Nie ma drogi na skróty

Międzynarodowa organizacja Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), przy okazji publikacji polskiej wersji kodeksu światowych standardów REABS (Real Estate Agency & Brokerage Standards), przedstawiła listę nieetycznych i nagannych praktyk na rynku nieruchomości komercyjnych. Dotyczyła ona zarówno działań agentów, najemców, jak i wynajmujących. Celem RICS jest rozpoczęcie dyskusji na temat jakości polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Natomiast dokument REABS ma za zadanie wprowadzić do powszechnej praktyki najlepsze reguły i standardy prowadzenia biznesu, a przez to podnieść jakość usług oferowanych klientom oraz zbliżyć polski rynek do wzorców europejskich. Wydaje się, że jest nad czym pracować. Z informacji przedstawionych przez RICS wynika, że sektory branży nieruchomości komercyjnych nie są wolne od świadomych prób wprowadzenia w błąd klienta, czy partnera biznesowego. Potwierdzają to chociażby kary nakładane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. ­- Rynek nieruchomości w Polsce, szczególnie w okresie spowolnienia gospodarczego, jest narażony na wiele czynników, które wystawiają na próbę rzetelność i uczciwość pośredników wobec klientów oraz kolegów z branży. W okresie zaostrzonej konkurencji na rynku nieruchomości i nieustającej rywalizacji o klienta, pojawiają się tendencje do działań nieetycznych, zarówno w transakcjach kupna-sprzedaży, jak i przy pośrednictwie w wynajmie powierzchni biurowych, magazynowych, czy handlowych - mówi Monika Dębska-Pastakia, FRICS, przewodnicząca zarządu RICS Polska, partner oraz prezes zarządu firmy Knight Frank. Przyjrzyjmy się zatem trzem obszarom: działalności agentów wynajmujących, rynkowi mieszkaniowemu i handlowemu.

Agenci pod lupą
Kodeks REABS jest skierowany głównie do pośredników w obrocie nieruchomościami, bo to do ich pracy RICS ma najwięcej zastrzeżeń. Chodzi głównie o brak lub niestosowanie procedur dotyczących konfliktu interesów, np. nieinformowanie zleceniodawcy o wcześniejszych lub istniejących związkach agenta z drugą stroną transakcji. W praktyce polega to na tym, że pośrednik reprezentuje dewelopera, pozyskuje najemców, pośredniczy przy sprzedaży nieruchomości już wynajętej, a następnie, po upływie połowy okresu umowy (2-2,5 lat), reprezentuje tychże najemców przy renegocjacji stawek czynszu, umowy najmu lub wyprowadzenia najemców do innych budynków biurowych. Deweloper ma zatem do wyboru: utratę najemców albo mniejszy przychód. Ponadto zdarza się przyjmowanie dodatkowych korzyści przez pośredników, niezależnie od regularnego wynagrodzenia określonego w umowie. RICS zauważył także, że dochodzi do ujawnienia tajemnicy handlowej o nowo podpisanych umowach najmu, np. firmom budowlanym, za dodatkowe wynagrodzenie. Na rynku, na którym przewagę mają najemcy, bywa odwrotnie - najemca nie płaci, mimo że wynajmuje agenta do renegocjacji czy znalezienia nowej powierzchni. To tylko kilka przykładów.

Karząca ręka urzędu
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów na początku tego roku ukarał dwie firmy pośredniczące w wynajmie (Metrohouse & Partnerzy) za obciążanie klienta pełną prowizją za sprzedaż mieszkania na własną rękę, niezależnie od czynności podejmowanych przez pośrednika w związku ze sprzedażą. Taka klauzula jest niedozwolona w tego typu w umowach. Podobną karę UOKiK wymierzył firmie Bracia Strzelczyk za naliczanie klientom odsetek karnych w wysokości 180 proc. (w stosunku rocznym) za opóźnienia w zapłacie wynagrodzenia dla agencji. Zgodnie z prawem, maksymalna wysokość odsetek nie może przekraczać czterokrotności kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego. Skargi na działalność pośredników trafiają również do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. KOZ, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, jest organem, który rozpatruje sprawy zawodowej odpowiedzialności agentów pośrednictwa. - Zgodnie z opublikowanymi danymi statystycznymi za 2012 rok, KOZ w ubiegłym roku wszczęła 78 postępowań z tego tytułu. Niestety, MTBiGM nie publikuje raportów, z których moglibyśmy się dowiedzieć, czego konkretnie dotyczyły złożone skargi. Z informacji, jakie posiadamy od członków KOZ, wynika, że spraw dotyczących uzależniania pokazania nieruchomości, którą klient znalazł sobie sam, od podpisania wcześniejszej umowy, przybywa od 2009 roku - twierdzi Leszek Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Uznał także, że działania pośredników, którzy uzależniają pokazanie nieruchomości od uprzedniego podpisania umowy z potencjalnym zainteresowanym, mogą zostać uznane za niekorzystne dla strony, z którą pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają zawartą umowę pośrednictwa, czyli sprzedającego. Uniemożliwia się w ten sposób dostęp do nieruchomości i ogranicza liczbę potencjalnych nabywców. Z wypowiedzi Witolda Czapli, wiceprzewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sekcji ds. pośredników w obrocie nieruchomościami, wynika, że coraz więcej skarg zgłaszają również właściciele sprzedawanych obiektów. - Takie działania dotyczą wszystkich sektorów rynku. To bardzo częsty przypadek przy wynajmie/sprzedaży powierzchni biurowej i handlowej. Niezdrowe jest to, że agenci pobierają wynagrodzenie od dwóch stron transakcji, ponieważ nie wiadomo, dla kogo pracują i na czyją rzecz powinni działać - dodaje Monika Dębska-Pastakia.

