Zielona konieczność

Epstein, APA Kuryłowicz & Associates, Aedas, Studio Architektoniczne Kanon, Chapman Taylor International Services czy APA Wojciechowski - to tylko niektóre działające w Polsce pracownie architektoniczne z coraz dłuższej listy biur, które wśród swoich pracowników mają wykwalifikowanych asesorów LEED oraz BREEAM. - W dzisiejszych czasach posiadanie asesora w zespole pracowni architektonicznej jest absolutnie konieczne. Obracamy się na rynku projektów komercyjnych, na którym taka wiedza jest niezbędna. Każda z tego typu inwestycji budowana jest po to, by prędzej czy później trafić na sprzedaż, a ta może okazać się niemożliwa bez odpowiedniego certyfikatu. Właściwie nie zdarza się już w ogóle, żeby klienci nie poddawali certyfikacji budynków, które dla nich projektujemy - mówi Szymon Wojciechowski, z pracowni APA Wojciechowski Architekci. Regina Gul, starszy menadżer w dziale zarządzania projektami Jones Lang LaSalle, LEED Accredited Professional i BREEAM Assessor dodaje: - Aktywne działanie na rzecz zrównoważonego rozwoju to coraz powszechniejszy element strategii rozwoju firm działających na rynku nieruchomości, a w szczególności w sektorze powierzchni biurowych. Uzyskiwanie różnych typów certyfikacji to aktualnie jeden z najpopularniejszych sposobów na podkreślenie zaangażowania w realizację projektów inwestycyjnych w zgodzie z zasadami zrównoważonego budownictwa. Wyróżnione budynki cechuje wyższy wskaźnik powierzchni wynajętej, jako że właścicielom takich obiektów łatwiej jest zbudować portfolio najemców złożone z silnych, rozpoznawalnych marek, dla których dbałość o środowisko naturalne jest ważnym elementem kultury organizacyjnej. To z kolei przekłada się na wyższą wartość nieruchomości, postrzeganych jako pewniejsze inwestycje. Z tych powodów coraz więcej inwestorów podejmuje szereg czynności na rzecz uzyskania certyfikacji BREEAM lub LEED w celu potwierdzenia, że budynki są ekologiczne zarówno co do zastosowanych materiałów, jak i rozwiązań technicznych.

Architekt asesorem?
Jak się jednak okazuje, dyplom asesora jest architektom potrzebny, ale nie po to, by samodzielnie zarządzali procesem certyfikacji. - Nadrzędną zasadą assessmentu jest, i powinna być, całkowita niezależność i transparentność, aby dotrzymać pełnej obiektywności w projekcie planowanym, projektowanym, budowanym, zarządzanym i weryfikowanym wedle BREEAM lub LEED. Zajmować się tym powinna osoba, która bezstronnie poprowadzi proces i zweryfikuje projekt. Nie powinno być tak, że architekt czy inżynier projektujący obiekt lub jego część prowadzi jednocześnie proces budowlany i jest asesorem. To może powodować brak transparentności i znacząco obniżać jakość projektu, a nawet prowadzić do nadużyć. Tymczasem niektóre biura projektowe i architekci uważają, że realizacja BREEAM czy LEED przez niezależnego asesora jest wchodzeniem na ich teren działania i ingerencją w ich odpowiedzialność za projekt. Zdarza się, że z powodu niezrozumienia procesu całego assessmentu powstają bariery w komunikacji oraz rodzą się konflikty w procesie projektowania. W Wielkiej Brytanii czy USA każdy z uczestników procesu budowlanego szczyci się swoją funkcją. Tam nie ma mowy, by ktoś wchodził w czyjeś kompetencje lub pełnił