Kolejne wysokościowce na warszawskiej mapie biurowej czekają na najemców

Warszawski rynek biurowy sukcesywnie powiększa się o kolejne metry nowoczesnej powierzchni biurowej, która obecnie sięga niemal 6,1 mln mkw. Tylko w pierwszej połowie 2021 roku na rynek trafiło około 226 tys. mkw. powierzchni biurowej. Aktywność najemców wciąż pozostaje na niższym poziomie w porównaniu do lat poprzednich, a podpisane do końca czerwca umowy najmu opiewały na 250 tys. mkw. Relacja wysokiej podaży i niższego popytu skutkowała dalszym wzrostem współczynnika pustostanów, który wyniósł 12,5 proc.

W pierwszej połowie roku pozwolenie na użytkowanie otrzymało 10 budynków biurowych o łącznej powierzchni około 226 tys. mkw. Co ważne, aż 67 proc. tej powierzchni stanowiły trzy biurowce: Skyliner (48,5 tys. mkw., Karimpol Polska), ostatni etap kompleksu Generation Park – Y (44,2 tys. mkw., Skanska Property Poland) oraz Warsaw Unit (56,4 tys. mkw., Ghelamco).

Rondo Daszyńskiego już od kilku lat sukcesywnie buduje swoją pozycję nowego biznesowego serca Warszawy. Oddane budynki stanowią zdecydowaną większość nowej podaży w tym półroczu. Warto zaznaczyć, że tak duże inwestycje są kontynuacją budów rozpoczętych jeszcze przed pandemią, a aktywność deweloperów względem nowych projektów ma zachowawczy stosunek. Decyzje o kolejnych realizacjach będą raczej wstrzymywane do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców.

Obecnie wolumen nowych projektów w trakcie realizacji jest najniższy od dekady i wynosi 360 tys. mkw. Jeżeli deweloperom uda się dotrzymać zakładanych harmonogramów, to około 130 tys. mkw. powierzchni trafi na rynek jeszcze w tym roku, a oznaczać to będzie drugi pod względem nowej podaży wynik po rekordowym 2016 roku. Głównym skupiskiem inwestycji w budowie są centralne strefy biznesowe, na terenie których realizowane jest 75 proc. nowej podaży.

Ostrożnościowe podejście najemców utrzymuje się w dalszym ciągu. Wolumen podpisanych umów w pierwszej połowie 2021 roku zanotował wynik około 250 tys. mkw., z czego II kwartał stanowił niemal 60 proc. tego wolumenu. Pierwsze sześć miesięcy to jednak najniższy półroczny wynik po stronie popytu od 10 lat. Analizując dokładanie strukturę podpisanych umów niemal połowę wolumenu w pierwszych sześciu miesiącach stanowiły nowe umowy i ekspansje (49 proc.). Wyraźnie spadło zainteresowanie projektami w budowie i zaledwie 11 proc. wynosiły umowy przednajmu. W dalszym ciągu najemcy nie ryzykują i wybierają bezpieczne dla nich rozwiązania, tj. przedłużenia istniejących umów, które stanowiły 40 proc. wolumenu wynajętej powierzchni.

Dobrze skomunikowane Śródmieście i bliska Wola przyciągają nowych najemców. To właśnie strefy centralne i okolice Ronda Daszyńskiego cieszyły się największym zainteresowaniem firm, które wynajęły tam odpowiednio 60 tys. mkw. i 52 tys. mkw. Nowoczesne budynki biurowe i rozwiązania technologiczne, które oferują, zwłaszcza te zwiększające komfort i bezpieczeństwo użytkowników, są w kręgu zainteresowań firm rozważających relokację. Miejsce na podium zamyka Służewiec z wynikiem 35 tys. mkw.

Odczuwalny spadek aktywności najemców wraz z wysoką podażą nowej powierzchni, skutkują wzrostem współczynnika pustostanów w Warszawie do poziomu 12,5 proc. W ciągu kwartału zwiększył się on o 1,1 pp., natomiast w porównaniu z II kwartałem 2020 roku - aż o 4,6 pp. Powyższy współczynnik pustostanów przekłada się na niemal 760 tys. mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia od zaraz. Należy pamiętać, że faktyczny wolumen powierzchni na wynajem jest wyższy, ponieważ na rynku dostępna jest także powierzchnia oferowana do wynajęcia w ramach podnajmu.

Obawy i niewiadome w tej dynamicznie zmieniającej się pandemicznej sytuacji przez wiele miesięcy nie wpływały na zmianę wywoławczych stawek czynszu na stołecznym rynku biurowym. Dopiero na początku 2021 roku odnotowano niewielkie korekty, które zamykały się w wysokości 0,5 euro. Zmiany te głowie można zaobserwować w projektach zlokalizowanych w centralnych lokalizacjach.

Przyglądając się bliżej stawkom czynszu, powierzchnia w Centralnym Obszarze Biznesu oferowana jest za 20-25 euro za mkw. za miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 euro. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki wahały się od 15 do 22 euro za mkw. za miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 euro za mkw. za miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt oferowanych przez właścicieli budynków, którzy szczególnie w dobie pandemii Covid-19 chcą przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o około 20 proc. niższe niż poziom wywoławczy.