Hotele złamanych serc
Hotele
Mimo to ten sektor również się trzyma – ani w Polsce, ani w Europie Środkowo-Wschodniej nie było fali bankructw ani kryzysowych wyprzedaży. Niedawno firma Ott Ventures uruchomiła nawet fundusz o nazwie Velvet, który ma inwestować w aktywa hotelowe w regionie. Tak więc, pomimo kłopotów, wiara w ostateczne ozdrowienie sektora pozostaje silna, jednak dla wielu graczy (zwłaszcza tych mniejszych – firm i indywidualnych właścicieli) najtrudniejszą sprawą jest po prostu przetrwanie lockdownu. Nie licząc krótkiego okresu wytchnienia latem, gdy złagodzono nieco restrykcje, kalendarium wydarzeń w sektorze hotelowym w 2020 roku to jedno długie pasmo nieszczęść.
Po zamknięciu restauracji w połowie marca (w tym restauracji hotelowych) pod koniec tego miesiąca ogłoszono dalsze zakazy dotyczące przyjmowania gości. Ograniczono w zasadzie działalność hoteli do świadczenia usług tym, którzy w chwili wejścia zaostrzonych przepisów byli na kwarantannie. Wszelkie rezerwacje musiały zostać anulowane. W końcu nadeszło wsparcie rządowe, co dało jednak operatorom co najwyżej możliwość uniknięcia zwolnień pracowników. Kolejne koło ratunkowe rzuciły banki, które otrzymały od Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego wskazanie, by odłożyć spłatę kredytów i odsetek do końca września. Z pewnością pomogło to zapobiec masowym zamknięciom firm w sektorze hotelowym.
Krajowa pomoc
Zdaniem Andrzeja Szymczyka, dyrektora ds. rozwoju na Polskę i Europę Wschodnią grupy InterContinental Hotels, która jest operatorem warszawskiego hotelu InterContinental i właścicielem marek Holiday Inn, to był ewidentnie trudny rok dla całej branży. – Podobnie jak większość firm hotelowych, mieliśmy lepsze i gorsze momenty. Przychody i obłożenie były najniższe w historii, a wiele hoteli na pewien czas zamknięto. Sytuacja poszczególnych obiektów różni się w zależności od ich rodzaju i lokalizacji. Miasta, które zwykle cieszyły się zainteresowaniem turystów zagranicznych – jak Praga, Budapeszt czy Kraków – straciły znaczną część gości. Jednak pocieszające jest to, że podróże krajowe, na których w dużej mierze bazuje nasz biznes, okazują się najbardziej odporne na zawirowania. Jesteśmy pewni, że turystyka krajowa jako pierwsza doświadczy odbicia, i już widzimy, że tak się dzieje – mówi Andrzej Szymczyk.
Rzeczywiście, latem – gdy ryzyko zarażenia wirusem na pewien czas zmalało, dzięki czemu zniesiono wiele restrykcji – hotele zaczęły znów działać, choć nie na taką samą skalę jak kiedyś i nie w takim samym zakresie. Turyści znacznie rzadziej podróżują za granicę, mniej też jest podróży służbowych, ucierpiały przez to miasta i miejsca wcześniej chętnie odwiedzane przez turystów z zagranicy. Jednak zrekompensował to w pewien sposób popyt ze strony turystów krajowych, gdyż wczasowicze woleli pozostać w kraju, niż narażać się na ryzyko zarażenia, kwarantannę i inne kłopoty związane z zagranicznym wyjazdem.
Jak wyjaśnia Rafał Florczyk, konsultant w dziale hoteli w CBRE w Polsce, sytuacja była podobna w całej Europie Środkowo-Wschodniej. – Jest wiele podobieństw między rynkami krajowymi w regionie. Rynki skoncentrowane głównie na popycie krajowym radziły sobie znacznie lepiej w czasie pandemii Covid-19 niż destynacje nastawione raczej na popyt międzynarodowy. Tak samo w naszym kraju – ludzie woleli spędzać czas na świeżym powietrzu, w otoczeniu przyrody, nad Bałtykiem, w górach, na Mazurach lub w domkach jednorodzinnych – z dala od tłoku. Trudno jednak znaleźć jakiekolwiek pozytywy dla hoteli miejskich, ponieważ niskie obłożenie wywarło poważną presję na hotelarzy w tych lokalizacjach. Nie ma przy tym wątpliwości, że sektor w całym regionie poważnie ucierpiał i teraz czeka go wielki wysiłek, by wrócić do stanu sprzed pandemii – uważa Rafał Florczyk.
Jesienią, gdy sektor hotelowy otrząsał się z początkowego szoku związanego z utraconymi wiosną i latem przychodami, powrót wirusa skłonił rząd polski do wprowadzenia drugiego lockdownu. Tym razem ograniczał on działalność hoteli do przyjmowania gości biznesowych, dyplomatów oraz zawodowych sportowców, zamknięto także restauracje, spa i przestrzenie konferencyjne.
