Prestiż na wieki wieków

Są w każdym mieście. Straszą zamurowanym wejściem, zapadniętym dachem i wytłuczonymi szybami. Są zmorą mieszkańców sąsiednich budynków i gminnych urzędników. Drugie życie zyskują za sprawą deweloperów, którzy wpadną na pomysł, by starym murom przywrócić dawny blask, a przy okazji przyzwoicie na tym zarobić. Ci zapaleńcy właściwie do końca inwestycji nie wiedzą, czy uda się zrealizować oba cele.

„Stare” znaczy „problematyczne”

Deweloper przymierzający się do rewitalizacji kamienicy musi pogodzić dwa aspekty, które z pozoru się wykluczają: zachowanie zabytkowego charakteru nieruchomości i spełnienie nieraz wyśrubowanych oczekiwań najemców, którzy – na równi z oryginalną fasadą czy historycznymi detalami – cenią sobie komfort biura klasy A. – Renowacja zabytku pochłania więcej kapitału niż postawienie obiektu o analogicznej kubaturze „od zera” – zapewnia Michał Styś, dyrektor zarządzający OPG Property Professionals. – Przedsięwzięcie niesie także większe wyzwania i ograniczenia, co wynika ze statusu prawnego historycznych budynków. Najważniejsze ryzyka możemy podzielić na prawno-bankowe oraz architektoniczno-budowlane. Po pierwsze: wojewódzki konserwator zabytków może wpisać obiekt do rejestru zabytków na praktycznie dowolnym etapie inwestycji, co może znacząco skomplikować przebieg robót. Druga sprawa: zawsze istnieje ryzyko braku zgody na realizację projektu w pożądanej formie. Wreszcie po trzecie: w trakcie prac należy się liczyć z ryzykiem kosztów nieprzewidzianych, wynikających z gorszego stanu budynku, niż to zakładali inwestor i deweloper.

Architekci zwracają uwagę, że – niezależnie od tego, jak dawno je wybudowano – kamienice zawsze były projektowane jako miejsca pobytu mieszkańców, więc stosunkowo niedużej grupy ludzi. Natomiast po zmianie funkcji budynku liczba jego użytkowników znacząco wzrasta, co z kolei wymaga zastosowania innych rozwiązań dla klatek schodowych, dróg ewakuacyjnych czy zabezpieczeń pożarowych budynku. Bo kwestie bezpieczeństwa pożarowego są tu kluczowe. – Jeśli budynek nie spełnia warunków pożarowych i nie ma możliwości ich zapewnienia w uzasadniony ekonomicznie sposób, inwestor ma możliwość uzyskania decyzji o odstępstwie od przepisów na podstawie opracowanej przez rzeczoznawcę ekspertyzy pożarowej, którą dodatkowo zatwierdza Wojewódzki Komendant Straży Pożarnej – komentuje Damian Kałdonek, architekt i właściciel pracowni Projarch. – Należy pamiętać, że w żadnym przypadku nie oznacza to „przymykania oka” na istniejące defekty lub wady budynku, a jedynie pozwala je zrekompensować dodatkowymi zabezpieczeniami: instalacją tryskaczową, systemem oddymiania, hydrantami wewnętrznymi lub innymi rozwiązaniami podwyższającymi stopień „sprawności pożarowej” budynku – dodaje.

W adaptowanych kamienicach powszechnym problemem jest także system wentylacji, który z definicji wymaga używania przewodów o dużych przekrojach, więc trudno go ukryć w ścianach czy pod podłogą. Architekt musi przewidzieć specjalne przestrzenie technologiczne do ich poprowadzenia. – Wentylacja potrzebuje także innych elementów o dużych gabarytach, jak wentylatory czy urządzenia do chłodzenia lub rekuperacji powietrza. Wymagają one (zwłaszcza te zblokowane) miejsca i są nieraz uciążliwe pod względem akustycznym lub estetycznym – dodaje Damian Kałdonek. – W zabytkowym budynku trudno umieścić je w sposób funkcjonalny i zgodny z przepisami. Zazwyczaj wymagają (przynajmniej w części) ustawienia na zewnątrz budynku, co z kolei wiąże się z dalszymi uciążliwościami, które projektant musi przezwyciężyć – podkreśla architekt.

