Piękno tkwi w handlu

Wyjątkowość rynku inwestycyjnego powierzchni handlowych polega na tym, że nie koncentruje się w Warszawie. Dobre produkty inwestycyjne istnieją również w innych miastach i staną się wkrótce przedmiotem transakcji

Najwięksi gracze na polskim handlowym rynku inwestycyjnym to obecnie amerykański GE Real Estate/Heitman, duński FORAS Holding, niemiecki DB Real Estate oraz holenderski Rodamco. Rozpoczynając swoje działania już kilka lat temu inwestorzy ci mieli większy wybór i mogli niemal przebierać w centrach handlowych czy galeriach połączonych z hipermarketami. I chociaż sprzedano już (część udziałów  lub w całości) aż 22 obiekty, to prawdziwego boomu w tym sektorze należy się dopiero spodziewać.
- Inwestorzy, którzy zainwestowali już w nieruchomości na polskim rynku, zaczną poważnie rozważać tego typu zakupy, jak również zawieranie transakcji typu ,sale and lease back" - mówi Loic de Villard
z  Cushman & Wakefield Healey & Baker. - Wszystko po to, aby zdywersyfikować swój portfel nieruchomości, lub wzbogacić go o duże inwestycje. Sądzę, że realizacji tych zamierzeń powinniśmy się spodziewać w 2003 i 2004 roku.
Doradcy inwestycyjni, inwestorzy i deweloperzy zapowiadają na dodatek, że transakcje nie będą zawierane - tak jak
w przypadku budynków biurowych - wyłącznie w Warszawie. Doświadczenie pokazało, że dobry produkt można również znaleźć w innych miastach.
- Wysokiej jakości projekty położone w dobrej lokalizacji
w Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi czy Katowicach są bardzo interesujące - mówi Otakar Langer z firmy ING Real Estate Investment Management Central Europe. - Co więcej, ich stopa zwrotu w dłuższej perspektywie powinna być bardziej atrakcyjna dla inwestora, niż uzyskiwana z projektów w Warszawie.

Ważne stopy
Jednak na decyzję inwestorów, aby bliżej przyjrzeć się sektorowi handlu, nie wpłynęła wyłącznie strategia różnicowania inwestycji i możliwość wyjścia poza Warszawę. Musiało być spełnione kilka warunków. Pierwszy z nich to dojrzałość rynku przejawiająca się m.in. w jego konkurencyjności i zróżnicowaniu.
- Wiadomo które z projektów są dobre, które z centrów handlowych będzie przynosiło zyski - wylicza Loic de Villard. - Można więc przewidzieć jak te czynniki będą wpływały na wysokość czynszów.
Drugi z warunków, to zadowalająca wysokość stóp zwrotu. Zdaniem Loica de Villarda ich kompresja nastąpi również w sektorze handlowym, ale nie tak szybko jak w biurowym (który jest na znacznie wyższym poziomie rozwoju). Póki co, kupując poza Warszawą obiekt wysokiej klasy, położony w centrum, można osiągnąć takie same stopy zwrotu jak w stolicy: - Galeria Mokotów została sprzedana przy stopie 10,25 proc. Być może już wkrótce podobne transakcje zostaną zawarte w Warszawie i w innych miastach. Fakt, że stopa zwrotu przy sprzedaży galerii handlowych Casino, wyniosła 11,5 proc. pokazuje mniej więcej w którą stronę pójdzie rynek. W przyszłym roku prawdopodobnie będziemy świadkami umów zawartych przy stopach zwrotu
10 proc. i mniej. - mówi Loic de Villard.

Centrum handlowe na części
Pewną prawidłowością, którą można zaobserwować na rynku inwestycji w powierzchnie handlowe jest fakt, że kilku inwestorów zakupiło jedynie część udziałów w centrach handlowych. Działo się tak np. w przypadku transakcji zawartych przez DB Real Estate i Rodamco. Czy tak się w stanie w przypadku kolejnych zakupów?
- Wejście z deweloperem w układ typu joint venture np. zmniejsza ryzyko, jeżeli partnerzy pozostają ze sobą przez dłuższy czas - wyjaśnia Otakar Langer. - Ponadto w taki sposób inwestor może sobie zagwarantować kupno kolejnego projektu dewelopera. Nie sądzę jednak, żeby to był ogólny trend. Postępowanie takie zależy od sposobu działania funduszu.

Zarządca poszukiwany
Osobną kwestią, bardzo istotną z punktu widzenia inwestora, jest przekazania pieczy nad centrum dobremu menadżerowi. Tych - zdaniem wielu uczestników rynku - wciąż jeszcze brakuje. Jak więc poradzili sobie ci, którzy już zainwestowali w projekty handlowe? Rodamco, które przejmie zarządzanie Galerią Mokotów w 2003 roku, rozpoczęło tworzenie własnej ekipy. Heitman zaangażował byłego właściciela swoich centrów, firmę Apsys.
- To zależy od strategii funduszu - zaznacza Loic de Villard. - Jednak, jeżeli inwestor nie zamierza prowadzić w Polsce działalności na szeroką skalę, nie musi zatrudniać na miejscu ludzi.