Polska Biurowce znikają z rynku

Największe wyłączane projekty

Od pięciu lat warszawski rynek biurowy przechodzi widoczną transformację, której symbolem są wycofania rozpoznawalnych biurowców. Większość z nich zlokalizowana jest w centralnych strefach miasta. Wśród budynków, które zniknęły tymczasowo z rynku, znajduje się m.in. dawna Warta Tower (dziś V Tower), która przechodzi gruntowną modernizacje, po której wróci na rynek nowoczesna i przyjazna dla środowiska. Proces rewitalizacji zakończył się już w Saski Crescent, który wrócił na rynek w 2024 roku.

W tym roku prawdopodobnie z mapy stolicy znikną także Ilmet, PZU Tower i Pekao Tower, które według podawanych scenariuszy mają zostać wyburzone, aby w ich miejscu mogły stanąć nowe, zrównoważone i wyższe biurowce.

Jednym z najbardziej widocznych przykładów transformacji jest warszawski Służewiec – niegdyś zagłębie biurowe stolicy. Dziś trwa tu intensywna fala przekształceń starszych kompleksów biurowych w nowe inwestycje mieszkaniowe, takie jak Modern Mokotów (Archicom) czy Esy Floresy (Cybernetyki 7). Prawdopodobnie funkcję zmieni także Curtis Plaza – pierwszy nowoczesny biurowiec w tej części miasta. Jego miejsce mogą zająć akademiki i mieszkania na najem instytucjonalny.

Transformacja ta wpisuje się w szerszy proces reurbanizacji Służewca, który od lat zmagał się z nadpodażą powierzchni biurowej oraz niedoborem funkcji mieszkaniowej i usługowej. Nowe inwestycje mają na celu przekształcenie monofunkcyjnej dzielnicy biur w bardziej zrównoważoną przestrzeń miejską – z większym udziałem zabudowy mieszkaniowej, usług lokalnych oraz terenów zielonych wspierających komfort codziennego życia mieszkańców – komentuje Paweł Skałba, senior partner, Dział Powierzchni Biurowych, Colliers.

Przykładem trendu zmiany funkcji są też kompleksy Empark Mokotów Business Park oraz Lipowy Office Park – pierwszy zmieni funkcję na mieszkaniową, zaś drugi – przy wsparciu Colliers Define - zostanie przekształcony częściowo w akademiki (2 z 4 budynków).

Transformacji doświadczają także rynki regionalne. W ciągu ostatnich pięciu lat wycofano tu ok. 154 tys. mkw. powierzchni biurowej w 22 budynkach. Najwięcej we Wrocławiu, który odpowiada za ponad połowę (52 proc.) tego wolumenu. Na kolejnych miejscach znalazły się Kraków (14 proc.), Trójmiasto (11 proc.) i Katowice (11 proc.). Od początku 2025 roku z rynków regionalnych wycofano 20,7 tys. mkw. (m.in.: Wratislavia Tower oraz Renaissance Business Centre we Wrocławiu czy budynek Citbank przy ul. Piotrkowskiej w Łodzi).

Dlaczego starsze biurowce znikają?

Colliers wskazuje, że w Warszawie 37 proc. wycofanych obiektów zmieniło funkcję, głównie na mieszkaniową. Kolejne 27 proc. zostało całkowicie wyburzonych, a 26 proc. przeszło modernizację. 10 proc. natomiast zostało sprzedanych lub przeznaczonych na użytek własny.

Decyzje te są podyktowane przede wszystkim chęcią dostosowania się aktualnych wymogów środowiskowych i oczekiwań najemców, którzy liczą na zapewnienie większego komfortu i elastyczności, także w kontekście pracy hybrydowej. Ogromne znaczenie mają także rosnące koszty eksploatacyjne starszych budynków. Wdrożenie innowacyjnych rozwiązań technologicznych i zakresu ESG w ramach modernizacji wpływają, m.in. na pożądaną dziś efektywność energetyczną budynku, co przekłada się realne oszczędności dla najemców - tłumaczy Paweł Skałba.

