Niebotyczny apetyt

Tomasz Szpyt-Grzegórski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Niektórzy analitycy obawiają się, że na rynku inwestycyjnym jest tyle pieniądza, że nie wystarczy produktów, aby zaspokoić popyt.

Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią, Ghelamco: Na rynku nigdy nie ma zbyt dużo pieniędzy. Kondycja rynku inwestycyjnego jest obecnie bardzo dobra i rzeczywiście krąży na nim dużo funduszy. Jeszcze pięć lat temu, gdy komercjalizowaliśmy Warsaw Spire, agenci mówili nam, że nie będzie najmniejszego problemu ze sprzedażą całego kompleksu naraz. Okazało się jednak, że to nie takie proste, kompleks sprzedawaliśmy w trzech, a właściwie w czterech częściach [połowę wieży kupił na początku Madison – przyp. red.]. Inwestorzy przyznawali, że to świetny projekt, ale dlaczego w Warszawie? Obawiali się po prostu ulokować tutaj tak dużą ilość gotówki naraz. Co innego Paryż, Londyn czy Frankfurt. Obecnie nie ma już tego problemu. Duża liczba inwestorów – którzy mówili, że Warszawa nie jest rynkiem, na którym chcieliby kupować – weszła już do tego miasta. Ponadto inwestorzy, którzy od lat inwestują nad Wisłą, wyszli z poprzednich projektów i reinwestują nadal. Postrzegają oni Polskę, a Warszawę w szczególności, jako rosnący rynek.

Jak w takich warunkach szuka się kupca na The Warsaw Hub? Szykuje się dziesięciocyfrowa transakcja.

Nie szukamy, już mamy. Finalizujemy rozmowy dotyczące sprzedaży całego kompleksu jednemu funduszowi. Powinniśmy zakończyć negocjacje w pierwszej połowie roku, choć jak to w biznesie bywa – do końca nic nie wiadomo na pewno.

Czy podobnie jest z Warsaw Unit? Jest główny najemca, konstrukcja zbliża się do 200 metrów wysokości, budynek jest już na rynku?

Nie, na razie nie szukamy na niego kupca. Otrzymujemy co prawda oferty, ale wieżowiec nie jest jeszcze gotowy na ten etap. Najpierw musimy wynająć więcej powierzchni i dokończyć budowę. Budynek ma być gotowy w marcu 2021 roku.

Czy Ghelamco ma nowych najemców w The Unit?

Tak, niedługo to ogłosimy. Może nie są tacy duzi jak Warta, ale to ważny najemca na kilka tysięcy metrów kwadratowych.

W portfelu firmy jest też biurowiec przy ul. Wołoskiej na warszawskim Mokotowie. Został on wybudowany w 2016 roku. Nie ma na niego chętnych?

Rozmawiamy z jednym funduszem na temat sprzedaży tego budynku. Służewiec i okolice odżywają po serii inwestycji miejskich, a inwestorzy znów zainteresowali się tą okolicą. W negocjacjach jest sporo projektów, które w tym roku zapewne zmienią właścicieli. Rejon ten zyskuje nowe życie, to już nie tylko biurowce, ale również osiedla mieszkaniowe, hotele i dużo lepsza infrastruktura. Warto też podkreślić, że lwia część firm została na Służewcu, mimo że była kuszona innymi lokalizacjami. To świadczy o sile tego rejonu, a w Warszawie nie ma aż tak wielu dobrze położonych zagłębi biurowych poza centrum.

Czy Ghelamco może wrócić na Służewiec z nowym projektem?

Przy ul. Postępu 2 mamy działkę z pozwoleniem na inwestycję o łącznej powierzchni około 32 tys. mkw.

Sporo się mówi o spadku stóp zwrotu w Warszawie, jak pan myśli, jakie poziomy są w tym roku osiągalne?

W publikacjach padł już poziom 4,25 proc. Myślę, że do końca roku powinniśmy zobaczyć około 4 proc. w przypadku najlepszych projektów, a kto wie – może i ta granica zostanie przebita.

Czego możemy się spodziewać na polskim rynku nieruchomości w nadchodzących miesiącach?

Myślę, że będziemy świadkami bardzo dużych transakcji inwestycyjnych. To pozwoli na osiągnięcie co najmniej takiego łącznego wyniku jak w 2019 roku.

Z których kierunków napłynie kapitał?

Myślę, że w większości z Niemiec, Austrii, Czech i Wielkiej Brytanii.

