Inwestycyjne dylematy

W pierwszym półroczu na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej właścicieli zmieniły nieruchomości warte prawie 2,9 mld euro – wynika z wyliczeń JLL. To bardzo dobry wynik, bowiem oznacza około 65-proc. wzrost względem 1,7 mld euro uzyskanych w analogicznym okresie roku 2013. Na tle regionu wyróżnia się Polska z 50-proc. udziałem (1,43 mld euro). Na kolejne w zestawieniu Czechy przypadła jedna czwarta wartości transakcji. Kolejne 15 proc. kapitału zainwestowano w Rumunii, 8 proc. na Węgrzech, a na Słowacji 2 proc. Mimo bardzo dobrych wyników, eksperci nie chcą mówić o boomie na nieruchomości. – Moim zdaniem nie mamy obecnie do czynienia z jakimś nadzwyczajnym boomem inwestycyjnym, ale po prostu z utrzymującym się wysokim zainteresowaniem zagranicznego kapitału polskimi nieruchomościami komercyjnymi – uważa Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce. – Inwestorzy w przypadku mniejszych krajów, np. Słowacji, Litwy, Łotwy, Estonii czy Chorwacji, obawiają się braku płynności rynków i potencjalnie ograniczonych możliwości wyjścia z inwestycji w przyszłości. Na rynku polskim takich obaw nie ma. Pierwsze skrzypce grają inwestorzy instytucjonalni, ale ciekawym zjawiskiem jest wzrost aktywności po stronie kapitału oportunistycznego, który liczy na wyższe stopy zwrotu. Są to zarówno inwestorzy kupujący aktywa w mniejszych miastach lub starsze budynki w stolicy, jak i inwestorzy pośredni, kupujący udziały w firmach nieruchomościowych, jak na przykład niedawna transakcja zakupu udziałów w GTC przez LoneStar – mówi Tomasz Trzósło. Niezależnie od tego, czy można mówić o boomie, czy nie, wartość transakcji jest większa niż jeszcze kilka lat temu przewidywali analitycy. – Obecne wyniki na rynku inwestycyjnym w Polsce przekroczyły wcześniejsze oczekiwania. O ile w 2009 roku wartość transakcji wyniosła około 700 mln euro, w bieżącym roku prognozuje się 3,2 mld euro, co oznacza ok. 450-proc. wzrost – mówi Piotr Kaszyński, partner, dyrektor działu rynków kapitałowych Cushman & Wakefield. – Analiza dotychczasowych transakcji wskazuje na poprawę we wszystkich segmentach rynku – dodaje dyrektor Kaszyński. Tajemnicą poliszynela są dopinane transakcje sprzedaży biurowca Metropolitan oraz projektu biurowo-handlowego Plac Unii.

