Operacja - modernizacja

Słowo "młody" kojarzy się automatycznie ze słowem "ładny", a ono analogicznie - ze słowem "atrakcyjny". Kto nie chciałby być właśnie taki? Właśnie, wszyscy. Nawet centra handlowe. Czy raczej one przede wszystkim. Właściciele obiektów komercyjnych zdają sobie sprawę, że klienci wybiorą galerie, w których czują się dobrze i które postrzegają jako zadbane i czyste. Przed właścicielami podobnych nieruchomości staje nowe wyzwanie - zmiana zachowań konsumenckich. Powoduje ona, że inwestorzy i deweloperzy muszą stworzyć nową jakość centrum. Miejsce, w którym ludzie chcą przebywać, a przy okazji także zrobić zakupy. Na pewno jednym z elementów tego działania jest uatrakcyjnienie wizualne galerii. - Powody modernizacji galerii handlowych są różne. Możemy wyróżnić trzy typy obiektów, których właściciele często decydują się na zmiany. Pierwszy z nich to centra pierwszej generacji, drugi - galerie, które zmieniają bądź wzmacniają pozycjonowanie na rynku, a trzeci typ to obiekty dobrze funkcjonujące, które chcą utrzymać dominację w regionie - twierdzi Maciej Wójcikiewicz, starszy dyrektor działu wycen w agencji CBRE.

Pierwsi nie chcą być ostatnimi
Na koniec pierwszego kwartału 2013 roku w Polsce istniało 416 centrów handlowych. Duża część tych obiektów ma już ponad dziesięcioletnią historię działalności. Według danych firmy Jones Lang LaSalle starsza powierzchnia (sprzed 2002 roku) obejmuje około 48 proc. działających obiektów, nowsza (2003-2007) to około 27 proc., a najnowsza (powstała w latach 2008-2012) - 13 proc. Z analizy przygotowanej przez JLL wynika również, że do końca 2014 roku zmodernizowanych zostanie około 100 obiektów handlowych. Tym bardziej, że pojawia się coraz więcej inwestorów oportunistycznych, którzy chcą kupić centra handlowe, a następnie wprowadzić w nich zmiany. Widać zatem, że właściciele podobnych nieruchomości nie śpią i czujnie obserwują rynek. Zwłaszcza inwestorzy, którzy posiadają centra pierwszej generacji, skupione wokół hipermarketu. - W przypadku najstarszych obiektów handlowych takie działanie polega często na zmniejszeniu powierzchni hipermarketu na korzyść powierzchni pasażu handlowego. Forma dużego hipermarketu powoli się zużywa i operatorzy spożywczy wynajmują obecnie mniejsze lokale. Z tego powodu deweloperzy rozbudowują część galerii handlowej. To zapewnia dodatkową powierzchnię pod wynajem, która po komercjalizacji będzie zarabiać i może podnieść wartość obiektu - zauważa Maciej Wójcikiewicz. Dość aktywni na tym polu są deweloperzy, którzy wywodzą się z sieci hipermarketowych, np. Immochan. W zeszłym roku firma przeprowadziła remont Centrum Handlowego Auchan w Bydgoszczy oraz przymierza się do rozbudowy, przebudowy i modernizacji swojego obiektu w Piasecznie pod Warszawą. Podobnie na zmiany rynkowe zareagował właściciel trzynastoletniego obecnie Pasażu Łódzkiego - fundusz PEEF zarządzany przez Pradera Europe. Firma odnowiła wnętrze obiektu, zmniejszyła powierzchnię hipermarketu Real, wprowadzając do obiektu chociażby taką markę, jak TK Maxx. W trend wpisuje się również brytyjska sieć hipermarketów Tesco: odnawia swoje placówki i dostosowuje je do formatu Tesco Extra. Obecnie 20 z 69 hipermarketów działa w podwyższonym standardzie, który oznacza odświeżone wnętrze sklepu i pasażu handlowego. Nowości dotyczą także układu sali sprzedaży: rozszerza się i eksponuje te działy, które przyciągają najwięcej klientów. - W hipermarketach powierzchnia przeznaczona na multimedia oraz sprzęt RTV przestaje już właściwie istnieć - przenosi się do internetu. Zauważamy natomiast, że rośnie zainteresowanie klientów tekstyliami, którym poświęcamy coraz więcej miejsca. Równie popularne są zabawki, świeża żywność oraz oferta gastronomiczna - powiedział Ryszard Tomaszewski, prezes zarządu Tesco Polska. W związku z tą deklaracją w nowych placówkach Tesco Extra zostały wydzielone stoiska marki odzieżowej F&F oraz nowy koncept gastronomiczny - Bistro, gdzie można zjeść obiad, napić się kawy i spróbować lodów firmy Grycan. Ta sieć lodziarni podpisała bowiem umowę na obecność swoich produktów w restauracjach Bistro. Tesco zmienia także elewację w odnowionych hipermarketach. Centra kolejnych generacji budowano nie tylko w oparciu o operatora spożywczego. - Właścicielom i zarządcom centrów handlowych zależy na tym, by klienci zostawali w nich jak najdłużej. Dlatego też nowo powstające obiekty to nie tylko miejsce dokonywania zakupów, ale także spędzania wolnego czasu. Stąd obecność sal kinowych, kręgielni, klubów fitness, a przede wszystkim szerokiej oferty gastronomicznej. Pamiętajmy jednak, że na rynku działa wiele centrów handlowych, które zostały zbudowane nawet kilkanaście lat temu. Aby stawić czoła powstającej konkurencji niezbędna staje się ich modernizacja, a nawet, w ekstremalnych przypadkach, zmiana profilu działania - mówi Wojciech Zawierucha, dyrektor operacyjny w DTZ.

