Małżeństwo z rozsądku

Światowych przykładów mariażu hotelu i galerii handlowej jest wiele. Zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych, gdzie budowa kompleksów wielofunkcyjnych to standard. U nas powstało już kilka tego typu inwestycji, ale to wciąż pojedyncze przykłady. Tymczasem taki związek może przynieść wiele profitów pod warunkiem, że będzie przemyślany, a partnerzy idealnie dobrani. - Deweloperzy handlowi powinni pomyśleć o hotelach, ponieważ wzmacniają one projekt. To najemca, który nie rotuje, bo podpisuje długoletnią (20-25 lat) umowę i gwarantuje efekt całodobowego ?życia" w obiekcie. Często wzmacnia galerię także swoją marką - mówi Alex Kloszewski, szef działu inwestycji hotelowo-rekreacyjnych w Colliers International. Obecnie w Polsce można wyróżnić zaledwie kilka inwestycji handlowych, które skorzystały z połączenia z hotelem: Galeria Lim (Lim Joint Venture) i Marriott (Marriott International) w centrum Warszawy, Manufaktura (Apsys) i hotel Andel's (Warimpex) w Łodzi, Galeria Victoria (Keen Property Partners Retail) oraz Holiday Inn Express (InterContinental Hotels Group) w Wałbrzychu, Millenium Hall (Develop Investment) z Hilton Garden Inn (Hilton Worldwide) w Rzeszowie. Również w Rzeszowie - w kompleksie City Center Rzeszów (Star Europa) - ma zostać otwarty hotel. Na razie jednak brak szczegółów. Podobnie jak w przypadku obiektu hotelowego przy Centrum Handlu i Rozrywki Sukcesja w Łodzi. Natomiast w Galerii Jurowieckiej w Białymstoku powstanie Ibis Styles. Swoje plany ogłosiła też polska grupa DeSilva, posiadająca siedem hoteli pod tą marką. Jak mówił podczas konferencji ?Hotele sieciowe w centrach handlowych" Witold Ignatowski, prezes DeSilvy, firma prowadzi obecnie rozmowy z pięcioma inwestorami. W przypadku dwóch projektów mowa o hotelu zbudowanym nad galerią, kolejne dwa to części wydzielone, ale funkcjonujące w budynku galerii, a jeden to obiekt wolnostojący. Zainteresowanie obu stron świadczy o tym, że biznes, choć trudny, rozwija się. - Obiekty wielofunkcyjne łączące ofertę handlową i hotelową mogą korzystać z efektu synergii, który podnosi wartość całego kompleksu - dodaje Alex Kloszewski.

Uzgodnić oczekiwania
Punktem wyjścia w rozmowach między deweloperem a operatorem hotelowym jest zawsze lokalizacja. - To, co hotelarz zyskuje w takim partnerstwie to dobra lokalizacja za niższą cenę w porównaniu z budową samodzielnego obiektu w podobnej lokalizacji. Hotelarz zaoszczędzi na budowie, a deweloper zyska na obecności hotelu - mówi Andrzej Wójcik, wiceprezes zarządu ds. sprzedaży i rozwoju Satoria Group. I dodaje, że obecnie Satoria Group otrzymuje sporo ofert od inwestorów posiadających projekty w mniejszych miastach lub na obrzeżach. - Tacy inwestorzy mają zwykle więcej wolnego terenu i myślą o dołączeniu funkcji hotelowej tak, aby ten teren też zarabiał. Trzeba pamiętać, że sieć hotelowa ocenia lokalizację pod innym kątem niż właściciel projektu handlowego. Lokalizacje w centrum miasta są oczywiście atrakcyjne dla obu stron. Jednak w przypadku obiektów handlowych położonych na obrzeżach miast ta sytuacja nie jest już oczywista i wymaga wnikliwej analizy - dodaje Andrzej Wójcik. Oprócz konkretnego umiejscowienia obiektu w mieście, operator hotelowy zawsze ocenia lokalizację na mapie Polski. Nie w każdej miejscowości biznes hotelowy się uda. - Trzeba wziąć pod uwagę istniejącą już konkurencję, obecność czynników stymulujących przepływ ludzi, tzn. obecność biznesu, dużych firm, ośrodków edukacyjnych, atrakcji turystycznych, kulturalnych, a także dostępność transportową i infrastrukturę komunikacyjną - uzupełnia Alex Kloszewski. Ponadto bardzo ważne są takie czynniki, jak: usytuowanie hotelu na działce względem obiektu handlowego, dróg wjazdowych i wyjazdowych oraz wyjść ewakuacyjnych i przeciwpożarowych. - Hotelarze chcą, aby hotel był jak najlepiej wyeksponowany względem tras komunikacyjnych. Ta kwestia wymaga kompromisu z deweloperem, któremu także zależy na dobrej widoczności centrum handlowego. Kolejna sprawa to ulokowanie hotelu względem dróg dostawczych. Dostawy w galeriach trwają głównie w nocy, co nie sprzyja wypoczynkowi gości. Ten ruch nie może odbywać się blisko obiektu, by nie zakłócał spokoju naszych klientów - stwierdza Andrzej Wójcik.

