Start z Okęcia

David Sharkey, prezes Caelum, zdradza nam, że obecnie dysponuje w Polsce majątkiem o wartości 350 mln euro. -

Z końcem 2007 roku mamy nadzieję zgromadzić miliard – podkreśla Irlandczyk

 Caelum – polska filia irlandzkiego inwestora Capital Partners po raz pierwszy zaznaczyła swoją obecność na polskim rynku nieruchomości w 2004 roku kupując za 60 mln euro biurowiec i centrum handlowe Warszawa-Okęcie. Od tego momentu Caelum dodała do swojego portfolio Galerię Handlową Madison w Gdańsku i centrum Real w Rzeszowie, buduje również Galerię Askana w Gorzowie (planowe otwarcie – sierpień 2007). Caelum w najbliższym czasie ma zamiar skupić się bardziej na działalności deweloperskiej, niż ściśle inwestycyjnej. „Eurobuild Poland” rozmawia z Davidem Sharkeyem, prezesem firmy.

 Nathan North: Czy mógłby pan przedstawić firmę?

David Sharkey, prezes Caelum: Caelum ma dwóch głównych właścicieli – mnie i mojego brata Dereka. Obaj jesteśmy indywidualnymi, irlandzkimi inwestorami. Capital Partners jest firmą irlandzką, w której około 10 lat temu zaczynaliśmy działalność inwestycyjną, ale właśnie poprzez Caelum pojawiliśmy się w Polsce.

 NN: Jakie są główne różnice w prowadzeniu interesów między Irlandią a Polską?

DS: Polski rynek jest zupełnie odmienny od irlandzkiego czy angielskiego, na których zdobywaliśmy nasze poprzednie doświadczenia. Opisanie tych różnic zajęłoby mi kilka dni. Przykładowo w przeciwieństwie do większości irlandzkich inwestorów w Polsce my zbudowaliśmy własną strukturę. Dysponujemy  zespołem złożonym z prawników, specjalistów od wynajmu, kadry zarządzającej, technicznej i administracyjnej o dużym doświadczeniu i znajomości lokalnych warunków. Nie sądzę, aby aż tak duża struktura własna była konieczna w Irlandii.

W Irlandii ważne informacje na temat każdej nieruchomości są podawane do wiadomości publicznej, a rynek jest dobrze rozwinięty pod kątem kupna i sprzedaży. Natomiast w Polsce mniejsze znaczenie mają agenci, a reklamowanie inwestycji komercyjnych na sprzedaż nie zdarza się często. Polegamy na informacjach szeptanych. Inni irlandzcy inwestorzy często przylatują nad Wisłę i odlatują, wcześniej ledwie rzucając okiem na nieruchomości. A – szczerze mówiąc – inwestowanie w Polsce to znacznie więcej, niż tylko zakończenie transakcji.

W Polsce nie ma także jasno zdefiniowanego systemu przewidywania wpływów z inwestycji – efekty są często nawet o 15 procent niższe od oszacowanych przez agenta.

 NN: Jakie są najefektywniejsze – w świetle zdobytych przez pana doświadczeń – drogi do osiągnięcia sukcesu na polskim rynku? Jakie pułapki trzeba omijać?

DS: Bez zdradzania firmowych tajemnic powiem, że na początku należy sobie zapewnić dobrych najemców, upewnić się, że inwestycja jest zlokalizowana zgodnie z obowiązującym prawem, a wszystkie formalności są przejrzyste. Należy ocenić ryzyko i starać się je zminimalizować.

Sprawą podstawowej wagi jest skrupulatne dopełnienie wymaganych formalności oraz sprawdzenie raportów i badań – w Polsce nie istnieje żadna „biblia” inwestora, nie ma ustalonych procedur czy wzorów postępowania. To nie jest przejrzysty rynek, gdzie można po prostu wziąć udział w aukcji nieruchomości, co w Irlandii czy Wielkiej Brytanii jest na porządku dziennym, a wszystkie kwestie problematyczne są znane wcześniej.

 NN: Dlaczego – pomimo tych trudności – zdecydował się pan na działanie w Polsce?

DS: W grudniu 2002 roku stało się jasne, że Polska wkrótce wejdzie do Unii Europejskiej. Irlandia sukcesywnie doświadcza korzyści płynących z członkostwa w UE i kiedy porównaliśmy sytuację między naszymi dwoma krajami, zauważyliśmy, że na obiektach o tej samej wartości w Polsce osiąga się dziesięcioprocentowy zysk, podczas gdy w Irlandii wynosi on 5 procent. Są również i inne zalety: irlandzki podatek od transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości (tzw. stamp duty) kształtuje się na poziomie 9 procent, zaś w Polsce taki w ogóle nie istnieje. Tutaj powszechne jest inwestowanie kapitału, aby uciec przed podatkiem dochodowym. Rynek bankowy jest bardziej atrakcyjny, gdyż za pożyczki w Polsce nie ponosi się osobistej odpowiedzialności, podczas gdy w Irlandii przedsiębiorca jest ich osobistym gwarantem. Gdy ocenialiśmy sytuację gospodarczą w Polsce, byliśmy pełni wiary w jej szybką poprawę. PKB rośnie, bezrobocie spada, kurs walut ma tendencję zniżkową, istnieje także wolny rynek pracy, więc według nas siła nabywcza mieszkańców musiała rosnąć wzmacniając handel.  Polska wydała się nam idealnym miejscem.