Dużym wyzwaniem bywa zaprojektowanie szybu windowego. Niegdyś tylko nieliczne kilkupiętrowe kamienice były wyposażone w dźwigi, obecnie trudno sobie wyobrazić nawet niewysoki biurowiec bez windy – to nie tylko wygodny ciąg komunikacyjny, ale i element prestiżu, który świadczy o klasie budynku.

Stare nie dla każdego

W zrewitalizowanym budynku obowiązują zazwyczaj ograniczenia związane z aranżacją wnętrz przez najemcę – obostrzenia są tym większe, im więcej zainwestowano w odtworzenie zabytkowej materii. Najemca biura w zrewitalizowanej kamienicy od początku powinien zostać poinformowany, że nie będzie mógł dowolnie dopasować wnętrz do swoich potrzeb. A każde działanie adaptacyjne w budynku objętym ochroną konserwatorską (lub znajdującym się w strefie objętej taką opieką) musi na dodatek uzyskać placet konserwatora zabytków. Dotyczy to zarówno prac we wnętrzach, jak i na zewnątrz (np. umieszczenia tablicy informacyjnej na elewacji). – Myślę, że całkiem zgrabnie udaje się nam łączyć nowoczesność z historią, czego przykładem są niektóre wnętrza w budynku Le Palais, które nazywamy „historycznymi” – mówi z dumą Jacek Brzozowski, dyrektor firmy Triuva w Polsce. – Na przykład w pomieszczeniach, w których pieczołowicie odtworzono zabytkowe sufity ze stiukami, można korzystać wyłącznie z oświetlenia stojącego. Z kolei przewody instalacji zostały schowane pod podniesionymi podłogami, które wyłożono intarsjowanym parkietem idealnie współgrającym z zabytkowymi wnętrzami. Jedynym widocznym elementem żywcem wziętym z XXI wieku jest w tym pomieszczeniu czujka dymu, której wymagają przepisy przeciwpożarowe – dodaje.

W zrewitalizowanej kamienicy biurowej panują zazwyczaj inne – cieplejsze i bardziej partnerskie – relacje między najemcami, a także między najemcą a wynajmującym. Wynika to po części z faktu, że budynki te są zazwyczaj mniejsze niż nowoczesne biurowce, więc użytkownikom łatwiej się poznać. Także pomiędzy właścicielem i użytkownikiem musi być „chemia”. – W przypadku kameralnego, butikowego biurowca relacje między właścicielem a najemcą powinny opierać się na wzajemnym zrozumieniu. Na takich właśnie zasadach budujemy współpracę z naszymi kontrahentami – potwierdza Jacek Brzozowski, który nie lubi słowa „najemca”, woli „partner”. – Uważamy, że charakter miejsca wymaga partnerskich relacji. Drobnym, ale dobrym przykładem takiego wspólnego rozumienia wartości budynków historycznych jest nasz warszawski budynek przy Miodowej, Pałac Młodziejowskiego. Przed dwoma laty wspólnie z najemcą odsłoniliśmy tablicę informującą, że w tym właśnie budynku w sali na pierwszym piętrze w grudniu 1829 roku publiczny koncert zagrał młody Fryderyk Chopin – podkreśla Jacek Brzozowski.

Zrewitalizowane kamienice, ze względu na swoją specyfikę, przyciągają specyficznych najemców. Są wśród nich kancelarie prawne oraz podmioty z rynku finansów i ubezpieczeń, ale też pracownie architektoniczne, agencje marketingowe i szeroko pojęta branża kreatywna. – Cechą wspólną tego profilu najemcy jest potrzeba podkreślenia prestiżu lub niebanalności firmy w oczach jej klientów, kontrahentów i potencjalnych pracowników, rozumiana jako integralny element prowadzonego biznesu – uważa Michał Styś.