Inwestorzy ruszają w Polskę

Nie jest zaskoczeniem, że na polskim rynku inwestycyjnym najlepiej radzi sobie Warszawa. W pierwszej połowie roku właścicieli zmieniły biurowce: Rondo 1 – przejęte za około 300 mln euro przez RREEF, Lipowy Office Park – sprzedany przez CA Immo do W.P. Carey za 108 mln euro czy Atrium One, który kupiła Deka za 108 mln euro. Warszawa wypada też nadspodziewanie dobrze w zestawieniach globalnych. Analitycy JLL przyrównali wartość transakcji inwestycyjnych do wielkości i możliwości gospodarek różnych miast na świecie i wyniki są zaskakujące. W zestawieniu intensywności inwestycyjnej, pierwsze miejsce zajmuje Londyn, a następnie Oslo i Monachium. Warszawa znajduje się na pozycji szóstej, za Sztokholmem i Kopenhagą, wyprzedzając jednak Paryż, Nowy Jork czy Tokio. Stolica Polski, choć od lat przyciąga uwagę inwestorów, nie ma monopolu na ich względy, zwłaszcza że sytuacja na rynku biurowym się komplikuje. – Tylko na bliskiej Woli mamy program inwestycyjny na około 1 mln mkw., do tego dochodzi jeszcze Mokotów oraz okolice Dworca Gdańskiego. Najemcy nie rozwijają się jednak na tyle dynamicznie, by wchłonąć całą powierzchnię. Powstaje więc pytanie: czyim kosztem będą budowane nowe projekty? Nawet jeśli uda się przekonać najemcę, aby przeprowadził się do nowego biurowca, to zwolni on powierzchnię w dotychczasowej lokalizacji. To powoduje wyzwania inwestycyjne i deweloperskie. Co zrobić ze zwalnianymi powierzchniami? To dylematy również dla inwestorów – zauważa dyrektor C&W. Inwestorzy coraz chętniej rozglądają się więc po innych polskich miastach. Zdaniem Tomasza Trzósło, dla kapitału inwestującego bezpiecznym wyzwaniem jest ograniczony wybór najlepszych obiektów dostępnych na sprzedaż. Produktów z najwyższej półki brakuje – głównie dlatego, że flagowe obiekty niedawno zmieniły właściciela lub są właśnie przedmiotem toczących się negocjacji. Polska przyciąga coraz mocniej kapitał oportunistyczny, który uważa, że to dobre miejsce do inwestowania i intensywnie poszukuje okazji. – Inwestorzy z tej grupy nie poprzestają na centrum Warszawy, analizując również inne stołeczne dzielnice oraz największe aglomeracje takie, jak np. Wrocław, Łódź, Kraków, Poznań czy Trójmiasto. Niektóre transakcje na tych rynkach są obecnie w procesie negocjacji i mogą się zamknąć jeszcze w tym roku – uważa Tomasz Trzósło. Na potwierdzenie tych słów można wspomnieć o zakupie przez GLL biurowca Green Day we Wrocławiu za 44 mln euro czy lipcowej transakcji sprzedaży trzech biurowców przez Ghelamco – jeden z nich (Katowice Business Point) zlokalizowany jest w Katowicach. W pierwszym półroczu nastąpiło również przejęcie przez Octava FIZAN budynków biurowych z portfela Arka BZ WBK Funduszu Rynku Nieruchomości FIZ we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście. Nie można też nie wspomnieć o zakupie za około 230 mln euro [szacunki red.] galerii Poznań City Center przez konsorcjum inwestorów Resolution Property oraz ECE. Ta transakcja odpowiada za około 2/3 obrotów w segmencie handlowym. Powierzchnie handlowe w miastach regionalnych już od dawna cieszą się powodzeniem wśród inwestorów. Gorzej było pod tym względem z biurami, choć nastawienie zaczyna się zmieniać.

Miliony w regionach

Z wyliczeń JLL wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w pierwszym półroczu 2014 na rynkach biurowych z wyłączeniem stolicy Polski wyniosła około 220 mln euro. Na koniec roku łączna wartość umów kupna/sprzedaży nieruchomości biurowych poza Warszawą może sięgnąć rekordowych 400 mln euro. – Od zeszłego roku obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów największymi aglomeracjami poza stolicą – mówi Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych, JLL. – Aktywność ta generowana jest przez kilka czynników. Z jednej strony wynika z tego, że Warszawa jest coraz droższa, a po flagowych transakcjach coraz mniej produktów jest aktualnie do kupienia, z drugiej zaś z coraz większej dojrzałości rynków biurowych poza stolicą i zaufania, jakim cieszą się one wśród inwestorów. Najbardziej aktywne rynki poza Warszawą to Wrocław i Kraków, a największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości typu prime. Wzrostowi wolumenu transakcji na rynkach regionalnych sprzyja również zmiana strategii działania niektórych deweloperów lokalnych. Firmy są w większym stopniu otwarte na nowe rozwiązania, np. wejście w struktury joint venture i oddanie części zysku deweloperskiego. Część właścicieli jest w stanie renegocjować i wydłużać umowy najmu, aby zwiększyć atrakcyjność i wartość swojego projektu – dodaje Tomasz Puch. Podobnie wygląda sytuacja w oczach deweloperów. – Warszawa, Kraków i Wrocław są już postrzegane jako atrakcyjne i bezpieczne miejsca do inwestowania, jednak miasta trzeciego wyboru takie, jak Poznań, Katowice czy Łódź budzą jeszcze wiele pytań. Wydaje się jednak, że to kwestia czasu. Pojawiają się tam już pierwsze transakcje, a nic tak nie zachęca inwestorów jak przykłady sukcesów na rynku – przekonuje Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji Skanska Commercial Development. Inwestorzy decydują się na zakupy tym chętniej, im łatwiej mogą zdobyć finansowanie. Z tym obecnie nie ma większych problemów, oczywiście pod warunkiem, że inwestycja jest dobrze skrojona ekonomicznie. – Rynek finansowania nieruchomości wygląda lepiej niż przed rokiem, a banki szerszym strumieniem udostępniają środki. Zwiększona konkurencja między nimi wpłynęła też na spadek marż – mówi Hubert Mańturzyk, senior manager w polskim oddziale Aareal Bank. Nie zmieniły się natomiast preferencje instytucji finansowych. Najchętniej finansują zakupy prestiżowych nieruchomości w najlepszych lokalizacjach dużych miast. – W przypadku segmentu biurowego najchętniej widziane są budynki zlokalizowane w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Również centra handlowe w największych miastach mogą liczyć na zainteresowanie instytucji finansujących. Zdarzają się jednak banki, które przystają na finansowanie zakupów obiektów handlowych zlokalizowanych nawet w miastach z około 100 tys. mieszkańców. Zakupy nieruchomości finansowane są przeważnie na poziomie 60-65 proc. LTV, choć zdarzają się transakcje na poziomie 70 proc. LTV – dodaje przedstawiciel Aareal Bank, instytucji, która współfinansowała największą transakcję inwestycyjną w segmencie handlowym w tym roku w Polsce, czyli zakup Poznań City Center.

