Czy tylko z licencją?
Przepisy zobowiązujące pośredników w obrocie nieruchomościami do
uzyskania licencji zawodowej niemal niepostrzeżenie weszły
w życie prawie cztery lata temu. Następnie zostały zapomniane. Jednak od początku tego
roku pośrednictwo w obrocie nieruchomościami wymaga już posiadania licencji zawodowej
oraz przestrzegania innych przepisów ustawy
z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Fakt wprowadzenia w Polsce obowiązku posiadania licencji nie powinien
nikogo zaskoczyć - w końcu inwestorom należy zapewnić taką ochronę prawną, która
pozwali zachować im dobre samopoczucie. Obrót nieruchomościami zwykle wiąże się z
przepływem znacznych środków pieniężnych.
Dodatkowy problem stanowi fakt, iż niepewny stan prawny wielu nieruchomości wymaga
szczególnej uwagi ze strony pośrednika, który powinien być w stanie przynajmniej
wstępnie zidentyfikować potencjalne problemy i zaproponować konsultacje z prawnikiem.
Wskazane jest zatem, aby usługi w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
były świadczone przez osoby posiadające niezbędną wiedzę i doświadczenie. Z drugiej
strony, przeciwnicy licencjonowania działalności gospodarczej argumentują, iż wszelkie
formy koncesjonowania, bez względu na charakter działalności, są z gruntu złe.
Sprzeciwiają się bowiem zasadom wolnego rynku.
Co istotne, ustawa o gospodarce nieruchomościami (zwana w dalszej części tekstu
,ustawą") nie tylko wprowadza obowiązek uzyskania licencji zawodowej, ale określa
również zakres czynności zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz
wszelkie konsekwencje wynikające z wykonywania tego zawodu.
Ustawa definiuje zatem, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym
wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcie następujących umów: nabycia lub
zbycia nieruchomości, nabycia lub zbycia wymienionych w ustawie ograniczonych praw
rzeczowych, a także umów najmu i dzierżawy nieruchomości.
Czy oznacza to, że agencję pośrednictwa obrotu nieruchomościami może prowadzić tylko
osoba posiadająca licencję zawodową i że wszystkie osoby zatrudnione w takiej agencji
muszą być licencjonowanymi pośrednikami? Odpowiedź jest negatywna. Zgodnie z ustawą
przedsiębiorcy mogą zajmować się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, pod
warunkiem, że samo pośrednictwo będzie wykonywane przez pośredników posiadających
licencję. Licencjonowany pośrednik może być więc zatrudniony przez przedsiębiorcę
na podstawie umowy o pracę lub świadczyć usługi w zakresie obrotu nieruchomościami na
podstawie innych umów (np. umowy-zlecenia, albo umowy o dzieło). Pośrednik może też
pracować osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem.
Pośrednik ponosi jednak za czynności tych osób odpowiedzialność zawodową określoną
w ustawie.
W praktyce, agencje pośrednictwa obrotu nieruchomości, mogą zatrudniać minimum jednego
licencjonowanego pośrednika, a pozostali pracownicy agencji formalnie wykonują swoje
czynności pod jego nadzorem.
W świetle ustawy, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością
wykonywaną w ramach ,wolnego zawodu", co zobowiązuje pośrednika do przestrzegania
i stosowania w swojej pracy obowiązujących przepisów prawa oraz standardów zawodowych.
Pośrednik powinien także kierować się zasadami etyki zawodowej, a samo pośrednictwo
wykonywać ze szczególną starannością. Osoba wykonująca zawód pośrednika jest
ponadto zobowiązana do kierowania się zasadą ochrony interesów klienta oraz do
stałego podnoszenia swoich umiejętności i kwalifikacji zawodowych.
Pośrednik nie przestrzegający powyższych obowiązków może być pociągnięty do
odpowiedzialności zawodowej, co może doprowadzić do zawieszenia licencji, albo nawet do
jej pozbawienia. Ustawa przewiduje obowiązek ubezpieczenia się pośrednika od
odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem
przez niego czynności zawodowych, jak również za szkody, które mogą wyniknąć z
działania osób pracujących pod jego nadzorem. Takie same obowiązki odnośnie
ubezpieczenia ustawa nakłada na przedsiębiorców prowadzących działalność w obrocie
nieruchomościami.
Na koniec kilka słów na temat wymogów formalnych odnośnie uzyskania licencji
zawodowej.
Licencje są przyznawane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Mogą być
nadane osobom fizycznym posiadającym pełną zdolność do czynności prawnych,
niekaranym za przestępstwa, w tym przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa
gospodarcze oraz za przestępstwa skarbowe i inne mające znaczenie ze względów
zawodowych. Osoby takie powinny posiadać co najmniej średnie wykształcenie, ukończyć
specjalny kurs kwalifikacyjny, odbyć praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa
nieruchomościami i zdać egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej.
Przepisy przejściowe zezwalają osobom, które wykonywały działalność w zakresie
pośrednictwa obrotu nieruchomościami przed wejściem w życie ustawy (tj. przed 1
stycznia 1998 roku), na ubieganie się o zaliczenie tego okresu do praktyki zawodowej.
Osoby nie posiadające obywatelstwa polskiego, mogą otrzymać licencję zawodową, ale
oprócz spełnienia wszystkich wymogów, o których mowa powyżej, muszą wykazać się
również biegłą znajomością języka polskiego.
Ustawa może nie wywołałaby takiego poruszenia, gdyby nie wymóg biegłej znajomości
języka polskiego. Jednak właśnie ów element językowy czyni ją nader atrakcyjną z
punktu widzenia polskiego pośrednika. z
Agnieszka Lasota
Autorka jest radcą prawnym
w kancelarii prawniczej Salans Hertzfeld & Heilbronn
D. Oleszczuk
