Będzie rekord?!

Uff, jaki gorący! Tak można powiedzieć nie tylko o ostatnich dniach, ale także o rynku powierzchni biurowych. Właściciele budynków i agenci po cichu liczą na rekordowy rok pod względem najmu

 Pierwsze sześć miesięcy tego roku w warszawskich biurach było niezwykle udane. Najemcy jeszcze chętniej niż przed rokiem podpisują umowy dotyczące zarówno nowych lokalizacji, jak i tych przedłużających i powiększających już zajmowaną powierzchnię.

– W tym półroczu zostało wynajęte już 201,2 tys. mkw. powierzchni biurowej. Dla porównania w całym minionym roku – wyjątkowo dobrym – umowy najmu dotyczyły 372,9 tys. mkw. – mówi Anna Bartoszewicz-Wnuk, szef działu analiz w Jones Lang LaSalle. Według prognoz firmy King Sturge ten rok także będzie można zaliczyć do udanych, a nawet więcej niż udanych.

– Drugi kwartał zazwyczaj należy do owocnych pod względem liczby wynajętych metrów, stąd tak dobry wynik za pierwsze półrocze tego roku. Kolejny kwartał – wakacyjny – będzie gorszy, ale już w ostatnim – jak co roku – zainteresowani będą intensywnie pracować nad domknięciem rozpoczętych transakcji jeszcze przed Sylwestrem. Moim zdaniem poziom najmu w 2006 roku znacznie przekroczy 400 tys. mkw. i będzie to rekord – ocenia Tomasz Buras, dyrektor działu powierzchni biurowych w King Sturge.

W związku z rosnącym popytem na powierzchnie oraz stosunkowo niedużą liczbą oddanych do użytku nowych biurowców wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całej stolicy spadł z 8,2 proc. zanotowanych pod koniec 2005 roku do 7,9 proc. (najlepszy wynik od 1998 roku). Z danych Warsaw Research Forum wynika, że poziom pustostanów w centrum pod koniec drugiego kwartału wynosił 11,4 proc.,  a poza centrum 5,5 proc.

 Dużo dużych

W ciągu ostatnich miesięcy udało się także sfinalizować kilka znaczących (około 5 tys. mkw.) umów najmu. Firma Skanska Property Poland zawarła umowę pre-let z Generali na 6,3 tys. mkw. w inwestycji Marynarska Point. Ponadto Nestle Polska przedłużyła umowę (na 5,3 tys. mkw.) z nowym właścicielem kompleksu biurowego University Business Center – SEB Immobilien Investment, Fortis Bank zadeklarował przeprowadzkę do Trinity Park II na 5,4 tys. mkw., GlaxoSmithKline wynajął 4,3 tys. mkw. w Cirrusie, a Procter & Gamble zajmie 4,2 tys. mkw. w Warsaw Towers.

– Popyt ze strony najemców nie słabnie. Obecnie kilka firm nadal szuka dużych powierzchni po 7-10 tys. mkw. i od 2 tys. do 5 tys. mkw. Są to zarówno duże koncerny, które dopiero wchodzą do Polski i zaczynają od Warszawy, jak i spółki polskie o korzeniach państwowych, które restrukturyzują działalność. Poza tym ogromny popyt generują firmy szukające małych (około 200 mkw.) powierzchni w centrum miasta. Widać również, iż coraz więcej firm (zdając sobie sprawę z tego, że pozycja najemcy w negocjacjach jest coraz słabsza) zaczyna myśleć o przyspieszeniu decyzji o zmianie biura lub jego powiększeniu – mówi Tomasz Buras.