Każdy powód jest dobry
Argumentów przemawiających za modernizacją starszych obiektów jest mnóstwo. Na niektórych centrach wymógł to upływ czasu, na innych - silna konkurencja rynkowa, na jeszcze innych - odpływ klientów, szukanie oszczędności, chęć podniesienia wartości galerii bądź utrzymania status quo, itp. Przyjrzyjmy się centrom handlowym w Gdańsku. Powstanie Galerii Bałtyckiej, należącej do ECE Projekmanagement, znacznie zmieniło obraz tamtejszego rynku handlowego. Centrum, otwarte w 2007 roku, stało się obiektem dominującym, a właściciele pozostałych zaczęli szukać nowych pomysłów na zatrzymanie swojej klienteli. - Obecny właściciel Centrum Handlowego Manhattan, australijski fundusz APN Poland Retail Found, kupił obiekt - wówczas dwuletni - w 2006 roku. W międzyczasie zmieniły się warunki na gdańskim rynku centrów handlowych, a w związku z tym wymagania i aspiracje konsumentów. Odświeżenie dotyczyło jednak nie tylko architektury czy wystroju wnętrza, zasadniczej zmiany wymagał przede wszystkim tenant mix. Dlatego zdecydowaliśmy się na wprowadzenie strategii 4RE: rekomercjalizacja, remodelling (rozumiany jako poważna zmiana aranżacji wnętrza), repozycjonowanie (w tym wprowadzenie nowych programów marketingowych) i rebranding - zauważa Jakub Miciński, zarządca portfela obiektów APN w Polsce, z firmy Sirius Investment zarządzającej CH Manhattan. Spółka wydała na realizację programu 4RE około 1,5 mln euro. W tej kwocie zawarły się koszty związane z przebudową obiektu i pozyskaniem dużych powierzchni dla nowych marek. W centrum pojawiło się 23 najemców (na 70 lokali handlowych), w tym: Charles Vögele, KappAhl, Empik, CCC, Starbucks, Yes czy kręgielnia MK Bowling. - Dopełnieniem rekomercjalizacji był, wprowadzany od 2010 roku, remodelling obiektu. Zmiany wprowadziliśmy w ciągach komunikacyjnych i na pasażach, aby poprawić dostęp do nowych lokali. Natomiast od ubiegłego roku systematycznie wprowadzamy nowy system komunikacji wizualnej. Zainstalowaliśmy m.in. 12 monitorów LCD na pasażach jako nośniki informacyjne, głównie z myślą o prezentowaniu oferty sklepów - wymienia Jakub Miciński.
