Forma rośnie

W 2013 roku spośród Polaków uprawiających sport 9 proc. (3 proc. w 2008) budowało formę w klubach fitness, podczas gdy średnia Unii Europejskiej wynosiła 15 proc. (4 proc. więcej niż pięć lat wcześniej) – wynika z badań Eurobarometru. W Rumunii i na Węgrzech z tej formy treningu korzystało 6 proc. ćwiczących, na Litwie tylko 2 proc., natomiast w Czechach i na Słowacji odpowiednio 17 i 13 proc. Polska, póki co, zostaje mocno w tyle za Hiszpanią (19 proc.), Wielką Brytanią (21 proc.) i rekordową Szwecją, gdzie z siłowni korzysta 40 proc. mieszkańców. Jednak to właśnie Polska jest w tej chwili drugim, za Turcją, najszybciej rosnącym rynkiem usług fitness w Europie (mierzonym liczbą członkostw) – według Deloitte i EFHA. To także drugi europejski rynek, po Szwecji, pod względem liczby operatorów, którzy zanotowali w ubiegłym roku najbardziej obiecujący, procentowy wzrost przychodów. I wszystko wskazuje na to, że ten wynik to nie objaw chwilowego, narodowego zrywu, ale sygnał, że proces dojrzewania rynku fitness w Polsce powoli się zaczyna. Dostrzegł to już rynek nieruchomości. Tylko w ostatnich miesiącach powierzchnię na klub fitness wynajęło kilku nowych graczy.

Komu tortu?

Rozdrobnienie towarzyszące ożywieniu i coraz większa specjalizacja rynku jak magnez przyciągają inwestorów, którzy – często nauczeni doświadczeniem zdobytym w zachodnich sieciach – są przekonani, że polski rynek, choć na razie niewielki w skali kontynentu, ze sprzyjającymi warunkami ekonomicznymi i demograficznymi ma szansę szybko dorównać Europie Zachodniej, a nawet Skandynawii, i to właśnie najbardziej właściwy moment, aby o niego zawalczyć. A jest o co. Wskaźnik penetracji rynku w Polsce obecnie wynosi nieco ponad 6 proc., co według szacunków Polskiego Stowarzyszenia Pracodawców Fitness (PSPF) przekłada się na ok. 2,2 tys. klubów działających w kraju. Ta liczba w ciągu 3-5 lat ma przekroczyć 3-3,5 tys. Cały polski rynek fitness PSPF wycenia dziś na ok. 1,3-1,5 mld zł. Jednak dane statystyczne nie pokazują najważniejszego: polski rynek rozwija się dwutorowo – w małych miastach rośnie przede wszystkim ilościowo, a w dużych – gdzie konkurencja jest już dużo silniejsza – także jakościowo. To oznacza, że operatorzy, aby odnaleźć się na rynku, muszą myśleć zarówno o ekspansji geograficznej, jak i o bardziej zróżnicowanej cenowo i tematycznie ofercie.