Ponadto, według RICS, agenci nie zawsze informują o procesie składania skarg i zażaleń, niezbyt jasno określają warunki umowy, a informacje rynkowe są przedstawiane wybiórczo lub w ogóle pomijane, a to m.in. na ich podstawie ustala się cenę czynszu czy cenę sprzedaży. Takie zachowania to nie tylko nieuczciwość wobec klientów, ale również wobec partnerów biznesowych. W obu przypadkach skutkuje to działaniem na niekorzyść innych uczestników rynku, jest nieetyczne i nie powinno mieć miejsca wśród profesjonalistów. - To nie tylko psucie polskiego rynku, ale także przedstawianie go w niekorzystnym świetle podmiotom z zagranicy, które zwracają bardzo dużą uwagę na przestrzeganie najwyższych standardów przy współpracy. Nasze działania, w tym standardy REABS, mają dopasować nasz rynek do wymogów europejskich - podkreśla przewodnicząca RICS. Jest to kwestia o tyle ważna, że planowana deregulacja zawodu pośrednika nieruchomościami może wprowadzić do zawodu osoby bez koniecznego przygotowania i znajomości zasad etyki zawodowej.

Niechlubna budowlanka
Na rynku budowlanym, o czym mogliśmy się niedawno przekonać, też nie jest dobrze. Sprawa wstrzymania Polsce unijnych dotacji na drogi to wynik wykrytej zmowy cenowej. O ból głowy przyprawiają stenogramy rozmów między urzędnikami z instytucji zlecających remonty i budowę dróg a pracownikami firm zajmujących się budową infrastruktury. (Nie)jawna korupcja, brak dbałości o jakość wykonanej pracy, kradzieże na budowach, przekupstwa i łapówkarstwo - to wszystko jest przedmiotem spraw sądowych. Poczekajmy na ich wynik. Nie musimy natomiast czekać na opinię UOKiK-u w innej branży. Ten pod koniec lutego tego roku ukarał deweloperów nieruchomości mieszkaniowych. Urząd zakwestionował odmawianie prawa do odstąpienia od umowy, kiedy zmianie ulegają jej istotne warunki (np. cena mieszkania, powierzchnia albo jego rozkład). Między innymi w związku z takimi działaniami wydano 22 decyzje stwierdzające nieprawidłowości we wzorcach umów deweloperów oferujących nowe mieszkania. Za podobne praktyki ukarano Peter-House. Natomiast Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego w Iławie zapłaci karę za zamieszczanie w umowach zapisów zwalniających z odpowiedzialności za oddanie lokalu w terminie. Z kolei firma Sol & Art. Projekt Koszykarska zobowiązała się do zmiany klauzuli, która utrudniała klientowi odstąpienie od umowy poprzez zastrzeganie możliwości długotrwałego przetrzymywania pieniędzy na koncie przedsiębiorcy bez zwracania należnych konsumentowi odsetek i ustanowienie rażąco wysokich kar za zerwanie kontraktu. Poznańska spółka Family House odwołała się natomiast do sądu z powodu kary, jaką UOKiK nałożył na nią za niejasne określenie wysokości kar umownych. Na 22 zakwestionowane praktyki deweloperów, 15 firm dobrowolnie zobowiązało się do zaniechania lub już zaniechało ich stosowania. Łącznie przedsiębiorcy zapłacą ponad 1 mln zł kar. - Zdarzają się interwencje klientów firm wskazujące na nieprzestrzeganie obowiązujących w PZFD zasad. Jeśli zarzuty się potwierdzają, w formie mediacji doprowadzamy do porozumienia stron sporu. Udaje się nam to w 99 proc., choć muszę przyznać, że dwukrotnie musieliśmy sięgnąć po jedyną, lecz bardzo skuteczną sankcję - wykluczenie z PZFD firm, które uporczywie nie przestrzegały norm obsługi klienta. Z biegiem lat takich skarg jest coraz mniej, rocznie najwyżej kilkanaście, co przy skali kilkudziesięciu tysięcy sprzedanych mieszkań rocznie, nie jest znaczącym problemem. Najczęściej skargi dotyczą niedotrzymania terminu przekazania lokalu i opieszałości przy usuwaniu usterek w ramach rękojmi - mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny i członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego zdaniem, działania UOKiK prowadzą również do wyeliminowania nieuczciwych praktyk, choć niekiedy, nie uwzględniając realiów działania przedsiębiorcy i ograniczeń technologicznych, mogą skutkować ograniczeniem słusznych praw przedsiębiorcy, na przykład przy sporach co do zgodności wykonania mieszkania z umową. Chodzi głównie o kwestie dokładności wykonania przedmiotu umowy, który zdaniem urzędu powinien być zrealizowany bardzo dokładnie. UOKiK staje także na stanowisku, że nabywca może każdorazowo odstąpić od umowy, kwestionując np. powierzchnię mieszkania o 0,001 mkw.