Jakie będą następne projekty firmy? Słyszałem, że niebawem może się rozpocząć realizacja kolejnej wieży przy rondzie Daszyńskiego, nazywanej Bellona Tower.

Tak, planujemy wieżowiec w sąsiedztwie Warsaw Spire. Czekamy na pozwolenie na budowę biurowca. To będzie bardzo ciekawy projekt, ale nieco niższy niż Warsaw Spire, poniżej 180 metrów.

Czy jest tam wystarczająco dużo miejsca na nową wieżę, a może trzeba coś wyburzyć?

Nie będziemy burzyć żadnego budynku, zostawiamy gmach Bellony, zostanie on jednak odnowiony. Plan miejscowy zakłada obok niego dominantę i zmieścimy się z nią bez burzenia.

Obok, od strony hotelu Hilton, miał powstać wieżowiec o nazwie Chopin Tower...

Z tą inwestycją będziemy musieli zaczekać.

Jakie plany ma Ghelamco dla działki przy ul. Towarowej 7 i sąsiednich, tuż obok kończonego The Warsaw Hub?

Chcielibyśmy zrealizować tam projekt miastotwórczy. Rozmawiamy z ratuszem o tym, co mogłoby tam powstać. Na razie niewiele więcej mogę powiedzieć, trwa proces planistyczny dla tego rejonu.

Czy będzie to kolejna inwestycja biurowa z wieżami? Projekt planu miejscowego zakłada tam zabudowę mieszkaniowo-usługową do 30 m wysokości.

Logika nakazywałaby, by powstały tam jednak biura – przynajmniej w pierwszej linii zabudowy, od strony głośnej ul. Towarowej. Dalej można budować mieszkania, które zyskują dzięki biurowcom osłonę akustyczną. Ponadto, z miejskiego punktu widzenia, powierzchnie biurowe powinny być lokowane przy stacjach metra, które zapewniają dogodną komunikację.

Dalej na południe, przy pl. Zawiszy firma planuje wieżowiec o wstępnej nazwie Sobieski Tower. Na jakim etapie jest ten projekt?

Inwestycja jest w trakcie uzgodnień ze stołecznym ratuszem. Czekamy na decyzję miasta dotyczącą zmian w komunikacji na sąsiadującym z naszym projektem terenie. Dopóki nie będzie znany docelowy układ ulic, trudno nam cokolwiek planować.

A co z wieżowcem przy pl. Grzybowskim?

Uzyskaliśmy warunki zabudowy, ale zostały oprotestowane przez sąsiadów i czekamy na rozstrzygnięcie w drugiej instancji.

Ghelamco nie inwestuje wyłącznie w Warszawie. Ostatnio władze Łodzi rozpoczęły budowę podziemnej ulicy, która umożliwia zagospodarowanie ponad dwuhektarowej działki firmy w centrum miasta. Kiedy ruszy ta inwestycja?

Planujemy tam budowę miastotwórczej inwestycji o łącznej powierzchni około 80 tys. mkw. Obejmuje ona część hotelową, biurową, handlową i funkcje towarzyszące. Prawdopodobnie zaczniemy w drugiej połowie tego roku, najprawdopodobniej od hotelu, następnie powstanie pierwszy biurowiec.

Jak idą inwestycje w innych miastach?

Planujemy na ten rok rozpoczęcie budowy biurowca w Katowicach i rozpoczęliśmy budowę następnego projektu biurowego w Krakowie. Jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, to planujemy rozpoczęcie dwóch inwestycji: domów w Konstancinie (6,5 tys. mkw. PUM) i mieszkań w Piasecznie (22 tys. mkw. PUM).

Jeśli już mowa o projektach mieszkaniowych – jak idzie rewitalizacja dwóch zabytkowych kamienic przy ul. Foksal w Warszawie?

Sprzedaliśmy ponad 65 proc. dostępnych tam apartamentów i wiosną kończymy budowę. Realizujemy też inną inwestycję mieszkaniową w mieście – Flisac, która zlokalizowana jest na Powiślu. Tam sprzedaliśmy około 70 proc. Jesteśmy pozytywnie zaskoczeni szybkością sprzedaży.

Czy w związku z tym Ghelamco będzie budowało kolejne projekty mieszkaniowe w Warszawie?

Szukamy działek, które umożliwią nam realizację takich projektów, jak Flisac.

A co z rewitalizacją zabytkowych kamienic?

Foksal to wspaniały projekt, ale prawdopodobnie już nigdy nie zaangażujemy się ponownie w tego typu przedsięwzięcie.

