Wrażliwość najemcy

Eurobuild CEE: Ghelamco działa od 23 lat. Jak przez ten czas zmienił się rynek?

Jarosław Zagórski, Ghelamco Poland: Rynek urósł i dojrzał. Mamy w tej chwili wyedukowanych deweloperów. Większość przeszła przez ten czas prawdziwą szkołę życia. Wyedukowali się też najemcy... i, co ważne, urośli. Pamiętam czasy, gdy zaczynali w Warszawie z biurami o powierzchni 200, 300 mkw. Mamy więc inną skalę, zupełnie inny poziom dojrzałości. Rynek jest zdecydowanie bardziej cywilizowany. Powstają lepsze projekty, bardziej efektywne. Jednak najbardziej fascynujące jest to, że rynek biurowy, mimo drogi, jaką przebył, wciąż ma olbrzymi potencjał. Dotyczy to przede wszystkim Warszawy.

Jednak rok 2014 nie zapowiada się w różowych barwach...
Polska dosyć długo opierała się spowolnieniu, które dotknęło światową gospodarkę. Była tą słynną zieloną wyspą. Ale sytuacja, gdy wszędzie wokół jest źle, a u nas dobrze, nie może trwać wiecznie. Dlatego przed wszystkimi deweloperami czas wyzwań. Już teraz widać, że procesy decyzyjne najemców się wydłużają. Oczywiście to nie znaczy, że nie ma transakcji, ale dynamika rynku jest już inna. Najemcy są bardziej zachowawczy, ale jednocześnie na rynku trwają negocjacje, które zaowocują kilkoma dużymi transakcjami w tym i przyszłym roku.

Wśród tych transakcji będą te związane z Warsaw Spire?
Zakładam, że tak. Warsaw Spire będzie na rynku i w 2014, i pewnie jeszcze w 2015 roku. To projekt, składający się z trzech budynków o łącznej powierzchni ponad 100 tys. mkw. Dlatego nie zakładamy, że do końca tego roku wynajmiemy go w całości. Myślę, że obecnie wszyscy deweloperzy czekają na pozytywne sygnały z globalnego rynku. Każdy wypatruje końca kryzysu. Z drugiej strony, warszawski rynek biurowy ma już blisko 4 mln mkw. powierzchni. To skala, która pozwala z optymizmem patrzeć w przyszłość. Bo bez względu na to, czy mamy kryzys czy nie, to pewnym firmom kończą się umowy najmu. I one stoją teraz przed dylematem - wyprowadzić się czy renegocjować.

Jak postąpią?
Myślę, że naturalnym zjawiskiem będzie wzrost udziału renegocjacji w latach 2013 i 2014. Część najemców będzie chciała przeczekać obecne spowolnienie i oszczędzić na kosztach relokacji.

To nie są dobre wiadomości dla takiego projektu, jak Warsaw Spire.
Wzrost udziału renegocjacji nie będzie oznaczał, że wszyscy się zdecydują na pozostanie w obecnych siedzibach. Część firm zmieni biuro. Wzrost liczby renegocjacji jest naturalną konsekwencją obecnej sytuacji rynkowej.

Deweloperzy rozpoczną wojnę na czynsze?
Czynsze na pewno nie wzrosną.

To wszyscy wiedzą, pytanie, jak bardzo spadną?
Myślę, że czynsze są na stabilnym poziomie. Nie obawiam się obniżek. Podpisujemy umowy i widzimy, na jakim poziomie się to odbywa. Życie dostosowuje podaż do popytu. Te wszystkie zapowiedziane projekty nie będą rosły jak grzyby po deszczu w chwili, gdy nie będzie na nie popytu. Ponadto znaczna część z nich jest jeszcze na papierze. One pewnie kiedyś powstaną, być może jeden z nich ruszy w tym roku.Ale o tym wszystkim zdecyduje rynek. Naszą przewagą jest to, że Warsaw Spire jest w budowie. My nie zastanawiamy się, czy zacząć inwestycję, czy jeszcze poczekać. Ta decyzja jest już za nami. Mamy już dużego najemcę. Bardzo ciężko pracujemy nad tym, żeby jeszcze w tym roku pochwalić się dobrymi wiadomościami.

