Planowanie z planami i bez

Wyzwania, jakie stoją przed inwestorami zamierzającymi realizować projekty w Polsce na obszarach nieobjętych planami zagospodarowania przestrzennego, prowadzą często do różnych absurdalnych sytuacji, np.: do wyłączenia możliwości wykonywania prawa własności. Przykładem dokładnie obrazującym ten stan jest bezsilność właścicieli niezabudowanych gruntów położonych na obszarach nieobjętych planami. Posiadającym takie nieruchomości nie uda się wybudować niczego, co wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, ponieważ nie będą w stanie spełnić przesłanki zabudowanego sąsiedztwa pozwalającej na określenie wymagań dotyczacych zabudowy i zagospodarowania dla zamierzonego przedsięwzięcia. Właścicielom pozostaje więc czekać, aż gminy uchwalą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem lokalne władze - pomimo tego, że z końcem 2003 r. wygasły plany uchwalone przed 1995 rokiem - nie spieszą się by zmienić ten stan. Gminy są często zbyt ubogie, by pozwolić sobie na wydatki związane ze sporządzeniem planów. Potwierdzają to statystyki, według których jedynie kilkanaście procent kraju jest objęte obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Na Wyspach mają lepiej

Opisany wyżej problem nie dotyka inwestorów działających w Anglii i Walii. Oba kraje są w całości objęte ogólnymi oraz miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Plany ogólne (,structural plans") są uchwalane przez odpowiedniki polskich władz powiatowych, zaś plany miejscowe (,local plans") przez gminy. Inwestor musi uzyskać warunki zabudowy (,plannig permission") przed otrzymaniem pozwolenia na budowę. Warunki wydawane są nie tylko zgodnie z ogólnym oraz miejscowym planem, ale również z koncepcją obejmującą cały kraj. Takie rozwiązanie ma dwa zasadnicze atuty: inwestor ma jasność jakiego rodzaju inwestycje są do zaakceptowania na danym terenie, a pole do nadużyć przez lokalnych urzędników jest zminimalizowane.

Holandia: tylko pozwolenie

W Holandii do rozpoczęcia budowy wystarczy jedynie uzyskanie pozwolenia na budowę. W państwie tym praktycznie nie ma już obszarów bez miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Prawo holenderskie obowiązuje gminy do rewizji planów co 10 lat, co ma na celu uwzględnienie zmian zachodzących na terenach objętych planami. Ze względu na brak sankcji obowiązek ten jest w wielu przypadkach lekceważony przez urzędników, którzy problem nieaktualnych planów rozwiązują przy pomocy odstępstw od zapisów w starej ich wersji.

W Niemczech trochę jak w Polsce

Polskie i niemieckie prawo regulujące kwestie planowania i zagospodarowania przestrzennego są podobne. Zasadniczą różnicą jest fakt, że znaczna część Niemiec - przede wszystkim duże miasta - posiada miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (,Bebauungspläne"). Tak więc inwestor występuje jedynie o uzyskanie pozwolenia na budowę, nie musi zaś składać wniosku o wydanie warunków zabudowy. Ciekawym rozwiązaniem, jakie przyjęto u naszych zachodnich sąsiadów, jest pomoc gminom nieposiadającym planów zagospodarowania przestrzennego. Niezwiązane z urzędem podmioty przygotowują specjalistyczne mapy czy dokumentację, które gminy przy sporządzaniu planów mogą wykorzystywać i uwzględniać według własnego uznania. Na terenach nieobjętych miejscowymi planami zlokalizowanymi poza obszarami zabudowanymi, niemieckie prawo dopuszcza wyjątkowo inwestycje określonego typu, np. związane z rolnictwem, leśnictwem, ogrodnictwem, budową elektrowni wodnych lub wiatrowych. Projekty te nie mogą być jednak sprzeczne z interesem publicznym.

Węgierskie zmiany

Na Węgrzech, podobnie jak w Polsce, wprowadzono nowe prawo - Ustawę o Zagospodarowaniu Przestrzennym (Akt LXXVIII z 1997 roku) - regulujące kwestie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Wspomniana ustawa zobowiązała władze gmin do uchwalenia nowych planów do końca 2003 roku (a dla opieszałych samorządów lokalnych do końca br.). Większość gmin i dzielnic Budapesztu uporała się z tym zadaniem w prawie 100 proc. W niektórych miejscowościach plany zagospodarowania przestrzennego zostaną przyjęte do końca br. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, stosuje się obowiązujące przepisy ustawy i rozporządzenia budowlane. Inwestorzy zaś mogą wystąpić o wstępne pozwolenie na budowę jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia ostatecznego. Pozwolenie wstępne zostaje wydane w ciągu 2 miesięcy od złożenia wniosku i jego główną zaletą jest to, iż deweloper ma możliwość porównania planowanego przez siebie przedsięwzięcia z bezwzględnie wiążącymi przepisami w sytuacji braku planu. Takie rozwiązanie umożliwia również oszczędność czasu i nakładów na tym etapie inwestycji.

Warunki obowiązkowe w Czechach

Uzyskanie od lokalnych władz warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest w Czechach obowiązkowe, niezależne od istnienia na danym obszarze planów zagospodarowania. W Czechach dzieli się plany na trzy kategorie: dla większych rejonów, poszczególnych gmin czy też konkretnych obszarów gminnych . Jeżeli dany teren nie jest objęty żadnym z planów zagospodarowania przestrzennego, lokalne władze rozpatrują wniosek o wydanie warunków zabudowy bazując na informacjach dotyczących planowania przestrzennego w danej miejscowości, danych zebranych we własnym zakresie oraz na podstawie oględzin konkretnego obszaru. Organ administracji kieruje się przede wszystkim wpływem planowanej inwestycji na środowisko, potrzebą takiej inwestycji na danym terenie oraz skutkom jej realizacji. Dodatkowo władze są zobowiązane wziąć pod uwagę wcześniej wydane decyzje dla danego terenu oraz informacje uzyskane w czasie trwającego postępowania o wydanie warunków zabudowy.

Może Unia pomoże?

Jak wynika z powyższych przykładów państwa takie, jak Wielka Brytania, Holandia czy Niemcy, poradziły sobie z kwestią przygotowania, uchwalenia i funkcjonowania planów zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu lokalna polityka przestrzenna jest jasna, a inwestorzy planując inwestycje mogą przewidzieć czy zostaną one zaakceptowane przez lokalne władze. Podobnym tropem idą Czechy i Węgry. Dobrze byłoby gdyby Polska również podążyła w tym kierunku. Być może unijne fundusze wspomogą ten proces od strony finansowej.

Darren Haines-Powell

i Bartosz Kaniasty

Autorzy są prawnikami

w firmie prawniczej CMS Cameron McKenna