Omijają nas z daleka

- Dochodowość polskich hoteli jest zdecydowanie zbyt niska, żeby mogły one być atrakcyjnym produktem inwestycyjnym - uważa Adrian Karczewicz, asset manager w GE Capital Golub. Jego zdaniem dopiero obłożenie przekraczające 60 proc. gwarantuje minimalne przychody, jakie mogą zaakceptować inwestorzy. Tymczasem w Polsce żadne miasto nie może się pochwalić tak zapełnionymi hotelami.

Szczere pustki w weekend

Najlepiej pod względem obłożenia prezentują się Kraków i Poznań. Pierwsze ze względu na turystów, drugie na biznesmenów. - Gdyby przenieść Targi Poznańskie do Krakowa, powstałoby bardzo atrakcyjne miasto dla właścicieli hoteli - pokoje byłyby zapełnione zarówno w ciągu tygodnia, jak i przez weekendy. Hoteli z takim profilem popytu poszukują inwestorzy - mówi mrużąc oko Adrian Karczewicz. - Stworzenie Warsaw Destination Alliance [organizacji promującej stolicę jako atrakcyjne turystycznie miasto - przyp. red.] to krok w dobrą stronę, ale Warszawa jest i pozostanie miastem stricte biznesowym - stwierdza z kolei Michael O'Hare z Horwath Consulting. - Brak turystów sprawia, że warszawskie hotele pustoszeją w weekendy.

Inni mają lepiej

Praga i Budapeszt znajdują się w o wiele lepszej sytuacji niż stolica Polski. Jeśli chodzi o klientów biznesowych nie ma większych różnic, jednak jeśli chodzi o turystów to w stolicach Czech i Węgier jest ich o wiele więcej. - Na Węgrzech spodziewałbym się nowych inwestycji w obiekty wypoczynkowe typu resort, zlokalizowane nie w Budapeszcie, lecz np. nad Balatonem - twierdzi Michael O'Hare. - W Pradze połączenie ruchu turystycznego z biznesowym wygląda najkorzystniej, w związku z czym cały czas powstają tam nowe projekty hotelowe. Jednak zdaniem analityka Horwath Consulting, najciekawszym rynkiem regionu może okazać się Rosja. Wspomina o inwestorach, dla których mają powstać hotele w 12 największych miastach tego kraju. Uważa też, że firm zainteresowanych kupnem rosyjskiego portfolio złożonego z większej ilości obiektów może być więcej.

Dobry hotel - co to znaczy?

Inwestorzy interesują się hotelami, których właściciele mają podpisaną umowę dzierżawy np. na 25 lat. Zabezpieczeniem takiej umowy może być np. 12-miesięczny czynsz w formie gwarancji bankowej lub gwarancje spółki-matki operatora hotelu. Zabezpieczenia muszą być znacznie staranniejsze niż w przypadku transakcji w innych sektorach rynku. Wynika to z trudności związanych z oszacowaniem zyskowności hotelu. O wiele łatwiej jest przewidzieć przychody i koszty biurowca czy centrum handlowego. - Szansą na powstanie w Polsce hotelowego rynku inwestycyjnego, może być rozwój sieci hoteli niskobudżetowych, nastawionych na obsługę osób podróżujących po kraju. Myślę, że takie obiekty mogłyby pochwalić się dużym obłożeniem, a poza tym ich budowa nie powinna kosztować dużo - uważa Adrian Karczewicz z GE Capital Golub. - Gdyby koszt zakupu w przeliczeniu na pokój w obiekcie o bardzo dobrej lokalizacji wahałby się w okolicach 40 tys. dolarów, niska cena zmniejszałaby ryzyko transakcji. Z kolei Michael O'Hare z Horwath Consulting uważa, że interesujące dla inwestorów mogłyby być hotele dwu- i trzygwiazdkowe zlokalizowane w dużych polskich miastach, ale poza stolicą. - Warszawa jest zdecydowanie przeładowana hotelami - przekonuje.

Ile wart jest hotel?

- Szacując wartość hotelu na potrzeby transakcji inwestycyjnej można to zrobić na dwa sposoby - tłumaczy Adrian Karczewicz. - Jedna metoda - niejako klasyczna - polega na oszacowaniu przewidywanych przychodów i kosztów utrzymania obiektu. Wartość wyznacza się dzieląc zysk przed odsetkami, amortyzacją, podatkami i spłatą kredytu (EBIDTA) przez przewidywaną stopę kapitalizacji. Druga metoda, którą stosować można tylko na rozwiniętych rynkach, gdzie zawieranych jest wiele transakcji, polega na porównywaniu cen sprzedaży podobnych do siebie hoteli. Wartość ustalana jest na podstawie już zawartych transakcji, których przedmiotem były obiekty o cechach zbliżonych do wycenianego hotelu. W Polsce trzeba korzystać tylko z tego pierwszego sposobu.