Które budynki są więc największą konkurencją dla Warsaw Spire? Istniejące, czy może te zapowiedziane...
Ja zaryzykuję stwierdzenie, że takiego projektu jak Warsaw Spire w Warszawie jeszcze nie było.

Rzeczywiście ciężko znaleźć projekt, który w jednej fazie ma dostarczyć na rynek blisko 100 tys. mkw.
Miałem tu na myśli koncepcję, jego funkcjonalność, zastosowane technologie - czyli to wszystko, co możemy zaoferować najemcom. Projektu o takiej skali, który w tak spójny sposób zagospodarowywałby cały kwartał miasta, po prostu jeszcze w Warszawie nie było.

Czym różnić się będzie od innych warszawskich wieżowców?
Nie jestem zwolennikiem wciągania nas w sztucznie kreowaną walkę na wieże. Przede wszystkim Warsaw Spire to nie tylko wieża. To kompleks budynków, który oferuje bardzo różnorodną powierzchnię. Wyróżnia się tym, że może zaspokoić potrzeby najemcy typowego budynku wieżowego, ale też spełniamy cechy budynku niskiego. Przewidzieliśmy też ofertę dla najemców, którzy poszukują projektu o cechach biznes parku.

Jak to możliwe?
Mamy trzy budynki ulokowane na dużej przestrzeni. Integralną częścią projektu będzie miejski skwer, wokół którego pojawią się funkcje usługowe. Na własne potrzeby nazywam Warsaw Spire pierwszym biznes parkiem położonym w centrum miasta.

Rzeczywiście tę część Woli można już uznać za centrum Warszawy?
Myślę, że tak. Jeśli nie teraz, to już za chwilę. Czynnikiem, który będzie miał na to olbrzymi wpływ jest oczywiście metro. Ono diametralnie zmieni tę część miasta i jej postrzeganie. Centrum Warszawy przesuwa się w kierunku zachodnim. Mam w sobie dużo pokory, więc nie chcę powiedzieć, że Warsaw Spire przyspieszy ten proces. Bardzo bym chciał, żeby tak się stało. Dzięki nowej linii metra, odległość od Ronda Daszyńskiego do Ronda ONZ skróci się do 1,5 minuty. Jeśli do tego powstaną te wszystkie zapowiedziane inwestycje, to ta tkanka miejska, poprzerywana dotychczas postindustrialnymi terenami, szybko się zmieni.

W przypadku Warsaw Spire, Ghelamco podkreśla znaczenie terenów publicznych. Skąd ta zmiana podejścia do inwestycji biurowej?
Po prostu zauważyliśmy taką potrzebę. Zawsze staraliśmy się patrzeć na budynki oczami najemców. Większość osób, które przygotowują projekty w Ghelamco to ludzie, którzy pracowali z najemcami. Zaryzykuję twierdzenie, że mamy wrażliwość najemcy. Zauważamy, że kwestia zrównoważonego budownictwa sprowadzana jest przez część deweloperów tylko do otrzymania certyfikatu. A to nie jest to, o co najemcom chodzi.

