Droga do wartości

Skąd biorą się w Polsce asset managerowie?

Nie ma dla nich wydziałów na uczelniach, brakuje specjalistycznych kursów i szkoleń, nie wydano żadnego podręcznika po polsku.

 Niedawna konferencja na temat zarządzania aktywami (asset management - AM) zorganizowana przez redakcję „Eurobuild Poland” (relacja w tym numerze) potwierdziła tezę, że reprezentacja tej branży w Polsce jest stosunkowo nieliczna, za to wyjątkowo elitarna. Do grona asset managerów z importu coraz częściej dołączają rodzimi specjaliści, choć droga tych ostatnich nie jest usłana różami. Jak trafili do tego zawodu, jakie były ich początki i jaka przed nimi przyszłość?

 Przez konsulting

Istotną częścią składową AM jest zarządzanie finansami, więc wielu asset managerów ma swoje korzenie w bankowości czy funduszach inwestycyjnych. Anna Duchnowska odpowiada obecnie za asset management w firmie AIB PPM, która zajmuje się pozyskiwaniem i zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi w ramach Polonia Property Fund. Po raz pierwszy z branżą zetknęła się przy projekcie centrum handlowego Wola Park, gdy pracowała dla właściciela obiektu i była odpowiedzialna za stronę finansową przedsięwzięcia. W zarządzaniu nieruchomością nieocenione okazało się doświadczenie zdobyte wcześniej przez Duchnowską w firmie konsultingowej, w której zaczynała karierę – w KPMG. Jakie to zdolności?

– Umiejętność analizy, implementacji i nadzoru procesów kontroli wewnętrznej, planowania strategicznego, a także zarządzania ryzykiem – wylicza Anna Duchnowska.

 Przez teorię i praktykę

Od lutego br. funkcję asset managera w firmie Quinlan Private Golub pełni Remigiusz Królikowski. Jego główną kompetencją jest AM warszawskiego kompleksu biurowego   IBC, którego właścicielem jest fundusz GLL Real Estate Partners. Z zarządzaniem nieruchomościami Królikowski zetknął się już na studiach podczas wykładów prowadzonych przez pracowników Katedry Inwestycji i Nieruchomości warszawskiej Skoły Głównej Handlowej.

– Zachęcony teorią jeszcze w czasie studiów podjąłem współpracę  ze spółką Mennica Invest. Ta spółka-córka Mennicy Państwowej wybudowała w Warszawie m.in biurowiec Aurum przy ul. Pereca – mówi Remigiusz Królikowski. Jego kolejna praca polegała na właścicielskim zarządzaniu zespołem dwóch nieruchomości biurowych, należących do Geem Development. Współpraca z najemcami, którymi byli m.in. Urząd Marszałkowski, Bank PKO BP czy Hydrobudowa-6, była intensywnym kursem współpracy z wymagającym klientem. Dodatkowo jeden z biurowców przechodził akurat gruntowny remont, co dało Królikowskiemu praktyczną wiedzę budowlaną. Kolejny etap rozwoju to konfrontacja doświadczenia w pracy dla polskich firm z oczekiwaniami zagranicznych inwestorów. Praca dla AIG /Lincoln Polska polegała na zarządzaniu dwoma parkami magazynowo-biurowymi Diamond Business Park w Łodzi i Piasecznie.

 – To był „skok na głęboką wodę”, zarówno jeśli chodzi o skalę obowiązków, jak i format najemców – wspomina Remigiusz Królikowski. – Praca dla dewelopera, którego zamiarem jest maksymalizacja wartości przychodowej, okazała się twardą, ale dobrą szkołą.

 Przez benchmarking

Przygoda z zarządzaniem nieruchomościami rozpoczęła się dla Michała Skalińskiego (dziś szefa Działu Zarządzania Nieruchomościami w Cushman & Wakefield) już 15 lat temu, gdy funkcja zarządcy nieruchomości komercyjnych w Polsce praktycznie nie istniała. Skaliński pracował wówczas dla spółki Warimpex, która w 1991 roku zbudowała City Center, pierwszy budynek klasy „A” z powierzchniami handlowymi i biurowymi. Austriacki deweloper zdecydował się powierzyć Michałowi Skalińskiemu funkcję dyrektora odpowiadającego za funkcjonowanie budynku.

 Jasna przyszłość

– W moim odczuciu rynek AM będzie ewoluował w kierunku dostarczenia właścicielom czy inwestorom kompleksowych rozwiązań w całym procesie inwestycyjnym, a nie tylko na etapie, gdy nieruchomość została wybudowana, wynajęta, a działania property managera skupiają się na utrzymywaniu wartości – mówi Remigiusz Królikowski. – Dostrzegam też dobre perspektywy przed świadczeniem usług AM właścicielom komercyjnych obiektów mieszkaniowych.

Podobnego zdania jest Anna Duchnowska: – Coraz więcej funduszy inwestycyjnych lokuje swoje kapitały w sektorze nieruchomości komercyjnych, bo jest to relatywnie bezpieczny sposób pomnażania wartości. Jednak – ze względu na ograniczoną podaż i ogromne zainteresowanie inwestorów – coraz więcej uwagi będą przyciągać nieruchomości „problematyczne”, czyli wymagające znacznego zaangażowania ze strony asset managerów. Tylko najlepsi fachowcy będą potrafili zrestrukturyzować je i  przekształcić w zyskowne inwestycje – twierdzi Anna Duchnowska.

 Jest jedno „ale”

Barierą dla rozwoju AM w Polsce może okazać się prawie żadna oferta edukacyjna. Jako żywo przypomina to sytuację sprzed 4-5 lat, gdy powstawał rynek dla facility managerów – brak odpowiednich wydziałów na uczelniach, brak specjalistycznych kursów i szkoleń, brak podręczników.

– Jest w Polsce kilka uznanych ośrodków akademickich, są organizacje zrzeszające profesjonalistów rynku nieruchomości. Mimo tego odczuwalny jest brak jednolitej platformy wymiany doświadczeń dla profesjonalistów z dziedziny komercyjnego AM, ale jest szansa, że wkrótce się to zmieni. Poza tym coraz szerzej stają się dostępne szkolenia i kursy organizowane przez ośrodki zagraniczne – mówi Remigiusz Królikowski, który intensywnie poszukuje odpowiednich studiów podyplomowych z zarządzania nieruchomościami. Dalsze kształcenie się planuje także Anna Duchnowska, która ma tytuł MBA Carlson School of Management, jest także uczestnikiem kursów CCIM i RICS.

 – Według mnie najlepszą drogą przygotowania asset managera do pracy jest przygotowanie zarządcy nieruchomości tak, jak robi się to dotychczas – studia wyższe, praktyki, studia podyplomowe, następnie dokształcanie i doskonalenie z zakresu AM – mówi Michał Skaliński.

Ze względu na nasycenie rynku wiele ośrodków szkoleniowych odchodzi obecnie od organizowania kursów na licencję zarządcy nieruchomości. Zdaniem Skalińskiego byłoby dobrze, gdyby przynajmniej niektóre z tych placówek rozpoczęły kształcenie profesjonalnych asset managerów.

 Tomasz Cudowski