dwie funkcje w projekcie. Czy architekt może być asesorem? Ależ oczywiście, z tym, że tam architekt albo wybiera rolę projektanta wiodącego, i to automatycznie wyklucza go z możliwości prowadzenia assessmentu, albo rolę asesora i to niejako wyklucza go jako projektanta - mówi Piotr Olkiewicz, dyrektor zarządzający w firmie Senvi. Jednak nie wszyscy architekci mają ochotę i czas wchodzić w kompetencje niezależnych firm zajmujących się assessmentem. - Asesor jest członkiem zespołu projektowego, który bierze na siebie ciężar obsługi certyfikacji oraz jest łącznikiem między uczestnikami procesu projektowego. Warto mieć w pracowni osoby mające tytuł asesora, ale nie jest to konieczne i jeśli tylko konsultant inwestora jest kompetentny, a zespół projektowy ma doświadczenie w certyfikacji, jego obecność nie jest wymagana. W naszej pracowni są dwie osoby wykwalifikowane w LEED i BREEAM (pracownia została wpisana na oficjalną listę asesorów), a kolejne się szkolą w tym kierunku. Jednak tytuł asesora nie zapewnia dużej konkretnej wiedzy technicznej na temat samych ?zielonych" rozwiązań. Zakłada jedynie znajomość mechaniki samego systemu oraz reguł procesu certyfikacji. Wiedzę na temat rozwiązań punktowanych w procesie certyfikacji trzeba uzupełniać na dodatkowych szkoleniach oraz podczas pracy nad kolejnymi certyfikowanymi budynkami - mówi Marek Kuryłowicz, prokurent w pracowni APA Kuryłowicz & Associates. A mechanika tego procesu tylko na podstawowym etapie nie wydaje się trudna. Inwestorzy, którzy chcą zdobyć certyfikat dla samego dyplomu, osiągną swój cel w bardzo łatwy sposób i tanim kosztem. Bowiem otrzymanie certyfikatu na podstawowym poziomie to koszt około 0,5 proc. wartości inwestycji. Oczywiście cena rośnie wraz z oceną. By zdobyć poziom wyższy (np. LEED Gold) trzeba wydać około 2,3 proc. wartości projektu, a platynowy - około 5 proc. Niektórzy twierdzą, że by otrzymać LEED na poziomie podstawowym (LEED Certified), wystarczy przestrzegać ściśle norm polskiego prawa budowlanego. A gdy okaże się, że to za mało, trzeba zastosować pewne sztuczki, np. do projektu dodać parking na rowery czy szatnię dla pracowników, a te powstają i tak w miejscach, które pozostałyby niezagospodarowane, więc korzyść podwójna. Zresztą przy certyfikacji amerykańskiej, czyli LEED, dodatkowe punkty dostaje się za lokalizację w centrum miasta, dobrą komunikację czy zakryte parkingi, czyli za wszystko to, co w Europie jest standardem przy projektach biurowych. - Naszą rolą jest pomoc klientowi w wyborze asesora, opracowanie wstępnych założeń jego pracy, pomoc w zawarciu korzystnej umowy z firmą oferującą usługi assessmentu. Jak również kształcenie pozostałych pracowników pracowni w kwestii zrównoważonego rozwoju - dodaje Agnieszka Kalinowska-Sołtys. Na rynku będą pojawiać się kolejne systemy certyfikacji, którymi już nie da się tak łatwo sterować, czyli niewielkim kosztem zdobyć większą liczbę punktów. Niemiecki certyfikat DGNB (Deutsche Gesellschaft fűr Nachhaltigens Bauen) jest jednym z najbardziej wymagających, nie można tu nagiąć zasad tak, by którejkolwiek ze stron certyfikacji było łatwiej go zdobyć. Obecnie tylko jeden polski architekt podjął wyzwanie i szkoli się na asesora DGNB.

A może samodzielnie?