Siła racjonalnych argumentów

Dojrzewają też sami konsumenci, którzy przynależność do klubów fitness traktują dużo mniej aspiracyjnie niż jeszcze kilka lat temu, gdy korzystanie z usług danej sieci bywało wyznacznikiem statusu. Dziś Polacy w siłowniach ćwiczą nie tylko chętniej, ale też bardziej świadomie. Lepiej oceniają swoje potrzeby treningowe i możliwości ich realizacji w konkretnych obiektach, a co za tym idzie, coraz częściej oczekują od operatorów siłowni przede wszystkim odpowiedniego stosunku jakości do ceny. To z kolei przekłada się na rozwój nowych formatów klubów, które zaczynają konkurować z istniejącymi już, dużymi sieciami abonamentowymi. Chociaż te, do tej pory zwykle lokalizowane w najbardziej uczęszczanych centrach handlowych, nadal dobrze sobie radzą. Pure Jatomi, największa w kraju sieć 35 siłowni w 20 miastach (wszystkie w centrach handlowych), szacuje, że liczba jej członków w ciągu ostatnich trzech latach się podwoiła. Przy wynajmie powierzchni najwięksi kierują się przede wszystkim liczbą i średnim wiekiem odwiedzających, ale nie tylko. – Bardzo ważne jest też grono najemców oraz dostęp do miejsc parkingowych i transportu publicznego. Ostatnim elementem są dla nas uwarunkowania techniczne powierzchni. Nasze umowy podpisujemy na okres 10-15 lat, więc zwracamy również uwagę na dynamikę rozwoju miast oraz dokładnie sprawdzamy uwarunkowania demograficzne – mówi Joanna Gajewska, dyrektor ds. ekspansji w Europie w Pure Jatomi, która nie ukrywa, że obecnie interesują ją w Polsce wyłącznie miasta powyżej 250 tys. mieszkańców. Właścicielem firmy jest Michael Balfour, założyciel międzynarodowego giganta tego sektora, sieci Fitness First. W 2005 roku sprzedał swój, wyceniany wtedy na 415 mln funtów, biznes i zajął się nowym projektem na wschodzących rynkach Europy i Azji. Bo Polska to nie jedyny łakomy kąsek dla Pure Jatomi. Ze sprawdzonymi pomysłami i pozyskanym już w dużej mierze rynkiem Europy Środkowo-Wschodniej firma chce teraz rozwijać swoje wielkoformatowe siłownie także w Turcji, Malezji i Indonezji. – Mieszkańcy krajów, w których działamy stopniowo się bogacą, mają też coraz mniej okazji do wysiłku fizycznego, za to coraz łatwiejszy dostęp do sieci fast-foodów i rosnący odsetek ludzi otyłych, prowadzących siedzący tryb życia, a to rodzi potrzebę tworzenia klubów – tłumaczy Michael Balfour, który wraz ze wspólnikami zainwestował w Jatomi już ponad 600 mln euro.

Wielkomiejskie galerie dostają zadyszki

Jednak współpraca na linii centrum handlowe–duży klub fitness nie zawsze przebiega gładko, bo nie wszyscy zarządcy dostrzegają w najemcach tego sektora wartość dodaną. – Jeszcze do niedawna stawki dla klubów fitness były tak wysokie, że często doprowadzało to do zaburzeń w płynności klubów lub wręcz zakończenia działalności. Myślę, że nadal niektóre z klubów usytuowanych w galeriach przynoszą straty i służą bardziej jako „flagowa wizytówka”. Ale galerie zaczynają doceniać fitness jako magnes przyciągający ludzi. Spory i dobrze zarządzany klub fitness ma odwiedzalność na poziomie kilkunastu tysięcy osób miesięcznie – mówi Robert Kamiński, prezes zarządu PSPF. Alternatywną ścieżkę rozwoju obrała inna wielkomiejska marka, Fitness Club S4 – warszawska sieć 12 siłowni – która właśnie rozpoczyna ekspansję na mniejszych rynkach, otwierając klub w Legnicy. Do tej pory S4 szukała dużych powierzchni w tych lokalizacjach stolicy, które stanowiły jednocześnie centrum danej dzielnicy, ale nie były tak zatłoczone jak centra handlowe i nie tak prestiżowe jak nowoczesne biurowce. Swoje kluby ma więc m.in. w kamienicy na ul. Nowogrodzkiej, w budynku usługowo-mieszkalnym przy Puławskiej (jedyny klub sieci czynny 24/7) czy w pawilonie usługowym na ul. Grzybowskiej. Taki wybór pozwala utrzymywać stałe zainteresowanie klientów, zwłaszcza tych mieszkających w okolicy i ceniących sobie możliwość ćwiczenia trzy kroki od domu, przy niższych niż w centrach handlowych cenach karnetów. Polak wydaje dziś na usługi fitness średnio 120 zł miesięcznie. To trochę mniej niż jeszcze kilka lat temu, kiedy konkurencja w dużych miastach nie była tak silna, ale ciągle sporo. Zwłaszcza, że udział w rynku klubów z górnej półki – pokroju warszawskiego Holmes Place Hilton – które mogłyby tę średnią zawyżać, jest w Polsce cały czas marginalny (i często przeważają w nich członkostwa korporacyjne, a nie indywidualne), a miesięczna opłata za członkostwo w sieci średniego segmentu w dużo droższych przecież europejskich stolicach jak Londyn czy Paryż to średnio wydatek rzędu 40-70 euro. – Ostatnie kilkanaście miesięcy przyniosło zauważalny spadek cen karnetów i tendencja ta może się utrzymać dzięki pojawieniu się klubów niskokosztowych – tłumaczy Robert Kamiński. Te ostatnie powoli zaczynają się już w Polsce rozpychać, oferując dodatkowo całodobową dostępność. Przykładem jest niemiecki McFit – największa europejska sieć, jeśli chodzi o liczbę klientów, i czwarta pod względem obrotów. W tym roku zajęła ok. 2 tys. mkw. powierzchni w kamienicy u zbiegu Świętokrzyskiej i Nowego Światu w Warszawie, najdroższej polskiej ulicy handlowej, a we wrześniu planuje otworzyć kolejne studio, tym razem przy Atrium Panorama. Według analityków, sieci z tego segmentu cieszą się obecnie coraz większym zainteresowaniem inwestorów w całej Europie. – Popularność takich sieci, jak McFit, ale też konkurencja w segmencie tańszych usług fitness, w tym także w Polsce, będzie nadal rosła – mówi Marcin Diakonowicz, partner w dziale audytu w Deloitte.

