Jak długo powinien utrzymać się obecny boom na rynku Europy Środkowo-Wschodniej?
Árpád Török, CEO, TriGranit: Niestety nie jestem prorokiem, dlatego nie potrafię odpowiedzieć na to pytanie. Pewne jest to, że rok 2016 był jednym z najbardziej aktywnych na rynku nieruchomości od czasu kryzysu gospodarczego, który dotknął region Europy Środkowej w 2008 roku; na nadchodzące dwanaście miesięcy przewiduję dalszy wzrost wolumenów inwestycyjnych, spadki stóp kapitalizacji oraz wzrosty cen. Wydaje się jednak, że rynki zbliżają się do poziomu szczytowego, choć trudno jest przewidzieć, kiedy go osiągną.
Analitycy przewidują pewnego rodzaju korektę na rynku amerykańskim na przełomie 2018/2019, która może następnie objąć również rynki światowe oraz Europę. Korekta nie musi mieć formy kryzysu, lecz raczej powrotu do poprzedniego stanu, spowolnienia obecnego boomu oraz zmniejszenia wolumenów budowy. Na rynku jest dużo kapitału dostępnego na cele inwestycji w nieruchomości, jeżeli ta sytuacja się utrzyma, nie będzie poważnych problemów.
Inwestorzy powrócili już na rynek budapeszteński, czy możemy spodziewać się większej koncentracji inwestycji firmy TriGranit na rodzimym rynku węgierskim – czy widzą Państwo siebie raczej jako gracza regionu Europy Środkowo-Wschodniej?
TriGranit od zawsze jest graczem regionu Europy Środkowo-Wschodniej, centrala mieści się w Budapeszcie, a firma posiada biura w różnych miastach Europy Środkowej. Wybór krajów i miast, na których się koncentrujemy, zawsze zależy od czynników i trendów w Europie Środkowo-Wschodniej. Wskaźniki makroekonomiczne dla Węgier i Budapesztu są obecnie jednymi z najlepszych w regionie: w maju agencja Fitch podniosła rating kredytowy Węgier, na co oczekiwano od dawna, występuje również znaczny popyt na nowe powierzchnie biurowe klasy „A”. W samym Budapeszcie ilość powierzchni biurowych w fazie realizacji z terminem oddania do końca 2018 roku wynosi dziś rekordowe 260 tys. mkw. powierzchni najmu brutto; dla porównania, w 2014 ilość nowych powierzchni biurowych wynosiła 68 tys. mkw. powierzchni najmu brutto. Wolumen inwestycyjny jest podobnie imponujący – podczas gdy w 2014 roku sięgnął około 550 mln euro, w 2016 roku już sam okres I-III kwartał przyniósł 1,47 mld euro. Dlatego prawdopodobnie będziemy na Węgrzech bardziej aktywni niż w poprzednich latach, jednak zamierzamy utrzymywać znaczącą obecność i wysoki poziom aktywności w pozostałych kluczowych dla nas krajach.
Gdzie w regionie Europy Środkowo-Wschodniej widzą Państwo najlepsze możliwości w zakresie realizacji obiektów handlowych i budynków biurowych?
Na pewno Polska oferuje najwięcej możliwości inwestowania i budowy, między innymi ze względu na wielkość kraju, jak również silną i stabilną gospodarkę – PKB jest dziś o 26 proc. wyższe niż w 2008 roku. Mamy obecnie w fazie przygotowania dwa projekty biurowe i jeden obiekt handlowy. Jeżeli chodzi o biura, Warszawa i miasta regionalne w Polsce oraz Budapeszt są wyjątkowo silne, czego głównym motorem jest sektor usług wspólnych. Pod względem możliwości realizacji obiektów handlowych, powiedziałbym zdecydowanie, że jest to Warszawa. Patrząc na region w szerszej perspektywie, nadal wierzymy w możliwości rozwoju w Bukareszcie, jest też miejsce na większą liczbę projektów w niektórych regionalnych miastach Rumunii. Ten kraj posiada ogromny potencjał – wzrost PKB sięgnie w tym roku około 4 proc., częściowo z powodu nowego podatku, obniżającego VAT o 4 proc. Inwestycje na rumuńskim rynku obiektów handlowych sięgnęły już w drugim kwartale 2016 roku poziomu 170 mln euro.
Który rynek jest obecnie lepszy: obiektów handlowych czy biur?
Jeżeli weźmiemy pod uwagę tylko zmiany płynności w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, jest to zdecydowanie rynek biurowy. Porównując pierwszą połowę 2015 roku z pierwszą połową 2016 widać, że wzrost na rynku inwestycji w obiekty biurowe był znacząco wyższy niż wzrost na rynku inwestycji w obiekty handlowe: wzrost o 121 proc. w porównaniu ze zmianą w ujęciu rocznym w sektorze obiektów handlowych o 63 proc. Mimo to, sektor obiektów handlowych – pod względem wolumenu inwestycji – istotnie prześcignął biura w pierwszym półroczu 2016 roku, osiągając poziom 2,44 mld euro (dla porównania z 1,76 mld euro) sfinalizowanych transakcji. Obiekty handlowe zasadniczo zawsze będą lepszym narzędziem tworzenia wartości i zysków. W przypadku biur zawiera się umowy najmu o określonym terminie obowiązywania, zapewniające stabilny, lecz niezmienny zwrot. Handel jest natomiast w o wiele większym stopniu elastyczny – gdy gospodarka i rynek działają dobrze, można osiągać o wiele wyższy zwrot. Niestety, w przeciwnej sytuacji, wydarzenia mogą przybrać odwrotny obrót.
Sprzedali Państwo ostatnio kilka dużych projektów takich, jak Millennium Towers kupione przez CA Immo oraz BCC – przez Rockcastle. Co te transakcje mówią o dzisiejszym rynku?
Na środkowoeuropejskim rynku nieruchomości jest ogromna ilość środków inwestycyjnych. W samych Węgrzech całkowity wolumen inwestycyjny w okresie od stycznia do września 2016 to 1,47 mld euro, niemal dwa razy więcej niż całoroczny wolumen w 2015. Przewiduję, że tendencja ta utrzyma się również w 2017 roku, a co więcej, możliwe że w ciągu nadchodzących 12-24 miesięcy wszystkie wysokiej jakości obiekty w Budapeszcie mogą zmienić właścicieli.