 Mało elastyczni wynajmujący

Czynsze w stolicy ustabilizowały się. Stawki transakcyjne dla najlepszych obiektów w centrum wynoszą 17-20 euro za mkw., a poza centrum 13-15 euro za mkw. – Wynajmujący w negocjacjach zajmują sztywne stanowisko. Nie można już liczyć na zachęty, tak chętnie proponowane jeszcze pół roku temu. Z moich informacji wynika także, iż w niektórych obiektach stawki najmu zaczęły nawet rosnąć. Obserwujemy spory popyt na budynki butikowe – kameralne biurowce o wysokim standardzie. Tam czynsze powoli pną się w górę – mówi Andrzej Brochocki, właściciel Kancelarii Brochocki Nieruchomości.

 Pachące farbą

Rondo 1 i Trinity Park faza I – to najbardziej znaczące projekty, których otwarcie świętowaliśmy w tym półroczu. Inwestycja złożona z dwóch obiektów wybudowana przez Hochtief Project Development Polska dostarczyła na rynek łącznie prawie 58 tys. mkw. powierzchni.

W ostatnich miesiącach udziały w spółce, która jest właścicielem biurowca, kupił London & Regional Properties za około 260 mln euro, a następnie odsprzedał 50 proc. udziałów za ponad 130 mln euro Macquarie Global Property Advisors.

Natomiast zlokalizowany na Mokotowie biurowiec Ghelamco ma powierzchnię najmu nieco ponad 18 tys. mkw. Ten budynek także zmienił już właściciela. Kupiły go wspólnie: fundusz Arka BZ WBK i Central European Warsaw Investment. Najemcy (m.in. Roche i Cisco Poland) wprowadzili się także do Topazu (11 tys. mkw. najmu) – kolejnej inwestycji Globe Trade Centre na Mokotowie. Do użytku oddano także w tej dzielnicy biurowiec Alfa (7,6 tys. mkw.) firmy Bilfinger Berger i Cirrus (13,7 tys. mkw.) Europejskiego Centrum Inwestycyjnego.

Łącznie przez sześć miesięcy oddano do użytku 128,1  tys. mkw. W całym roku, według Jones Lang LaSalle, przybędzie 180 tys. mkw. Podwoje otworzą m.in. biurowce Salzburg Center (9,9 tys. mkw. pow. najmu) i IO-1 na Mokotowie (23,5 tys. mkw.), których właścicielem jest Immoeast, a także Prosta Office Center (18,6 tys. mkw.) na Woli belgijskiego dewelopera Ghelamco. Z kolei Liebrecht&Wood otworzy czwarty budynek (4,3 tys. mkw.) kompleksu Kopernik Office Buildings zlokalizowanego w Al. Jerozolimskich, Dantex odda do użytku odnawianą Centralę Nasienną, obecnie nazwaną Cybernetyki 19 (8,9 tys. mkw.), natomiast PHZ Vipol – biurowiec przy Młynarskiej Vipol Plaza II (5,3 tys. mkw.). Dla porównania w całym 2005 roku na rynek dostarczono 118,6 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

 Idzie nowe

Deweloperzy jednak nie próżnują i szykują nowe projekty. Zdaniem Helmuta Tomaneca, dyrektora zarządzającego firmy Immoconsult, zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w stolicy w latach 2006-2007 wyniesie około 700 tys. mkw. Realizowane inwestycje pokryją popyt jedynie w 70 proc. – tylko budować!