Hotele w nostalgii
Agata Janda, dyrektor ds. doradztwa hotelowego w JLL, podkreśla, że odkąd w połowie października nastąpił gwałtowny wzrost liczby zakażeń, pandemia znów odbiła się mocno na sytuacji sektora. – Nastąpił gwałtowny spadek rezerwacji i wielu gości odwołało przyjazdy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w hotelach mogą przebywać tylko osoby podróżujące służbowo. To był zabójczy rok dla wielu właścicieli i operatorów. Najlepsze hotele w centrum Warszawy zwykle mają obłożenie na poziomie 75-85 proc., ale zakończą ten rok z wynikiem około 20-30 proc. Pokoje są wynajmowane ze sporym rabatem. Utrata dochodów jest wyraźniejsza w hotelach w centrum miasta ze względu na mniejszą liczbę wydarzeń biznesowych i podróży. W obiektach nastawionych na gości biznesowych znaczna część przychodu pochodzi zazwyczaj z sal konferencyjnych – tam wpływy z imprez mogą generować nawet 30-40 proc. całkowitej sprzedaży. Ogólnie rzecz ujmując, utrata dochodów była znaczna – tłumaczy Agata Janda. Rafał Florczyk dodaje, że – według wyliczeń CBRE – rynki regionalne, takie jak Trójmiasto, Wrocław czy Poznań, odnotowały spadek przyjazdów o około 70 proc., Warszawa – o 80 proc., a Kraków – o 85 proc. rocznie. – Według danych HotStats opublikowanych w listopadzie 2020 roku, przychody na kluczowych rynkach w regionie Europy Środkowo-Wschodniej spadły nawet o 90 proc., a zysk operacyjny brutto spadł o 121 proc. – podaje Rafał Florczyk.
Za szczęściarzy mogą uważać się ci, którzy są w stanie pokryć choćby swoje koszty stałe, jak koszty zatrudnienia personelu (zwłaszcza kierownictwa), podatki czy rachunki za media. Ale wielu hoteli nie stać nawet na to ze względu na niskie obłożenie. – Niektóre hotele nie zostały otwarte po pierwszym lockdownie, bo z obliczeń wynikało, że nawet swoich kosztów nie będą w stanie pokryć – podaje Agata Janda z JLL.
Powstaje więc pytanie, jak w obecnej sytuacji sieci hotelowe i właściciele hoteli ratują się przed upadkiem? Jedną z pierwszych rzeczy do zrobienia po pierwszym lockdownie było uśmierzenie obaw gości co do ewentualnego zakażenia Covidem-19, w tym celu należało wdrożyć nowe regulacje dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa. – Aby zafundować gościom spokój i zdobyć ich zaufanie, musieliśmy naprawdę we wszystkich hotelach skoncentrować się na sprawach bezpieczeństwa i higieny, do czego odnosi się nasza deklaracja IHG Clean Promise. Ze względu na dużą niepewność i zmiany przepisów ludzie muszą mieć możliwość zmiany decyzji i planu podróży bez obawy, że zostaną za to ukarani. Elastyczność i higiena stały się dla gości priorytetem przy rezerwacji pobytu – zdradza Andrzej Szymczyk z IHG.
Elastyczność, podobnie jak w innych sektorach, wydaje się być teraz hasłem przewodnim, zarówno jeśli chodzi o strategię przetrwania, jak i zmianę przestrzeni hotelowej po pandemii. Jak wyjaśnia Agata Janda, hotele będą musiały stać się pod wieloma względami bardziej elastyczne. – Oznacza to między innymi wprowadzanie biur elastycznych, przestrzeni hybrydowych, a także pokoi przypominających apartamenty z własnymi aneksami kuchennymi. Kluczem będzie także rozwój technologii – operatorzy zdają sobie sprawę, że pozwoli ona doskonalić usługi i zapewniać hotelom elastyczność potrzebną do przetrwania – wskazuje Agata Janda.
Rafał Florczyk z kolei zwraca uwagę, że innowacją wprowadzoną przez niektóre hotele była zmiana przeznaczenia pokoi gościnnych na tymczasowe biura, jak również zmiana aranżacji powierzchni konferencyjnych na studia telewizyjne do wynajęcia np. na konferencje online.
Okazja puka do drzwi
Skoro teraźniejszość i przyszłość nadal są dla sektora niejasne, jak pandemia wpływa na hotele jako na produkt inwestycyjny? W Polsce w tym roku nie doszło do sfinalizowania ani jednej transakcji – choć trzeba przyznać, że wszyscy moi rozmówcy podkreślali, że brakuje teraz produktów na sprzedaż. A jednak tam, gdzie jest kryzys, takie okazje zwykle się pojawiają. Na początku grudnia Ott Ventures, niedawno utworzona przez Orco Property Group platforma do zarządzania funduszami private equity z siedzibą w Pradze, oraz Jean-François Ott, założyciel MaMaison Hotels & Residences, ogłosili, że uruchamiają swój pierwszy hotelowy fundusz inwestycyjny, za pośrednictwem którego zamierzają zainwestować 500 mln euro w aktywa w Polsce, Czechach, na Węgrzech, w Niemczech i Austrii. – Czasy niepewności zawsze przynoszą atrakcyjne okazje inwestycyjne. Hotele różnią się od wszystkich innych klas aktywów, ponieważ są nieruchomościami, w których powierzchnia jest komercjalizowana każdego dnia i wymagają specjalistycznej wiedzy, szczególnie w tych trudnych czasach, gdy inwestorzy i operatorzy muszą dostosować się do nowej sytuacji. My mamy taką wiedzę, uważamy więc, że to doskonały moment na uruchomienie naszego funduszu hotelowego – twierdzi Nicolas Horky, zarządzający funduszem w Ott Ventures.
