Duch miejsca

Potencjał - to z pewnością jedno z ulubionych słów Thomasa Löfflera, dyrektora zarządzającego Geni Polska. W czasie półgodzinnej rozmowy użył go co najmniej kilkanaście razy. I zawsze w kontekście oceny lokalizacji korzystnych dla handlu. Powszechnie znana jest teza, że w inwestycjach związanych z nieruchomościami ważne są trzy aspekty: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Thomas Löffler, którego firma zajmuje się m.in. oceną atrakcyjności lokalizacji dla potrzeb centrów i kompleksów handlowych, nie do końca zgadza się z tym stwierdzeniem. - Są dwa rodzaje lokalizacji: te, które mają potencjał, i te, które go nie posiadają. Sukces przedsięwzięcia deweloperskiego w 70-80 proc. zależy od tego, gdzie jest zlokalizowane. Jednak nawet zalety najlepszego miejsca można zaprzepaścić, budując w nim nieodpowiedni obiekt - tłumaczy szef Geni Polska. Chodzi o to, by zminimalizować takie ryzyko.

Baza

Geni dysponuje bazą szczegółowych danych dotyczących konsumentów w całej Polsce. Stworzono ją na podstawie informacji czerpanych z GUS-u, MSWiA, władz gminnych, firm analizujących rynek i własnych badań. Czego można się z tej bazy dowiedzieć? Na przykład tego ile pracujących kobiet w wieku od 30 do 35 lat z wykształceniem średnim mieszka w odległości 5 km od centrum handlowego Morena z hipermarketem Carrefour w Gdańsku. Albo ile takich osób mieszka w podobnej odległości od wszystkich hipermarketów Carrefour w Polsce. Od Geni można również uzyskać informacje ile statystycznie wydaje mieszkaniec podwarszawskich Janek w tamtejszych centrach handlowych, a ile w hipermarkecie Auchan w Piasecznie. Kto może potrzebować takich danych? Deweloperzy, żeby wiedzieć, gdzie warto stawiać nowe obiekty handlowe, zaś handlowcy, żeby wiedzieć, w którym centrum handlowym warto otworzyć swój sklep.

Analizy podpierające

Wśród klientów Geni są zarówno deweloperzy (Metro Real Estate, TK Development, Parkridge), zarządcy centrów handlowych (Apsys), jak i operatorzy sklepów wielkopowierzchniowych (Ahold, Auchan) i sieci gastronomicznych (Tricon Restaurants - obecnie AmRest, McDonalds). Przedstawiciele powyższych branż, z którymi rozmawialiśmy twierdzą jednak, że raporty Geni i innych firm są tylko uzupełnieniem własnych opracowań. - Analizując lokalizacje pod inwestycje bierzemy pod uwagę takie klasyczne czynniki, jak siła nabywcza mieszkańców regionu, dojazd do działki, jej widoczność ze szlaków komunikacyjnych. Takie, nieco teoretyczne badania, konfrontujemy w praktyce z reakcją najemców, z którymi zawsze rozmawiamy przed rozpoczęciem procesu deweloperskiego - opowiada Karol Kalicki członek zarządu firmy deweloperskiej Polimeni International. Wspomina także, że prezentując pewną lokalizację potencjalnemu najemcy wsparł się analizą opracowaną przez Geni. Pomimo tego, że był zadowolony z tego opracowania, operator sklepu nie zdecydował się na współpracę. - Mam wrażenie, że takimi analizami kierują się głównie deweloperzy. Najemcy, zwłaszcza tak doświadczeni jak operatorzy hipermarketów, opierają się przede wszystkim na swoich własnych badaniach - przyznaje członek zarządu Polimeni International.

Liczenie złapanych w sieć

Deweloperzy i agenci opisując istniejące lub powstające dopiero nieruchomości handlowe często posługują się m.in. kryterium określanym jako ,catchment area". Thomas Löffler twierdzi jednak, że ta kategoria niewystarczająco dokładnie pokazuje rzeczywiste oddziaływanie centrów handlowych na lokalną społeczność. Jego zdaniem to, że konsument mieszka w odległości 5 minut jazdy samochodem od danego centrum handlowego, nie oznacza jeszcze, że na pewno będzie jego klientem. - Przecież w takiej samej odległości mogą znajdować się trzy podobne obiekty. A poza tym, to że mieszkamy koło jakiegoś sklepu nie znaczy jeszcze, że musimy robić w nim zakupy - tłumaczy szef Geni Polska. Jego firma stworzyła więc specjalny wskaźnik, nazwany ,weighted catchment area" określający liczbę konsumentów, dla których konkretny obiekt jest najczęściej odwiedzanym sklepem, drugim w kolejności, itd. Jeżeli konsument ma np. do dyspozycji trzy podobne centra, zostanie de facto policzony jako jedna trzecia osoby przy sumowaniu populacji żyjącej w ,catchment area" każdego z nich. - To wyjątkowa metoda, która nie ogranicza się do rysowania na mapie kolejnych kółek wokół centrów handlowych, wskazujących ile osób mieszka w okolicy, lecz opisuje rzeczywisty potencjał danych obszarów - przyznaje Anna Szmeja-Kroplewska z Apsys Polska. Jej firma otrzymała taką analizę dotyczącą m.in. zarządzanego przez siebie kompleksu handlowego w podwarszawskich Jankach.

Płytki rynek

W opinii Karola Kalickiego z Polimeni International polski rynek usług doradczych związanych z analizami lokalizacji nie jest duży. Podobne, choć nie tak dogłębne analizy jak w przypadku Geni, oferują często firmy, które pomagają gminom określać funkcje rozmaitych terenów przy opracowywaniu planów zagospodarowania przestrzennego. Artur Mikołajko, prezes zarządu krakowskiego Centrum Sportu Maks, największej polskiej sieci sklepów sportowych, potwierdza te opinie i dodaje, że choć stosunkowo często otrzymuje oferty dotyczące analiz lokalizacji, najczęściej zgłaszają się do niego niezależni analitycy, nie związani na stałe z żadną firmą badawczą. - Sami doskonale wiemy czego potrzebujemy. Deweloperzy zasypują nas propozycjami najmu, obficie przy tym informując o popularności swoich obiektów - śmieje się Artur Mikołajko.