Nowe rynki, nowe formaty

Dywersyfikacja produktu magazynowego w Polsce ma wymiar wielopłaszczyznowy, a ponadto przybrała w ostatnich latach na sile. Nowo powstające inwestycje potrafią znacząco się od siebie różnić pod wieloma względami – mogą być większe lub mniejsze, zlokalizowane w innych częściach kraju, a także pełnić niejednorodne funkcje.

Pierwszą i dość oczywistą formą jest podział magazynów z uwagi na ich metraż, a także wprowadzanie na rynek nowych produktów odbiegających od pierwotnych założeń. Mowa tutaj o budynkach multi-tenant, czyli przeznaczonych dla kilku różnych najemców i oferujących moduły nie mniejsze niż 2,5 tys.-3 tys. mkw. (lub ich wielokrotność), o łącznej powierzchni większej bądź równej 10 tys. mkw. (tzw. big-box).

Magazyny Small Business Units blisko miast

Wielu jednak najemców - a szczególnie ci, którzy preferują lokalizacje blisko centrów dużych miast - poszukuje mniejszych powierzchni magazynowych. Często są to najemcy traktujący swój magazyn jako centrum biznesowe, łączące funkcje magazynowe i biurowe w jednej lokalizacji. Grupa ta i jej potrzeby zainicjowały powstanie na polskim rynku konceptu SBU (czyli small business units). Pierwsze wzorcowe nowoczesne obiekty tego typu powstały na przełomie lat 2008 i 2009 roku w Warszawie i zakładały podział budynku na mniejsze moduły, tj. od 600 do 1 tys. mkw., z minimalną częścią biurową o wielkości około 100-130 mkw. (lub wielokrotnością). Mimo że koncept ten nie jest nowy, na rynku nadal brakuje tego typu powierzchni, szczególnie w miastach regionalnych, gdzie potrzeby najemców realizowane są często w ramach obiektów starszego typu, wyraźnie odbiegających pod kątem technicznym od dzisiejszego standardu.

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Cushman & Wakefield wśród deweloperów magazynowych aktywnie działających w Polsce, jednym z najważniejszych trendów na 2021 rok pozostanie dalszy rozwój projektów typu SBU.

Lokalizacje magazynowe w Polsce

Kolejne odejście od głównego trendu rynkowego odbyło się w kontekście lokalizacji - rynek magazynowy w Polsce to dziś w zasadzie każda lokalizacja wybrana przez najemcę. W poprzednich latach w Polsce było pięć głównych rynków - tj. Warszawa i jej okolice, Polska Centralna, Górny Śląsk, Poznań i Wrocław - które nadal skupiają blisko 80 proc. popytu, ale stopniowo koncept nowoczesnych powierzchni magazynowych wchodził na duże (Trójmiasto, Kraków, Szczecin) i mniejsze rynki regionalne (okolice Bydgoszczy i Torunia, Lublina, Rzeszowa, itp.). Nowoczesne parki magazynowe są zlokalizowane dziś niemal w każdym mieście wojewódzkim i mogą powstać niemal w dowolnej lokalizacji wybranej przez najemcę.

Jakie funkcje spełniają magazyny?

Z perspektywy rynku i samych najemców najciekawsza wydaje się jednak dywersyfikacja produktu magazynowego pod kątem funkcji pełnionej przez daną powierzchnię. I tu różnorodność już dziś jest ogromna, a z biegiem czasu będzie się pogłębiać. Rynek zaczynał się od dużych powierzchni o charakterze dystrybucyjnym. Pierwsze zróżnicowanie wymogły na rynku firmy produkcyjne, poszukujące rozwiązań powierzchniowych dostosowanych do ich indywidualnej specyfikacji technicznej. Dalej były wspomniane już koncepcje magazynów miejskich (SBU), z większą częścią biurową. A potem nastała era e-commerce.

E-commerce zmienia oblicze rynku magazynowego

Wpływ najemców z tej branży na rynek magazynowy w Polsce jest ogromny. Już w 2019 roku ankieta przeprowadzona do raportu Cushman & Wakefield „Jak ugryźć e-commerce w magazynie”, wykazała, że blisko 25 proc. całej dostępnej powierzchni magazynowej było użytkowane pod potrzeby e-commerce. Dziś, po zmianach wymuszonych przez pandemię Covid-19 i przy gwałtownej transformacji w obszarze rynku handlowego, procentowy udział e-commerce z pewnością przekracza 30 proc. całkowitych zasobów.

Na potrzeby e-sklepów powstają nie tylko wielkie centra dystrybucyjne (też mocno zróżnicowane z uwagi na rodzaj produktów w nich obsługiwanych), lecz również obiekty o charakterze przeładunkowym, inwestycje kurierskie, małe magazyny miejskie tj. obiekty ostatniej mili. Kolejne powierzchnie magazynowe mogą mieć charakter handlowy i łączyć w sobie funkcje zarówno handlowe, jak i dystrybucyjne. Głównym „sprawcą” ponownie będzie e-handel oraz rozwój konceptu omni-channel. Wariant magazynów retailowych (retail warehousing) zdaje się nieunikniony.

Ekologia i technologia w magazynach w Polsce

Temat dywersyfikacji produktu magazynowego jest bardzo rozbudowany i deweloperom nie brakuje pomysłów na to, by wyróżnić się na tle konkurencji. Warto wspomnieć o coraz silniejszym trendzie obiektów zielonych, certyfikowanych zwykle metodą BREEAM. Ich standard techniczny wyraźnie odbiega od powierzchni realizowanych nawet kilka lat wcześniej. W porównaniu do obiektów 10-letnich i starszych różnica ta jest jeszcze wyraźniejsza i wiąże się z istotną różnicą w kosztach użytkowania obiektu – o czym szczegółowo Cushman & Wakefield pisał w raporcie „Industrial Goes Green”.

Warto wspomnieć o technicznym zróżnicowaniu magazynów. Coraz popularniejsza staje się automatyzacja (znowu: często wymuszona przez e-commerce), która powoduje, że obiekty magazynowe dla różnych najemców nabierają bardzo indywidualnego charakteru. Jako przykład można wskazać automatyczne magazyny typu high-bay.

Jak będą wyglądały magazyny przyszłości?

Na koniec warto przypomnieć, że przyszłość nadciąga z kolejnymi zmianami. Przykładem niech będą choćby samochody autonomiczne. Jeśli zostaną dopuszczone do użytkowania w Unii Europejskiej i Polsce - a zapewne jest to bardziej pytanie „kiedy”, a nie „czy” - to zmienią istotnie specyfikację magazynową. Jak będą wówczas wyglądały magazyny? Tutaj również zdecydują najemcy.