Jak zmieszać, by zarobić

Projekty wielofunkcyjne to przedsięwzięcia na trudne czasy. Przyszłością jest odejście od monokultury zabudowy. Były pomysły, by tworzyć architekturę alienującą różne funkcje. Przykładem takiego miasta jest Basilia zaprojektowana przez Lucio Costę. Co się jednak okazało? Jako przestrzeń miejska taka formuła zupełnie się nie sprawdza - zauważa Jan Motz, prezes zarządu spółki Capital Park. Inwestor, przez spółkę Art Norblin, przymierza się do budowy projektu wielofunkcyjnego na terenie dawnej Fabryki Norblina w Warszawie. Przy ulicy Żelaznej (na styku Śródmieścia i Woli) na terenie o powierzchni 2 ha ma powstać tętniący życiem, w pełni zintegrowany z miastem, kompleks ArtNorblin. Projektanci z pracowni PRC Architekci przygotowali projekt, w ramach którego zaplanowano ponad 61 tys. mkw. powierzchni użytkowej, w tym 39 tys. mkw. powierzchni biurowych (na poziomach +2 do +8). Poziomy od -1 do +1 poświęcono na powierzchnie usługowo-handlowo-kulturalne (22 tys. mkw.). Trzy kondygnacje podziemne przeznaczono na parkingi. - Obecnie jest już złożona dokumentacja o wydanie pozwolenia na budowę. Mamy nadzieję, że otrzymamy je w pierwszym kwartale 2013 roku - liczy Jan Motz.

Karta przetargowa w negocjacjach
- Wady? Nie, ja nie widzę w tego typu projektach żadnych wad - zapewnia Marc Lebbe, prezes zarządu Liebrecht & Wood, który wspólnie z BBI Development realizuje w Warszawie projekt Plac Unii, obejmujący 41,3 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz 15,5 tys. mkw. handlowej. Inwestycja, której projekt wyszedł z pracowni APA Kuryłowicz & Associates, będzie gotowa jesienią 2013 roku. - Biura połączone z centrum handlowym łatwiej jest wynająć niż biura zlokalizowane na osobnej działce poza ścisłym centrum miasta. Centrum handlowe zapewnia różnorodną ofertę gastronomiczną - w przypadku Placu Unii będzie to pięć restauracji i barów, a w tradycyjnym biurowcu najczęściej jesteśmy skazani na jedną kantynę - przekonuje szef Liebrecht & Wood. Czy podczas negocjacji z potencjalnymi najemcami bywa to kartą przetargową? - Rzeczywiście, dla Grupy ING, która wynajęła w Placu Unii 12,1 tys. mkw., był to jeden z argumentów za. Oczywiście, przy tego typu projektach kluczową sprawą jest zapewnienie osobnych wejść do galerii i do biurowca - wspomina Marc Lebbe.

Dla najemców istotnym argumentem przemawiającym za wyborem projektu wielofunkcyjnego jest fakt posiadania klientów/partnerów biznesowych w tym samym budynku. Liczy się także znajomość marki i prestiż budynku. Nazwy centrów handlowych są dużo lepiej rozpoznawalne niż biurowców. - Myślę, że większość warszawiaków wie, co to są Złote Tarasy, ale nazwy nawet największych i najlepiej rozpoznawanych biurowców są znane tylko garstce ludzi - podkreśla Ewelina Kałużna, dyrektor w Dziale Najmu Powierzchni Biurowych, Jones Lang LaSalle. Jej zdaniem, niezbyt może liczną, ale wartą odnotowania, grupą firm zainteresowanych biurem w tego typu projektach są spółki z sektora powiązanego z branżą handlową, np. sieci handlowe, które oprócz prowadzenia salonów, potrzebują także zaplecza biurowego dla administracyjnej części organizacji.

Wiele zalet...
Lista dodatkowych funkcji ułatwiających codzienne życie jest znacznie dłuższa. Idąc do pracy, można zanieść np. koszulę do prania, a wracając - odebrać ją z pralni, oddać buty do szewca, skorzystać przy okazji z fitness klubu lub pójść na seans do kina, i jeszcze zdążyć zrobić szybkie zakupy na kolację i śniadanie następnego dnia. - W przypadku projektów wielofunkcyjnych, łączących funkcję biurową z handlową, cenimy to, że centra handlowe powstają w miejscach, do których łatwo dojechać. A jeśli jest to utrudnione - właściciel centrum zapewnia transport potencjalnych klientów we własnym zakresie, np. wynajmuje tzw. shuttle bus. Zatem najemca powierzchni biurowej ma już zapewniony transport dla swoich pracowników. Godziny korzystania z parkingów przez klientów centrum i najemców biur nie kolidują ze sobą, co widać np. w Złotych Tarasach czy Blue City. Myślę, że jest to największa korzyść z połączenia w jednym kompleksie dwóch funkcji. Choć rodzi także wady w postaci konieczności zwiększenia zabezpieczeń na terenie parkingów - podkreśla Ewelina Kałużna. Ale czy najemcy są gotowi zapłacić więcej za te udogodnienia? Zdaniem ekspertów - nie. Poziom stawki jest w niemalże 100 procentach zależny od lokalizacji, jakości budynku i aktualnych warunków rynkowych.

