Najemcy zmieniają świat

Ubiegły rok przyniósł polskiemu rynkowi nieruchomości największą transakcję w jego dotychczasowej historii. Południowoafrykański inwestor Redefine Properties kupił 75 proc. aktywów spółki Echo Prime Properties (część Echo Investment) za 1,18 mld euro. W portfelu EPP znajdowało się 18 aktywów, w tym biurowce i centra handlowe. Co jednak symptomatyczne, w tym samym roku jeden z najemców Echo Investment (w Q22), firma z sektora IT – Grupa Allegro – została sprzedana za blisko trzy razy większą kwotę, czyli 3,25 mld dolarów. W tej transakcji nie chodziło już o budynki, w przeciwieństwie do Echo firma nie mogła pochwalić się pokaźnym portfelem atrakcyjnie położonych nieruchomości. Chodziło o stworzoną przez programistów i wiszącą w chmurze platformę – coś, zdawałoby się, znacznie mniej uchwytnego niż gmachy z cegły i betonu.

To, że technologia ogromnie zmieniła świat, jest oczywistością. Firmy takie, jak Facebook, Google czy Amazon urosły do potężnych rozmiarów dzięki modelom biznesowym, o których przeszło 20 lat temu nikt nawet nie słyszał. Współczesna ekonomia i socjologia opisują ten stan jako przejście od gospodarki opartej na przemyśle do gospodarki opartej na wiedzy. Jednym z głównych źródeł dochodu narodowego przestaje być w tym modelu produkcja przemysłowa, jest nim tworzenie i przetwarzanie informacji.

Po pierwsze kreatywność

Co jest siłą napędową tego rozwoju? W swojej głośnej książce „The Rise of The Creative Class” amerykański ekonomista Richard Florida stawia tezę, że za rozwój niektórych miast odpowiada w głównej mierze osobna klasa społeczna, nazywana przez niego „klasą kreatywną”. Według tegoż autora stanowi ona około 30 proc. siły roboczej USA (obok klasy robotniczej – 25 proc. i ogółu osób zatrudnionych w usługach – 43 proc.). Ponad połowa klasy kreatywnej to twórczy profesjonaliści w dziedzinach takich, jak high-tech, usługi finansowe, zawody prawnicze, ochrona zdrowia czy zarządzanie biznesem. Za najaktywniejszą jednak jej część Florida uważa naukowców, inżynierów, artystów, aktorów, projektantów i architektów, poetów i powieściopisarzy, przedstawicieli środowisk opiniotwórczych – autorów literatury, wydawców, postaci świata kultury i mediów, analityków think tanków. Florida podkreśla jednak, że klasa kreatywna rośnie liczebnie od co najmniej czterdziestu lat na całym świecie, i że ten trend będzie się utrzymywał. W krajach skandynawskich, Niemczech, Szwajcarii czy Wielkiej Brytanii odsetek zatrudnionych w sektorze kreatywnym sięga 38 proc.

Po drugie grupa

Nie jest przypadkiem – twierdzą socjolodzy – że artyści czy informatycy nie zaszywają się w ostępach syberyjskiej tajgi czy na preriach Arizony, lecz mieszkają w miastach, w których korzystają z inspirujących się wzajemnie środowisk i szybszego krążenia innowacji. Różnorodność osób, a także koncentracja twórczości i talentu stymulują rozwój. Przemysł kreatywny (w tym choćby przemysł nowoczesnych technologii, filmowy czy różne środowiska artystyczne) ma zatem skłonność do koncentracji przestrzennej. Nie chodzi tu nawet o najbardziej prominentne przykłady – jak zagłębie nowoczesnych technologii w Dolinie Krzemowej czy mekka przemysłu filmowego, jaką jest Hollywood – ale również o mniejsze miasta.

Choć dziś wymiana informacji może odbywać się online, a fizyczna bliskość powinna mieć mniejsze znaczenie, praktyka pokazuje coś zupełnie innego. Firmy wybierają właśnie owe twórcze skupiska. – Nowoczesny przemysł nie musi już być skoncentrowany geograficznie, ale ludzie, szczególnie wykształceni oraz obdarzeni twórczymi predyspozycjami, chętnie gromadzą się en masse, by korzystać z wygód i udogodnień aglomeracji – tłumaczy prof. Andrzej Majer, socjolog specjalizujący się w tematyce miasta, wykładowca Uniwersytetu Łódzkiego. Owe twórcze zawody wzajemnie na siebie oddziałują, a zyski z ich działalności wpływają na regionalną gospodarkę.

Po trzecie kultura

Z punktu widzenia miasta kluczowe okazuje się tworzenie pewnej przestrzeni i warunków, w których utalentowani ludzie czują się dobrze. – Kwitną miasta, które są w stanie zachęcić do zamieszkania i pozostania na dłużej klasę kreatywną, podczas gdy stagnacja dotyka tych, którym się to nie udaje – wyjaśnia Andrzej Majer. Miasta rozwijają się pomyślnie także dlatego, że wzbogacają je utalentowani ludzie mający po prostu ochotę w nich mieszkać i pracować, a władze, firmy i przedsiębiorstwa idą w ślad za nimi.