Wracając do pierwszych działań w Polsce, czyli zakupu Centrum Okęcie za 60 mln euro. Teraz możemy ogłosić, że 28 lipca podpisaliśmy wstępną umowę sprzedaży z TFI BPH wartą 132 mln euro. To pokazuje skalę potencjału rynku w Polsce, jaki wtedy widzieliśmy, a fakt, że teraz będziemy te środki reinwestować, dowodzi naszej wiary w przyszłość rynku.

 NN: Dlaczego zatem pana firma zdecydowała się na zmianę strategii?

DS: Zamiast zajmować się inwestowaniem chcemy skupić się na działalności deweloperskiej, jednak nie porzucając zupełnie działalności inwestycyjnej. Zmniejszenie zysku i zwiększenie stóp procentowych spowodowało, że zysk rzeczywisty nie jest już tak atrakcyjny. Aby uzyskać zwrot kapitału na takim samym poziomie jak kilka lat temu, konieczna jest własna działalność deweloperska. Z naszą obecną płynnością finansową i stosunkiem podaży do popytu można stworzyć własny projekt,  z którego zyski będą znacząco wyższe.

 NN: Jakie inwestycje deweloperskie macie obecnie w przygotowaniu i na jakich sektorach planujecie się skoncentrować w przyszłości?

DS: Właśnie wmurowaliśmy kamień węgielny pod Galerię Askana w Gorzowie Wielkopolskim – będzie to 18 tys. mkw. dla handlu i rozrywki. Jesteśmy bardzo zadowoleni z reakcji potencjalnych najemców. Również prace budowlane przebiegają bez opóźnień – zgodnie z planem przewidujemy otwarcie na sierpień przyszłego roku. Obecnie jesteśmy również inwestorem dwóch sklepów Praktiker o pow. 9 tys. mkw. w Rybniku i Grudziądzu. Skupiamy się głównie na miastach o liczbie ludności od 100 do 150 tys., ponieważ  rynek podstawowy, dotyczący większych miast, jest już nasycony. Ludzie zawsze będą musieli kupować jedzenie i odzież, ale naszym zdaniem mają prawo robić to w centrach o odpowiednim standardzie.

Caelum zamierza również zrealizować budynki mieszkalne w Konstancinie. Kupiliśmy też 2,6 tys. ha terenu na Śląsku, na który składa się 80 różnych parceli. Wybudujemy na nich osiedla mieszkaniowe, obiekty handlowo-usługowe oraz magazynowe. To, co dokładnie powstanie na tych parcelach, podpowie nam rynek, dlatego jesteśmy otwarci na współpracę. Realizacja właśnie tego typu obiektów jest naszym priorytetem w całej Polsce. Współpraca z EF Rank Progress ułatwia nam zlokalizowanie najlepszych do tego celu miejsc w kraju. Do tej pory znaleźliśmy 5 takich terenów, z których najbardziej obiecujący znajduje się w Opolu. Zamierzamy zrealizować tam hipermarket i market meblowo-ogrodniczy (o powierzchni 10 tys. mkw. każdy), z dodatkową galerią handlową o powierzchni 20 tys. mkw.

 NN: Dziwi mnie jednak fakt, że jesteście stosunkowo mało znaną firmą na polskim rynku.

DS: Tak, ale wzbudzamy coraz większe zainteresowanie. Ludzie zwracają się do nas i pytają: Kim jesteście? Co robicie? Jak to się stało, że macie tak wiele inwestycji deweloperskich na rynku? Do sierpnia ub.r. do posiedzeń zarządu wystarczało nam lobby warszawskiego hotelu Westin. Jednakże w ubiegłym roku w lipcu podjęliśmy decyzję, aby zbudować zespół z najlepszych możliwych pracowników. Nasi menadżerowie najwyższego szczebla zostali „wyłowieni” z wielkich korporacji przez firmy headhunterskie. Struktura naszej organizacji   pozwala nam być elastycznymi, jako że wszystko opiera się na prywatnym kapitale. Proces decyzyjny jest u nas szybki.

Obecnie dysponujemy w Polsce majątkiem o wartości 350 mln euro, a z końcem 2007 roku mamy nadzieję zgromadzić miliard. Swoją pozycję zawdzięczamy głównie temu, co osiągnęliśmy wcześniej. Przejęcia obiektów w Rzeszowie, Warszawie (Okęcie) i Gdańsku (Madison) zapewniły nam dwucyfrowe zyski. Osiągnęliśmy postawione cele, dlatego teraz to inni przychodzą do nas z propozycjami.