Optymizm podszyty strachem

Początek 2011 roku był bardzo obiecujący. Wszechobecny optymizm wskazywał, że najgorsze minęło. Co więcej - patrząc na wartość transakcji na rynku inwestycyjnym, można by pomyśleć, że miniony rok należał do bardzo udanych. Jednak pozory mogą mylić. - W drugim i trzecim kwartale 2011 roku byliśmy świadkami ożywienia. Obecnie jednak sytuacja jest niejednoznaczna. W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2011 roku średnia wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej wynosiła 2,5 mld euro. Tymczasem w październiku i listopadzie wartość transakcji osiągnęła zaledwie 500 mln euro. A to wskazuje na spowolnienie na rynku. Tendencja ta prawdopodobnie utrzyma się w 2012 roku - zauważa Jos Tromp, dyrektor i szef działu badań i doradztwa na region Europy Środkowo-Wschodniej agencji CBRE.

Świeża krew
Rynek inwestycyjny w 2011 roku w pigułce: kto kupuje? CA Immo sfinalizowało przejęcie portfela Europolis - to sygnalizuje powrót inwestorów austriackich do Europy Środkowo-Wschodniej. Kolejna ciekawostka: wśród kupujących rośnie znaczenie kapitału amerykańskiego. Przykład? Transakcje dokonywane w Polsce przez fundusz Blackstone. Poza tym na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej widać inwestorów oportunistycznych z Wielkiej Brytanii. Ale jest ich mniej i są zainteresowani głównie okazjami. Znaczenia nabierają fundusze lokalne: na przykład CPI, które przejęło portfele obiektów handlowych w Czechach i na Słowacji. Co ciekawe, znacząco zmalał udział inwestorów niemieckich. W latach 2007-2008 odpowiadali za 20 proc. inwestycji w regionie Europy Środkowej. Obecnie ich udział spadł do 5 procent. Tendencja ta wynika głównie z problemów w sektorze niemieckich funduszy otwartych.
Co znajdowało się na celowniku inwestorów? Największym zainteresowaniem cieszyły się obiekty biurowe (wartość transakcji sięgnęła 3,3 mld euro) oraz centra handlowe (3,8 mld euro). Te dwa sektory wygenerowały 85 proc. obrotów. Mimo mniejszej liczby transakcji w segmencie obiektów przemysłowych, interesującą klasą aktywów pozostają wysokiej jakości obiekty logistyczne, w których powierzchnie wynajmowane są na podstawie długoterminowych umów najmu.

Do końca listopada w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (z Rosją włącznie) zawarto transakcje na poziomie 8,7 mld euro - z czego około 90 proc. stanowiły transakcje zawarte w Polsce, Czechach i Rosji. To wskazuje, że na większości pozostałych rynków regionu nadal nie ma płynności. Szczególnie uderzające są transakcje odnotowane w Czechach: ich udział w rynku w całym regionie sięgnął 23 proc. Oznacza to, że Czechy uplasowały się tuż za Rosją (36 proc.) i Polską (29 proc.).

- Tendencje te prawdopodobnie utrzymają się w 2012 roku - przewiduje Jos Tromp. Jego zdaniem dobór najemców będzie istotnym czynnikiem we wszystkich sektorach. Jednak ponownie zmniejsza się dostępność finansowania. - Banki europejskie, które nadal są głównymi graczami na tych rynkach, muszą powiększać swoje bufory kapitałowe i rozwiązywać problemy dotyczące portfeli pożyczek. Część banków poinformowała wręcz, iż nie zamierza już finansować nieruchomości. Rosnąca niepewność w strefie euro powoduje, że banki w większym stopniu koncentrują się na rynkach Europy Zachodniej oraz stabilnych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, kosztem takich krajów, jak Rumunia czy Bułgaria - zauważa Jos Tromp.

