Zmiana warty

Trudne wybory
Według Ernst & Young w 2012 roku w stolicy Polski zainwestowano zaledwie 1,4 proc. kapitału przeznaczonego przez inwestorów na zakup nieruchomości poza granicami kraju. - To jest prawie dziesięciokrotnie mniej niż w Londynie i prawie czterokrotnie mniej niż w Paryżu. Konkurencją dla Warszawy są stabilne i dojrzałe rynki Europy Zachodniej i Centralnej, ale także rynki dojrzewające - choćby Brazylia - zauważa Katarzyna Gerl, partner w departamencie nieruchomości Ernst & Young Corporate Finance. Warszawa jest jedynym miastem w Polsce oraz w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, które przez większość inwestorów definiowane jest jako główny rynek (tzw. core). - Jednak w porównaniu z innymi, wiodącymi miastami w Europie posiada ograniczoną liczbę aktywów najwyższej klasy, które można nabyć - stwierdza Katarzyna Gerl. Zgadza się z nią Michał Rokosz, dyrektor w zespole ds. nieruchomości w Deloitte. - Fundusze poszukują inwestycji rzędu 50-70 mln euro, położonych w centrum Warszawy, z ceną odzwierciedlającą stopę kapitalizacji powyżej 7,5-8 proc. Problem w tym, że jest to praktycznie produkt niedostępny. Wielu właścicieli pamięta bowiem czasy, kiedy głównymi inwestorami były fundusze niemieckie, mogące oferować ceny odzwierciedlające stopę kapitalizacji około 6 proc. Oczywiście, nadal można znaleźć pojedyncze przykłady takich transakcji, ale dla funduszy private equity taka cena jest zbyt wysoka i nie gwarantuje osiągnięcia wymaganej stopy zwrotu - uważa Michał Rokosz.

Niemcy w odwrocie
To właśnie problemy niemieckich funduszy mogą doprowadzić do zmiany układu sił na rynku inwestycyjnym. - Jeszcze kilkanaście miesięcy temu fundusze niemieckie uważały rynek nieruchomości w Warszawie za jeden z ważniejszych w regionie. Jednak tracą one na znaczeniu. Część z nich zawiesiła zakupy i przygotowuje się do likwidacji - zauważa Michał Rokosz. Siła zakupowa przesuwa się więc w kierunku inwestorów z USA czy Wielkiej Brytanii. Kto zatem będzie inwestował nad Wisłą? - To będzie grupa funduszy typu private equity. I nie chodzi tu o tak dużych graczy, jak np. Blackstone. Będą to mniejsi zarządcy, których można określić mianem butików inwestycyjnych, poszukujący stabilnych rynków, ale jednocześnie gwarantujących wyższą stopę zwrotu. W te oczekiwania może wpisać się Warszawa.Obecnie na polskim rynku nieruchomości inwestują głównie fundusze instytucjonalne i private equity. Zdaniem Katarzyny Gerl na świecie działa obecnie około 450 funduszy private equity (w sektorze nieruchomości). Próbują one zebrać 150 mld dolarów. - Szanse na zebranie środków mają przede wszystkim istniejące od wielu lat platformy. Przed 2008 rokiem na proces zamknięcia funduszu potrzeba było średnio dziewięciu miesięcy. Obecnie głównym funduszom udaje się zebrać środki w średnio 18 miesięcy. Nowym funduszom private equity udało się w ostatnim roku zgromadzić zaledwie 6,8 proc. łącznej kwoty kapitału zebranego globalnie. Fundusze private equity działające w sektorze nieruchomości zebrały w 2007 roku 139 mld dolarów, a od 2008 roku pula środków pozyskiwanych rocznie utrzymuje się na poziomie 50 mld dolarów. Tymczasem wartość globalnych transakcji w sektorze wynosiła 1,23 bln dolarów w 2007 roku, ?w 2009 spadła do 406 mld i wzrosła do 679 mld dolarów w 2012 roku. Udział funduszy private equity w globalnej wartości transakcji spadał z 11 proc. w 2007 roku do 7 proc. w 2012 - podkreśla Katarzyna Gerl.

Kto teraz?
W związku z tym, że wielu zagranicznych inwestorów zainwestowało w Polsce i nasz rynek jest uznawany za najbardziej atrakcyjny w regionie, rośnie zainteresowanie nowych podmiotów. - Polskiemu rynkowi nieruchomości przygląda się obecnie wielu inwestorów. Wiemy o co najmniej trzydziestu podmiotach. Warto dodać, że na rynku międzynarodowym działa już wiele funduszy długu (debt funds), które w roku 2011 roku zebrały 4,1 mld dolarów, a w ostatnim roku zgromadziły ponad 11 mld dolarów. Fundusze te mogą w perspektywie średnioterminowej wypełnić niszę w finansowaniu również na rynku polskim. Z drugiej strony, w kolejnych latach, widoczna będzie większa aktywność korporacji ubezpieczeniowych zainteresowanych bezpośrednimi i pośrednimi inwestycjami na rynku nieruchomości. Niewykluczone, że jednym z pośrednich narzędzi inwestowania będą dla nich właśnie fundusze długu - mówi Katarzyna Gerl.
Inwestorzy poszukują obecnie takich nieruchomości, których wartość można zwiększyć np. poprzez aktywne zarządzanie. - A to nie jest łatwym zadaniem przy braku perspektyw wzrostu stawek najmu. Z drugiej strony, aktywne zarządzanie wymaga zespołu znającego realia lokalnego rynku. To dlatego niektóre fundusze poszukują innej drogi, np. takiej, jaką obrał Peakside Capital. Fundusz, wchodząc na polski rynek, przejął po prostu udziały w funduszach Polonia Property Fund wraz z ich zarządcą, tworząc Peakside Polonia Management. Podobnie zrobił Valad Europe, który przejął od GE Capital RE zarządzanie Polish Retail Fund - zauważa Michał Rokosz.