Po grunty do skarbu państwa

A co z działalnością podstawową spółek? Ostatnie głośne prywatyzacje pokazują, że z tym bywa różnie. Część sprywatyzowanych spółek kończy działalność, innym udaje się przetrwać. - W portfelach należących do podmiotów publicznych w Polsce znajduje się wiele nieruchomości, które przed procesem prywatyzacji winno się przeanalizować, przygotować i wdrożyć strategię optymalizacji. Teoretycznie wszystko można sprzedać. Istotą jest jednak wydobycie z portfela nieruchomości wartości dodanej, która bezpośrednio przełoży się na przychody z prywatyzacji. W przeciwnym razie prywatyzacja przedsiębiorstw, których głównymi aktywami są nieruchomości, nie do końca zbiega się z celem, jakim powinna być maksymalizacja wartości w procesie prywatyzacji - uważa Katarzyna Gerl, partner w zespole doradztwa nieruchomości Ernst & Young.

Miliony za metry
Na prywatyzacjach zyskuje głównie skarb państwa. Sprzedając udziały, dostaje gotówkę i pozbywa się problemu. Cieszą się też deweloperzy - wszak do ich portfeli trafiają ciekawe nieruchomości. W gorszej sytuacji znajdują się pracownicy prywatyzowanych firm, bo nie zawsze mogą liczyć na zachowanie pracy. W ostatnim czasie skarb państwa sprywatyzował m.in. spółkę Meble Emilia, Warszawską Fabrykę Dźwigów Translift oraz wydawnictwo Bellona. Co łączy te transakcje? W każdym przypadku kupującym były firmy deweloperskie.
Bellona trafiła w maju 2011 roku w ręce Creditero Holdings Limited z siedzibą w Limassol na Cyprze oraz spółki pracowniczej Wydawnictwo Bellona. Za cypryjskim holdingiem stoi znany deweloper - firma Ghelamco. Spółka sprzedana została za ponad 46,7 mln zł. Co ciekawe, mimo iż wydawnictwo Bellona wydaje 300 książek rocznie, to skarb państwa, sprzedając w niej udziały uznał, że "główną wartością spółki były nieruchomości". - Skoro skarb państwa zdecydował się na prywatyzację, było to optymalne rozwiązanie. Wtedy na rynku nie było żadnego wydawnictwa, które chciało wziąć Bellonę razem z nieruchomościami. Do prywatyzacji przystąpił więc deweloper i spółka pracownicza. Później dokonany został podział Bellony - na spółkę wydawniczą i spółkę nieruchomościową. Udziały Ghelamco w spółce wydawniczej odkupiła Grupa Księgarska Olejniczuk. Dzięki temu zyskaliśmy silnego branżowego partnera - mówi Józef Skrzypiec, prezes zarządu wydawnictwa Bellona. Ghelamco nabyło zaś atrakcyjne nieruchomości, w tym dawną siedzibę wydawnictwa położoną tuż obok budowanego przez dewelopera wieżowca Warsaw Spire (który z kolei powstaje na terenie dawnych Wojskowych Zakładów Graficznych). Sam budynek stanie się tym samym częścią wielofunkcyjnego kompleksu. A samo wydawnictwo może się skupić na swojej działalności podstawowej. - Dla samej spółki warunki w pewnym sensie pogorszyły się. Kiedyś mieliśmy dodatkowe dochody z nieruchomości. Dziś sami musimy płacić czynsz. Podkreślam jednak, że to było optymalne wyjście. Sam deweloper zachował się bardzo etycznie. Jesteśmy z tej współpracy bardzo zadowoleni - dodaje Józef Skrzypiec.