Nie wszyscy jednak inwestorzy powierzają proces certyfikacji zewnętrznym asesorom. Szczególnie w międzynarodowych korporacjach, w których idea zrównoważonego rozwoju jest już od dawna na sztandarach, stawia się na ekologiczną edukację pracowników. Firma Skanska Property Poland, która bez dwóch zdań jest liderem na rynku zielonego budownictwa i certyfikuje już wszystkie swoje budynki w systemie LEED, zatrudnia ponad 20 osób, które mają uprawnienia LEED AP (Accredited Professional) i jedną osobę specjalizującą się w BREEAM. - Mamy wielu specjalistów w naszych zespołach, dlatego nie zatrudniamy zewnętrznych asesorów. W ramach wymiany doświadczeń kontaktujemy się i konsultujemy pewne zagadnienia z zagranicznymi specjalistami z grupy Skanska, np. z USA, gdzie nasza firma ma również silną pozycję. Posiadanie uprawnień LEED AP przez architekta czy projektanta, a co za tym idzie - szerszej wiedzy na temat certyfikowania budynków, znacznie ułatwia pracę podczas realizacji projektów. Dzięki temu nasi specjaliści z tytułem LEED AP z łatwością znajdują z nimi wspólny język, co wpływa korzystnie na współpracę - mówi Michał Marszałek, koordynator ds. zrównoważonego rozwoju w Skanska Property Poland. Jak się wydaje, przy certyfikowaniu budynków najważniejsze jest doświadczenie osób, które się tym zajmują. - Rynek asesorów i cała idea prowadzenia procesu (assessmentu), np. BREEAM czy LEDD, wymaga odpowiedniego przygotowania i doświadczenia zawodowego. Jakość pracy asesorów wynika właśnie z powyższego, zatem osoby, które spędziły wiele lat na prowadzeniu projektów inwestycyjnych oraz zajmowały się projektowaniem, mają możliwość zaoferowania możliwie najlepszej jakości w procesie assessmentu. Wystarczy popatrzeć na doświadczenia rynku amerykańskiego czy brytyjskiego - gdzie kilka lat temu asesorem mógł zostać prawie każdy (np. pośrednik nieruchomości lub osoba z dowolnym wykształceniem humanistycznym) - by zauważyć, że taka formuła niestety nie gwarantuje odpowiedniego poziomu w kontekście oczekiwanych rezultatów, tj. wysokiej jakości budynków i poprawy procesów. W konsekwencji doprowadziło to do obniżenia jakości usług assessmentu, które z założenia miały prowadzić do lepszych rezultatów. Jak pokazują doświadczenia tamtych rynków, trzeba mieć po prostu porządne doświadczenie w procesie projektowo-budowlanym - dodaje Piotr Olkiewicz.

A co na Wschodzie?
Wydaje się więc, że polscy architekci odrobili lekcję z ekologicznego budownictwa. A jak jest w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej? Okazuje się, że niezbyt różowo. Ian Bryan z pracowni Ian Bryan Architects to brytyjski architekt pracujący w Pradze. Jest również asesorem BREEAM. Zauważa, że w Pradze niewielu architektów pełni funkcję asesorów LEED czy BREEAM. Wynika to z tego, że początkowo, by uzyskać odpowiednie kwalifikacje, trzeba było udać się do Wielkiej Brytanii. BRE (organizacja zarządzająca procesem certyfikacji BREEAM) dopiero niedawno wprowadziła możliwość zdobycia kwalifikacji w stolicy Czech. Ian Bryan podkreśla, że brak asesorów w Czechach wynika ze stosunkowo młodego wieku ?międzynarodowej" wersji systemu certyfikacji BREEAM. Z kolei Cory Benson, dyrektor firmy Made Sustainable, amerykański akredytowany specjalista LEED (LEED Accredited Professional), który mieszka i pracuje w Pradze od sześciu lat, zauważa, że Czechy wciąż są małym, lecz rozwijającym się rynkiem. - W ostatnich pięciu latach zaledwie sześć do ośmiu projektów uzyskało certyfikację LEED. Dziś w trakcie budowy jest już około 25 takich projektów. To nadal stosunkowo niewielki rynek - z taką ilością pracy może sobie poradzić cztery lub pięć firm - zauważa Cory Benson.