Również inne gdańskie centrum handlowe zdecydowało się na zmiany. Tutaj ważnym powodem było m.in. ograniczenie wydatków. - Centrum Handlowe Madison, otwarte w 2003 roku, zostało zakupione dwa lata później przez Javin Investments, firmę utworzoną przez inwestorów irlandzkich - rodzinę Turley. Zdecydowaliśmy się na wprowadzenie zmian ze względu na upływ czasu. Chcemy wciąż być atrakcyjni, więc staramy się ulepszać i modernizować nasz obiekt. W tym roku generalnemu remontowi została poddana nasza główna atrakcja - fontanna napędzana kołami młyńskimi ze stali nierdzewnej. Przy okazji korzystamy z nowoczesnych technologii, które pozwalają na zredukowanie kosztów funkcjonowania obiektu. Dziesięć lat temu obowiązywały inne standardy. Dzisiaj na wybór technologii ma wpływ jej energooszczędność i koszty bieżącej obsługi. Dlatego w całej galerii wymieniamy oświetlenie na ledowe - podkreśla Anna Thomas, dyrektor Centrum Handlowego Madison, Javin Investments. W CH Madison zmieniło się wiele. Pięciopoziomowy obiekt zyskał dodatkową nitkę schodów ruchomych oraz dodatkowe oświetlenie. Kolejnym etapem będzie, prowadzony od lata, remont toalet. - Posiadamy oszczędne systemy spłukujące oraz nowoczesne systemy wentylacyjne i klimatyzacyjne. W ramach aktywnego zarządzania obiektem przyglądamy się również umowom z naszymi dostawcami. Dzięki takim zabiegom udało nam się odzyskać zwrot kosztów energii - 200 tys. zł. Nadwyżki za opłaty wspólne zwróciliśmy najemcom - twierdzi Anna Thomas. Wydatki na przeprowadzenie modernizacji, czyli około 1 mln zł, mają się zwrócić w ciągu 3,5 roku. Głównie dzięki znaczącemu ograniczeniu zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych. W kwestii oszczędności jednak nie wszystko jest takie doskonałe. Przedstawicielka Javin Investments podkreśla, że wprawdzie dzięki nowoczesnym technologiom spadło zużycie wody w obiekcie, ale za to na właściciela nałożono karę za zbyt wysokie zanieczyszczenie ścieków. I bądź tu mądry. Obiekt, ze względu na swoją lokalizację, nie ma możliwości przeprowadzenia rozbudowy. Obecnie na 18 tys. mkw. powierzchni handlowej działa 100 sklepów. Jak podkreślają zarządcy CH Manhattan i CH Madison, prace związane z modernizacją były przeprowadzane w nocy, tak aby najemcy jak najmniej odczuli niedogodności. Właściciele centrów handlowych w Trójmieście muszą przygotować się na kolejne zmiany warunków rynkowych. Pod koniec października ruszy bowiem rozbudowana Riviera (dawniej CH Wzgórze), a ECE Projekmanagement zapowiedziało rozbudowę Galerii Bałtyckiej.

Foodcourty na fali
Na zmianach, które inwestorzy wprowadzają w swoich galeriach, często korzystają najemcy stref gastronomicznych. To one są bowiem jednymi z najczęściej modernizowanych miejsc w centrach handlowych. Tak jest na przykład w warszawskiej Galerii Mokotów, gdzie w ramach rozbudowy trwa przebudowa piętra restauracyjnego na poziomie drugim, które zyska 1,5 tys. mkw. Dzięki temu zwiększy się liczba restauracji z 11 do 19. Właściciel, Unibail-Rodamco, zapowiada całkowicie nową formułę. Zmienione zostanie wejście do części restauracyjnej (znajdujące się od strony parkingu na dachu galerii). Podobną drogę wybrali właściciele centrum handlowego Blue City, spółka Blue City należąca do holenderskiego funduszu Singspiel Investeringen w Warszawie. Więcej miejsca na gastronomię i rozrywkę - to ich plan. Strefa foodcourt zostanie przeniesiona z pierwszego na drugie piętro. Dzięki temu wzrośnie liczba najemców gastronomicznych z 10 obecnie do około 14 w przyszłości. Na razie jednak prace się nie rozpoczęły. Natomiast strefy z restauracjami w Sadybie Best Mall w Warszawie i w Focus Mall w Rybniku są już po modernizacji. Warszawska galeria postawiła na zmianę aranżacji i odświeżenie wyglądu. Wymieniono meble oraz przearanżowano przestrzeń, dzieląc ją na trzy części. Obecnie można wybrać miejsce w strefie ogólnej z kanapami, strefie szybkiego jedzenia ze stolikami barowymi i hokerami albo w strefie rodzica z miejscami dla dzieci. Z kolei rybnicki obiekt postawił na stworzenie przytulnego miejsca, gdzie klienci mogą zjeść, porozmawiać i odpocząć. - Zaobserwowaliśmy, że wzrosły oczekiwania oraz wymagania estetyczne konsumentów dotyczące miejsca