... i kilka wad
- Zasadniczo tego typu nieruchomości są trudniejsze do komercjalizacji. Np. najemcy biur mogą odczuwać dyskomfort w pracy z powodu hałasu wywoływanego przez klientów części handlowej. Istotne jest także zarządzanie całym kompleksem, które jest trudniejsze niż w przypadku nieruchomości jednofunkcyjnych i musi być prowadzone umiejętnie. W przypadku centrów handlowych, oprócz opłat eksploatacyjnych, pojawia się np. kwestia budżetu marketingowego, który nie występuje w przypadku biur. Poza tym część handlowa z racji dużo wyższego przepływu osób podlega szybszemu zużyciu - zauważa Marek Paczuski, dyrektor w dziale inwestycyjnym agencji DTZ. Koszty zarządzania centrum handlowym są wyższe niż biurowcem - podkreślają eksperci - gdyż np. udział powierzchni wspólnych jest o wiele większy niż w przypadku biurowca.

Kolejna trudność to zgromadzenie odpowiednio wysokiego kapitału. A w końcu 2008 roku bankowcy przykręcili kurek z gotówką. Z badania przeprowadzonego niedawno przez EC Harris w ośmiu krajach Europy, w tym także w Polsce, wynika, że banki najczęściej i najchętniej finansują projekty biurowe (26 proc.). Na drugiej pozycji są centra handlowe (21 proc.), przy czym zainteresowanie banków projektami handlowymi zmalało o 5 proc. w porównaniu z 2011 rokiem, podczas gdy dla inwestycji mieszkaniowych zanotowano 4-procentowy wzrost. - Przekaz jest jasny - biura to podstawa. Myślę jednak, że w przypadku projektu wielofunkcyjnego, gdzie zmieszane są w odpowiednich proporcjach powierzchnie handlowe, rozrywkowe oraz biura, zdobycie finansowania powinno być możliwe, ale pod pewnymi warunkami. Projekt musi mieć zabezpieczone umowy najmu na około 70 proc. powierzchni - to jeden punkt. Druga rzecz to konieczność zaprojektowania inwestycji w sposób umożliwiający jej realizację etapami. Ważne jest, aby wyodrębnione elementy mogły funkcjonować samodzielnie, gdyż pozwala to na sprzedaż obiektu inwestorom. Kolejną kwestią jest obserwowany trend włączania do projektu partnera finansowego, który zapewni wkład własny (equity). Dobrym przykładem jest tutaj Europa Capital w projekcie Poznań City Center realizowanym przez TriGranit. Duża skala takich projektów wymaga zgromadzenia sporych funduszy, zatem banki dywersyfikują ryzyko poprzez łączenie się w konsorcjum. A w przypadku wielu partnerów trudniej o pogodzenie różnorodnych interesów - zauważa Piotr Rusinek, dyrektor zespołu Lenders & Investors w EC Harris Polska.

Dla Placu Unii takim partnerem okazał się Liebrecht & Wood. Projekt był pomysłem spółki BBI Development, później dołączył Liebrecht & Wood, a na początku tego roku partnerzy zdobyli finansowanie z banku Pekao. - Wnieśliśmy wkład własny wyższy niż zazwyczaj. Poza tym zapewniliśmy umowy najmu, np. kontrakt z Grupą ING - wspomina Marc Lebbe.

Eksperci dodają, że banki zazwyczaj oczekują wkładu własnego na poziomie 35-40 proc. Prezes zarządu Capital Park też rozważa możliwość pozyskania potencjalnego partnera. - Rozważamy pozyskanie partnera, który wniesie wkład finansowy - potwierdza Jan Motz.

Na zakupy czas
Najczęściej wybieranym produktem przez inwestorów są ?czyste" biura oraz ?czyste" centra handlowe. Podsumowując aktywność inwestorów w ciągu ostatnich lat, można zaobserwować, że wartościowo najpopularniejsze są obiekty handlowe (zwykle około 45-50-procentowy udział, 1,22 mld euro w 2011 roku), a najczęściej zmieniają właściciela biura (zwykle 40-45-procentowy udział,
1,16 mld euro w 2011 roku, niemalże połowa liczby transakcji) - wynika z danych agencji DTZ. - Inwestorzy niezbyt chętnie kupują projekty wielofunkcyjne, w których pod jednym dachem wymieszano kilka funkcji niewyodrębnionych funkcjonalnie i prawnie. Fundusze inwestycyjne w swoich strategiach mają zazwyczaj jasno określone, jak ma wyglądać ich docelowy portfel nieruchomości, czyli jaki udział procentowy w portfelu ma przypaść na biura, ile na obiekty handlowe, a ile na magazyny. Projekty wielofunkcyjne zaburzają ten układ i zmniejszają elastyczność menedżera funduszu, np. decyzja o zmniejszeniu alokacji w biura wymusza również sprzedaż części handlowej. Deweloperzy mają świadomość tych ograniczeń, stąd relatywnie niewielka podaż tego typu obiektów. Poza tym to trochę jak samonakręcająca się spirala: zainteresowanie inwestorów zakupami jest mniejsze, stąd niższa płynność tego typu inwestycji, czyli - gdy będzie zbliżał się czas likwidacji funduszu i sprzedaży aktywów, może być trudno upłynnić takie nieruchomości, a to z kolei będzie negatywnie wpływać na cenę - wyjaśnia Marek Paczuski. A na jakie stopy kapitalizacji mogą liczyć deweloperzy? Zdaniem eksperta z DTZ, w przypadku budynku lub kompleksu mieszczącego funkcje np. handlową i biurową inwestor będzie oczekiwał dyskonta w porównaniu czy to do nieruchomości handlowej, czy biurowej.

