Inwestorzy bardziej elastyczni

Rafał Mateusiak CB Richard Ellis

Inwestorzy są i pozostaną aktywni. Mamy do czynienia z sytuacją, gdzie wiele funduszy inwestycyjnych penetruje polski rynek w celu nabycia atrakcyjnych z inwestycyjnego punktu widzenia nieruchomości. Myślę, że liczba transakcji będzie wyższa niż w 2003 r. Część już rozpoczętych negocjacji zakończy się dopiero w tym roku. Możemy liczyć na pojawienie się w Polsce funduszy typu ,oportunity", które po 5 latach sprzedadzą swoje nieruchomości. Często ,oportunity fund" to połączenie dewelopera z funduszem. Dotychczas największą popularnością cieszą się warszawskie obiekty biurowe. Należy spodziewać się, że tak pozostanie. Sektor powierzchni handlowych może również przynieść duże transakcje, jednak będą to akwizycje całych pakietów. Takich transakcji będzie niewiele, ale ich wartość będzie duża. Inwestorzy szukają obiektów poza Warszawą, jednak niełatwo je znaleźć. W Krakowie, Poznaniu czy Wrocławiu dominują obiekty należące do instytucji, które je samodzielnie wybudowały. Istnieje więc szansa na kilka transakcji typu sprzedaż i najem zwrotny. Jednakże barierą są wysokie wartości księgowe tych obiektów. Inwestorzy budując w latach 90. realizowali bardzo kosztowne projekty. Dziś czynsze w wysokości 10-14 USD/mkw. miesięcznie, nie pozwalają na uzyskanie ceny sprzedaży na poziomie wartości księgowej. Dodatkowym problemem jest podatek VAT, który np. przez polskie banki nie może być odliczany. Usługi bankowe są zwolnione z VAT-u. To podraża koszty najmu o 22 proc. na samym starcie. Dziś sporo instytucji zastanawia się, co zrobić ze swoimi nieruchomościami. To bardzo dobra oznaka, bo może przynieść kilka interesujących propozycji inwestycyjnych, również pakietowych.

Łukasz Koterski Colliers International

W 2004 r. zachodni inwestorzy będą wciąż interesowali się polskim rynkiem inwestycyjnym. Symptomy wzrostu gospodarczego oraz przystąpienie do UE zapewne będą miały odbicie w zmniejszeniu ryzyka inwestycyjnego, a co za tym idzie w większym napływie kapitału. Poza tym na atrakcyjność inwestycji na polskim rynku wpływa wciąż wysoki poziom stóp kapitalizacji. Być może pojawią się nowe typy transakcji inwestycyjnych, chociaż trudno przewidzieć jakie konkretnie. Przede wszystkim, musimy dostosować polskie prawo do przeprowadzania niestandardowych operacji inwestycyjnych. Obecnie, poza tradycyjną sprzedażą inwestycyjną, na rynku polskim można zaobserwować jedynie transakcje leasingu zwrotnego. Zainteresowanie inwestorów inwestycjami w nieruchomości poza Warszawą jest znikome. Wynika to z braku dobrych produktów inwestycyjnych. Miasta, które mają jakiekolwiek perspektywy inwestycyjne to Poznań i Kraków.

Agnieszka Jachowicz DTZ

W zeszłym roku całkowita kwota wydana na zakup nieruchomości lub spółek je posiadających wyniosła 180 mln EUR, podczas gdy w 2002 r. było to ok. 600 mln EUR. Jednak od połowy ub. r. da się zauważyć napływ nowych inwestorów, w tym wielu irlandzkich. W 2004 r. całkowita kwota transakcji inwestycyjnych będzie znacznie wyższa. Do tej pory w naszych analizach rynku braliśmy pod uwagę wyłącznie produkty gotowe tzn. wybudowane budynki lub budynki w budowie, jednak wynajęte lub z gwarancjami wynajmu. Ze względu na ograniczoną liczbę takich produktów, spodziewam się, ze wzrośnie liczba transakcji zawieranych przez tzw. ,opportunity funds". Ze względu na brak produktów ,dużych" wielu inwestorów już obniżyło dolną granicę wartości nieruchomości. Będą szukali nieruchomości tańszych niż 15 mln EUR. Rosnące zaufanie do sektora handlowego, niskie czynsze i ustabilizowany poziom pustostanów na rynku magazynowym, oraz ciągle mało aktywny rynek nieruchomości biurowych, powodują, że wielu inwestorów dywersyfikuje swój portfel i poszukuje nieruchomości we wszystkich trzech sektorach. W sektorze biurowym większość budynków poza Warszawą to obiekty z wieloma najemcami i często niejednolitymi umowami. Wiele starszych budynków ma umowy na czas nieokreślony. Zakup biurowca poza Warszawa to dla inwestora zazwyczaj wyższe koszty zarządzania oraz ryzyko nie wynajęcia powierzchni po zakończeniu obowiązywania umów najmu. Dlatego też inwestycje poza Warszawa są rzadkie. Mimo tego zauważamy obecnie rosnące zainteresowanie innymi miastami, np. obecnie prowadzimy marketing biurowca Alfa Plaza w Gdyni.