– To firmy, które z jednej strony oczekują niewielkich, dyskretnych pomieszczeń, a z drugiej strony nobliwy, historyczny wystrój stanowi odpowiedni kontekst dla ich działalności – dodaje Jacek Brzozowski. – Będą to także firmy, które raczej nie poszukują ogromnych powierzchni (także takich o charakterze open space), a specyfika ich działalności sprawia, że nie potrzebują wielu miejsc parkingowych – wyjaśnia szef Triuvy w Polsce.

Bezcenną wartością dla butikowej kamienicy biurowej jest prestiż, więc trudno sobie wyobrazić, by na parterze luksusowego budynku powstał lokal z wielkim, krzykliwym neonem. – Kilka miesięcy temu prowadziliśmy zaawansowane negocjacje z firmą, która była zdecydowana zająć kolejną powierzchnię gastronomiczną. Jednak kluczowym elementem braku porozumienia okazała się kwestia umieszczenia logotypu na elewacji – nie zgodziliśmy się na jego mocną i agresywną ekspozycję – mówi Jacek Brzozowski.

Stare ma swoją wartość

Kamienice biurowe są unikalnym produktem inwestycyjnym, nierzadko łakomym kąskiem dla funduszy inwestycyjnych. Z czego wynika ich popularność na rynku inwestycyjnym? – Taki obiekt z reguły starzeje się (moralnie i technicznie) znacznie wolniej niż standardowy biurowiec – uważa Michał Styś. – Decydując się na taką formę ulokowania kapitału, inwestorzy zazwyczaj godzą się na niższe stopy zwrotu w zamian za stabilny, długoterminowy przychód z tytułu najmu. Powodzenie inwestycji w dużym stopniu zależy tutaj od sprawności zarządcy i dobrego projektu na etapie przygotowania inwestycji. Jeśli uda się zminimalizować ryzyka inwestycyjne oraz ograniczyć ich wpływ na fazę komercjalizacji, powstanie przestrzeń mniej podatna na koniunkturę oraz zdecydowanie wyróżniająca się w oczach prestiżowych najemców.

Rynek butikowych biurowców zdecydowanie się rozszerza i demokratyzuje. Rewitalizacje kamienic prowadzi się już nie tylko w największych miastach, ale i w mniejszych ośrodkach, w których najemcami są zwykle firmy lokalne – nie wymagają luksusowych wnętrz, za to doceniają kameralny charakter i „duszę” budynku, poza tym nie chcą (lub nie mogą) zakładać siedziby w szklanym biurowcu. Ten segment to pole do popisu dla mniejszych inwestorów, dla których kupno i adaptacja kamienicy to często inwestycja i lokata kapitału „w jednym”. – Prowadziliśmy kilka projektów, w których właściciel zostawiał połowę budynku na własne potrzeby (mieszkaniowe albo biznesowe), a drugą połowę przeznaczał na biura pod wynajem – mówi Damian Kałdonek. – Każdą zabytkową nieruchomość mieszkaniową można zaadaptować na cele komercyjne, pozostaje jedynie kwestia opłacalności takiego przedsięwzięcia.

Specjaliści są zgodni, że zarządzanie nieruchomościami rewitalizowanymi wymaga precyzyjnego zdefiniowania grupy docelowej i strategii tenant-mix. – Dobrą praktyką jest placemaking, czyli zdefiniowanie profilu nieruchomości. Przykładowo z naszego budynku Jaracza 47 Prestige stworzyliśmy dom prawniczy – podaje Michał Styś.