Dlaczego?

Ponieważ są zbyt czasochłonne. Od zakupu do finalizacji minęło kilkanaście lat. Ponad 10 lat czekaliśmy na pozwolenie na budowę i ustalenia konserwatorskie. Zmiany opinii konserwatorskich następowały także w trakcie budowy, co wpłynęło na wzrost kosztów – to wszystko może dobre jest przy renowacji kościoła, ale nie w przypadku inwestycji biznesowej. Do tego dochodzi czasochłonność i kapitałochłonność prac renowacyjnych – np. wykonanie 1 mkw. ornamentu kosztuje 4 tys. zł. Jesteśmy jednak niezmiernie dumni, że udało nam się dobrnąć do końca i osiągnąć taki efekt – nie ma drugiej takiej inwestycji w Warszawie. Na końcu zapomina się o wszystkich przeszkodach i czuje wielką satysfakcję. Jeśli jednak ktoś pyta, czy chciałbym zrobić coś podobnego raz jeszcze, odpowiadam: nie! A szkoda, bo do takich inwestycji zniechęcają tak naprawdę głównie procedury administracyjne. Tego typu projekty są jednak szczególnie cenione przez nabywców i wpływają na podniesienie jakości estetycznej miast.

Czy firma nabyła ostatnio działki pod nowe inwestycje? Jeśli tak, to gdzie?

Tak, jedną pod osiedle mieszkaniowe o powierzchni 40 tys. mkw. PUM w Warszawie, kolejną pod projekt biurowy o powierzchni 20 tys. mkw. Mamy też w planach projekt w Gdyni na około 25 tys. mkw. PUM – to osiedle nad brzegiem morza.

Czy Ghelamco szuka kolejnych działek mimo wysokich cen, jakie osiągnęły grunty? A może czas na przerwę w zakupach?

Każdego dnia szukamy nowych działek. Nie powiem jednak, na czym się koncentrujemy, ponieważ inni podążą za nami. Co do cen na rynku, to myślę, że nie ma tak wielkiej różnicy dla dewelopera przy zakupie ziemi teraz i przed dekadą. Ceny co prawda wzrosły, ale pamiętajmy, że mamy niższe stopy zwrotu. Rynek nie jest tak szalony, jak podczas poprzedniej górki, gdy za ziemię przepłacali Hiszpanie czy Irlandczycy. W tamtym czasie na dwa lata wstrzymaliśmy się z zakupami czegokolwiek. Obecnie rynek gruntów jest wymagający, ale nie ma już tego szaleństwa. Nie brakuje oczywiście właścicieli gruntów z szalonymi pomysłami cenowymi – tak jest zresztą zawsze. Takie działki są jednak niesprzedawalne. Jak długo takie pozostaną i deweloperzy nie zaczną kupować za ceny z kosmosu, rynek będzie w stanie względnej równowagi.

Czy możemy się spodziewać projektu, który wyniesie Ghelamco na zupełnie nowy poziom – czegoś, co by było dla firmy tym, czym swego czasu okazał się Warsaw Spire – pierwszy tak duży i wysoki kompleks postawiony przez spółkę w Polsce?

Bylibyśmy zachwyceni, mogąc zrealizować wielki projekt wielofunkcyjny i staramy się do tego doprowadzić.

W Warszawie?

Tak.

Jak duży będzie?

Zobaczymy. Warszawie przydałaby się cała nowa dzielnica, coś jak Miasteczko Wilanów, ale pomyślana w zupełnie inny, przyszłościowy sposób, z której za pomocą transportu publicznego można by przemieścić się do centrum w kwadrans.

Po trzeci miliard

Jeroen van der Toolen jest uznanym ekspertem w dziedzinie nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Obecnie zajmuje stanowisko szefa Ghelamco w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Dołączył do firmy w 2003 roku jako dyrektor zarządzający na Polskę, a trzy lata później został powołany na stanowisko dyrektora zarządzającego na Europę Środkowo-Wschodnią. Wprowadził w firmie nową wizję i innowacyjną strategię działalności i rozszerzył pole działania na nowe sektory rynku. Od momentu wejścia do Polski Ghelamco dostarczyło ponad 630 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i magazynowej. W latach 2003-2019 pod jego kierownictwem firma sprzedała 26 projektów komercyjnych o wartości 2,1 mld euro. Obecnie deweloper buduje m.in. cztery wieżowce w Warszawie o łącznej powierzchni 170 tys. mkw.