Podatkowa wolta

Do połowy ubiegłego roku sprawa była dość jasna: przy sprzedaży biurowca, centrum handlowego czy magazynu trzeba było uiścić podatek VAT w wysokości 23 proc. Sprawa zaczęła się komplikować, gdy organy podatkowe zaczęły interpretować sprzedaż nieruchomości jako zbycie przedsiębiorstwa objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc., wstrzymując jednocześnie zwroty VAT nabywcom nieruchomości. Co więcej, z branży płynęły głosy, że urzędy skarbowe podważają nawet wydane wcześniej interpretacje podatkowe. Taka sytuacja wprowadziła zamęt i niepewność na rynku obrotu nieruchomościami komercyjnymi. – Nowa interpretacja organów skarbowych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości komercyjnych zaskoczyła deweloperów oraz inwestorów dokonujących obrotu nieruchomościami na polskim rynku – mówi Magdalena Ćwik-Burszewska, head of tax w HB Reavis Poland.

Dobre dane, złe nastroje

Dane z rynku inwestycyjnego za ostatni rok są wprawdzie wyśmienite – ponad 4,5 mld euro obrotu, co jest najlepszym wynikiem od 2006 roku – ale nie odzwierciedlają nastroju inwestorów. Trudno im się było wycofać z rozpoczętych transakcji, gdy uruchomiona była już machina negocjacyjna i zaangażowane zostały poważne środki. O tym, że sytuacja z opodatkowaniem transakcji nieruchomościowych jest istotnym problemem wspomina w swoim najnowszym opracowaniu RICS. – Najnowsze dane RICS pokazują spadek zapytań inwestycyjnych (mierzonych w kategorii bilansu netto), po raz pierwszy od 2012 roku. – Popyt na nieruchomości ze strony inwestorów utrzymywał się na bardziej lub mniej płaskim poziomie w sektorze biurowym, ale w sektorach handlowym i magazynowym odnotował spadek. Osłabieniu uległ również popyt ze strony inwestorów zagranicznych, którego spadek zasygnalizowano we wszystkich sektorach rynku. Według nieoficjalnych informacji, przyczyniły się do tego zmiany w polskim systemie podatkowym – piszą eksperci RICS.

Podobne spostrzeżenia ma Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce. – Warto zaznaczyć, że wpływ na rynek nieruchomości miała nie tylko zmiana interpretacji podatkowych. Od stycznia weszła w życie nowelizacja prawa podatkowego zakładająca 30-proc. sankcję za nieodpowiednie naliczenie VAT-u. W konsekwencji, dopóki inwestorzy nie będą mieli jasnych wytycznych, jak działać zgodnie z przepisami, i jakie interpretacje prawa są i będą wiążące, stosowanie VAT-u przy transakcjach nieruchomościowych będzie postrzegane jako obarczone bardzo dużym ryzykiem i inwestorzy będą unikali takich transakcji – prognozuje Tomasz Trzósło.

Szwankująca reputacja

Wolta organów podatkowych, skutkująca dość ułudnymi korzyściami dla budżetu, spowodowała uszczerbek na reputacji polskiego rynku obrotu nieruchomościami, a to trudno odrobić. Wprowadziła do obrotu nieruchomościami element, którego starają się unikać inwestorzy na wszystkich chyba rynkach – niepewność. Ta ma swoją cenę. – Najtrudniejsza była sytuacja w ostatnim kwartale zeszłego roku, kiedy to pojawiły się sugestie ze strony ministerstwa i rządu, że zwroty VAT-u nie będą respektowane, oraz że mogą być kwestionowane wstecz, co wyraźnie zaniepokoiło inwestorów – podkreśla Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills w Polsce. – PCC lub podobne podatki (niekiedy nawet kilka razy wyższe niż w Polsce) są stosowane w wielu krajach w Europie, nie należy jednak zapominać, że w naszej branży najważniejsza nie jest nazwa podatku czy jego wysokość, ale jasny, spójny komunikat stwierdzający, co jest jednoznacznie obowiązujące. Szczególnie ten, który pojawia się na forum publicznym. Za tym oczywiście idą akty prawne i przepisy – uważa Tomasz Buras.