Pozbyć się problemu
20 września 2012 roku - w tym dniu podpisano umowę sprzedaży 85 proc. udziałów spółki Meble Emilia. Wartość transakcji to ponad 115,1 mln zł. Kupującym jest firma Martlet, powiązana kapitałowo z funduszem Griffin Group. Transakcja wzbudziła duże zainteresowanie mediów. Powód? Wśród nieruchomości będących w posiadaniu spółki Meble Emilia znajduje się słynny pawilon handlowy położony przy ulicy Emilii Plater w centrum Warszawy. Działa w nim tymczasowo Muzeum Sztuki Nowoczesnej. I tu także, podobnie jak w przypadku Bellony, skarb państwa zaznacza, że "w skład aktywów spółki wchodzi szereg nieruchomości atrakcyjnych z punktu widzenia deweloperskiego". Dokładnie czternaście nieruchomości położonych w różnych częściach Warszawy. Działalność samej spółki ograniczała się zaś do sprzedaży mebli i wynajmu nieruchomości. - Spółka zakończyła już działalność operacyjną. Pracownicy skorzystali z programu dobrowolnych odejść. Całość przebiegła w bardzo spokojnej atmosferze. Odeszło 120 osób. W tej chwili w spółce pozostało 12 pracowników - opowiada Przemysław Krych, założyciel i szef Griffin Group. Z informacji uzyskanych od skarbu państwa wynika, że inwestor zobowiązał się, że w okresie 12 miesięcy od dnia podpisania umowy sprzedaży zapewni spółce finansowanie co najmniej w kwocie 5 mln zł. Kupujący podpisał też z organizacjami związkowymi działającymi w spółce pakiet socjalny. Dlaczego deweloper nie zdecydował się na kontunuowanie podstawowej działalności spółki? - Od początku informowaliśmy Ministerstwo Skarbu Państwa, że kupujemy spółkę Meble Emilia, żeby zakończyć jej działalność operacyjną. Dogadaliśmy się co do pakietu socjalnego. Wszystko odbyło się w majestacie prawa przy pełnej aprobacie ministerstwa. Mówiąc inaczej - skarb państwa pozbył się problemu związanego z wygaszeniem działalności. W innym scenariuszu ta spółka musiałaby upaść tylko po to, żeby syndyk mógł sprzedać jej nieruchomości - mówi Przemysław Krych i dodaje: - Spółka Meble Emilia od lat generowała straty na działalności operacyjnej i nie było żadnych podstaw, aby oczekiwać zmiany tej sytuacji. Niemal wszyscy jej konkurenci dysponują własnym potencjałem produkcyjnym i to pozwala im osiągać odpowiedniej wysokości marże.

Budować i restrukturyzować
Kolejna transakcja i jeszcze jedna droga. Bywa, że deweloper decyduje się na kontynuowanie działalności zakupionej spółki. Choć w tle nadal są atrakcyjne nieruchomości. Tak było w przypadku Warszawskiej Fabryki Dźwigów Translift. 19 września 2012 minister skarbu Mikołaj Budzanowski podpisał umowę z Jerzym Leskowiczem, reprezentującym konsorcjum złożone z Europejskiego Centrum Inwestycyjnego ECI i spółki New City Postępu II. 85 proc. udziałów w Translifcie sprzedano za ponad 35 mln zł. Przedstawiciele skarbu państwa w przesłanej do nas informacji o prywatyzacji podkreślili, że "inwestor przewiduje utrzymanie podstawowej działalności przedsiębiorstwa po przeprowadzeniu reorganizacji i restrukturyzacji spółki". Co ciekawe, było to już drugie podejście do sprzedania Transliftu. ECI przystąpiło do prywatyzacji tej spółki jeszcze w 2007 roku. Negocjując wtedy pakiet socjalny, firma nie doszła do porozumienia z radą pracowniczą i związkami zawodowymi. Prywatyzacja zakończyła się więc fiaskiem. Przedstawiciele ECI podkreślają, że od 2007 roku przedsiębiorstwo Translift nie przeprowadziło niezbędnej restrukturyzacji. - Na skutek stopniowej utraty udziału w rynku i pogarszającej się płynności przedsiębiorstwa, Translift zmuszony był wystawić na sprzedaż część swoich aktywów nieruchomościowych w celu pokrycia strat oraz bieżących kosztów operacyjnych - czytamy w oświadczeniu zarządu ECI przysłanym do redakcji "Eurobuild CEE". Jaka więc będzie teraz przyszłość samego Transliftu? - Z punktu widzenia interesów i celów ECI, prywatyzacja WFD Translift przeprowadzona w 2012 roku miała charakter nabycia praw do głównego aktywa przedsiębiorstwa, jakim była jej nieruchomość. Nie oznacza to jednak, iż ECI zajmie się wyłącznie nieruchomością. Co do części produkcyjnej, zamiarem ECI jest modernizacja dźwigów nietypowych, a także rozwijanie produkcji i obrotu częściami zamiennymi. Wykorzystując aktualne nastroje w inwestycjach, a w szczególności preferencje do odsuwania decyzji o zakupie nowych urządzeń dźwigowych, ECI upatruje dodatkową szansę w rozwoju segmentu usług naprawczych i konserwacyjnych w szerokim ich rozumieniu - informuje zarząd Europejskiego Centrum Inwestycyjnego.

