Strzał w dziesiątkę

Inwestycje na rynku mieszkaniowym dziesięciu stolic Europy Środkowej i Wschodniej to strzał w dziesiątkę – uważają specjaliści z Reas Konsulting oraz Jones Lang LaSalle. Najbardziej obiecująco wyglądają Warszawa i Sofia

 Takie optymistyczne wnioski płyną ze wspólnego raportu „Residential Markets in Central European Capitals” obu firm, które w lutym br. rozpoczęły współpracę dotyczącą projektów na rynku mieszkaniowym. Światowe tuzy rynku nieruchomości miały okazję zapoznać się z opracowaniem podczas tegorocznych targów nieruchomości w Cannes.

Raport opisuje 10 stolic europejskich. Do pierwszej grupy należą miasta z niewielkich krajów nadbałtyckich: Talin (Estonia), Ryga (Łotwa) oraz Wilno (Litwa). W drugiej znalazły się stolice krajów Grupy Wyszehradzkiej, czyli Warszawa (Polska), Praga (Czechy), Bratysława (Słowacja) oraz Budapeszt (Węgry). Na trzecią grupę złożyły się metropolie krajów bałkańskich, które od 1 stycznia tego roku wstąpiły w szeregi Unii Europejskiej

–  Bukareszt (Rumunia) oraz Sofia (Bułgaria). Dodatkowo uwzględniono także Kijów (Ukraina) ze względu na powierzchnię kraju, liczbę mieszkańców oraz rozwój rynku nieruchomości i duże zainteresowanie inwestorów. Dlaczego wybrano akurat stolice tych krajów? Odpowiedź Kazimierza Kirejczyka, szefa Reas Konsulting, była prosta – właśnie od miasta stołecznego rozpoczyna się ścieżka inwestycyjna każdego inwestora.

Bez niespodzianki

 Rynki mieszkaniowe dziesięciu stolic przenalizowano pod kątem m.in. otoczenia gospodarczego, popytu uzależnionego od wzrostu liczby ludności, jakości zasobów mieszkaniowych oraz wzrostu cen mieszkań. Deweloperzy i bankowcy łakomie patrzą na kwoty, które mieszkańcy tych stolic wydają obecnie na cele mieszkaniowe. Średnia dla europejskiej „Piętnastki” wynosi 48,9 proc., a dla badanej „Dziesiątki” – 9,3 proc. (jest to procentowy stosunek zadłużenia mieszkaniowego do PKB danego kraju). Najbardziej zadłużeni są mieszkańcy Talina (25 proc.), Wilna (20 proc.), a najmniej Kijowa (0,4 proc.) i Bukaresztu (2 proc.). Szef Reas Konsulting zwraca uwagę, że w Warszawie wartość ta jest nadal niska (6 proc.), jednak prędkość, z jaką w ostatnich latach rośnie, może budzić obawę.

Okazało się również – zresztą bez niespodzianki – że wybrana „Dziesiątka” pozostaje w tyle za „starą” Unią zarówno wtedy, gdy porównamy średnią powierzchnię mieszkania przypadającą na jedną osobę, jak i liczbę mieszkań przypadającą na tysiąc mieszkańców. Najwięcej mieszkań brakuje w Kijowie (około 250 tysięcy), Bukareszcie (około 130 tysięcy), Sofii (około 61 tysięcy) oraz Warszawie (około 46 tysięcy). Jedynie stolica Węgier może poszczycić się wynikiem powyżej średniej „Piętnastki”, która wynosi 474 mieszkania na tysiąc mieszkańców.

Autorzy raportu zwracają uwagę na to, że stolice państw Europy Środkowej i Wschodniej (mimo krajowej dominacji w sferze ekonomicznej, politycznej czy kulturalnej) nie mogą pochwalić się znaczącą liczbą ludności. Stolice „Piętnastki” zamieszkuje średnio około 15-25 proc. ludności całego kraju, natomiast w największych krajach „Dziesiątki” jest to zaledwie kilka procent. Jedną z najmniejszych stolic w Europie (zaraz za Berlinem, w którym żyje 4,1 proc. mieszkańców Niemiec) jest Warszawa (4,4 proc., aglomeracja – 6,8 proc.), a kolejne miejsca zajmują: Kijów (5,5 proc., aglomeracja – 6,8 proc.), Bratysława (7,9 proc, aglomeracja – 11,2), Bukareszt (8,9 proc., aglomeracja – 9,9 proc.), Praga (11,5 proc, aglomeracja – 19 proc.) oraz Sofia (16,0, aglomeracja – 17,8 proc.). Obiecująco – z punktu widzenia inwestorów mieszkaniowych – wyglądają dane o migracji mieszkańców stolic „Dziesiątki”, choć do niechlubnych wyjątków należą Budapeszt i Ryga.