Finansowanie pozostaje kluczowym elementem potrzebnym do rozwoju rynku. - Dlatego dobry nastrój z pierwszej połowy 2011 roku prysł, a wraz z nim szanse na dalszą poprawę sytuacji. Czego nauczyła nas jazda kolejką górską w ostatnich dwóch-trzech latach? Że nic nie jest pewne. Francusko-niemieckie rozmowy na temat strefy euro mogłyby pomóc w naprawieniu sytuacji. Jednak poprawa nastrojów w bardzo krótkiej perspektywie czasu jest mało prawdopodobna - konkluduje Jos Tromp z CBRE.

Biura: więcej za mniej
Na rynku biurowym sytuacja jest odmienna. Według CBRE, krzywa budowy sięgnęła dna w pierwszej połowie 2011 roku. Wtedy to ilość nowych powierzchni biurowych w dziesięciu stolicach regionu wynosiła zaledwie około 460 tys. mkw. - z czego 60 proc. pojawiło się na rynku w Moskwie. Mała liczba nowych projektów spowodowała, że odsetek powierzchni niewynajętych w regionie spada. Z kolei największy popyt odnotowywany jest w Warszawie i Pradze. Nicklas Lindberg, prezes zarządu spółki Skanska Commercial Development Europe nie ma wątpliwości: - Dwa najbardziej interesujące rynki to Warszawa i Praga. To tutaj zapotrzebowanie na nowe budynki będzie najwyższe, a jednocześ- nie oba te miasta przyciągają fundusze inwestycyjne, które poszukują bezpieczeństwa. Tendencje te utrzymają się w nadchodzących latach.

Jednocześnie Nicklas Lindberg zdradza, że celem kierowanej przez niego firmy jest zwiększenie aktywności na Węgrzech i w Czechach. - Na tych rynkach dostrzegam największy potencjał wzrostu w sektorach nieruchomości komercyjnych - mówi.
Czy na rynku biurowym widać nowe zjawiska? Nicklas Lindberg podkreśla rosnące znaczenie ekologicznego budownictwa. Zauważa też, że wpływ na rynek powierzchni biurowych będą miały również zmiany demograficzne. Ma tu na myśli tzw. ?pokolenie Y" - osoby obeznane z najnowszą technologią, urodzone w latach 80. oraz na początku lat 90. To właśnie one będą kreować popyt do około 2030 roku. - Styl życia tego pokolenia będzie się wiązać z wyższym zapotrzebowaniem na elastyczną powierzchnię biurową - zauważa Nicklas Lindberg. Jednocześnie - podobnie jak Jos Tromp z CBRE - zwraca uwagę na problemy z finansowaniem inwestycji. - W 2012 roku nie będzie łatwo o pożyczkę z banku. Będzie to wyzwanie dla deweloperów, których model biznesowy opiera się na finansowaniu zewnętrznym - uważa Nicklas Lindberg.

Handel odporny na kryzys
Sektor powierzchni handlowych był jednym z tych, które w najmniejszym stopniu ucierpiały z powodu kryzysu w strefie euro. Nic dziwnego, że Rachel Lavine, dyrektor generalna spółki Atrium Euro-pean Real Estate nie kryje zadowolenia. - W 2011 roku sfinalizowaliśmy trzy duże transakcje, kupując centra handlowe w Szczecinie, Warszawie i Pradze. Nabyliśmy także grunty przylegające do naszych obiektów w Warszawie i Toruniu - każdy o powierzchni około 20 tys. mkw. Od 2010 roku odsetek powierzchni wynajętej wzrósł do 97 proc., marża wzrosła o 91 proc., odnotowaliśmy także wzrost dywidend o ponad 40 proc. Czy byłabym bardziej zadowolona, gdybyśmy kupili jeszcze dwa centra handlowe? No cóż, nie mogę zaprzeczyć - komentuje Rachel Lavine.

Jak jej zdaniem wygląda przyszłość rynku handlowego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej? Rachel Lavine dzieli dziś region na dwie części: kraje, w których możliwości inwestowania nadal są znaczące, oraz kraje, w których inwestowanie nie jest uzasadnione. - Powinniśmy wprowadzić rozróżnienie między Słowacją, Polską, Czechami a resztą krajów. Te trzy rynki są bardziej dojrzałe niż reszta regionu, a jednocześnie oferują lepszą stopę kapitalizacji w porównaniu z rynkami zachodnimi - zauważa Rachel Lavine.

