Długo nie nacieszyliśmy się większymi mieszkaniami

Ponad 57 mkw. – taką przeciętną powierzchnię miały mieszkania oddawane przez deweloperów w 2021 roku. Był to wynik najlepszy od co najmniej kilku lat. Dane z początku 2022 roku sugerują jednak, że długo ten stan nie potrwał.

Od kilku wielu lat deweloperzy sukcesywnie zmniejszali powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania – tak przynajmniej wynika z danych GUS-u. Był to efekt popularności tzw. kompaktowych mieszkań, czyli takich, które przy danej liczbie pokoi mają możliwie skromny metraż. Pozwalało to ograniczać łączną cenę zakupu nieruchomości, a więc ułatwiało też sprzedaż nowych lokali.

Jak się bowiem okazuje, jeszcze w 2009 roku mieszkania wprowadzane na rynek miały przeciętnie 65 mkw. W kolejnych latach średnia powierzchnia oddawanych do użytkowania mieszkań deweloperskich była coraz mniejsza. Najmniejsze lokale trafiały do właścicieli w 2019 roku. Wtedy przeciętne „M” miało 55,4 mkw. Trzeba również pamiętać, że w statystykach GUS pod pojęciem mieszkania klasyfikowane są zarówno lokale w blokach, jak i domy. Te drugie bez wątpienia podbijają urzędową średnią.

Dobra koniunktura niewiele zmieniła

W 2020 roku deweloperzy do użytkowania oddawali mieszkania o przeciętnej powierzchni 55,7 mkw. W ubiegłym roku wielkość ta powiększyła się do 57,1 mkw. i był to najwyższy wynik od 2013 roku. Można było ostrożnie trzymać kciuki za to, że większe możliwości nabywcze Polaków (rosnące wynagrodzenia i tanie kredyty) spowodują, że przeciętny nabywca będzie mógł sobie pozwolić na większe mieszkanie.

W 2022 roku rynek wymusza kompromisy

Niestety najnowsze dane obejmujące pierwsze cztery miesiące 2022 roku studzą ten optymizm. Przeciętna powierzchnia nowego mieszkania deweloperskiego wróciła w okolice standardu z ostatnich lat (56 mkw.).

Aby wytłumaczyć ten fenomen, trzeba zauważyć, że budowa przeciętnego bloku wznoszonego przez dewelopera trwa około dwóch lat. W uproszczeniu znaczy to, że mieszkania, których budowa kończyła się w 2021 roku, była rozpoczynana w roku 2019. Był to okres bardzo dobrej koniunktury, który mógł sprzyjać budowaniu większych mieszkań. Potem nastała jednak pandemia, co na chwilę schłodziło rynek - a oddawane do użytkowania w około dwa lata później (początek 2022 roku) mieszkania są mniejsze.

Co mogą przynieść kolejne dane GUS? Niewykluczone, że w następnych kwartałach obserwować będziemy rosnącą przeciętną powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów – jako konsekwencja dokonanych w 2020 roku obniżek stóp procentowych, a także szerszego wyjścia przez deweloperów poza rynki największych miast. Poza największymi rynkami, ze względu na niższe koszty, można sobie pozwolić na budowę większych mieszkań lub domów jednorodzinnych zamiast lokali w blokach. Jednak z dużym prawdopodobieństwem można powiedzieć, że pod koniec 2023 roku czy w roku 2024 przeciętna powierzchnia budowanych nieruchomości znowu będzie poddawana kompresji.

Za dwa lata oferta mieszkań będzie mała

Mieszkań będzie mniej z powodu cyklu podwyżek stóp procentowych, rozpoczęty w październiku 2021 roku. Konsekwencją podwyżek jest wyraźny spadek zdolności kredytowej. Przypomnijmy – jeszcze we wrześniu ubiegłego roku para dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła pożyczyć 700 tys. zł. Obecnie – pomimo wzrostu przeciętnej pensji - jest to około 250-300 tys. mniej.

W efekcie możliwości nabywcze Polaków znacznie się zmniejszyły. Efekt jest taki, że deweloperzy nie tylko rozpoczynają obecnie mniej inwestycji, ale w ich ramach stawiają przeważnie też na budowę skromniejszych mieszkań. W efekcie lokali, które będą trafiały do rąk właścicieli za dwa lata, będzie mniej, a do tego mogą mieć one przeciętnie mniej metrów i pokoi.

Największe mieszkania budowano w Rzeszowie

Jeśli spojrzymy na rynek mieszkań bardziej lokalnie, to okaże się, że w ubiegłym roku największe mieszkania oddawano do użytkowania w Rzeszowie. Przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych w stolicy województwa podkarpackiego osiągnęła 64 mkw. To o prawie 6 mkw. więcej niż w roku 2020.

Ciekawym przypadkiem jest natomiast Opole, które jeszcze niedawno cieszyło się mianem miasta „największych mieszkań” w Polsce. Jak bowiem wynika z danych, jeszcze pod koniec 2020 roku przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych przez deweloperów wynosiła w tym mieście aż 73 mkw. Rok później było to 10 mkw. mniej.

Niejako na drugim biegunie w stosunku do Rzeszowa znajdziemy z kolei Gorzów Wielkopolski. W stolicy województwa lubuskiego średnia wielkość mieszkania, które w minionym roku były oddawane do użytkowania, wyniosła 47,5 m kw.

Trzeba jednak pamiętać, że roczne wyniki mogą być obarczone dużą przypadkowością – szczególnie w przypadku mniejszych rynków. Rzeszowski wysoki wynik może być spowodowany zakończeniem budowy znacznie większej niż w poprzednich latach domów jednorodzinnych. Z drugiej strony wynik Gorzowa Wielkopolskiego może sugerować, że w 2020 roku deweloperzy oddali więcej mieszkań w blokach.