To jeszcze nie koniec
W zasobach skarbu państwa wciąż znajdują się spółki, których największą wartością są nieruchomości. Można się więc spodziewać, że kolejni deweloperzy zaangażują się w prywatyzację. Do negocjacji dotyczących sprzedaży spółki Przedsiębiorstwo Komunikacji Samochodowej Polonus z Warszawy przystąpiło dwóch deweloperów - Echo Investment oraz Balmoral Properties. Wojciech Gepner, przedstawiciel Echo Investment, przyznał, że firmie zależy na gruntach Polonusa. - Interesują nas działki przy Al. Jerozolimskich i al. Prymasa Tysiąclecia, gdzie obecnie funkcjonuje Dworzec Zachodni oraz jego baza. Na tym gruncie chcielibyśmy zrealizować projekty biurowe - powiedział po złożeniu oferty. Jednak skarb państwa zrezygnował z prywatyzacji twierdząc, że oferty, które wpłynęły, nie były korzystne. Czy deweloperzy, mający już za sobą doświadczenia prywatyzacyjne, będą chcieli angażować się w takie projekty? - Nie wykluczamy takich transakcji w przyszłości. Choć nie spodziewam się atrakcyjnych ofert ze strony skarbu państwa. Widzimy je natomiast w sektorze prywatnym. W szczególnych przypadkach zdecydujemy się kontynuować podstawową działalność takich spółek, rozdzielając ją od części nieruchomościowej. Mamy takie możliwości, dzięki połączeniu naszych doświadczeń jako inwestora private equity i aktywności w branży nieruchomości. Ale tylko w przypadku, gdy będzie to miało ekonomiczny sens. W innym zajmiemy się samymi nieruchomościami - mówi Przemysław Krych.

Warto się też zastanowić, czy kwoty, za które sprzedawane są spółki mające jako główne aktywa nieruchomości, są korzystne dla skarbu państwa. Oczywiste jest, że deweloperzy będą potrafili na tych transakcjach zarobić. Jednak w tle zawsze pozostaje pytanie - czy takie prywatyzacje się opłacają? - W Polsce obserwujemy zarówno pozytywne, jak i negatywne przykłady podejścia do tego procesu. Są podmioty publiczne, które przed rozpoczęciem prywatyzacji odrabiają zadanie domowe i przeprowadzają analizę portfela swoich nieruchomości. Po czym wdrażają strategię optymalizacyjną wybranych pozycji. Ale są i negatywne przykłady - kiedy to nie przeprowadzono analizy portfela ani nie doszacowano wartości i potencjału wybranych nieruchomości. A co za tym idzie - nie osiągnięto możliwej do uzyskania wartości dodanej - podsumowuje Katarzyna Gerl.