Rządź i zarabiaj

Dbamy o zadowolenie najemców - tak swoją pracę opisuje Peter Love, partner w agencji Colliers International odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomościami i zarządzanie aktywami. - Zarządca nieruchomości jest jak concierge w hotelu, który dba, by goście hotelowi mieli wszystko, czego potrzebują i byli zadowoleni. My robimy to samo dla naszych klientów - zarówno właścicieli obiektów, jak i najemców. Z tym, że zlecenie otrzymujemy od właściciela obiektu, natomiast płatności bezpośrednio od najemców w ramach opłat eksploatacyjnych - mówi Peter Love. I podkreśla, że zadowoleni najemcy są skłonni przedłużać umowy najmu.
Ponieważ jednym ze sposobów pomiaru wartości obiektu jest analiza jego strumienia przychodów, można powiedzieć, że zwiększenie wartości nieruchomości to po prostu kwestia zapełnienia obiektu takimi najemcami, którzy są skłonni zapłacić najwięcej. Ponadto zmniejszenie kosztów eksploatacyjnych takich, jak ochrona, konserwacja i sprzątanie zmniejsza całkowite koszty utrzymania budynku, umożliwiając tym samym maksymalizację poziomu czynszu. - Ważne jest jednak, by zapewnić wystarczającą jakość usług w rozsądnym przedziale cenowym - wyjaśnia Peter Love. Niektóre fundusze inwestycyjne traktują nieruchomości tak, jak gdyby to były obligacje. Kupując budynki, traktują więc czynsze jak odsetki. Zdaniem Petera Love, takie fundusze często koncentrują się na kluczowych obiektach, które nie wymagają aktywnego zarządzania. Przykładem tego typu funduszu wydaje się być IVG Warsaw Fund, który zarządza portfelem obejmującym takie stołeczne budynki, jak: Pałac Młodziejowskiego, Le Palais oraz centrum biurowe BTC Office Centre. Fundusz inwestuje w obiekty najlepszej jakości (core oraz core plus) w Warszawie. Jakimi nieruchomościami jest zainteresowany? - To wysokiej jakości budynki gwarantujące stabilne przepływy gotówki wynikające z długoterminowych umów najmu zawartych z wiarygodnymi najemcami. Obiekty powinny być położone w najlepszych lokalizacjach na rynkach o ugruntowanej pozycji. Traktujemy je jako długoterminowe inwestycje charakteryzujące się niskim ryzykiem - wyjaśnia Andreas Rosenberger, menedżer funduszu oraz członek zarządu IVG Austria. Tak właśnie postrzega on Warszawę. Poza tym stolica Polski, w porównaniu z miastami Europy Zachodniej, może zaoferować dodatkowe 100 punktów bazowych kapitalizacji. Warszawski fundusz IVG nie jest jednak zainteresowany ekspansją poza centralną dzielnicę biznesową stolicy. Zaprzeczałoby to jego strategii wyraźnie komunikowanej inwestorom. - Ważne jest też to, że w samym centrum Warszawy na odsetek powierzchni niewynajętych nie wpłynie negatywnie zwiększenie podaży będącej obecnie w fazie realizacji - podkreśla Andreas Rosenberger. Dla IVG maksymalizacja wartości obiektu to w głównej mierze kwestia zakupu i sprzedaży we właściwym czasie. Taki model biznesowy wymaga jednak zatrudniania ludzi na miejscu. - Nie da się działać, przylatując tu od czasu do czasu. Wtedy nie będziemy w stanie sprzedać obiektu we właściwym momencie - mówi Andreas Rosenberger. IVG nie tylko prowadzi dokładną analizę finansowo-prawną (due diligence) budynku, lecz także opracowuje modele teoretyczne przewidujące reakcję rynku. - Przeprowadzamy takie analizy cztery razy w roku. Porównujemy nasze obiekty z modelem przepływu środków pieniężnych. Gdy osiągamy stopę zwrotu powyżej wewnętrznie założonego progu, jesteśmy gotowi na sprzedaż - opowiada szef IVG. Takie kalkulacje prowadzone są zazwyczaj w okresie dziesięcioletnim. Zwykle jednak IVG zatrzymuje budynki tylko na pięć do siedmiu lat. Duża część struktury zajmującej się zarządzaniem portfelem nieruchomości funkcjonuje w samej organizacji. Wyjątkiem jest samo zarządzanie nieruchomościami (property management), które Andreas Rosenberger opisuje po prostu jako "pobieranie czynszu".