Małe i złej jakości

Istniejące zasoby mieszkaniowe 10 stolic pozostawiają wiele do życzenia. Gros mieszkań w państwach postkomunistycznych powstała w latach 1945-1990. Negatywne skojarzenia, jakie pojawiają się na hasło „wielka płyta”, powstały nie bez powodu – jakość lokali w tego typu budownictwie jest często fatalna. Najwięcej mieszkań z lat 1945-90 znajduje się w Talinie, Rydze, Sofii, Bratysławie oraz Warszawie.

Dla oceny rynku istotna jest także liczba mkw. przypadająca na osobę. Średnia dla „Piętnastki” wynosi około 36 mkw., natomiast dla „Dziesiątki” nie przekracza 25 mkw. – w Warszawie jest to 21,5, w Talinie – 22, w Rydze – 23, w Wilnie – 24. Niechlubnym rekordzistą jest Kijów – na jednego mieszkańca przypada mniej niż 20 mkw. mieszkania.

W przypadku Sofii warto zwrócić uwagę, że znaczący wpływ na wysoką średnią ma tu dobrze rozwinięta zabudowa jednorodzinna.

Nie sposób pominąć danych mówiących o rocznej liczbie oddawanych do użytku mieszkań. W tej kategorii w 2005 roku na czoło wysunęła się Warszawa, a niedaleko za nią uplasowały się Bratysława z Budapesztem. Natomiast dwie stolice najświeższych członków UE – Bukareszt i Sofia – zamykają peleton.

Przez pryzmat pieniądza

 Cztery stolice Grupy Wyszehradzkiej przodują pod względem zamożności. Średnia miesięczna pensja dla Warszawy, Pragi, Budapesztu oraz Bratysławy kształtuje się na poziomie 700-800 euro. Najbiedniejsi są natomiast mieszkańcy Kijowa, Bukaresztu oraz Sofii, choć w tym ostatnim przypadku średnia pensja w stolicy stanowi 265 proc. średniej krajowej. Bezrobocie w stolicach nie przekracza 9 proc. – najwyższe jest w Talinie, natomiast najniższe w Bukareszcie i Kijowie (poniżej 3 proc.).

Pół metra za pensję

 Jeśli bylibyśmy inwestorami z kieszeniami pełnymi pieniędzy i chcielibyśmy zarobić w krótkim czasie (a – notabene – takich ludzi w Warszawie, Kijowie i kilku innych stolicach nie brakuje), to czytając raport doszlibyśmy do wniosku, że – patrząc jedynie na cenę mieszkań – najlepiej kupić apartament w Sofii, bowiem średnie ceny mieszkań w stolicy Bułgarii są najniższe – niecałe 700 euro/mkw. Warto także rozejrzeć się za wygodnym „M” w Pradze, Budapeszcie oraz Bukareszcie. Jeśli jednak jesteśmy zwyczajnym Kowalskim czy Novakiem, to najłatwiej będzie nam kupić własne „M” w Budapeszcie i Pradze (za średnie miesięczne wynagrodzenie kupimy 0,627 mkw.), Sofii (0,626 mkw.), Bratysławie (0,546 mkw.) i Warszawie (0,458 mkw.). Najmniejsze szanse na nabycie wymarzonych czterech kątów mają kijowianie – za średnie wynagrodzenie mogą kupić jedynie 0,105 mkw.

Dalekowzroczne oko

 Autorzy raportu podkreślają, że podsumowanie, o jakie się pokusili, nie jest zbiorem dobrych rad dla spekulacyjnych inwestorów krótkoterminowych, ale należy na nie patrzeć z punktu widzenia inwestycji długoterminowych. Przyjmując tę optykę można stwierdzić, że najbardziej obiecującymi rynkami regionu są Warszawa i Sofia, jednak ich rynki mieszkaniowe znajdują się w różnych stadiach rozwoju – mechanizmy rynkowe w stolicy Polski działają już całkiem sprawnie, natomiast Sofia jest pod tym względem dość surowa. Ciekawym, ale nieprzewidywalnym rynkiem jest stolica Ukrainy, stanowiąca prawdziwe wyzwanie dla najbardziej odważnych. Ale przecież kto nie ryzykuje, ten nie wygywa.        

Oprac.: (And)