Trochę inaczej przedstawia się sytuacja na Węgrzech. Asesorów nie brakuje, ale za to są inne problemy. - Węgierski rynek nieruchomości jest w złej kondycji. W trakcie budowy i projektowania znajduje się niewiele budynków - zauważa Adrienn Gelesz, specjalistka ds. zrównoważonego budownictwa w firmie ABUD Engineering. - Jest kilka projektów, które przeszły wstępną certyfikację, ale one wciąż nie zostały wybudowane. Wielu deweloperów stara się zaistnieć na rynku, jednak często po uzyskaniu wstępnej oceny wstrzymują realizację - dodaje, podkreślając, że zawieszanie projektów zasadniczo nie ma nic wspólnego z wynikiem oceny. Mimo słabej kondycji rynku na Węgrzech, wydaje się, że jest tam zarejestrowanych o wiele więcej architektów z uprawnieniami asesorów BREEAM lub akredytowanych specjalistów LEED niż w Czechach. Co ciekawe, węgierscy architekci, podobnie jak ci działający w Czechach, również nie mają dobrego zdania na temat swojego środowiska. - Wielu specjalistów nie rozumie, o co chodzi w zrównoważonym budownictwie. Tak naprawdę, nie rozumieją całej metodyki oceny. Uważają, że wystarczy wybrać klimatyzator charakteryzujący się dobrymi parametrami i korzystać z odnawialnych źródeł energii - narzeka Peter Sebes, międzynarodowy asesor BREEAM z pracowni architektonicznej Stílus+P. - Uważam, że niewielu architektów ma właściwy obraz wymagań BREEAM lub LEED - dorzuca Gábor Lipcsei, szef zespołu ds. zrównoważonego rozwoju w Óbuda Group, firmie świadczącej usługi doradztwa konstrukcyjnego oraz zarządzania projektem. Jego zdaniem niektórzy inżynierowie znają tylko poszczególne wymagania BREEAM lub LEED. Problem braku zrozumienia występuje także wśród menedżerów projektu, konsultantów ds. kosztów i nadzorców technicznych. - Moim zdaniem sytuacja zmieni się w miarę jak inżynierowie będą przyzwyczajać się do certyfikowanych projektów - mówi Gábor Lipcsei. A jak jest w Rumunii? Jeszcze gorzej. Green Building Certification Institute podaje, że... tylko jedna osoba jest akredytowanym asersorem LEED. To Alinda Dudu, starszy architekt w Epstein Engineering i od niedawna dyrektor rumuńskiej Green Building Council. Jest ona także jedną z niewielu osób posiadających tytuł asesora BREEAM. - Architekci nie postrzegają tego obszaru jako rzeczywistego rynku dla swoich usług - zauważa Alinda Dudu, ale jednocześnie zastrzega, że architekci przywiązują wagę do ekologicznych rozwiązań.Dlaczego zatem nie podejmują się roli ?specjalisty od ekologii"? Na sugestię, że wielu z nich uważa np. BREEAM za obszar, w którym kwalifikacje powinni zdobywać inżynierowie, Ian Bryan stwierdził: - Gdyby to samo powiedzieć architektowi w Wielkiej Brytanii odpowiedziałby: ?To nasza działka!". Jego zdaniem architekci powinni podnosić swoje kwalifikacje. - Jesteśmy bowiem na wyjątkowej pozycji, umożliwiającej uzyskanie najpełniejszego obrazu projektu ­- mówi Ian Bryan.

Rozdzielenie ról
Ale tu mogą pojawić się kontrowersje - chodzi o rozdzielenie roli architekta i asesora tak, by uniknąć konfliktu interesów. Alinda Dudu podkreśla, że BRE jest w tej materii dość rygorystyczne (na pewno bardziej niż LEED). W przypadku LEED, obiektywność zapewnia fakt, że ocena wszystkich projektów prowadzona jest w Stanach Zjednoczonych (przez niezależny Green Building Certification Institute), dlatego rolą akredytowanego specjalisty LEED jest jedynie przygotowanie koniecznej dokumentacji oraz konsultowanie projektu w ciągu całego procesu jego realizacji. Obecnie jednak kwalifikacje asesorów BREEAM i akredytowanych specjalistów LEED posiada więcej inżynierów i managerów projektu niż architektów. Może to być tylko znakiem braku dojrzałości rynku. A przecież to właśnie architekci - ze względu na głębszy wgląd w projekty oraz możliwość rozpoczęcia certyfikacji już na etapie koncepcji - są najlepiej predestynowani do tego, by zapewnić projekt zgodny z zasadami zrównoważonego rozwoju.