Stare kreuje nowe

Bywa, że luksusowe kamienice biurowe wpływają na swoje najbliższe sąsiedztwo, czasem zmieniając postrzeganie ulicy czy nawet dzielnicy. Nawet pojedynczy luksusowy projekt na zapuszczonej uliczce staje się niekiedy zaczynem dla rewitalizacji całej pierzei czy kwartału. – Jako właściciel zrewitalizowanych na cele biurowe kamienic wyróżniamy kilka typów takich obiektów – wylicza Jacek Brzozowski z firmy Triuva. – Budynki w typie Royal Trakt Offices są od lat wpisane w tkankę miejską i idealnie z nią współgrają. Inne, których przykładem może być Le Palais, to zdecydowanie inwestycja o charakterze miastotwórczym, której pojawienie się wpłynęło pozytywnie na okolicę. W tym przypadku budynek dopełnił miejską rewitalizację pobliskiego placu Grzybowskiego, nastąpiło więc pewnego rodzaju sprzężenie zwrotne, dzięki któremu odżył cały kwartał – tłumaczy Jacek Brzozowski. Warto dodać, że dzięki działaniom rewitalizacyjnym gminy i prywatnego inwestora, cała ulica Próżna i plac Grzybowski z zapuszczonego kwartału, po którym lepiej było nie spacerować po zmroku, stały się salonem Warszawy. To miejsce z przyjemnością odwiedzane przez mieszkańców, a także wycieczki z całego świata. Także tutaj odbywa się doroczny Festiwal Kultury Żydowskiej Warszawa Singera. – Pojedyncza kamienica raczej nie zdziała cudów, a jeśli ma jakikolwiek wpływ na okolicę, to jest to proces wyjątkowo długotrwały, o dużym stopniu lokalności – Damian Kałdonek jest nieco bardziej sceptyczny. – Ale dobry projekt na pewno ma potencjał do przyciągania kolejnych. Mogę posłużyć się w tym miejscu naszą historią – pracownia Projarch mieści się właśnie w odrestaurowanej kamienicy. Cały czas zmieniamy oblicze budynku, w którym pracujemy, spotykamy się z inwestorami, zapraszamy gości i przyjaciół. Z mieszkańcami i ludźmi prowadzącymi działalność w okolicy naszego biura zwyczajnie się znamy. Niedługo po naszej przeprowadzce zaczęto odnawiać sąsiednie budynki mieszkalne i adaptować niektóre z nich na biura, pojawiły się także ciekawe witryny sklepowe. Mam wrażenie, że w tej lokalnej społeczności wszyscy rozumiemy rewitalizację tak samo: jako interdyscyplinarne działanie, które ma informować i zachęcać do kolejnych zmian. Rewitalizacja to proces, który nie powinien się kończyć.

Piotr Piasecki

head of Corporate Finance CEE, JLL

Stare bywa cenne

Rosnącą popularność ekskluzywnych kamienic biurowych jako produktu inwestycyjnego można uznać za nowy trend, który staje się na rynku coraz bardziej widoczny. Wcześniej był to segment zarezerwowany raczej dla mniejszych inwestorów, nie tych instytucjonalnych, więc trudno było nawet w przybliżeniu określić udział takich transakcji w ogólnym wolumenie. Ale z punktu widzenia inwestora liczy się głównie zyskowność projektu, czyli poziom wynajęcia budynku biurowego oraz wartość podpisanych umów najmu, więc nawet ci więksi gracze przyglądają się z uwagą niedużym, ale prestiżowym i unikalnym nieruchomościom, na których można zarobić, a do takich należą zrewitalizowane kamienice czy zabytkowe obiekty postindustrialne przekształcone w nowoczesne biura. Także duzi najemcy coraz częściej rozważają przeprowadzkę ze szklanej wieży do mniejszego budynku, który nierzadko stanowi lepsze, prestiżowe tło dla działalności firmy. Mniejszy budynek może nie oferuje aż tak wielu udogodnień (np. dużej liczby miejsc parkingowych, centrum medycznego, siłowni czy zaplecza dla rowerzystów), ale łatwiej wynająć go w całości lub przynajmniej zostać głównym najemcą, który ma decydujący wpływ na organizację budynku.