W małym mieście wielki duch

Choć za lwią część wartości polskiego rynku fitness nadal odpowiadają kluby w największych sześciu polskich miastach, to rynek mniejszych miejscowości też nie ucieka uwadze inwestorów. Zdominowane do tej pory przez osiedlowe siłownie i nieopłacalne dla sieci wielkoformatowych królujących w dużych miastach, rynki lokalne mają szansę stać się fitnessowym eldorado. Przekonuje o tym Richard Keen, właściciel Keen Property Partners, do którego należą m.in. rzeszowska Plaza Rzeszów i wałbrzyska Galeria Victoria. Oba centra zostały pierwszymi lokalizacjami sieci siłowni CityFit (każda o powierzchni 1,5 tys. mkw.). Marka powstała specjalnie z myślą o polskim rynku z inicjatywy londyńskiego funduszu private equity, którego nazwy spółka na tym etapie inwestycji nie chce ujawniać. Niskokosztowa, całodobowa, bezabonamentowa i skierowana do klientów w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców, zdaje się optymalnie odpowiadać na największe nisze polskiego rynku. – Mamy nadzieję, że CityFit odmieni obraz polskiego rynku fitness. Chcemy zmienić to, jak Polacy ćwiczą: kiedy, jak często i jak dużo ćwiczą. Widzieliśmy, jak ten model sprawdza się w innych krajach – mówi Nicholas Moses, prezes CityFit, który planuje kosztem 100 mln zł otworzyć w Polsce łącznie 50 klubów w ciągu trzech lat. Na swoim koncie ma projekty inwestycjne w Australii i Wielkiej Brytanii. Wspólny mianownik poszukiwanych przez CityFit powierzchni to: rozmiar rzędu średnio 1,2-2 tys. mkw., lokalizacja zapewniająca łatwy dojazd i bezpieczeństwo całodobowego obiektu oraz dostęp do bazy klientów z dużym odsetkiem fitnessowych nowicjuszy – osób, które nigdy wcześniej nie korzystały z usług klubu fitness. – Jeśli ten model się przyjmie, w miarę rozwoju rynku pomyślimy także o innych formatach siłowni – dodaje Richard Keen. Innym pomysłem na zdobycie obiecujących, mniejszych rynków może być też odnawianie i rozbudowa istniejących, znanych lokalnie obiektów. Jednak zdaniem ekspertów i samych inwestorów, centra handlowe są bezpieczniejszym startem, szczególnie dla sieci, które nie zdobyły jeszcze rozpoznawalności. – Centra handlowe są naturalnym wyborem dla operatorów sieci fitness, zarówno w większych, jak i w mniejszych miastach. W tych ostatnich galerie zazwyczaj starają się przyciągnąć niskokosztowe sieci fitness, które zajmują powierzchnię do 1 tys. mkw. – mówi nam przedstawiciel spółki Atrium Management, zarządzającej centrami handlowymi o średniej powierzchni w Polsce oraz sześciu innych krajach tego regionu. Ryzyko związane z rewitalizacją obiektów w małych miastach wzrasta też z odległością od głównych szlaków i destynacji handlowych. – Fitness jest biznesem niskomarżowym, zwrot z inwestycji odbywa się z reguły w ciągu 3-5 lat, a koszty stałe są dość wysokie. Największe wyzwanie stoi przed małymi klubami, w słabych lokalizacjach, bez parkingu czy dobrej komunikacji – zauważa Robert Kamiński.