Potrzebują miłości
Pod koniąc ubiegłego roku biurowiec Warszawskie Centrum Finansowe (położony w centralnej stołecznej dzielnicy biznesowej) został sprzedany za 210 mln euro. Nowymi właścicielami obiektu, o powierzchni najmu 50 tys. mkw., zostały Allianz Real Estate (z udziałem 87,5 proc.) oraz Curzon Capital Partners III, L.P., fundusz zarządzany przez spółkę Tristan Capital Partners, która dla budynku świadczy także usługi zarządzania aktywami (asset management). Ponieważ biurowiec został oddany do użytku w 1998 roku, można sądzić, że jest kandydatem do poważnego przeglądu. Czy właśnie to zachęciło nowych właścicieli do zakupu? Karol Bartos, dyrektor ds. portfela i zarządzania aktywami w Tristan Capital Partners, twierdzi, że nie było to główną motywacją stojącą za zakupem. Choć przyznaje, że budynek pod pewnymi względami będzie musiał zostać zmodernizowany. W rzeczywistości strategia przyjęta przez firmę jest ostrożna i zakłada stopniowe działanie. - W porównaniu z innymi obiektami, Warszawskie Centrum Finansowe jest budynkiem, w przypadku którego strategia firmy polega na dbaniu o stabilny i stopniowy wzrost jego wartości. Analizując ten obiekt, doceniliśmy jego konstrukcję i doskonałą lokalizację. Ma bardzo dobry rozkład kondygnacji, odpowiedni współczynnik liczby miejsc parkingowych oraz specyfikację techniczną. Można powiedzieć, że to bardzo dobry dowód na to, że budynki z końca lat 90. - wbrew temu, co się powszechnie uważa - nie są przestarzałe. Potrzebują tylko trochę czułej miłości i opieki ze strony posiadającego odpowiednie umiejętności zespołu - mówi Karol Bartos. Jego zdaniem popularna w Polsce tendencja do wyburzania lub całkowitej modernizacji starszych budynków w obawie, że nie spełniają dzisiejszych wymagań, już od dawna nie występuje w Europie Zachodniej. Budynki mające 20-30 lat uważa się tam za dobry produkt inwestycyjny. Jak więc potoczy się historia Warszawskiego Centrum Finansowego? Karol Bartos mówi, że przed jego zakupem firma miała jasną strategię. Jednak dziś, gdy jest już właścicielem, analizuje wszystkie szczegóły. Istotnym czynnikiem są tutaj obowiązujące umowy najmu. - Jednym ze sposobów na maksymalizację dochodu z wynajmu jest renegocjacja umów, które podpisano w dolnej fazie cyklu. Kolejny krok to dążenie do zmniejszenia kosztów działania budynku. Może to doprowadzić do zwiększenia powierzchni wynajętej, ponieważ większość najemców jest zainteresowana całkowitym kosztem wynajmu. Kluczowe znaczenie mają tutaj relacje z najemcami - zatrzymanie w obiekcie obecnych najemców jest zawsze tańsze niż przyciągnięcie do niego nowych. Warszawskie Centrum Finansowe w ciągu 14 lat istnienia z łatwością przyciągało nowych lokatorów. Odsetek wynajętej powierzchni utrzymywał się na wysokim poziomie. Skupimy się więc na jakości funkcjonowania obiektu, aby najemcy byli jak najbardziej zadowoleni z usług oferowanych przez budynek. Wykorzystamy w tym celu różne narzędzia, w tym prowadzone przez firmy zewnętrzne analizy, które mają odpowiedzieć na pytanie, w jaki sposób można jeszcze bardziej udoskonalić jego działanie. Ważny jest tu ludzki aspekt, bo to, jak jesteśmy postrzegani, ma tu ogromne znaczenie - wyjaśnia Karol Bartos. Tristan zamierza oferować różnego rodzaju zachęty firmom, które będą chciały albo zostać najemcami, albo przedłużyć umowy najmu. - Mogą to być obniżki czynszu lub wkład w wykończenie powierzchni. Jesteśmy również bardzo elastyczni pod względem zaspokajania szczególnych potrzeb najemców w zakresie zwiększania zajmowanej powierzchni. Będziemy z nimi regularnie rozmawiać, aby zapewnić, że nasza strategia wynajmu powierzchni pozwoli na rozwój ich firm - mówi Karol Bartos.

