Zmiany sytuacyjne

Od rozpoczęcia projektu deweloperskiego do jego zakończenie mogą minąć nawet dwa lata. Przez cały ten okres sytuacja na rynku się zmienia
i może się okazać, że produkt, jaki powstaje nie będzie cieszył się zainteresowaniem odbiorców

Wszyscy nasi rozmówcy zgodnie przyznają, że elastyczność deweloperów to jedna z ich najważniejszych cech. Nie wszyscy jednak chcieli rozmawiać z nami na ten temat. Zygmunt Chyla z TK Polska Operations, dewelopera warszawskich centrów handlowych Targówek i Reduta, a także właśnie otwieranej Galerii Pomorskiej w Bydgoszczy, stwierdził, że informacje na temat zdolności adaptacyjnych jego firmy stanowią istotny element know-how i są tajmnicą.

Trzy etapy
Finansowanie projektów deweloperskich, nie tylko obiektów handlowych, można podzielić na trzy fazy. Pierwsza obejmuje koszta nabycia ziemi. Druga faza dotyczy wydatków związanych ze zdobyciem wszystkich pozwoleń, opracowania projektów architektonicznych i wykonawczych.
W trzeciej fazie pieniądze są wydawane na budowę obiektu.
Możliwość finansowania dwóch pierwszych etapów z własnej kieszeni jest dla dewelopera optymalnym rozwiązaniem. Dopiero środki na trzecią fazę mogą pochodzić
z kredytu bankowego. Dlaczego?

Sfinansuj początek, bank da resztę
- Gdy bank finansuje wszystkie fazy przedsięwzięcia bardzo ciężko jest dokonywać jakichkolwiek zmian w projekcie - uważa Marc Lebbe, dyrektor zarządzający Liebrecht & wooD. - Kredyt jest przyznawany na ściśle określony cel.
W przypadku jego zmiany bank ma prawo zażądać zwrotu pożyczonych funduszy.
W takiej sytuacji trzeba oddać pożyczkę bankowi ze stratą i zaciągnąć kolejną, na nowy projekt. Marnuje się pieniądze i czas, gdyż uzyskanie nowych pozwoleń na budowę, niezbędnych w przypadku zmiany projektu, trwa co najmniej 6 miesięcy.
Liebrecht & wooD zawsze finansuje dwa pierwsze etapy inwestycji ze środków własnych. Deweloper do tej pory znany jedynie z projektów biurowych i magazynowych postanowił zdywersyfikować swoje portfolio i zainwestować w rynek powierzchni handlowych. W tym celu powołał spółkę The Outlet Company, która ma wybudować centra sklepów fabrycznych w Sosnowcu, Gdańsku i Warszawie. Lada dzień ruszą prace na budowie obiektu sosnowieckiego.
Zdaniem Marca Lebbe, deweloperzy, którzy sami finansują dwie pierwsze fazy przedsięwzięcia, mogą sobie pozwolić na dużą elastyczność. Mają szansę zmienić projekt. Chociaż naraża ich to na dodatkowe koszta cały czas operują własnymi - nie zaś bankowymi - pieniędzmi. Mogą też czekać z rozpoczęciem inwestycji, gdy np. koniunktura zmienia się na niekorzyść. W tym wypadku co prawda nie zarabiają pieniędzy, ale też ich nie tracą.
Szef Liebrecht & wooD uważa też, że finansowa słabość deweloperów prowadzi do spadku cen ich produktów.
W sytuacji, gdy są całkowicie zależni od kredytów bankowych, nie mogą czekać z wprowadzeniem swoich produktów na rynek i często obniżają cenę, żeby tylko spłacić wierzyciela.