Lek na całe zło?
Rynek handlowy w Polsce powoli się nasyca, a silna pozycja negocjacyjna najemców nie ułatwia wynajmu nowych projektów. Powstanie hotelu na działce przy centrum lub wykorzystanie w tym celu wyższych kondygnacji galerii wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Jednak deweloperzy nie zgadzają się z opinią, że hotel może zapełnić wakaty. - Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której właściciel, dla przykładu, centrum handlowego o powierzchni 60 tys. mkw. ma problem z wynajęciem 20 tys. mkw. i nagle wpadnie na pomysł inwestycji w hotel. Należy pamiętać, że obiekt pod hotel musi spełniać konkretne wymogi operatora hotelowego i być w pełni zgodny z jego specyfikacją. Tu nie ma przypadkowości - podkreśla Maria Prokop, dyrektor marketingu Master Management Group, zarządcy Galerii Victoria. Dodaje także, że powstanie wielofunkcyjnego obiektu jest często zależne od miejscowych planów zagospodarowania, które mogą posiadać zapisy o konieczności wprowadzenia takiej funkcji. Nie bez znaczenia jest fakt, że operator hotelowy jest partnerem, który zapewnia stabilność. - Deweloper galerii, pozyskując znaną markę hotelową, zwiększa zasięg oddziaływania swojego obiektu i dywersyfikuje portfel przychodów - wymienia Alex Kloszewski. I to duży plus. - Najczęściej deweloper, w ramach umowy, przekazuje operatorowi powierzchnię hotelową w długoterminowy najem, co dla obu stron stanowi bardzo korzystne rozwiązanie - dodaje Maria Prokop. Ponadto operator hotelowy płaci czynsz, który chociaż niższy od średniej stawki dla najemcy handlowego, stanowi jednak stałe wpływy. - Rozmowa o stawce czynszu rozpoczyna się od stawki czynszu biurowego dla danego regionu. Ostatecznie jej wysokość zależy od wielu czynników, ale raczej spada niż wzrasta ponad ten poziom - stwierdza Andrzej Wójcik. - Średnie stawki to około 10-13 euro za mkw. - uzupełnia Alex Kloszewski. Trzeba jednak pamiętać, że hotel zarabia dopiero od trzeciego roku funkcjonowania i przez ten czas operator będzie chciał zaoszczędzić. Z kolei Witold Ignatowski zdradził, że w przypadku sieci DeSilva, czynsz przez pierwszy rok działalności to połowa ustalonej z deweloperem stawki miesięcznej. Później można rozmawiać o zwrocie tych pieniędzy. Firma proponuje partnerom dwa rozwiązania czynszowe: procent od przychodu lub stałą stawkę.

I żyli długo i szczęśliwie
Ci, którzy zdecydowali się na podobny biznes, nie kryją zadowolenia. ­- Od samego początku istnienia hotelu ściśle współpracujemy z Galerią Victoria. Wspomagamy się przede wszystkim marketingowo. Wzajemnie polecamy swoje usługi, współpracujemy z zarządem galerii i z poszczególnymi najemcami. Nasi goście mogą wybrać się na zakupy lub do kina, pokonując zaledwie 100 metrów. Ponadto mogą skorzystać z usług fryzjera, kosmetyczki i przekąsić coś na szybko o każdej porze dnia - mówi Sandra Stawowczyk, dyrektor hotelu Holiday Inn Express. Z kolei Marta Półtorak postrzega istnienie hotelu jako rozszerzenie zasięgu centrum handlowego Millenium Hall. - Dzięki temu, że funkcjonuje u nas hotel, mamy możliwość organizacji różnych imprez i pokazania przez to również naszej oferty komercyjnej - dodaje. Z tej synergii korzysta także właściciel obiektu hotelowego. - Dwie imprezy już się odbyły, a kolejne trzy mamy zaplanowane w przyszłym miesiącu. Są to wydarzenia powiązane z Millenium Hall. Nasz hotel udziela uczestnikom tych wydarzeń gościny i obsługuje je cateringowo - uzupełnia Marzena Kijak, dyrektor sprzedaży, Hilton Garden Inn Rzeszów. Mimo że obecność bazy noclegowej w kompleksie nie przekłada się bezpośrednio na odwiedzalność czy obroty centrum handlowego, to jednak stanowi dodatkowy element wspomagający pozycjonowanie galerii. - Zależność między obecnością hotelu a poziomem odwiedzalności nie jest duża. Przykładowo, jeśli centrum handlowe ma odwiedzalność około 60 tys. osób tygodniowo, a hotel 130 pokoi, wyraźnie widać, że ta zależność nie może być znacząca. Warto jednak podkreślić, że centrum handlowe z hotelem zyskuje na rozpoznawalności, a dodatkowo pozycjonowane jest jako ważny obiekt w mieście - komentuje Maria Prokop.
(AC)