Rynkowe wyzwania

Wzmożona aktywność inwestycyjna może budzić pewne obawy, zwłaszcza jeśli zwrócimy uwagę na rosnące wskaźniki pustostanów i dość dużą podaż nowych powierzchni biurowych. To, co na pierwszy rzut oka wydaje się niepokojącym zjawiskiem, okazuje się atutem dla inwestorów. Tomasz Trzósło przekonuje, że cykliczność jest normalnym zjawiskiem na rynku nieruchomości. Zasada jest prosta – jeśli mamy dużo powierzchni niewynajętej, właściciele obniżają czynsze. Inwestorzy nie boją się jednak niskich stawek. Dla nich jest to nawet element wskazujący na atrakcyjność danego rynku. Jeśli czynsze są bardzo niskie, jest spore prawdopodobieństwo ich wzrostu, a co za tym idzie, szansy na dodatkowy zysk przy wyjściu z inwestycji. Kupując biurowiec przy niskich stawkach czynszu, można liczyć na odpowiednio niższą wycenę budynku. Jeśli sytuacja się poprawi, będzie można zwiększyć wycenę. – Ale oczywiście pustostany nie są mile widziane, szczególnie wśród inwestorów „bezpiecznych”. Sam poziom pustostanów nie mówi nam jednak wszystkiego. Istotnym elementem oceny poziomu pustostanów jest ich lokalizacja. Najemcy często przeprowadzają się z budynków starych do nowszych, pozostawiając pustostany w budynkach niekonkurencyjnych, które często muszą przejść gruntowne remonty, aby móc zainteresować najemców. Takie wakaty nie odzwierciedlają rzeczywistej kondycji rynku, gdyż to stan techniczny odstrasza najemców, a nie kondycja rynku najemców. Jednocześnie jest też spora grupa najemców przeprowadzających się z różnych powodów ze starszych, choć nadal dobrych obiektów, do nowych. To często nowoczesne, dobrze zlokalizowane budynki. To poważne wyzwanie dla właścicieli takich obiektów, często funduszy z siedzibami poza granicami Polski i w konsekwencji mniejszymi, niż deweloperzy obecni na rynku polskim, możliwościami konkurowania o najemcę. Według mojej oceny, taka konkurencja obniży czynsze, przede wszystkim na rynku biurowym, ale nie jesteśmy bardzo daleko od momentu, w którym deweloperzy nie będą mogli zejść niżej z czynszami, ponieważ zwyczajnie nie będzie się już im opłacało budować. Istnieje więc naturalna bariera ochrony poziomu czynszów. Sądzę, że jeszcze do niej na rynku warszawskim nie dotarliśmy, ale nie jesteśmy daleko – zastrzega ekspert JLL. Mimo dużego zainteresowania inwestorów nieruchomościami nie jest wcale łatwo dopiąć umowę kupna/sprzedaży. – Negocjowanie większości transakcji trwa obecnie ponad rok. Trochę więcej czasu zajmuje finansowanie bankowe, dłużej sprzedaje się też budynki używane, a takich jest sporo na rynku – twierdzi Tomasz Trzósło. Bardzo dużo uwagi inwestorzy poświęcają także zbilansowaniu inwestycji, ale w przypadku niektórych projektów są w stanie szybko podejmować decyzje. – Proces sprzedaży od momentu wprowadzenia przez nas produktu na rynek trwa optymalnie do 6 miesięcy. Inwestorzy oczekują zwrotu na poziomie od 8-10 proc. (inwestorzy instytucjonalni z Niemiec) do 14-16 proc. (inwestorzy oportunistyczni) w perspektywie kilkuletniej. Nikt nie kieruje się samą wartością stóp kapitalizacji. To istotny wskaźnik atrakcyjności danego rynku, ale dla inwestora ważny jest szereg innych czynników, wśród których, poza całościowym zyskiem, ważne jest też utrzymanie wartości danego obiektu, a także minimalizacja kosztów operacyjnych jak i nakładów inwestycyjnych związanych z obsługą danego obiektu – przekonuje Adrian Karczewicz. Łatwiej nie mają też ci, którzy rozglądają się za obiektami handlowymi. Przed tym segmentem stoi wiele wyzwań związanych głównie z rozwojem nowych technologii i zmianami w nawykach zakupowych klientów. – Powinniśmy kłaść nacisk na realizację obiektów handlowych w centrach miast lub w przestrzeni postindustrialnej, gdzie wymagany jest impuls inwestycyjny. Rozwój e-commerce jest nieunikniony, ale trudno przewidzieć jego formy i skutki. E-commerce nie spowoduje tego, że ludzie przestaną chodzić do centrów. Nadal będą je odwiedzać, np. w celach rozrywkowych czy gastronomicznych, i robić zakupy spożywcze. W dużych i ustabilizowanych obiektach notujemy ciągły wzrost odwiedzalności i obrotów. One mają przed sobą bardzo dobre perspektywy. To działa na wyobraźnię inwestorów. Brakuje jednak dużej liczby dobrej jakości produktów inwestycyjnych na sprzedaż – przekonuje Piotr Kaszyński i jednocześnie przestrzega, że istnieje ryzyko nadmiernego wzrostu oczekiwań u sprzedających, zwłaszcza w segmencie handlowym. Zwiększenie tempa wzrostu inwestycji mogłoby jednak doprowadzić do przegrzania rynku, co nie leży w niczyim interesie.