Branża nieruchomości podnosiła ten problem już pod koniec ubiegłego roku, ale nie został on rozwiązany. – Transakcje z czwartego kwartału wchodzą obecnie w koniec okresu uzyskiwania interpretacji podatkowej z urzędów skarbowych (tzw. tax ruling), więc jest to moment, w którym powinna pojawić się ostateczna decyzja odnośnie zwrotu VAT-u. Niektórzy inwestorzy otrzymali informację, że będzie to jednak PCC, co doprowadziło do sporu z urzędami skarbowymi – dodaje dyrektor zarządzający Savills w Polsce. Jest to dość zastanawiająca praktyka, bowiem – jak twierdzi Magdalena Ćwik-Burszewska – Ministerstwo Finansów w wydawanych interpretacjach podatkowych, podobnie jak sądownictwo administracyjne, kontynuuje dotychczasową linię interpretacyjną i orzeczniczą.

Rykoszetem w nieruchomości

Przedstawiciele branży nieruchomości nie negują potrzeby uszczelnienia systemu i widzą konieczność ukrócenia działań pozaprawnych, ale dodają, że przy okazji dostało się rynkowi nieruchomości. – Rozumiem potrzebę uszczelnienia systemu podatkowego i konieczność ukrócenia tzw. karuzel VAT-owskich. Ten słuszny kierunek wymaga jednak dobrego przygotowania i przemyślanych działań. Przy stosowaniu w całej gospodarce nowych regulacji rynek nieruchomości dostał rykoszetem. Urzędnicy przyglądają się każdej transakcji, a zwłaszcza tym o dużych wartościach – a właśnie takie cechują rynek nieruchomości – zauważa Tomasz Trzósło. Ekspert przyznaje, że wiele firm w światowej gospodarce stosuje optymalizację podatkową – takie przypadki zdarzają się oczywiście również w firmach nieruchomościowych – ale zwraca uwagę, że tradycyjny fundusz emerytalny, który kupuje bezpośrednio czy za pośrednictwem menedżera, to kapitał długoterminowy, bardzo niskiego zwrotu. – Z założenia nie stosuje żadnych wyrafinowanych struktur podatkowych. To nie ich natura. To firmy zarządzane dość pasywnie, które płacą w pełni podatki. Kupują nieruchomości mające przynosić dochód, który po odliczeniu kosztów funduszu i podatków jest dystrybuowany emerytom, kropka – podkreśla szef JLL w Polsce.

Próbują sobie radzić

Polska to bardzo atrakcyjny rynek do inwestowania, dlatego jego uczestnicy szukają rozwiązania tej sytuacji. Niektóre podmioty wybrały drogę interpretacji transakcji nieruchomościowej jako przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czyli w grę wchodzi nie VAT, a PCC – i występują następnie o interpretację podatkową. – Widzieliśmy ostatnio przypadki, że urzędy skarbowe potwierdzają taką interpretację. Jest to droga pozwalająca na rozwiązanie tego problemu. To powoduje wprawdzie, że koszt transakcji jest nieco większy, choć nawet nie dwuprocentowy, bo VAT, stosowany przy transakcjach nieruchomościowych do tej pory, również generował koszty finansowania. Nie sądzę jednak, by dwuprocentowy koszt PCC to był problem. Taki wyższy koszt zostanie po prostu odzwierciedlony w nieco niższych cenach transakcyjnych – prognozuje Tomasz Trzósło i apeluje: – Powinniśmy robić, co w naszej mocy, by zachęcać inwestorów do lokowania kapitału właśnie u nas, bo korzyści z tego są szerokie – począwszy od rozwoju lokalnych rynków, przez generowanie zysków firm deweloperskich, po nowe miejsca pracy. Dlatego uregulowanie kwestii interpretacji podatkowych ma kluczowe znaczenie i bardzo liczę na jak najszybsze całkowite rozwiązanie tego problemu przez rząd – przekonuje szef polskiego JLL.