Sprzedaj i wynajmij

Transakcja sale and leaseback polega na tym, że przedsiębiorstwo korzystające z nieruchomości przy prowadzeniu swojej działalności gospodarczej sprzedaje ją spółce celowej założonej przez bank lub inną instytucji finansową. Równocześnie ze sprzedażą, obiekt przekazywany jest dotychczasowemu właścicielowi na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu. Przedsiębiorca, który sprzedał swoją nieruchomość zobowiązany jest odtąd do zapłaty czynszu oraz ponoszenia wszelkich kosztów i wydatków (np. podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste, składek ubezpieczeniowych) związanych z jej utrzymaniem. Jego przedsiębiorstwo uzyskuje w ten sposób kapitał, który może być przeznaczony na finansowanie bieżącej działalności oraz dalsze inwestycje. Finansujący (nabywca) staje się właścicielem nieruchomości, która od razu przynosi stały dochód w postaci opłat czynszowych.

Zalety

Finansowanie w formie sale and leaseback ma zalety, których nie posiada finansowanie kredytem. Przede wszystkim środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są porównywalne z jej wartością, podczas gdy kredyt zabezpieczony hipoteką udzielany jest najczęściej w wysokości niepełnej wartości nieruchomości. Koszt uzyskania środków poprzez sale and leaseback jest zwykle niższy, gdyż niższe jest ryzyko podmiotu finansującego. Gdyby przedsiębiorca nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań, finansujący rozwiązuje umowę najmu (dzierżawy) lub leasingu a następnie sprzedaje lub wynajmuje nieruchomość komu innemu.

Dwa podstawowe modele

Wyróżnia się dwa podstawowe typy transakcji sale-and-lease back. Pierwszy model, który można nazwać najmem (dzierżawą) zwrotnym polega na tym, że przedsiębiorstwo sprzedające nieruchomość otrzymuje ją zwrotnie w najem (dzierżawę), przy czym nie ma zagwarantowanego prawa jej odkupienia w przyszłości. Przedsiębiorstwo ma jedynie zapewnione prawo korzystania z obiektu przez w określony w umowie okres. Płacony nowemu właścicielowi czynsz pokrywa bieżące koszty związane z uzyskaniem finansowania na nabycie nieruchomości oraz zysk przedsiębiorstwa leasingowego (banku). Drugi model będący klasycznym leasingiem zwrotnym polega na tym, że przedsiębiorca sprzedaje nieruchomość i otrzymuje ją w leasing z prawem odkupu po upływie okresu leasingu. Opłaty leasingowe płacone właścicielowi nieruchomości pokrywają nie tylko koszty finansowania i zysk, ale również zawierają spłatę części wartości nieruchomości. Powrotne nabycie następuje za cenę obniżoną, uwzględniającą dokonywaną spłatę części ceny nieruchomości. Prawo nabycia nieruchomości za obniżoną cenę gwarantowane jest zwykle poprzez zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży ujawnianej w księdze wieczystej, a zatem dotyczącej także późniejszych nabywców nieruchomości.

Jak dmuchać na zimne

Jak wykazaliśmy powyżej, dla finansującego transakcja sale and leaseback obciążona jest mniejszym ryzykiem niż udzielenie kredytu lub pożyczki zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości. Warto by jednak zastanowić się czy taka transakcja nie stwarza znacznego ryzyka dla przedsiębiorcy sprzedającego nieruchomość. Przecież budynek wykorzystywany jest do prowadzenia działalności gospodarczej i utrata prawa do korzystania z niego może być równoznaczne z upadłością lub likwidacją przedsiębiorstwa. Aby odpowiednio zabezpieczyć interesy przedsiębiorcy, nieruchomość sprzedawana jest do specjalnie założonej spółki celowej. Spółka ta nie zatrudnia pracowników, nie prowadzi innej działalności poza wynajmem nieruchomości przedsiębiorcy oraz zasadniczo nie zaciąga żadnych zobowiązań poza kredytem (pożyczką) przeznaczonym na nabycie nieruchomości. Interesy przedsiębiorcy zabezpieczane są także w umowie najmu, dzierżawy lub leasingu. Umowy te zawierane są na czas oznaczony, bez możliwości ich jednostronnego, przedterminowego rozwiązania przez finansującego (właściciela) nieruchomości. Oczywiście warunkiem jest to, żeby najemca przestrzegał postanowień tych umów. Umowa najmu (dzierżawy) rejestrowana jest w księdze wieczystej nieruchomości. Dzięki temu staje się skuteczna wobec każdego późniejszego nabywcy nieruchomości.

Kilka umów zamiast jednej

Znacznym ograniczeniem dla transakcji sale and leaseback jest fakt, że zgodnie z polskim kodeksem cywilnym umowa najmu nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, może być po upływie tego okresu wypowiedziana. Umowa dzierżawy może być wypowiedziana po upływie 30 lat jej obowiązywania. Znaczna część transakcji sale and leaseback opiera się właśnie na zwrotnym wynajmie nieruchomości, a gospodarczo uzasadnione jest zawieranie takiej umowy na okres co najmniej 20 lub 30 lat. Jedną z ryzykownych praktyk stosowanych w celu zminimalizowania ryzyka wypowiedzenia umowy po 10 latach, jest zawieranie w chwili sprzedaży nieruchomości kilku umów najmu na kolejne okresy 10 lat. W zależności od sytuacji mogą być stosowane inne rozwiązania w tym zakresie. sale and leaseback może nie być korzystny w przypadku pozyskiwania środków przez instytucje finansowe, w szczególności przez banki i przedsiębiorstwa ubezpieczeniowe. Usługi świadczone przez te instytucje nie są obciążone podatkiem od towarów i usług, podczas gdy czynsz płacony za korzystanie z nieruchomości powiększany jest o ten podatek. W konsekwencji, płacony w czynszu podatek VAT nie może być odzyskany i obciąża koszty bieżącej działalności podwyższając koszty pozyskanego finansowania. Do końca kwietnia ograniczeniem dla opłacalności transakcji sale and leasebacku były koszty związane ze zbyciem nieruchomości, a w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych od sprzedaży nieruchomości w wysokości 2 proc. wartości sprzedawanego gruntu. Jednak od 1 maja 2004 r. sprzedaż gruntu pomiędzy przedsiębiorcami będzie objęta podatkiem od towarów i usług, który nabywca będzie mógł w całości odzyskać. Przyczyni się to do obniżenia kosztów transakcji.

Przyszłość

sale and leaseback może być wykorzystany w celu pozyskaniu tańszego kapitału na inwestycje lub w celu refinansowania istniejących inwestycji - spłaty mniej korzystnych kredytów lub pożyczki wspólnika. Atrakcyjność sale and leaseback potwierdza fakt, że finansowanie w tej formie wykorzystywane jest obecnie przez przedsiębiorstwa różnych branż gospodarki np. operatorów hoteli, właścicieli biurowców, sieci hipermarketów oraz przedsiębiorstwa produkcyjne. Mając na uwadze liczne korzyści wynikające z takiego finansowania działalności można oczekiwać, że ilość tego typu transakcji będzie w Polsce wzrastać.

Pierre Gromnicki

Wojciech Koczara

Autorzy są prawnikami w firmie

Janicka-Sosna, Namiotkiewicz i wspólnicy Clifford Chance