Zacieśnia się też relacja między kulturą i gospodarką, bo kultura jest jednym z istotnych czynników wpływających na atrakcyjność miast. Obrazuje to tak zwany „efekt Guggenheima”, muzeum otwartego w 1997 roku w Bilbao. Za ok. 133 mln euro zbudowano gmach według projektu Franka Gehry’ego, a już w pierwszym roku działalności muzeum zarobiło 148 mln euro, a w 2007 roku – 247 mln euro. Jak podkreśla prof. Majer, budowla zaczęła zwracać też uwagę klasy twórczej. Szacuje się bowiem, że tylko w pierwszym roku działalności muzeum w regionie Bilbao przybyło 3,8 tys. nowych miejsc pracy, w większości w zupełnie nowych zawodach, a stopa bezrobocia spadła z 28 proc. (na początku lat 90.) do około 6-7 proc. – Nastąpiła zmiana struktury społecznej całego regionu, przejawiająca się we wzroście udziału klasy twórczej oraz we wzroście dochodów ludności – tłumaczy Andrzej Majer.

Deweloper tworzy środowisko

Czy tego rodzaju przemiany mogą mieć znaczenie dla deweloperów? – Tak – twierdzi Wojciech Gepner, PR manager odpowiedzialny w spółce Echo Investment za program Space for Leaders. Kielecki deweloper zakłada w swojej polityce tworzenie jak najlepszych warunków właśnie dla opisywanej przez socjologów „klasy kreatywnej”. To, jak usłyszałem od przedstawiciela firmy, jej „wkład – toutes proportions gardées – do globalnego rozwoju”. – Począwszy od miejsc pracy, czyli biur, w których pracują talenty, poprzez przestrzenie handlowe, które są częścią tego ekosystemu, po mieszkania – też bardzo istotne, tworzymy środowisko dla klasy kreatywnej. Robimy to choćby poprzez dawanie dobrych przykładów, poprzez dobrą architekturę i rozwiązania technologiczne. Tak rozumiemy swój wkład w tę filozofię – tłumaczy Wojciech Gepner. Dodaje także, iż rozumiejąc potrzeby tej klasy, Echo dba zarówno o aspekty kulturalne, jak i o odpowiednią lokalizację projektów – Chodzi nam o to, aby biura nie były na uboczu, aby był duży wybór kawiarni, restauracji i usług, żeby nie brakowało tam wydarzeń kulturalnych, jednym słowem – by najemca miał dostęp do tej różnorodności, która jest jednym z czynników pobudzających kreatywność – mówi Wojciech Gepner. Dodaje również, że ukute przez Echo hasło „Space for Leaders” odwołuje się właśnie do tych socjologicznych procesów. – To nie jest slogan reklamowy, coś oderwanego od rzeczywistości. Bazą są faktyczne zjawiska społeczne, a to, co robimy stanowi odpowiedź na autentyczne potrzeby – uważa Gepner.

Miasta znów w modzie

Czasy, gdy w modzie było uciec od miejskiego zgiełku na przedmieścia powoli przemijają. Tak przynajmniej twierdzą socjolodzy zajmujący się tematyką miejską. Według prognoz ONZ, światowa stopa urbanizacji wzrośnie znacząco w ciągu najbliższych kilku dziesięcioleci, osiągając 59,7 proc. w 2030 roku i 69,6 proc. w 2050 roku. To właśnie rozwój gospodarki opartej na wiedzy oraz rozwój usług w dużej mierze leżą u podstaw urbanistycznego boomu. „Rozwija się „drugie życie miast” po nie tak dawnym załamaniu, widoczne jako powracające stopniowo zaludnienie i odnawianie się ekonomiki usług. Dla coraz większej liczby osób stają się one interesującą alternatywą zamieszkania, konkurencją wobec suburbiów – pisze Andrzej Majer w swojej książce pod tytułem „Odrodzenie miast”. Miasta znów stają się modne i postrzegane są dziś przede wszystkim jako miejsca dynamizmu gospodarczego. „Ponownie dostrzegane i aprobowane są ich bezsporne atuty takie, jak obfite rynki pracy, łatwa dostępność specjalistycznych usług, obecność firm z dużymi możliwościami rozwoju i samorealizacji pracowników, łatwiejsza możliwość prowadzenia zaawansowanych badań i współpracy w formie kontaktów face-to-face” – pisze Andrzej Majer. W tym względzie socjologia wydaje się nieść dobrą wiadomość deweloperom. Jeśli wierzyć w trendy globalne, to w najbliższych dziesięcioleciach będą mieć oni pełne ręce roboty. ν Artykuł oparłem na książce „Odrodzenie miast” autorstwa prof. Andrzej Majera.

Partnerem merytorycznym nowego działu jest Echo Investment