Robert Szczepanek radca prawny, kancelaria Causa Finita
Jasne zasady to podstawa
Deweloper ma kilka możliwości wyboru sposobu zaangażowania się w działalność hotelową. Może to być ?klasyczny" stosunek najmu na czas określony (standardowo 20 lat) z czynszem podstawowym, czynszem od obrotu, standardowymi zabezpieczeniami wierzytelności wynajmującego i z możliwością przeniesienia na nabywców projektu. Inwestorzy mogą także wybudować, wyposażyć i oddać hotel w zarząd specjalistycznej firmie w zamian za udział w obrocie z działalności hotelowej. Mogą również powołać własną spółkę prowadzącą hotel, wynajmując jej lokal i pobierając czynsz. Najczęściej deweloperzy centrów handlowych zainteresowani będą pierwszą z powyższych opcji. Przygotowując się do tego typu inwestycji, pamiętać należy o dość istotnych różnicach w standardzie prawnym najmu lokalu hotelowego i lokalu handlowego. Pierwsza dotyczy sposobu określania czynszu. Najemcy hotelowi dążyć będą do tego, aby czynsz nie był wyrażony wartością pieniężną na 1 mkw., lecz by była to kwota przypadająca na jeden pokój. W związku z tym, logiczne wydaje się, by projektując hotel nie ?przesadzać" z jego powierzchniami wspólnymi (lobby, restauracja, bar, fitness, etc.), ograniczając się do spełnienia minimalnych wymogów sieci. Powierzchnie te generują bowiem średnio jedną trzecią kosztów całej inwestycji, a nie przynoszą dochodów. Kolejna kwestia to czynsz obrotowy. Standardem jest, że wynosi on od 20 do 30 proc. obrotu najemcy lokalu. Warto w umowie doprecyzować definicję obrotu, od którego liczony jest czynsz dodatkowy, w ten sposób, by był nim obrót w zgodzie z polskimi przepisami o VAT, a nie obrót wynikający z branżowych zasad rachunkowości określonych w Międzynarodowych Standardach Rachunkowości w Branży Hotelowej. Wiele bowiem transakcji, mających miejsce w hotelu, branżowa rachunkowość hotelowa, w przeciwieństwie do polskich przepisów o podatku VAT, nie wlicza do obrotu. Następną różnicą jest standard, w jakim lokal ma zostać najemcy przekazany. Z reguły to deweloper wykonuje lokal ?pod klucz", czyli realizuje całe wnętrze hotelu oraz dostarcza jego wyposażenie ruchome, tzw. FF&E. Nie ma jednak standardów branżowych dotyczących utrzymywania lokalu w stanie nadającym się do umówionego użytku. Kwestie te nie są zaś dla dewelopera obojętne, biorąc pod uwagę długość okresu najmu hotelu. Dlatego w umowie najmu lokalu hotelowego należałoby unikać powtarzania kodeksowych zapisów, zgodnie z którymi za utrzymanie lokalu w stanie nadającym się do umówionego użytku odpowiada wynajmujący. Deweloper powinien odpowiadać jedynie za elementy konstrukcyjne budynku oraz jego fasadę. Najemcy hotelowi niechętnie godzą się na uczestniczenie w systemie opłat eksploatacyjnych centrum handlowego. Wskazują, że ich lokal jest organizacyjnie wyodrębniony z reszty obiektu i gros kosztów eksploatacyjnych najemca i tak musi zlecać we własnym zakresie. Wydaje się jednak słuszne, by najemca lokalu hotelowego partycypował w takich kosztach eksploatacyjnych centrum, jak odśnieżanie, ochrona, oświetlenie, utrzymanie parkingu etc.