Deweloper najemcy wilkiem... i odwrotnie
Sprawa etyki zawodowej, uczciwości i profesjonalizmu wygląda zupełnie inaczej na rynku handlowym. Tam nie cierpi bezpośrednio klient, a spór toczy się między dwiema stronami - najemcami i deweloperami. To kwestia wewnętrznych relacji z partnerami biznesowymi. Środowisko nie chce jednak mówić o takich sprawach. Firmy poproszone o komentarz dotyczący tego tematu - odmówiły. Mimo że problem jest. W zeszłym roku do UOKiK-u wpłynęło zawiadomienie Unii Deweloperów Nieruchomości Komercyjnych (UDNK) o podejrzeniu stosowania praktyk ograniczających konkurencję. Skarga dotyczyła niektórych wiodących najemców centrów handlowych. Mieli oni domagać się od deweloperów dodatkowych świadczeń pieniężnych w zamian za wynajęcie powierzchni w danym obiekcie, traktując to jako zwrot kosztów przygotowania lokalu do otwarcia (tzw. fit-out), które najemca powinien ponosić sam. Deweloperzy rekompensują sobie wydatki na ten cel, windując czynsz pozostałym najemcom, którzy nie posiadają aż tak dużej siły negocjacyjnej. UDNK zwróciło więc uwagę na wykorzystywanie przez niektórych najemców (kluczowych) pozycji dominującej, a przez to - działanie na niekorzyść dewelopera. Trzeba podkreślić, że kwoty wypłacane najemcom za fit-out mogą stanowić równowartość nawet kilkuletniego czynszu. Ostatecznie urząd nie zajął się sprawą. Uznał, że nie ma podstaw do interwencji, ponieważ nie znalazł dowodów, że najemcy sieciowi posiadają wspólnie pozycję dominującą, z tego względu nie można im stawiać zarzutu nadużywania tej pozycji. W informacji przesłanej przez UOKiK do naszej redakcji czytamy: Różnicowanie opłat pomiędzy najemcami renomowanymi a pozostałymi najemcami stanowi praktykę ekonomicznie uzasadnioną i powszechnie stosowaną przez centra handlowe. Aby pozyskać jak największą liczbę najemców renomowanych (czyli tych, którzy są najbardziej atrakcyjni z punktu widzenia konsumentów), centra handlowe oferują im bardzo korzystne warunki najmu. Obecność najemców renomowanych oznacza większe zainteresowanie centrum handlowym zarówno ze strony konsumentów, jak i mniejszych najemców, którzy czerpią korzyści z prowadzenia działalności w tym samym centrum co najemcy renomowani". Niesmak jednak pozostał. Cykl rynkowy układa się w sinusoidę. Po okresie intensywnej ekspansji sieci handlowych i presji na podpisywanie umów w nowych lokalizacjach przyszedł czas wyhamowania rozwoju. Nierównowaga i poczucie siły może prowadzić do niejasnych sytuacji. Polska Rada Centrów Handlowych właśnie w braku wzajemnego zrozumienia upatruje przyczyny problemów. - Na rynku handlowym problemy we współpracy wynikają m.in. z trudności porozumienia się oraz wypracowania akceptowalnego modelu komunikacji. Jeżeli jedna ze stron wysyła pismo, które pozostaje bez odpowiedzi przez kilka miesięcy, albo próbuje bezskutecznie umówić spotkanie - to szansa na porozumienie jest minimalna. Do tego dochodzą trudności generowane przez osobiste ambicje czy animozje, i wreszcie interwencje prawników, których dialog znaczony jest paragrafami - mówi Anna Szmeja-Kroplewska, dyrektor generalna Polskiej Rady Centrów Handlowych. Dodaje jednak, że niektóre kwestie dotyczące rynku handlowego zawsze będą wzbudzały emocje. - Mam na myśli te związane z umowami najmu, opłatami wspólnymi czy marketingiem centrum handlowego - mówi Anna Szmeja-Kroplewska.