Oprócz przyciągnięcia nowych i utrzymania obecnych najemców, Tristan zamierza także wprowadzić fizyczne udoskonalenia. Siódma kondygnacja początkowo służyła jako piętro usługowe, na którym znajdowała się m.in. restauracja dla najemców. Według Karola Bartosa, wraz z szybkim wzrostem dostępności takich usług w okolicy, piętro to w naturalny sposób straciło bazę klientów. - Postanowiliśmy więc przekształcić je w powierzchnię biurową i przenieść restaurację wraz z innymi koniecznymi usługami na parter. Dzięki temu lokale te będą również dostępne dla klientów spoza budynku. Wprowadzimy także wewnętrzne pomieszczenie do parkowania rowerów, by odpowiedzieć na wzrost zainteresowania pracowników dojazdami do pracy na dwóch kółkach - mówi Karol Bartos. Oprócz tego firma planuje wprowadzenie poprawek estetycznych w lobby, które do dziś zachowało swój oryginalny styl art deco.

Znaczenie zarządzania nieruchomością
Choć firma Tristan Capital Partners pełni rolę zarządcy aktywów (asset manager) wobec Warszawskiego Centrum Finansowego, to zgodnie z tendencją, która staje się coraz bardziej popularna w ostatnich latach, powierzyła agencji Colliers International zarządzanie nieruchomością. - To rozwiązanie umożliwia nam elastyczność w realizacji różnych strategii. W ciągu ostatnich trzydziestu lat wielu zarządców funduszy, którzy wcześniej sami realizowali funkcje związane z zarządzaniem nieruchomościami, zleciło te usługi firmom zewnętrznym. Takie rozwiązanie jest stosunkowo oszczędne i umożliwia dostęp do znajomości lokalnego rynku, co ma dość duże znaczenie z punktu widzenia opłacalności prowadzonej działalności. Moim zdaniem praca z kilkoma partnerami jest inspirująca, ponieważ przedstawiają oni odmienne, ale warte wdrożenia pomysły. Dobre jest to, że w ciągu ostatniej dekady standardy w Polsce uległy znacznej poprawie. Dziś działa na tej scenie wielu dużych graczy świadczących pełną gamę usług - mówi Karol Bartos. Peter Love z Colliers International przyznaje jednak, że choć fundusze coraz częściej zlecają na zewnątrz usługi zarządzania nieruchomościami, to niechętnie pozbywają się zarządzania aktywami. - Większość naszych klientów nadal samodzielnie realizuje te funkcje - mówi. Zarządzanie aktywami postrzegane jest bowiem jako usługa o wysokiej wartości. Wymaga jednak fizycznej obecności na rynku. Mimo to nie warto zakładać oddziału w celu zarządzania jednym lub dwoma obiektami. Dlatego, gdy fundusz ma ograniczoną liczbę projektów w danym kraju, może rozważać możliwość zlecenia takich usług na zewnątrz. Decyzje podejmowane przez zarządcę aktywów wiążą się zazwyczaj z wyższymi wydatkami niż decyzje podejmowane przez zarządców nieruchomości. Choć budżet przeznaczony na zarządzanie aktywami może być ustalony w umowie, proces podejmowania decyzji może przebiegać wolniej z powodu konieczności każdorazowego uzyskania bezpośredniej zgody inwestora.

Coraz dalej
Secure Property Development & Investment działa w Rumunii, Bułgarii, Serbii, na Ukrainie i w Czarnogórze. - Te rynki mają najlepsze fundamenty w Europie - charakteryzują się niskim poziomem zadłużenia i szybkim wzrostem - mówi Lambros Anagnostopoulos, prezes zarządu Secure Property Development & Investment. Ale jednocześnie przyznaje, że wciąż na tych rynkach nie ma wielu sukcesów. Zdaniem Lambrosa Anagnostopoulosa, najszybszym sposobem zwiększenia wartości obiektu jest zmiana nieskutecznych struktur zarządzania nieruchomością. - Najważniejsze nie musi być to, ile pieniędzy wkładamy w nieruchomość. Czasem wystarczy dostrzec, że nieruchomość nie jest dobrze zarządzana. Wyprostowanie kilku spraw jest w stanie znacząco poprawić jej wartość - uważa Lambros Anagnostopoulos.