Ale czy hotelarze są teraz bardziej skłonni do sprzedaży nieruchomości wobec przedłużania się okresu pandemii? – I tak, i nie – mówi Agata Janda. – Nastawienie zmieniło się od pierwszego lockdownu. Wiosną właściciele co do zasady mówili, że nie będą mieli większych problemów i nie zamierzają sprzedawać hoteli. Teraz, gdy skończyły się ich rezerwy finansowe i trzeba było zwolnić prawie 40 proc. pracowników, nastroje są bardzo złe. Właściciele mają dość całej tej sytuacji i zastanawiają się nad ewentualnym wyjściem z biznesu. Problem polega na tym, że o ile panuje już nastrój do sprzedaży, o tyle wciąż nie ma chęci do sprzedaży z rabatem. Rozczarowani właściciele nadal będą więc robić, co tylko się da, by przetrwać kilka następnych miesięcy i uniknąć niekorzystnej sprzedaży – mówi Agata Janda. Nicolas Horky uważa jednak, że niechęć ta nieuchronnie będzie malała. – Rynek stał się mniej płynny, ponieważ kupujący wciąż mają nadzieję na obniżki, a właściciele rozważają sprzedaż tylko w ostateczności. Możemy sądzić, że luka między oczekiwaniami kupujących i sprzedających zmniejszy się w następnych kwartałach, a płynność poprawi się w 2021 roku.
Poczucie niepewności zwiększają też stałe zmiany w restrykcjach dotyczących działalności hoteli. Gdy pisałem ten artykuł, polski rząd właśnie zapowiadał, że kolejne restrykcje wejdą w życie 28 grudnia i potrwają do końca ferii szkolnych – w 2021 roku zimowe wakacje w całej Polsce zostały wyznaczone na okres kończący się 17 stycznia (wcześniej odbywały się w trzech turach, z podziałem na województwa, co miało na celu wydłużenie zimowego sezonu turystycznego).
Dziś nawet goście biznesowi nie mogą korzystać z hoteli, a przedłużenie lockdownu rozwiało resztki nadziei na to, że w polskich górach stoki narciarskie będą otwarte przynajmniej na czas ferii zimowych. Strata sezonu zimowego będzie szczególnie dotkliwa dla mniejszych hoteli, należących do indywidualnych właścicieli i niemających korporacyjnego wsparcia dużej sieci. Takie wsparcie bowiem bardziej niż kiedykolwiek przydaje się dziś w utrzymaniu biznesu na powierzchni.
Światło dla hoteli
Niemniej jednak operatorzy hoteli, inwestorzy i analitycy są przekonani, że popyt na hotele (zarówno ze strony gości, jak i inwestorów) będzie powoli wzrastał, gdy program szczepień zacznie przynosić efekty, a pandemię uda się wreszcie opanować. – Zakładając, że szczepionka działa i że złagodzenie restrykcji nastąpi do marca 2021 roku, a także że nie będzie już kolejnych skoków zakażeń skutkujących dalszymi lockdownami, w 2021 roku zobaczymy symptomy ożywienia – hotele odnotują lepsze kluczowe wskaźniki wydajności. W miarę jak ożywienie będzie trwało, zobaczymy większą aktywność handlową na rynku krajowym, a także otwarcie międzynarodowych tras lotniczych i działalności transgranicznej. Naszym zdaniem, do roku 2023-2024 powinniśmy zobaczyć wyniki hoteli zbliżone do tych z 2019 – prognozuje Andrzej Szymczyk z IHG. Agata Janda z JLL zgadza się z tymi przewidywaniami. – Spodziewamy się, że biznes hotelowy w roku 2023-2024 w końcu powróci do poziomu sprzed pandemii. Ale nawet po jej zakończeniu będziemy obserwować skutki uboczne, takie jak zmniejszenie dochodów i utrata zatrudnienia, negatywne konsekwencje dla branży lotniczej… Wszystko to odbije się na popycie krajowym i międzynarodowym. Wystąpią długoterminowe skutki gospodarcze. W niektórych hotelach odbicie nastąpi szybciej, ale zależeć to będzie od lokalizacji i rodzaju biznesu – czy usługi skierowane są do turystów czy gości biznesowych. Do pełnego powrotu do normalności potrzeba czasu, więc ozdrowienie sektora nie będzie jak nagłe włączenie światła – zapowiada Agata Janda.