Europa Środkowo-Wschodnia pod lupą

Nie tylko Polska jest beneficjentem zainteresowania inwestorów. Spore wzrosty odnotowano też w innych krajach regionu. W Czechach w pierwszej połowie roku całkowita wartość inwestycji w nieruchomości zwiększyła się o 36 proc. w ujęciu rocznym i sięgnęła 673 mln euro. Zawarto 22 transakcje inwestycyjne, w porównaniu z 15 w pierwszej połowie roku 2013. Największą transakcją półrocza był zakup za 130 mln euro City Tower w Pradze przez PPF Real Estate. Zdaniem analityków CBRE, zwiększona aktywność jest skutkiem wzrostu alokacji środków w nieruchomości komercyjne w całej Europie oraz większej aktywności kapitału lokalnego. Motorem inwestycji jest również niższy koszt oraz zwiększona dostępność finansowania dłużnego. – To właśnie zwiększona płynność w połączeniu z dużą ilością środków inwestycyjnych po upływie terminu zapadalności powoduje zwiększenie wartości inwestycyjnych. Wyższe ceny zasadniczo stanowią dla sprzedających zachętę, jednak popyt w widoczny sposób koncentruje się na najlepszych produktach – przekonują eksperci CBRE. Z marazmu inwestycyjnego wydobywają się też Węgry. Według wyliczeń Colliers International, w pierwszej połowie roku wartość inwestycji w tamtejsze nieruchomości zwiększyła się o 46 proc., osiągając poziom 283 mln euro. Zdaniem analityków Colliers International, do końca 2014 roku wartość inwestycji na Węgrzech może przekroczyć 500 mln euro. Byłby to najlepszy wynik w ciągu ostatnich trzech lat. Tak dobry rezultat jest efektem poprawy sytuacji makroekonomicznej na Węgrzech oraz niskich stóp procentowych. – Obiecującym trendem jest powrót zainteresowania inwestorów zakupami parków logistycznych, które od 2009 roku cieszyły się najmniejszym zainteresowaniem – mówi Bence Vécsey, szef działu usług inwestycyjnych w Colliers International Hungary. Niesamowite przyspieszenie uzyskał rynek rumuński. – W pierwszym półroczu odnotowano obrót na poziomie około 350 mln euro. To więcej niż w całym 2013 roku (300 mln euro) i wskazuje na moment zasadniczej zmiany trendu na rumuńskim rynku – mówi Robert Miklo, associate director, w dziale obsługi inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej w Colliers International Romania. – Trend ten jest kontynuowany w trzecim kwartale, głównie dzięki segmentowi magazynowemu i handlowemu, a kolejne transakcje są na etapie negocjacji. W zależności od tego, ile z nich zostanie sfinalizowanych przed końcem roku, całkowita wartość inwestycji na rumuńskim rynku może osiągnąć 0,8-1 mld euro. Średnia za ostatnie pięć lat wyniosła około 250 mln euro – zaznacza Robert Miklo.