Specjalizacja w cenie

Oprócz ceny przewagą konkurencyjną w usługach fitness zaczyna też być ich specjalizacja w konkretnych dyscyplinach fitnessu. Śladem zachodnich rynków, w Polsce stopniowo pojawiają się pojedyncze kluby o sporej powierzchni lub ich małe sieci, np. studia jogi albo spinningu, które z założenia skierowane są do wąskiej grupy odbiorców. Najczęściej pasjonatów, którzy na ulubione, profesjonalnie poprowadzone zajęcia są w stanie przejechać pół miasta i wydać znacznie więcej niż średnia krajowa cena karnetu. Właściciele takich klubów nierzadko szukają nietuzinkowych przestrzeni, także z myślą o ich zakupie i dalszym biznesowym wykorzystaniu w wolnym od zajęć czasie. Warszawska szkoła jogi Astanga, która mieści się w centralnie położonym budynku mieszkalno-usługowym, po godzinach wynajmuje sale ćwiczeniowe organizatorom wystaw i warsztatów teatralnych. Z kolei swoją sztandarową siłownię cross-fit otworzył niedawno Reebok. Na warszawskim Służewcu zajmuje ok. 500 mkw. powierzchni specjalnie przystosowanej do ćwiczeń tego typu (w tym m.in. liny i drążki zawieszone na różnych wysokościach).

Igrzyska czas zacząć

Choć na wysyp siłowni, szczególnie w małych miastach, przyjdzie polskim klientom jeszcze trochę poczekać, to los rozwoju polskiego sektora wydaje się przesądzony. – Patrząc na kraje Europy Zachodniej, można pokusić się o założenie, że w najbliższych kilku latach rynek podzieli się na kilka zasadniczych segmentów: kluby niskokosztowe, premium, standard oraz niszowe – ze specjalnym zakresem usług. Nie sądzę jednak, żeby w Polsce rozwijały się „fabryki fitnessu” na wzór amerykański, choć na pewno kilku inwestorów może skutecznie przeprowadzić tego typu inwestycje – uważa Robert Kamiński. Pytanie, który z nich najlepiej wykorzysta sprzyjające warunki rynkowe. ν

Lokalizacja na wagę złota

Stawki czynszów za powierzchnię z przeznaczeniem dla klubów fitness są wypadkową wielu czynników, m.in. wielkości miasta, lokalizacji w jego ramach, okolicznego stopnia nasycenia ofertą typu fitness, dostępności obiektu dla klientów, jak również ekspozycji od strony głównych ulic. Zdecydowanie najwyższych stawek trzeba się spodziewać w największych miastach Polski takich, jak: Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków czy Poznań, gdzie wahają się one między 7 a 15 euro za 1 mkw., w zależności od atrakcyjności lokalizacji. W przypadku centrów handlowych oraz biurowców do powyższej kwoty należy również doliczyć koszty eksploatacyjne między 3 a 4 euro za 1 mkw. W mniejszych miastach, do 200 tys. mieszkańców, stawki spadają do poziomu 6-9 euro za 1 mkw. plus wspomniane koszty eksploatacyjne. W każdym z tych przypadków najemcy oczekują wsparcia finansowego przy wykończeniu lokalu. Wysokość takiego wsparcia oscyluje w granicach 150-350 euro za 1 mkw. i jest uzależniona od standardu, jaki dana siłownia będzie oferować swoim klientom oraz stopnia zdeterminowania wynajmującego do pozyskania najemcy z branży fitness. Umowy podpisywane są średnio na okres 10 lat.