Jej zdaniem, choć Polska jest znaczącym rynkiem, nie pozostało w niej wystarczająco dużo przestrzeni dla sieci handlowych, a inwestorzy walczą o większe miasta, takie jak Warszawa, Łódź, Kraków i Poznań. Według danych opublikowanych przez CBRE, w ubiegłym roku Polska odnotowała spadek w europejskich rankingach: z drugiego na dziesiąte miejsce pod względem chęci rozwoju sieci handlowych. Wynika to częściowo z powodu braku odpowiednich obiektów w największych miastach. - Natomiast Czechy są mniejszym krajem, ale nadal widać tam wzrost PKB, wykształconych ludzi, dobrze funkcjonujące prawo. Nie można tego porównać z sytuacją na przykład w Rumunii. Jednak w Czechach jest niewiele dużych miast, Praga stanowi wyjątek. Słowacja to przyjemny kraj, ale malutki w porównaniu z Polską. Jest jednak dość pożądanym rynkiem, gdzie nadal można uzyskać finansowanie. Tymczasem w krajach takich, jak Bułgaria, Łotwa i Rumunia jest o nie bardzo ciężko. Można w nich znaleźć duże międzynarodowe sieci handlowe, lecz działają one głównie na zasadzie franszyzy - mówi Rachel Lavine. Co może wydarzyć się w 2012 roku? - Poważna recesja w strefie euro na pewno będzie wywierać bezpośredni wpływ na region Europy Środkowo-Wschodniej. Duża część banków mniej chętnie podchodzi do udzielania pożyczek. Wpłynie to na inwestycje, ponieważ większość projektów uzależniona jest od finansowania zewnętrznego. Nie sądzę, by 2012 rok był katastrofalny, ale wzrost w całości zależny będzie od funkcjonowania rynków zachodnich - uważa Rachel Lavine.

Budownictwo rośnie na handlu
Kolejnym sektorem, który odnosi korzyść z miniboomu w sektorze handlu, jest budownictwo. Tak jest np. w przypadku firmy Erbud. - W ostatnich czterech latach zbudowaliśmy 25 centrów handlowych, co daje łączną wartość portfela komercyjnego na poziomie 1,6 mld zł - ujawnia Dariusz Grzeszczak, członek zarządu spółki Erbud. - Jeśli chodzi o zamówienia publiczne to spodziewamy się mniejszej podaży projektów po Euro 2012. Dlatego w naszej strategii skupiamy się głównie na pozyskiwaniu kontraktów z sektora prywatnego. Tu bowiem nie widać spowolnienia. W tej chwili portfel naszych zamówień w sektorze centrów handlowych jest wart około 300 mln zł. Pod koniec grudnia pozyskaliśmy projekt budowy centrum handlowego Auchan w okolicach Krakowa o wartości 180 mln zł. W najbliższych miesiącach powinniśmy podpisać kilka dużych kontraktów - nawet na 200 do 300 mln zł. Naszym zdaniem ten sektor ma przed sobą dobre perspektywy na najbliższe 3-5 lat - przewiduje Dariusz Grzeszczak. Ale spółka chce także pozyskiwać kontrakty na budowę biurowców. - Podobnie jak w sektorze centrów handlowych, także i na tym rynku stawiamy na specjalizację. Liczymy na atrakcyjne umowy w Trójmieście i Poznaniu. Także w tej dziedzinie możemy wykazać się unikatową wiedzą, która przynosi korzyści inwestorom - zapowiada Dariusz Grzeszczak.

Mniej spekulacji
W pierwszej połowie 2011 roku widać było znaczący wzrost na rynku logistycznym. Jednak już pod koniec roku aktywność w tym sektorze zmalała. Mimo to Ben Bannatyne, dyrektor zarządzający i szef na region Europy Środkowo-Wschodniej firmy Prologis, jest umiarkowanym optymistą. - W zeszłym roku zakończyliśmy trzy projekty i właśnie rozpoczęliśmy czwarty. Nie nastąpił jednak taki wzrost poziomu wynajęcia powierzchni w obiektach, na jaki liczyliśmy - przyznaje.