Wschód na cenzurowanym

Niepewna sytuacja związana z konfliktem na Ukrainie odstrasza natomiast inwestorów od lokowania swoich środków w Europie Wschodniej. – Część inwestorów aktywnie inwestowała za naszą wschodnią granicą. To, co się dzieje obecnie w Rosji i na Ukrainie, skłania wielu z nich do pozostawania w granicach UE. Rozważane są też przez niektórych: zmniejszenie ekspozycji na tamte rynki i dezinwestycje – twierdzi Piotr Kaszyński. Na Ukrainie nie odnotowano żadnej większej transakcji na rynku inwestycyjnym, a w Rosji zaobserwowano bardzo poważne spadki. Z wyliczeń CBRE wynika, że napływ inwestycji do Rosji w pierwszym półroczu spadł o około 60 proc., do 1,15 mld euro, głównie z powodu napięć z Ukrainą oraz porównania z niezwykle wysoką aktywnością transakcyjną zaobserwowaną w pierwszym kwartale 2013 roku – tłumaczą analitycy.

Internacjonalizm magazynowy

Segmentem, który rozpala wyobraźnię inwestorów od kilku dobrych kwartałów, są magazyny. Wielomilionowe transakcje portfelowe mają zazwyczaj charakter ponadnarodowy, a nawet ponadregionalny – tak było w przypadku zakupu przez Segro European Logistics Partnership obiektów magazynowych w Niemczech, Francji i Polsce. Na jeszcze szerszym obszarze rozrzucone jest 18 magazynów przejętych przez Blackstone za 275 mln euro. Znajdują się one w ośmiu krajach europejskich: Austrii, Francji, Niemczech, na Węgrzech, w Holandii, Norwegii, Hiszpanii i Wielkiej Brytanii. Skąd taki ruch w magazynach? – Zainteresowanie inwestorów obiektami magazynowymi wynika z dużej dostępności kapitału, przekonania, że stawki czynszowe zmalały i są na atrakcyjnym poziomie, a poziom pustostanów pod kontrolą. Bardzo pomaga też przekonanie, że popyt na powierzchnie magazynowe będzie rósł, m.in. w związku z rozwojem e-commerce. W efekcie inwestorzy postrzegają inwestycje magazynowe jako bezpieczne, szczególnie że wraz z rozpędzającą się gospodarką i przewidywanym rosnącym popytem wśród najemców, jest duża szansa na wzrost stawek czynszów – uważa Tomasz Trzósło. Inwestycje tego typu chętnie finansują też banki. – W przypadku nieruchomości magazynowych w Polsce najchętniej finansowane są wynajęte obiekty znajdujące się w okolicach Warszawy, na Śląsku i w Polsce Centralnej – dodaje Hubert Mańturzyk. Dzięki sprzyjającym warunkom, segment magazynowy wyraźnie wybija się na rynku. Według wyliczeń C&W tylko w Polsce w pierwszej połowie 2014 roku sprzedano nieruchomości o wartości 307,6 mln euro – to o 77 proc. więcej niż w pierwszym półroczu 2013 roku. Zdaniem analityków agencji, aktywność inwestycyjna w tym sektorze nieruchomości może się jednak zmniejszyć pod koniec roku i w 2015 ze względu na ograniczoną podaż aktywów.

Ostrożne prognozy

Wśród ekspertów rynkowych panuje przekonanie, że poziom inwestycji w regionie powinien utrzymać się na atrakcyjnym poziomie i co najmniej dorównać wynikom z roku ubiegłego. Pojawiają się jednak pewne obawy. – Niewiadomą pozostaje wpływ konfliktu na Ukrainie na rynek inwestycyjny. Na razie nie zaobserwowaliśmy takiego wpływu, ale trudno prognozować, jak sytuacja się rozwinie. Jeśli inwestorzy dojdą do przekonania, że inwestowanie w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej stało się mniej bezpieczne, może się to odbić na kondycji rynku. Ufam jednak, że to się nie wydarzy, jako że Polska nie jest traktowana jedynie jako część regionu, ale jako samodzielny i bezpieczny rynek. W przyszłym roku są też wybory parlamentarne i inwestorzy będą śledzić sygnały płynące z polskiej sceny politycznej. Łączny wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych na koniec 2014 r. będzie zbliżony do ubiegłorocznego wyniku, czyli około 3,5 mld euro. Biorąc pod uwagę liczbę transakcji w toku, spodziewamy się, że możliwy jest wyższy wynik niż ten zarejestrowany w 2013 roku. Pomimo dużego zainteresowania inwestorów, możliwe jest jednak przesunięcie kilku transakcji na początek 2015 – kwituje Tomasz Trzósło. ν