Projekt dla klienta

Konieczność uregulowania ustawą działalności deweloperskiej potwierdza fakt braku ochrony praw kupujących mieszkania czy domy. W umowach o budowę lokalu mieszkalnego prawo nie stoi za nabywcami. Nie chroni ich również przed ryzykiem upadłości firm deweloperskich czy spółdzielni mieszkaniowych.

Umowa naszpikowana danymi

Projekt ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich dotyczy przedsięwzięć realizowanych przez deweloperów oraz spółdzielnie mieszkaniowe, o ile budują one mieszkania na zasadzie odrębnej własności lokalu. Przygotowana ustawa określa jakie dane o inwestycji powinny zostać zawarte w stosownych postanowieniach umowy deweloperskiej. Dzięki temu nabywca miałby zagwarantowane w umowie nie tylko podstawowe parametry projektu (m.in. informacje o działce, na której jest on realizowany, istotnych cechach budynku), lecz również termin przeniesienia własności lokalu na kupującego oraz harmonogram płatności. W projekcie ustawy jest także propozycja, by nabywca dokonywał wpłat wyłącznie na rachunek powierniczy określony w umowie zawierającej podstawowe informacje o zasadach jego prowadzenia. W razie stwierdzenia braków w umowie nabywca mógłby zażądać od dewelopera jej uzupełnienia. Projekt nie wymaga jednak sporządzenia aneksu, lecz jedynie podania brakujących danych umowy do wiadomości kupującego (który w przeciwnym razie miałyby prawo odstąpić od umowy).

Umowy tylko pisemne

Projekt ustawy przewiduje ponadto, że deweloperzy - najpóźniej do czasu zawarcia pierwszej umowy deweloperskiej - zobowiązani byliby do opracowania prospektu informacyjnego z podstawowymi informacjami o deweloperze (forma organizacyjna, kapitał, zarząd, sprawozdanie finansowe za ostatni rok obrotowy) oraz o samym projekcie (lokalizacja, plan zagospodarowania działek sąsiednich, położenie i układ mieszkań, standard wykończenia, harmonogram prac, plan finansowania, termin zakończenia robót oraz przeniesienia własności lokalu na nabywców). W razie sprzeczności pomiędzy prospektem a umową, strony związane byłyby treścią prospektu - gdyby jego postanowienia były dla nabywcy korzystniejsze. Obecnie większość tzw. umów deweloperskich jest zawierana w formie pisemnej, pomimo że art. 9 ustawy o własności lokali przewiduje formę notarialną. W konsekwencji możliwość roszczeń nabywców wobec deweloperów jest ograniczona. Uwzględniając tę praktykę projekt ustawy przewiduje dla umów deweloperskich wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz obowiązek dewelopera wpisu roszczeń nabywców do ksiąg wieczystych.

Powierzyć powierniczemu

Według projektu ustawy bezpieczeństwo pieniędzy kupujących ma zapewnić gromadzenie ich na rachunku powierniczym. Deweloper byłby zatem zobowiązany do założenia rachunku w banku jeszcze przed podpisaniem pierwszej umowy deweloperskiej dotyczącej danej inwestycji. Osobny rachunek byłby prowadzony dla każdego projektu (a gdy ten będzie się składał z kilku budynków, każdy z nich również miałby osobny rachunek). Deweloper nie mógłby więc przeznaczyć środków wpłaconych na realizację jednego budynku na budowę innego. Projekt ustawy przewiduje rachunek zamknięty lub otwarty. Z rachunku zamkniętego środki miałyby być zwolnione jednorazowo - po przeniesieniu na nabywcę własności lokalu. Z rachunku otwartego pieniądze na konto dewelopera wpływałyby w transzach, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia. Czuwanie nad bezpieczeństwem środków wpłaconych przez kupujących autorzy ustawy powierzają bankowi, który powinien je uwalniać dopiero po sprawdzeniu, czy deweloper realizuje inwestycję zgodnie z przyjętymi przez siebie zobowiązaniami. Jeżeli harmonogram naruszałby regulacje ustawy, wówczas bank zwalniałby środki z rachunku dopiero po zakończeniu inwestycji. Dodatkowo projekt ustawy zakazuje przekazywania pieniędzy z rachunku przed nabyciem przez dewelopera prawa własności działki budowlanej i zapłaty za nią oraz uzyskaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Otwarcie rachunku powierniczego nie jest konieczne w przypadku gdy deweloper uzyskałby bezwarunkową, nieodwołalną i płatną na pierwsze żądanie gwarancję bankową. Druga możliwość to posiadanie przez dewelopera ubezpieczenia pozwalającego na zwrot kwot wpłaconych przez nabywców, względnie jeżeli nabywcy przysługiwałoby roszczenie o zwrot wpłaconych środków na podstawie umowy ubezpieczenia pomiędzy deweloperem a ubezpieczycielem.

W przypadkach upadłości

Autorzy ustawy przewidzieli również możliwość upadłości banku. Wówczas deweloper zobowiązany byłby zawrzeć umowę rachunku powierniczego z innym bankiem, na który syndyk masy upadłości banku przelewałby zdeponowane środki. Natomiast w razie bankructwa dewelopera pieniądze zgromadzone na rachunku oraz wierzytelności dewelopera wobec nabywców utworzyłyby odrębną masę majątkową, służącą wyłącznie zaspokojeniu roszczeń nabywców lokali. Taki sposób pozwoli na ochronę zarówno środków dotychczas wpłaconych, jak i kwot, które nabywcy dopiero w przyszłości zobowiązani byliby wpłacić. Zgodnie z projektem ustawy na syndyku ciążyłby obowiązek kontynuowania budowy. Sędzia komisarz mógłby zwolnić syndyka z tego obowiązku, jeżeli kontynuowanie przedsięwzięcia nie rokuje szans na jego dokończenie.

Deweloper z lepszym wizerunkiem

Projektowana ustawa stwarza szansę na ograniczenie obaw potencjalnych klientów przed korzystaniem z oferty deweloperów. Jednocześnie powinna wpłynąć na zwiększenie poczucia bezpieczeństwa deweloperów, którzy otrzymują gwarancję otrzymania zapłaty po właściwym zrealizowaniu umowy. Trafność założeń autorów projektu już potwierdził rynek deweloperski, na którym pojawiają się pierwsze inwestycje realizowane z udziałem banków prowadzących rachunki powiernicze i czuwających nad prawidłowym wykorzystaniem środków nabywców.

Lidia Dziurzyńska - Leipert

Paweł Kuglarz,

współautor projektu ustawy

Autorzy są prawnikami

w kancelarii Beiten Burkhardt K. Rastawicki