Z mniejszym entuzjazmem do planowanych projektów podchodzi Andrzej Brochocki. – Z zapowiedzi deweloperów wynika, że zsumowane inwestycje biurowe i magazynowe, jakie mają powstać na przykład na Mokotowie, dadzą okrągłą liczbę 1 mln mkw. Myślę, że około 2009 roku nastąpi przesycenie rynku. Na razie jednak jest to bardzo atrakcyjna i poszukiwana przez najemców lokalizacja – ocenia szef Kancelarii Brochocki Nieruchomości. Mniejszym zainteresowaniem cieszy się okolica Alej Jerozolimskich – ciągnący się remont dróg zniechęca do wynajmu biura w tej części Warszawy. Jednak deweloperzy wierzą w potencjał i planują kolejne inwestycje, m.in. Liebrecht&Wood rusza z V fazą Kopernik Office Buildings oraz Hampton Park (4 budynki – 43 tys. mkw.), Karimpol  przymierza się do budowy Equatora (ok. 16 tys. mkw.), a TK Development do Reduty Office Park (18 tys. mkw.). – Przyszłościową lokalizacją  będzie także Żoliborz. Na razie nie ma tam aż tak wiele wolnej powierzchni biurowej, ale od kiedy do dzielnicy dotarła linia metra, jej atrakcyjność wzrosła. Do pozostałych polskich miast wartych uwagi należą oczywiście Kraków i Wrocław, wierzę także w potencjał Szczecina ze względu na jego dobre połączenie drogowe z Berlinem – mówi Andrzej Brochocki.

 Poza stolicą

Popyt na nowe powierzchnie w miastach regionalnych nadal jest napędzany przede wszystkim przez zagraniczne firmy, które tworzą centra finansowe, księgowe, czy call centers. Znajdują u nas tanich i dobrze wykształconych młodych pracowników, dlatego na celownik trafiają miasta uniwersyteckie jak Kraków czy Wrocław. – Od kilku lat maleją wskaźniki powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych, które jeszcze w 2002 i 2003 roku były na poziomie 20-30 proc. Obecnie najniższe są w Krakowie i Wrocławiu – odpowiednio 3,6 proc. i 4,4 proc. Najemcy, którzy szukają biur o powierzchni powyżej tysiąca mkw., mają problem ze znalezieniem wolnych pomieszczeń i podpisują umowy w budynkach znajdujących się na etapie budowy lub projektowania – mówi Anna Bartoszewicz-Wnuk. W stolicy Dolnego Śląska deweloperzy są wyjątkowo aktywni, m.in. Ghelamco buduje Bema Plaza, Skanska Property Poland planuje Grunwaldzki Center, a GTC biurowiec Globis. Archicom rozpoczął budowę Silver Forum, natomiast Devco chce inwestować w drugi park biznesu. Według danych JLL w trakcie budowy jest obecnie 116 tys. mkw., a w planach kolejne 157 tys. Mniej aktywni są deweloperzy w dawnej stolicy Polski. W trakcie budowy jest 32 tys. mkw., a dodatkowo 90 tys. mkw. znajduje się na etapie planowania.

 Łódzka pustynia

Z danych JLL wynika, że dość niski wskaźnik powierzchni niewynajętej jest w Trójmieście – 4,6 proc. oraz Łodzi – 6,5 proc. – Łódź pozostaje wielką niewiadomą. Duże koncerny szukają tam możliwości ulokowania funkcji BPO (Business Process Offshoring), np. centrów księgowych czy call centers, ale na razie w biurach panuje „pustynia”. Niewiele jest budynków oferujących dużą ilość nowoczesnej powierzchni biurowej. Dlatego Łódź może także być atrakcyjnym rynkiem dla nowych inwestycji – komentuje Tomasz Buras.

 Na zakupy

Nie słabnie zainteresowanie zakupem biurowców – kolejka inwestorów jest długa. Według danych JLL w tym półroczu zamknięto 17 transakcji wartych prawie 977 mln euro. Dla porównania w 2005 roku było ich 28 o wartości prawie 984 mln euro. Największe umowy dotyczyły  m.in. wspomnianego Ronda 1 oraz Metropolitana amerykańskiego dewelopera Hines  (za 169 mln euro kupił go fundusz DEGI).

W nowe ręce trafiły także Trinity Park I, Raiffeisen Business Center (Invesco), Nordic Park (TMW Pramerica Property Investment GmbH.), Prosta 69 Business Centre (Endurance Fund). Stopy kapitalizacji spadły już poniżej 6 proc., np. Yareal przy stopie 5,5 proc. sprzedał Renaissance Building Falcon Investment.