Zmiany, zmiany, zmiany
Projekt wielofunkcyjny, zarówno ten składający się z paru obiektów, jak i jeden budynek łączący różne funkcje, powinien spełniać kilka podstawowych warunków. Osobne wejścia i windy do biur to podstawowe kryterium, na które zwracają uwagę najemcy. Kluczowa jest również odpowiednia lokalizacja, która pozostaje najważnjejsza, niezależnie typu nieruchomości. Miejsce doskonałe dla centrum handlowego może nie być atrakcyjną lokalizacją dla biurowca. Patrząc na kierunek rozwoju współczesnych miast, należy zauważyć dynamikę zmian w ciągu ostatnich 10 lat. Jan Motz, wspominając częste podróże do Stanów Zjednoczonych, podaje jako przykład dzielnicę Westchester w White Plains, która poprzez wprowadzenie nowych funkcji, przez ostatnie lata niezwykle się zmieniła. Zadbano o przestrzeń miejską, powstały projekty przyjazne ludziom, wzrósł dochód mieszkańców. Takie same zmiany zachodzą w Polsce. - Wystarczy spojrzeć 20 lat wstecz i porównać np. ówczesną Warszawę z obecną oraz spróbować wyobrazić ją sobie za 10 lat. Uważam, że otoczenie zmieni się diametralnie - podsumowuje Jan Motz. Warto zadbać, by te zmiany nadeszły jak najszybciej.

dr Krzysztof Domaradzki, architekt, urbanista, Wydział Architektury Politechniki Warszawskiej
By nie zanikło poczucie miejskości
Przez lata istniała tendencja, pochodząca z okresu modernizmu, do podziału miasta na strefy funkcjonalne. Była to reakcja na realia dziewiętnastowiecznych miast, gdzie w centrach powstawały zakłady przemysłowe. Wtedy myślano, że wyraźny podział na strefy funkcjonalne - tu mieszkamy i śpimy, a tam pracujemy - poprawi warunki życia. Dość szybko jednak zorientowano się, że monofunkcyjność powoduje zanik poczucia miejskości, a przestrzeń miejska staje się mało przyjazna. Codziennie bowiem chcemy i musimy zrobić zakupy, skorzystać z różnego typu usług, załatwić sprawę w urzędzie. Współczesne środowisko miejskie, a szczególnie ścisłe centrum miasta takiego, jak Warszawa, powinno być wielofunkcyjne, różnorodne. Warto w dużych aglomeracjach tworzyć wiele lokalnych centrów ogniskujących życie miejskie. Łatwo zabudować śródmieście biurowcami, o wiele trudniej jednak sprawić, by nie zamierało ono po 17.00 By tak się działo, trzeba w centrum umieścić odpowiedni program, nie tylko komercyjny, ale również społeczny. Dlatego uważam, że miasto powinno kontrolować rozwój tak ważnych obszarów. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są zbyt ogólne. Pozwalają na zbyt dużą dowolność. A deweloper - albo ma dobry gust i wyczucie piękna, albo ich nie ma. Najczęściej jednak rządzi prosty rachunek ekonomiczny. Podnoszenie jakości przestrzeni miejskiej musi wynikać z oddolnej potrzeby społeczeństwa, które będzie chciało żyć w lepiej zorganizowanym, estetycznym środowisku. Już dziś pojawiają się różnego typu akcje społeczne, np. sadzenie drzew na osiedlu. To jednak wciąż mało. Problemem jest to, że niewiele osób rozumie, na czym polega kształtowanie przestrzeni miejskiej i nawet jeśli chce dobrze, to nie wie, jak się za to zabrać, co przynosi skutki zgoła odwrotne. W Warszawie świetnym przykładem projektu wielofunkcyjnego, działającego przez wiele lat, jest tzw. Ściana Wschodnia ulicy Marszałkowskiej, zaprojektowana przez prof. Zbigniewa Karpińskiego. Łączyła ona wysokościowce mieszkaniowe, niższe budynki oraz domy towarowe z dobrze zaprojektowaną przestrzenią publiczną. Po remoncie Pasażu Wiecha oraz domów towarowych zagubił się trochę dawny charakter tego miejsca.