Aport! I to biegiem!

Zmiany w podatku dochodowym planowane od
1 stycznia 2007 roku uniemożliwią zwiększanie wartości aktywów poprzez aport nieruchomości
do spółki zależnej

Sprzedaż nieruchomości poprzez zbycie udziałów spółki celowej jest szczególnie atrakcyjna dla dawnego właściciela, gdyż z reguły umożliwia mu „wycofanie się” z inwestycji bez konieczności płacenia wysokiego podatku. Kupiec musi za to zmierzyć się z kwestią różnicy pomiędzy ceną zapłaconą za udziały a wartością nieruchomości wynikającą z ksiąg nabytej spółki. Problem znacznej różnicy pomiędzy księgową a rynkową wartością nieruchomości – najbardziej odczuwalny w momencie zmiany właściciela udziałów – może oczywiście pojawić się nie tylko podczas sprzedaży. Wziąwszy pod uwagę tendencje na polskim rynku można założyć, że dokonanie przed kilku laty nawet średnio trafionej inwestycji w nieruchomość komercyjną wiąże się z tym, iż dzisiaj inwestor (będący ciągle właścicielem) amortyzuje budynek od wartości o wiele niższej, niż jej obecna wartość rynkowa. W kontekście powyższego z dużą uwagą należy przeanalizować planowane przez ustawodawcę od 1 stycznia 2007 roku zmiany w podatku dochodowym, które – z jednej strony – eliminują najpowszechniej stosowaną metodę zwiększenia wartości aktywów nieruchomościowych, jaką jest dokonanie aportu przedsiębiorstwa do spółki zależnej, a z z drugiej – wydają się wręcz zachęcać do skorzystania z tej techniki jeszcze przed zmianą przepisów. 

Znikające złotówki
Z prawnego punktu widzenia aport przedsiębiorstwa jest operacją dość złożoną. 
Z punktu widzenia podatkowego podstawowym walorem aportu – wynikającym z aktualnych regulacji – jest to, że podmiot wnoszący dokonuje wyceny przedmiotu aportu według aktualnej wartości rynkowej. Oznacza to – w pewnym uproszczeniu – że spółka SPV2 otrzymująca od SPV1 aport przedsiębiorstwa (którego podstawowym składnikiem jest nieruchomość komercyjna) jest uprawniona (a nawet zobowiązana) do wprowadzenia jej do ksiąg i amortyzowania w oparciu o aktualną wycenę zastosowaną przez wnoszącego aport. Urealnienie wartości nieruchomości występuje także wtedy, jeśli w skład wnoszonego aportem przedsiębiorstwa wchodzą znaczące zobowiązania (np. kredyty bankowe, które posłużyły do sfinansowania nieruchomości). Zgodnie z zaproponowanymi przez rząd zmianami od 1 stycznia przyszłego roku sytuacja zmieni się drastycznie
– w przypadku aportu przedsiębiorstwa będzie działać zasada kontynuacji wyceny, taka sama, jaka obowiązuje dziś podczas połączeń oraz podziałów spółek. Oznacza to, że spółka otrzymująca w aporcie nieruchomość nie będzie mogła urealnić podstawy jej amortyzacji. Pogorszenie sytuacji podatnika, który otrzymuje aport, nastąpi w jeszcze jednym ważnym obszarze. Obecnie przynajmniej część nieruchomości pozyskiwanych poprzez aport spełnia definicję „używanego środka trwałego”, co oznacza, że była wykorzystywana wcześniej przez zbywcę przez co najmniej 60 miesięcy i nabywca może zastosować tzw. indywidualne stawki amortyzacji, które umożliwiają skrócenie ustawowego okresu amortyzacji budynku z 40 do nawet 10 lat.  Ta możliwość także zniknie z początkiem przyszłego roku. 

Pośpiech wskazany
Już pobieżne zapoznanie się z opisanymi wyżej zmianami powinno skłonić do poważnego zastanowienia się, czy nie warto skorzystać z obowiązujących jeszcze regulacji i urealnić wartość obiektów przenosząc je do nowo powołanej spółki celowej. Dotychczas część inwestorów myślała o takim rozwiązaniu z niechęcią, bo – nawet dostrzegając jego oczywiste zalety – należało mieć na uwadze opodatkowanie ewentualnych dywidend od spółki-córki, która otrzymała aport przedsiębiorstwa. Wypłata dywidendy skutkuje obowiązkiem zapłaty 19-procentowego podatku u źródła. Zobowiązanie to podlega co prawda odliczeniu od podatku płaconego przez spółkę-matkę w oparciu o zasady ogólne, ale wtedy, gdy spółka-matka pełni funkcję holdingu, nie prowadzi działalności operacyjnej i nie płaci podatku, 19-procentowy podatek od dywidendy staje się dla niej realnym obciążeniem.
Teraz dobra wiadomość
– obecne regulacje w zakresie opodatkowania dywidend przypuszczalnie zmienią się z początkiem przyszłego roku. Spółka holdingowa, która posiadała co najmniej 15 proc. udziałów przez nieprzerwany okres dwóch lat, będzie zwolniona z opodatkowania z dywidend. Ale to nie wszystko
– zwolnienie zostało na dzisiaj skonstruowane w ten sposób, że przy spełnieniu wskazanych wyżej warunków (posiadanie 15-procentowych, a począwszy od 2009 r. – 10-procentowych udziałów przez okres 2 lat) obejmie również dochody z likwidacji spółki-córki. Tym samym może okazać się, że wniesienie dzisiaj aportem przedsiębiorstwa oznacza w 2-, 3-letniej perspektywie możliwość łatwego
i efektywnego podatkowo „wyjścia” z naszej inwestycji poprzez sprzedaż nieruchomości z poziomu spółki-córki, a następnie jej likwidację. 

Lek na zło
Przyczyny, dla których przedsiębiorcy decydują się na dokonanie aportu przedsiębiorstwa, leżą często poza sferą podatkową. Aport i wiążące się z nim podniesienie kapitałów własnych przyczyniają się do poprawy części wskaźników finansowych i często są jedynym skutecznym sposobem rozwiązania problemu gotówki „uwięzionej” w spółce nieruchomościowej („trapped cash”), problemu będącego pochodną wysokiego poziomu kosztów, które nie mają związku z wypływem pieniędzy ze spółki. Aport przedsiębiorstwa pozwala też na pozostawienie za sobą historii danego aktywa, w szczególności wielu związanych z nim potencjalnie roszczeń, a jest to kwestia często kluczowa dla potencjalnego nabywcy. Wziąwszy pod uwagę istniejące możliwości uproszczenia struktury holdingowej powstałej w wyniku aportu, rezygnacja z próby optymalizacji podatkowej w oparciu o obecne przepisy byłaby – w uzasadnionych biznesowo przypadkach
– rażącym zaniedbaniem. 

Andrzej Puncewicz,
Radosław Czarnecki
partnerzy Accreo Taxand,
Dział Doradztwa Podatkowego