Dużo pracy przed nami
Organizacje działające na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce dostrzegły potrzebę unormowania pewnych zachowań. Stworzyły kodeksy, które określają nie tylko ramy funkcjonowania danej branży, ale także zawierają wytyczne i wskazówki dotyczące praktyki zawodowej. W przypadku Polskiego Związku Firm Deweloperskich są to: Kodeks Dobrych Praktyk oraz Kodeks Zasad Umowy Deweloperskiej. Swoje stanowisko bardzo jasno określa również Polska Federacja Rynku Nieruchomości, która w oficjalnym piśmie zaznaczyła: "Nie powinno się uzależniać zaprezentowania nieruchomości od podpisania przez poszukującego umowy pośrednictwa. Należy wyjaśniać klientom korzyści wynikające z wykonywania na ich rzecz usługi pośrednictwa. Zmuszanie klientów do podpisywania umowy w sytuacji, w której uzyskali oni informację o nieruchomości w wyniku upublicznienia jej przez pośrednika, może prowadzić do jego odpowiedzialności zawodowej przewidzianej przez ustawę o gospodarce nieruchomościami". Platformę współpracy stworzyła również Polska Rada Centrów Handlowych. - Przez sześć miesięcy spotykaliśmy się z przedstawicielami blisko 150 sieci handlowych. Zebraliśmy opinie na temat rynku i panujących na nim relacji. Blisko rok prowadziliśmy rozmowy z kluczowymi inwestorami i zarządcami, aby wypracować akceptowalną przez wszystkie strony rekomendację. Powstały w ten sposób Kodeks Dobrych Praktyk PRCH jest efektem dialogu, a co najważniejsze - stanowi przewodnik po dobrych praktykach w zakresie zapisów umowy najmu, rozliczeń kosztów wspólnych oraz marketingu. Ostatnio kodeks został rozszerzony o kwestie związane z dostawą przesyłek kurierskich, monitoringu i bezpieczeństwa na terenie galerii - mówi dyrektor generalna PRCH. Taką samą funkcję ma pełnić REABS. - Dla rynku najważniejsze są przejrzystość i transparentność. To one decydują o tym, czy inwestorzy ufają polskiemu rynkowi i jego uczestnikom. Bez przejrzystych reguł nie da się prowadzić profesjonalnej działalności, a musimy mieć świadomość, że właśnie tego oczekują od nas inni, zwłaszcza międzynarodowe korporacje. Nie ma drogi na skróty. Jedyna rada to ciężka praca i uczciwość - podsumowuje Monika Dębska-Pastakia. Wolny rynek w Polsce rozwija się nieco ponad dwadzieścia lat. Nie mamy więc długoletnich tradycji w tym zakresie, a profesjonalizmu ciągle musimy się uczyć. A jak to wygląda w innych krajach? - To kwestia jakości danego rynku. W Wielkiej Brytanii profesjonalne standardy na rynku nieruchomości obowiązują od wielu lat. Wszyscy zwracają tam uwagę na przejrzystość we współpracy i pilnują klarowności transakcji - twierdzi Monika Dębska-Pastakia.

Podobnego zdania jest również Anna Szmeja-Kroplewska. - Dla przykładu, w krajach skandynawskich sprawy dotyczące umowy najmu są bardzo jasno określone i transparentne. Jest tam obowiązek raportowania chociażby obrotów centrów i sieci handlowych, co w Polsce, ale i innych krajach Europy, wydaje się niewiarygodne - dodaje szefowa PRCH.