Córka spłaci długi
Inwestorzy pragnący przejąć określoną nieruchomość z reguły rozważają jedną z dwóch możliwości: nabycie aktywów (ewentualnie przedsiębiorstwa jako zorganizowanego zbioru aktywów) lub nabycie spółki posiadającej dane aktywa. Ta druga ewentualność wynika z powszechnie stosowanej na rynku praktyki, polegającej na zakładaniu odrębnych spółek dla wybudowania czy nabycia oraz eksploatacji poszczególnych nieruchomości – zapewnia to maksymalną elastyczność przy potencjalnej sprzedaży, oczekują tego także banki finansujące inwestycję.
W przypadku inwestorów zagranicznych najczęściej podmiotem dokonującym nabycia udziałów w polskiej spółce jest zagraniczna spółka holdingowa, zlokalizowana w kraju o korzystnym ustawodawstwie podatkowym (przewidującym zwolnienie określonych typów dochodów, w tym dochodów kapitałowych), co na przyszłość umożliwia wyjście z inwestycji przy uniknięciu polskiego podatku dochodowego oraz opodatkowania w kraju holdingu. Z tego między innymi powodu inwestorzy często decydują się na kupno spółki polskiej przez spółkę z Luksemburga, Holandii czy Cypru.
W konsekwencji zagraniczna spółka holdingowa zaciąga dług i ponosi koszty odsetek. Jednocześnie spółka ta nie prowadzi najczęściej żadnej innej działalności operacyjnej, a jej jedynym istotnym aktywem są udziały w spółce posiadającej nieruchomość (spółka celowa). Tym samym w większości przypadków nie ma ona możliwości wykorzystania kosztów odsetkowych dla celów podatkowych (z powodu braku opodatkowanego przychodu, od którego możnaby odliczyć te odsetki). Jednocześnie na poziomie spółki celowej – zwłaszcza przy nieruchomościach o dłuższym stażu, których działalność pozwoliła już spłacić kredyty / pożyczki inwestycyjne – zazwyczaj występuje sytuacja odwrotna: podmiot generuje istotne przychody przy kosztach ograniczonych do amortyzacji i innych kosztów ogólnych.
Modyfikacja ta zakłada, że zagraniczna spółka holdingowa tworzy polską spółkę holdingową będącą w 100 proc. jej własnością.Utworzenie grupy kapitałowej jest rozwiązaniem często stosowanym w innych krajach europejskich. Daje ono możliwość wspólnego rozliczenia przychodów i kosztów spółki celowej oraz spółki holdingowej. Powoduje to oczywiste korzyści polegające na obniżeniu podstawy opodatkowania poprzez połączenie u „jednego” podatnika przychodów operacyjnych i kosztów odsetkowych z tytułu nabycia. Możliwość stworzenia grupy kapitałowej przewidują również polskie przepisy. Niestety utworzenie i funkcjonowanie takiej grupy obwarowane zostało licznymi warunkami (dotyczącymi m.in. poziomu dochodowości) oraz wymogami administracyjnymi i w efekcie rozwiązanie to nie cieszy się popularnością wśród inwestorów.
inwestorów decyduje się na połączenie obu spółek, w wyniku którego polska spółka holdingowa przejmuje majątek spółki celowej (inkorporacja spółki-córki przez spółkę-matkę). Po połączeniu odsetki (z tytułu zadłużenia związanego z nabyciem spółki celowej) rozpoznawane są przez ten sam podmiot, który uzyskuje przychody z nieruchomości. Jednocześnie połączenie w praktyce nie powoduje żadnych innych skutków podatkowych. W szczególności nie prowadzi do powstania opodatkowania na poziomie udziałowców i spółki przejmującej, a jednocześnie zapewnia przejęcie przez tę ostatnią wszystkich praw i obowiązków wynikających z przepisów podatkowych. Wyjątkowo w sytuacji, gdy spółka celowa posiada jeszcze nierozliczone straty podatkowe z lat ubiegłych, połączenie będzie miało negatywne konsekwencje w postaci utraty możliwości wykorzystania tych strat (wykorzystaniu podlegają tylko straty spółki przejmującej).
Podsumowując: warto wskazać powyższe rozwiązanie jako stosunkowo prosty i generalnie akceptowany przez władze skarbowe pomysł na ograniczenie wysokości obciążeń podatkowych związanych z nabywaniem spółek nieruchomościowych.
Autorzy są doradcami podatkowymi w firmie Ernst & Young