spożywania posiłków. Zdecydowaliśmy się więc na remont i modernizację strefy foodcourtu - zauważa Sonia Kostecka, dyrektor galerii Focus Mall w Rybniku. W strefie restauracyjnej dominują kolory: kremowy, pomarańczowy i brązowy. Pojawiły się kanapy w kształcie litery S. W całej strefie gastronomicznej wymieniono stoliki i krzesła, dołożono nowe kwietniki oraz lampy i krzesełka dla dzieci. Klienci mają również możliwość korzystania z bezpłatnej sieci Wi-Fi. Czy wprowadzenie punktów Hot Spot oraz zapowiedzi Unibail-Rodamco dotyczące przesunięcia godzin otwarcia foodcourtu tak, by działał do późnej nocy, to chęć stworzenia z części gastronomicznej magnesu, który przyciągałby i zatrzymywał klientów na dłużej? - Foodcourt to wyeksponowany element części wspólnych i jednocześnie szybko ulegający zużyciu, dlatego właściciele słusznie decydują się na jego modernizację i tym samym podnoszą jakość galerii handlowej. Takie działania są związane z trendem tworzenia w galerii miejsc do spotkań, spędzania czasu i przyciągania klientów inną ofertą niż tylko moda - zauważa Klaudia Woźniak, szefowa działu handlowego w Colliers International. Potwierdza to Wojciech Zawierucha. - Obecność danego centrum na rynku przez kilka czy kilkanaście lat pozwala na efektywną ocenę potencjału lokalizacji. Powoduje to, że część gastronomiczna jest niejednokrotnie powiększana kosztem innych funkcji centrum lub rozbudowywana (jeśli pozwalają na to warunki techniczne). Zmieniły się także standardy obowiązujące w takich lokalizacjach - klienci oczekują ?więcej i lepiej" i ich oczekiwania trzeba spełniać. Dlatego też przy modernizacjach zmieniana jest, zgodnie z obowiązującymi trendami, kolorystyka. Poprawia się również jakość wyposażenia foodcourtu - uzupełnia Wojciech Zawierucha.

Bilans na plusie
Modernizacja centrum handlowego, rozumiana jako remont, odświeżenie czy przebudowa obiektu, jest kosztochłonna. Wszystko zależy oczywiście od skali wprowadzanych zmian, ale ze względu na specyfikę centrów handlowych, stanowi to raczej większe niż mniejsze kwoty. Czy to opłacalne? - Każdy obiekt należy rozpatrywać indywidualnie. Dla niektórych centrów zmiana aranżacji będzie jedynie dostosowaniem się do aktualnych standardów. Obecnie trudno jest utrzymać wartość obiektów zakupionych przez inwestorów w latach 2006-2007 na takim samym poziomie. Trzeba więc zarządzać aktywnie. Zmiana wizerunku czy odświeżenie wnętrza są istotne, ale nie zawsze generują dochód. Oczywiście, jeżeli przekładają się na wzrosty obrotów najemców, to bardzo dobrze. Najemcy w przeważającej liczbie rozliczają się poprzez czynsz obrotowy, a to wpływa realnie na dochody właściciela obiektu. Natomiast najlepszym sposobem zwiększenia wartości galerii jest jej rozbudowa. To ona wpływa na pozyskanie dochodu z dodatkowej powierzchni - zauważa Maciej Wójcikiewicz. Właściciele, którzy zainwestowali w swoje obiekty, liczą że to właśnie wzrost odwiedzalności i obrotów wynagrodzi im często kilkumilionowe nakłady pieniężne. - Po przeprowadzeniu modernizacji obserwujemy stałą tendencję wzrostową liczby odwiedzin w Centrum Handlowym Manhattan. W roku 2012 odnotowaliśmy 10-proc. wzrost (rok do roku), przy czym przez siedem miesięcy 2012 roku odnotowywaliśmy dwucyfrowy wzrost liczby klientów (miesiąc do miesiąca). Jeśli chodzi o obroty, to już bezpośrednio po pierwszym etapie zmian, czyli w 2011 roku, wzrosły one o 26 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, a w 2012 o kolejne 10,2 proc. rok do roku - mówi Jakub Miciński. Ze zmian wprowadzonych w CH Madison cieszy się również Anna Thomas. - Zauważyliśmy, że odwiedzalność naszego obiektu wzrosła po modernizacji. Obecnie utrzymuje się ona na stałym poziomie około 550 tys. osób miesięcznie. Ważne jest to, że klientom podobają się zmiany. Doceniają je również najemcy, którzy są zadowoleni, że dbamy o obiekt - twierdzi Anna Thomas. Opinię o opłacalności wprowadzanych zmian potwierdza także dyrektor Focus Mall Rybnik. - Zmiany w strefie foodcourt spotkały się z bardzo dobrym przyjęciem ze strony klientów galerii, ale co ważne, także ze strony najemców. Przykładem zainteresowania najemców może być niedawne otwarcie restauracji Lunch Station - twierdzi Sonia Kostecka.