Niemodernizowane biurowce stają się mniej atrakcyjnym aktywem dla wielu inwestorów - są trudniejsze do wynajęcia z uwagi na utratę konkurencyjności. Mniej przychylnie patrzą na nie także instytucje finansowe decydujące o refinansowaniu.

Polaryzacja rynku i nowe priorytety

Prognozujemy, że w najbliższych latach zjawisko wycofywania starszych budynków biurowych zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych będzie się nasilać. Bez gruntownej modernizacji starsze budynki nie będą w stanie konkurować z nowoczesnymi biurowcami. Gdy do tego dodamy rosnące koszty utrzymania czy regulacje środowiskowe – to możemy być pewni, że ten trend będzie definiował przyszłość polskich miast – nie tylko w wymiarze rynkowym, ale i urbanistycznym. Celem wielu miast jest bowiem rozwój zrównoważonych, dostępnych i funkcjonalnie zróżnicowanych dzielnic – podkreśla Paweł Skałba.

Sektor biurowy w Polsce nadal pozostaje istotnym motorem napędowym rynku nieruchomości komercyjnych – zarówno w kontekście lokalnym, jak i regionalnym. W 2024 roku biura odpowiadały za niemal 1/3 całkowitego wolumenu inwestycji w kraju, o wartości 1,6 mld euro. Zdecydowana większość tej aktywności miała miejsce w Warszawie, gdzie zrealizowano 32 transakcje obejmujące niemal 50 budynków. Rynki regionalne – m.in. Kraków, Wrocław czy Trójmiasto – również zyskały na znaczeniu, przyciągając inwestorów do 15 projektów o łącznej wartości 300 mln euro.

Pozytywnym sygnałem z rynku jest wzrost aktywności najemców. W I kwartale 2025 roku w Warszawie odnotowano wzrost popytu na powierzchnie biurowe o 16 proc. r/r, a na rynkach regionalnych o 27 proc. r/r. Warto podkreślić, że w strukturze zawartych w stolicy transakcji blisko 50 proc. stanowiły nowe umowy.

W stolicy realizowanych jest obecnie szereg ambitnych projektów, które znacząco wzmocnią podaż nowoczesnej powierzchni w nadchodzących latach. Niedawno zakończyły się budowy The Bridge (47 tys. mkw.), flagowego projektu Ghelamco, oraz Office House (32 tys. mkw.), wchodzącego w skład kompleksu Towarowa 22. W tym roku zakończenie prac budowlanych planują również firma Cornerstone w modernizowanym projekcie V Tower (32,7 tys. mkw.), oraz Skansa w Studio A (25,4 tys. mkw.). W 2026 roku na mapie biurowej Warszawy pojawią się kolejne nowoczesne obiekty – Skyliner II od Karimpolu (24 tys. mkw.) oraz Vena inwestowana przez PHN (14,5 tys. mkw.). Najbardziej odległy termin ukończenia – 2027 rok – ma projekt Upper One firmy Strabag, który dostarczy na rynek 32,7 tys. mkw. Łącznie planowane inwestycje zapewnią ponad 200 tys. mkw. nowej, wysokiej jakości przestrzeni biurowej, odpowiadającej na potrzeby rynku w erze pracy hybrydowej i zrównoważonego rozwoju.

Wśród największych inwestycji biurowych realizowanych poza Warszawą wyróżnia się projekt AND2 w Poznaniu, realizowany przez Von der Heyden Group, który dostarczy 36,5 tys. mkw. powierzchni najmu (planowane oddanie 2026 rok), oraz krakowski projekt Wita B&C od Echo Investment (18,9 tys. mkw., planowane oddanie 2026 rok). We Wrocławiu na ukończeniu jest biurowiec Swobodna SPOT I realizowany przez Echo Investment – jego oddanie zaplanowano na 2025 rok, a całkowita powierzchnia wyniesie 16,2 tys. mkw. W Katowicach natomiast GPP Invest realizuje projekt Echo City 1 & 2 o powierzchni 17,7 tys. mkw., który również ma zostać oddany do użytku w 2025 roku. Te inwestycje potwierdzają rosnącą siłę i dojrzałość rynków regionalnych, które coraz częściej przyciągają uwagę inwestorów i najemców, stając się ważną częścią krajowej mapy nowoczesnych powierzchni biurowych.