Według Rockspring Property Investment Managers, takie zwiększenie wartości może być znaczące. Choć firma koncentruje się głównie na obiektach handlowych, kupiła też budynki takie, jak warszawskie Atrium International Business Centre. Ostatnio spółka zamknęła swój fundusz TransEuropean V o wartości 700 mln euro, który będzie inwestował w kluczowe obiekty w Europie, charakteryzujące się wysoką kapitalizacją oraz oferujące wartość dodaną. - Istotnym czynnikiem wpływającym na stopę zwrotu jest zarządzanie aktywami, choć jest to indywidualne dla każdego obiektu - wyjaśnia Kevin Muscat, zastępca dyrektora ds. inwestycji europejskich w Rockspring. Firma rozgląda się obecnie za kolejnymi obiektami w Polsce, ale... - Teraz tak naprawdę nie kupujemy. Ceny stały się zbyt wysokie - mówi Jo de Clercq, partner w Rockspring. Jego zdaniem powodem wysokich cen jest fakt, że w Polsce poziom zadłużenia jest niższy i o wiele mniej nieruchomości staje się przedmiotem zajęcia. Rockspring zleca firmom zewnętrznym dużą część zarządzania nieruchomościami w Polsce. Jo de Clercq wyjaśnia: - Mamy lokalnego zarządcę aktywów w Budapeszcie. Jego działania obejmują cały region Europy Środkowej, koncentruje się on na biurach i nadzoruje menedżerów obiektów handlowych. Ponieważ takie obiekty wymagają aktywnych działań z zakresu zarządzania aktywami, utworzyliśmy joint venture z partnerem w Czechach. W Polsce mamy partnera świadczącego usługi zarządzania aktywami - mówi Jo de Clercq. Spółka kupiła centrum handlowe Olympia w Brnie wspólnie z ECE Projektmanagement, natomiast w Polsce nawiązała współpracę z Balmain Asset Management. Co ciekawe, Kevin Muscat twierdzi, że znanym deweloperom czasem nie udaje się zmaksymalizować wartości własnych projektów: - Zdarza się, że deweloperzy szybko pozyskując najemców, nie myślą o długoterminowej stabilności projektu - zauważa. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej Rockspring woli obiekty handlowe od biurowych. Według Kevina Muscata, rynek biurowy charakteryzuje się większą cyklicznością od rynków obiektów handlowych i przemysłowych, a także wymaga większych nakładów kapitałowych.

Ilu najemców?
Fundusze wolą obiekty zajmowane przez kilku najemców. Tego rodzaju nieruchomości często wymagają bardziej aktywnego zarządcy aktywów. Według Petera Love, taki obiekt, jak Warszawskie Centrum Finansowe, może mieć do siedemdziesięciu najemców, którzy mają umowy najmu zawarte średnio na około pięć lat. Oznacza to, że co roku jedna piąta umów najmu (14) może stać się przedmiotem renegocjacji. Fundusze nie są przeciwne pojedynczym najemcom, ale w takiej sytuacji, jak mówi Andreas Rosenberger z IVG, fundusz "kupuje wiarygodność kredytową spółki". Fundusze mają pozytywne nastawienie do wiarygodnych firm giełdowych. Mniej znane firmy uważają za bardziej ryzykowne. Czasem, w przypadku obiektów zajmowanych przez jednego najemcę, całość kosztów eksploatacyjnych budynku można przenieść na najemcę. Występuje tu ryzyko, że najemca nie jest szczególnie zainteresowany tym, by utrzymywać budynek w bardzo dobrym stanie, dlatego konieczny jest w tym zakresie nadzór. W przypadku obiektów handlowych sytuacja jest nieco inna. Tutaj często preferowane są krótsze umowy najmu - fundusz zwykle planuje maksymalizację kapitalizacji poprzez zmianę miksu najemców oraz rekomercjalizację obiektu.

Jednym z usprawnień jest także uzyskanie certyfikacji środowiskowej. - Możemy kupić obiekt bez certyfikatu ekologicznego. Jednak tylko wtedy, gdy będzie możliwość zdobycia go w przyszłości. Dla naszych klientów jest to ważna sprawa, która może stać się czynnikiem przesądzającym o opuszczeniu obiektu - wyjaśnia Andreas Rosenberger. Ten aspekt raczej nie wiąże się z bezpośrednim zwiększeniem wartości obiektu. - Trudno jest uzyskać dowód na to, że płacimy więcej, ponieważ budynek ma certyfikację - wyjaśnia Peter Love, który dodaje jednak, że budynkowi łatwiej jest utrzymać najemców, jeżeli posiada certyfikat BREEAM lub LEED. Gdy chodzi o utrzymanie wartości nieruchomości, mimo różnic strategii rynkowej, liczy się tylko to, w jakim stopniu budynek jest wynajęty.