Bo ich interesują jak najniższe czynsze i wydaje mi się, że w dostarczaniu takich budynków specjalizowało się Ghelamco.
Pieniądze zawsze mają znaczenie. Jednak dziś potrzeby najemców się zmieniają. Im chodzi o holistyczne podejście. Budynek ma być środowiskiem, w którym się pracuje, ale jednocześnie również żyje - odpoczywa, bawi się. Po prostu miło spędza czas. Dla najemców ważne są aspekty związane z funkcjonalnością projektu, z tym, co może on zaoferować. Zielony certyfikat jest dla nas standardem. Owszem, jest ważny, ale to jedynie wycinek tego, czego oczekują najemcy. Nawet najbardziej "zielony" budynek, który nie oferuje dobrej efektywności powierzchni, nie ma wysokiego standardu technicznego, nie zapewnia dodatkowych funkcji - nie osiągnie sukcesu. Dlatego dla nas projektowanie budynku zawsze zaczyna się i kończy na odpowiedzeniu sobie na pytanie: czy to, co proponujemy, jest dobre dla najemcy. Stąd w przypadku Warsaw Spire niezwykłą wagę przywiązujemy do otoczenia, do małej architektury, do przestrzeni wspólnych, do funkcji uzupełniających. To nie tylko projekt biurowy. Zagospodarowujemy cały kwartał ulic, tworzymy tkankę miejską.

Dla najemców architektura ma znaczenie?
W obecnej sytuacji rynkowej najemcy są bardzo wrażliwi na punkcie kosztów. Panuje moda na szukanie oszczędności. Ale faktycznie jest tak, że najemcy, niestety, zazwyczaj nie przywiązują dużej wagi do samej architektury. Nie spotkałem najemcy, który z powodu architektury budynku zdecydowałby się na wynajęcie w nim powierzchni lub odrzucił projekt. Jeśli budynek spełnia wszystkie aspekty odnośnie lokalizacji, układu funkcjonalnego, oferuje usługi dodane, a jednocześnie nie będzie dobry pod względem architektonicznym, to nie będzie to czynnikiem, który wpłynie na jego sukces lub jego brak. Najemcy patrzą na architekturę na samym końcu. W przypadku Warsaw Spire staramy się dać najemcom coś więcej niż tylko powierzchnię biurową z certyfikatem.

Coś więcej, czyli konkretnie co?
Oprócz tych wszystkich rzeczy, które kwalifikują budynek do uzyskania certyfikatu, staramy się wprowadzać różne innowacje. Próbowaliśmy przewidzieć, jak powinien wyglądać i funkcjonować, by spełniać oczekiwania najemców za kilka lat. Taki projekt prowadzi się latami. Od chwili rozpoczęcia pracy do wbicia pierwszej łopaty często mija 4-5 lat. Potem jest jeszcze ponad 2 lata budowy. Czyli cały proces często trwa 7-8 lat. W trakcie projektowania trzeba przewidywać przyszłość. Zastanowić się, jakie instalacje i technologie będą potrzebne w przyszłości. To aspekt techniczny. Z drugiej strony jest właśnie to holistyczne podejście - tu nie chodzi tylko o rozkład piętra, windy, wejście, certyfikat. Dziś to już standard. Dlatego myśląc o przyszłości istotne było dla nas to, co będzie się działo wokół budynku. Naszym marzeniem jest, żeby Warsaw Spire nie był postrzegany jako zwykły projekt biurowy tyle że w większej skali. Chcemy, żeby jego otoczenie żyło nie tylko w czasie, gdy ludzie tu pracują. Marzy nam się przestrzeń publiczna, która zachęci ludzi do przebywania w tym miejscu. Dlatego porównywanie tego projektu z innymi wieżowcami w Warszawie to, moim zdaniem, nieuprawniony skrót myślowy. To projekt z natury inny. Stworzymy skwer miejski o powierzchni ponad 4 tys. mkw., otoczony barami, restauracjami, sklepami i punktami usługowymi. Tu będzie można usiąść, wypić dobre wino, spotkać się z przyjaciółmi. Tworzymy kawałek miasta, a nie budynek z którego wychodzi się na chodnik.

Najemcy to docenią?
Najemcy tego oczekują. Oprócz tych wszystkich miejskich akcentów oferujemy najemcom doskonałe pod względem funkcjonalnym budynki. Do tego dojdą najnowsze technologie, m.in. zastosujemy NFC, co oznacza, że aby wejść do biura nie będzie potrzebna karta - wystarczy smartfon. Pod budynkami znajdzie się duży parking dla gości, wydzielony z 1300 dostępnych w całym kompleksie miejsc. Z kolei dla rowerzystów będzie osobna rampa tak, żeby mogli korzystać z parkingu podziemnego, nie przeszkadzając zmotoryzowanym.

