Życie po życiu

 Głód działek dotyka wszystkie gałęzie budownictwa, jednak najbardziej cierpią inwestorzy obiektów handlowych. W myśl popularnego powiedzenia, o sukcesie tego rodzaju nieruchomości decydują bowiem trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja.

Inwestowanie w tereny poprzemysłowe należy do strategii Parkridge CE Retail, który buduje swoje centra w miastach liczących od 100 do 400 tys. mieszkańców. Cztery z pięciu realizowanych Focus Parków powstaną na terenach rewitalizowanych.

– Budynki postindustrialne mają specyficzny, unikalny charakter, dzięki czemu każde nasze centrum będzie miało własną historię i klimat. Jednocześnie, takie miejsca kierują się swoimi prawami, gdyż ich elementy są zazwyczaj pod opieką konserwatora zabytków i nie mogą zostać wyburzone. Efektowne wkomponowanie takich części w centrum wymaga wiele pracy projektantów, ale efekt końcowy przynosi ogromną satysfakcję – zapewnia Jarosław Fijałkowski.

Im brudniej, tym trudniej

– Teren mógł być skażony substancjami biologicznymi (np. ze znajdujących się tu zbiorników krwi) i chemicznymi, więc wykonane zostały badania gruntu – mówi Roman Czarnecki, project manager z Dywizji Budynków Komercyjnych firmy Tebodin SAP-Projekt. Na szczęście okazało się, że grunt nie jest skażony, musiał jednak zostać wymieniony, ponieważ nie miał nośności odpowiedniej do planowanej inwestycji. Problemów przysporzyła inwestorowi również konieczność likwidacji starej instalacji amoniaku oraz badania mykologiczne. Na ich podstawie opracowano i przeprowadzono odgrzybianie budynków, które zdecydowano się adaptować.

Z innymi problemami są związane inwestycje na terenach pokopalnianych, popularne szczególnie na Śląsku.

– Na użytek badań wykonano około 170 otworów i 50 wkopów, z bogatym programem badań laboratoryjnych i chemicznych – wspomina Simon Bayley, dyrektor projektu Silesia City Center w firmie TriGránit. – Ponadto wyburzono kilkanaście budynków pokopalnianych (poza trzema pozostawionymi ze względów historycznych) i zdeaktywowano wszystkie sieci podziemne.

8 m) powstałe w wyniku szkód górniczych – do wypełnienia ok. 3 tys. msześc. wykorzystano mieszankę cementowo-popiołową, kolejne ok. 32 tys. msześc. nasypów wykonano z ziemi i łupka nieprzepalonego.

 Im starsze, tym bardziej tajemnicze

– Podświadomie cały czas się denerwuję – czekam na telefon z placu budowy, że wykopano coś zabytkowego – zdradza pragnący zachować anonimowość inwestor. – Znalezienie obiektu zabytkowego może oznaczać wstrzymanie inwestycji na całe miesiące i gigantyczne straty.

– Napotykamy np. instalacje, których brak na mapach geodezyjnych – mówi Roman Czarnecki. – Może to być część uzbrojenia terenu, które podlegało utajnieniu lub instalacje wewnętrzne, związane wyłącznie z procesem technologicznym dawnego zakładu. Uzgodnienia z konserwatorem zabytków również nie należą do najłatwiejszych – urząd może zażądać robót odtworzeniowych i zachowania części budynków, które nie spełniają wymagań budowlanych – np. ściany są niestabilne, a stropy nie posiadają odpowiedniej nośności. Również te zalecenia wydłużają proces inwestycyjny i zwiększają koszty obiektu.

Badania gruntów i prace rewitalizacyjne wydłużają proces inwestycyjny, a czas – także w tym przypadku – to pieniądz. Budowa hipermarketu może wydłużyć się o ok. miesiąc, tak jak w przypadku Kauflandu. A o ile zwiększa się koszt takiej inwestycji? Wszystko zależy od stopnia dewastacji nieruchomości i założeń projektu. Np. w przypadku Silesia City Center za badania terenu częściowo zapłaciła brytyjska spółka Chelverton, po której TriGránit przejął inwestycję, jednak tylko koszty poniesione przez Węgrów wyniosły ponad 5 proc. całego budżetu inwestycji, który zamknął się kwotą ponad 100 mln euro. Identyczną wartość (5 proc.) podaje Mitex – inwestycja w Piekarach Śląskich rownież nie należała przez to do najtańszych.