Czynsze w 2011 roku były stabilne, a roczna wysokość opłat w najlepszych obiektach logistycznych wynosiła we wrześniu 69,6 euro za mkw. w Warszawie oraz 45 euro za mkw. w Pradze. Jednak nie wszystkie kraje z regionu Europy Środkowo-Wschodniej osiągały równie dobre wyniki, dlatego deweloperzy zaczęli koncentrować działalność na rynkach najbardziej obiecujących, takich jak Polska, Czechy oraz Słowacja. Brak finansowania spowodował, że wstrzymano budowę obiektów spekulacyjnych, a deweloperzy ograniczyli się do budowania dla konkretnych użytkowników (tzw. BTS-y). Ben Bannatyne uważa, że jest to w dużej mierze spowodowane faktem, że banki są wyjątkowo wybredne. Finansowanie mogą uzyskać tylko projekty położone w najlepszych lokalizacjach. Spowodowało to koncentrację inwestycji w takich miastach, jak Praga, Brno, Bratysława, Warszawa, Wrocław, Katowice i Poznań. Dyrektor zarządzający Prologis uważa, że wzrost liczby obiektów BTS w 2012 roku będzie napędzany nie tylko przez sieci handlowe, lecz także przez firmy prowadzące lekką produkcję. Jednak przyszłość rynku magazynowego także uzależniona jest od sytuacji strefy euro. W przypadku jej rozpadu zagrożone będą wszystkie rynki. - Nie przewiduję jednak tak czarnego scenariusza. Z pewnością nie w regionie Europy Środkowo-Wschodniej - podsumowuje Ben Bannatyne.