Złośliwi twierdzą, że ze wzglądu na skalę, projekt został tak przygotowany, iż w razie niepowodzenia z wynajmem powstaną tylko niższe budynki, a budowa samej wieży zostanie odłożona w czasie.
Od samego początku nie braliśmy takiego scenariusza pod uwagę. Projekt ze względów technicznych musi powstać w całości. Jest to kwestia chociażby siły wyporu wód gruntowych. Wieża musi powstać. I powstanie. Nie ma innej możliwości. Ghelamco zawsze realizowało w jednym czasie kilkadziesiąt tysięcy metrów. I nigdy nie mieliśmy problemów z wynajmem.

Tyle że w przypadku Warsaw Spire cała powierzchnia jest w jednej lokalizacji. Wszystko postawione na jedną kartę.
Po pierwsze - dobra wiadomość jest taka, że jeden budynek jest już wynajęty. Drugi, o powierzchni 20 tys. mkw., to z perspektywy Ghelamco nie jest duży projekt. Natomiast jeśli chodzi o samą wieżę, to osobiście brałem udział w procesie wynajmu dwóch takich budynków w Warszawie. W związku z tym jesteśmy świadomi, jak taki proces przebiega. Dlatego jeszcze raz powtórzę - nie zakładamy, że wynajmiemy wszystko do końca 2013 roku.

W połowie 2015 roku całość powinna być oddana do użytku. Jaki będzie wtedy stan wynajmu?
Myślę, że będzie wynajęte ok. 80 proc. projektu.

Czy poza Warsaw Spire Ghelamco planuje w najbliższym czasie inną budowę?
Nie wykluczamy, że rozpoczniemy jeszcze jeden projekt biurowy na Mokotowie. Chcemy kontynuować strategię, że jednocześnie realizujemy budynki w minimum dwóch lokalizacjach

Warsaw Spire, podobnie jak inne projekty firmy, również trafi na sprzedaż?
Sprzedaż jest brana pod uwagę. Ale nie wykluczamy zatrzymania projektu w naszym portfelu. Wszystko będzie zależało od popytu na rynku inwestycyjnym. Dziś ciężko cokolwiek deklarować. Przecież nie wiemy, co będzie się działo w 2016 roku. Jeśli nie będziemy mogli go sprzedać, a będzie wynajęty w 80 proc., to myślę, że będzie to dla nas raczej przyjemny problem.

Flagowy projekt

Na Warsaw Spire złożą się trzy budynki o łącznej powierzchni 100 tys. mkw. Wieża sięgnie 220 metrów (49 kondygnacji). Dwa niższe biurowce będą miały po 15 pięter. Projekt powstaje w kwartale ulic Grzybowskiej, Łuckiej, Towarowej i Wroniej. Niższe budynki mają być oddane do użytku w 2014 roku, wieża w 2015. Wśród najemców jest już agencja Frontex - Europejska Agencja Zarządzania Współpracą Operacyjną na Zewnętrznych Granicach Państw Członkowskich Unii Europejskiej, która wynajęła 14,6 tys. mkw. Szacowana wartość projektu to około 1 mld zł. Pierwsze prace na budowie rozpoczęto w 2008 roku.

Lata praktyki

Jarosław Zagórski pracuje w Ghelamco od 2007 roku. Odpowiada za strategię i rozwój sektora nieruchomości komercyjnych firmy. Specjalizuje się w wynajmie, sprzedaży oraz marketingu nieruchomości biurowych. Na rynku nieruchomości aktywnie działa od 15 lat. Pracował w PricewaterhouseCoopers Nieruchomości (obecnie Knight Frank), Healey & Baker Polska (obecnie Cushman & Wakefield) oraz w CB Richard Ellis. Specjalizował się w strategii najmu budynków i reprezentacji najemców.