Cierpliwość zamiast frustracji
Plaza Centers Poland jest deweloperem trzech polskich centrów handlowych. W 2000 r. powstała warszawska Sadyba Best Mall, rok później Kraków Plaza, zaś w 2002 roku obiekt handlowy w Rybniku. Dwa pierwsze dysponują około 150 sklepami w galeriach handlowych, natomiast centrum rybnickie ma około 90 sklepów. We wszystkich tych obiektach kluczowymi najemcami są operatorzy powierzchni rozrywkowych. Supermarkety nie zajmują więcej niż 10-11 proc. powierzchni handlowych.
- Deweloper ma możliwość zmian swojego projektu jednak jest to skomplikowane i kosztowne. Za każdym razem trzeba bowiem występować o nowe pozwolenie na budowę - twierdzi Eyal Inbal, dyrektor ds. wynajmu w Plaza Centers Europe, spółce-matce PCP.
- Jednak w Polsce proces jego uzyskiwania jest długi i frustrujący. Dzieje się tak, ponieważ nie ma korzystnych dla inwestorów regulacji prawnych.
Zdaniem Eyala Inbala, elastyczność deweloperów nie musi przejawiać się w zmienianiu realizowanych projektów. Uważa on, że dostosowanie się do zmieniających się warunków rynkowych może polegać na rozbudowywaniu już istniejących projektów (PCP rozważa możliwość rozbudowania części handlowej Sadyba Best Mall) lub wstrzymywania się z nowymi inwestycjami, nawet gdy już posiada się interesujące działki.
W przypadku PCP chodzi o działkę w Radomiu: z powodu dużej konkurencji ze strony hipermarketów w zlokalizowanych w mieście, prace nad Radom Plaza na pewno nie ruszą wcześniej niż w latach 2004-2005).

Zwrot o 180 stopni
Portico Development jest firmą deweloperską działającą w Polsce od 1992 roku. Jej głównym, choć nie jedynym zadaniem, jest budowa obiektów kinowych, w których kluczowym najemcą jest powiązany z Portico operator kinowy Silver Screen.
Nie inaczej miało być w Gdańsku. Na działce zlokalizowanej w ścisłym centrum miasta (skrzyżowanie ul. Rajskiej i Heweliusza) Portico zaplanowało kino wielosalowe
i niewielką galerię handlową. Prace przygotowawcze ruszyły w 1997 r. jednak projekt wstrzymano. Spółka tłumaczy to swoim zaangażowaniem w działalność w Gdyni, Łodzi i Warszawie. Dziś Portico chce inwestować w Gdańsku, ale nie w kino, lecz w biurowiec. Dlaczego?
- Od pierwszych prac nad projektem sporo się zmieniło w Gdańsku. Na działce oddalonej od naszej o kilkaset metrów zbudowano już kino wielosalowe. Podobnie rzecz ma się z nowoczesnym centrum handlowym - powstaje właśnie po drugiej stronie ulicy - opowiada Robert Pawlak z Portico Development. - Postanowiliśmy więc całkowicie zmienić koncepcję i wybudować nowoczesny obiekt biurowy Baltic Corporate Center.
BCC będzie oferował 20 tys. mkw. powierzchni najmu na sześciu kondygnacjach. Ciekawostką jest fakt, że pomimo całkowitej zmiany funkcji obiektu, projekt architektoniczny Andrzeja Kapuścika ulegnie jedynie niewielkim zmianom.
Portico nie ma doświadczenia jako deweloper obiektów biurowych, więc współpracuje w tym projekcie z firmą Apollo-Rida, która ma w swoim portfolio budowlanym np. biurowiec Renaissance Tower w Warszawie. BCC ma powstać dla potrzeb konkretnego najemcy i dlatego prace budowlane ruszą, kiedy firma znajdzie chętnych. - Nasze pozwolenie na budowę ważne jest do końca 2003 roku - twierdzi Robert Pawlak. - Prace budowlane zajmą nam nie dłużej niż 13 miesięcy, zaś inwestycja powinna zamknąć się kwotą 20 mln USD.

Kiedy nie zmieniać?
Deweloperzy nie rozpoczynają budowy obiektów handlowych, pred podpisaniem umów przedwstępnych na określony odsetek powierzchni. Eyal Inbal z Plaza Centers Poland twierdzi, że w zależności od wielkości miasta, w jakim zlokalizowany jest obiekt, powierzchnia musi być wynajęta od 30 do 50 proc. W Sosnowiec Outlet Centre budowanym przez Liebrecht & wooD jeszcze przed rozpoczęciem prac podpisano umowy na 47 proc. powierzchni handlowej. Ciężko jest modyfikować swój projekt, gdy najemcy zdecydowali się już na wynajęcie powierzchni. Nie wszyscy przecież musieliby być zadowoleni, gdyby, zamiast hipermarketu pojawiło się centrum rozrywki, lub - co bardziej prawdopodobne - gdyby było na odwrót.