Mieszkaniowa mała stabilizacja
W minionym roku firmy deweloperskie aktywne na polskim rynku mieszkaniowym musiały podołać nowym wyzwaniom. Jednym z najważniejszych było dostosowanie oferty do zmieniającego się popytu. O kilka (3-4) procent spadły średnie ceny lokali w porównaniu z 2010 rokiem. Mimo to wielu deweloperów zanotowało istotny wzrost sprzedaży i osiągnęło dobre wyniki finansowe. Eksperci uważają, że Polska jest obecnie najsilniejszym rynkiem mieszkaniowym w regionie. - Największe zapotrzebowanie było na mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 50 mkw. oraz trzypokojowe do 65 mkw. - mówi Wojciech Okoński, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i prezes zarządu spółki Robyg. Podkreśla, że deweloperzy, którzy oferowali takie lokale, osiągnęli dobre wyniki finansowe.
Natomiast w 2012 roku na sytuację deweloperów będzie miało wpływ wejście w życie nowej wersji rekomendacji S. Zaostrzy ona zasady przyznawania przez banki kredytów na mieszkania. Wojciech Okoński ocenia, że nowe zasady spowodują zmniejszenie wielkości kredytów, lecz spadek ten nie powinien przekraczać 10 proc. w porównaniu z 2011 rokiem. Może to z kolei spowodować zmniejszenie popytu na lokale o około 5 proc., dlatego że pewna część klientów zawsze kupuje nowe lokale za własne pieniądze i nie musi pożyczać ich od banku. - Jest jednak szansa na to, że w 2012 poziom sprzedaży będzie porównywalny z 2011 rokiem. Jeszcze bowiem w 2012 roku będzie obowiązywać program Rodzina na swoim, który aktywizuje sprzedaż - podkreśla Wojciech Okoński.
W 2011 roku na rynku mieszkaniowym można było zaobserwować niewielkie obniżki cen. W Warszawie, która jest największym rynkiem w kraju, średnia cena spadła nieco poniżej 8 tys. zł za mkw. Lokale potaniały również w innych miastach, np. we Wrocławiu i Krakowie. Część analityków uważa, że z lekkim spadkiem cen możemy mieć do czynienia także w pierwszym półroczu 2012 roku. Gdyby jednak na świecie wystąpiła poważna recesja i spowodowała znaczące pogorszenie sytuacji gospodarczej w kraju, wówczas doszłoby również do głębokiej przeceny mieszkań w najbliższych dwóch latach. W takiej sytuacji nie można wykluczyć, że wskaźniki procentowe obrazujące spadki cen mogłyby być nawet dwucyfrowe.
Obecnie Polska jest najsilniejszym rynkiem mieszkaniowym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej - ocenia Maximilian Mendel, odpowiedzialny za doradztwo strategiczne i badania rynków mieszkaniowych Europy Środkowo-Wschodniej w firmie Reas. Podkreśla, że w 2011 roku sprzedaż mieszkań powinna być o około 10 proc. wyższa w porównaniu z 2010 rokiem. Deweloperzy uważają polski rynek za perspektywiczny. Świadczy o tym duża liczba nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Przykładowo w Warszawie na koniec 2011 roku było ponad 18 tys. mieszkań w ofercie, czyli więcej niż np. w 2009 roku. Duża podaż sprawia, że firmy deweloperskie muszą ze sobą konkurować m.in. poprzez obniżki cen. Natomiast w 2012 roku można się spodziewać spowolnienia. Tymczasem, jak podaje Główny Urząd Statystyczny, od stycznia do końca listopada 2011 roku rozpoczęto budowę ponad 153,08 tys. mieszkań, czyli o 2 proc. więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia - do ponad 168,77 tys., tj. o 4,8 proc. W ciągu 11 miesięcy oddano do użytkowania 114,04 tys. mieszkań. Było to o 6,2 proc. mniej niż w 2010 roku i o 20,8 proc. mniej w porównaniu z analogicznym okresem 2009 roku.
Maximilian Mendel podkreśla, że w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej sytuacja na rynkach była gorsza. W 2011 roku w Czechach najwyższą sprzedaż zanotowano w Pradze. Była ona o około 10-15 proc. większa niż w 2010 roku, choć jej skala była niższa niż np. w Warszawie. Mimo to deweloperzy byli niezadowoleni, gdyż z powodu dużej konkurencji musieli obniżać ceny. Z początkiem 2012 roku w Czechach podwyższono o 4 proc. podatek VAT na mieszkania, co prawdopodobnie wpłynie niekorzystnie na rynek.
Na Słowacji, szczególnie w Bratysławie, w drugiej połowie 2011 roku można było zaobserwować ożywienie sprzedaży. - Jednak jest to niewielki rynek, a ceny za metr są dość wysokie. W 2012 roku powinno dojść do spadku średnich cen - przewiduje Maximilian Mendel. Część mniejszych projektów może jednak bronić swojego poziomu cenowego i dalej być atrakcyjna dla potencjalnych nabywców.
Na rynku węgierskim dominuje Budapeszt. Jednak w tym mieście realizowanych jest mniej nowych projektów z powodu złej sytuacji ekonomicznej. W najlepszym okresie w przeszłości w Budapeszcie przekazywano do użytku około 10 tys. mieszkań rocznie. Obecnie - o połowę mniej. Nic też nie wskazuje na to, że w latach 2012-2013 sytuacja się poprawi. Rumunia i Bułgaria nie osiągnęły równowagi po kryzysie. Na tamtejszych rynkach panuje stagnacja. Wiele przedsięwzięć deweloperskich zostało zamrożonych, gdyż potencjalni nabywcy nie chcą inwestować w wirtualne projekty. Ale nawet na gotowe mieszkania trudno znaleźć chętnych. Są to bowiem zazwyczaj duże i drogie lokale. - Najbardziej perspektywiczny wydaje się rynek mieszkaniowy w Bukareszcie, ponieważ w mieście tym brakuje dobrej jakości mieszkań. Jednak trudno liczyć, że w najbliższych 2-3 latach nastąpi ożywienie zarówno w budownictwie, jak i sprzedaży mieszkań - podsumował Maximilian Mendel.