Zaraźliwy popyt

W kwietniu dużym wydarzeniem było złożenie przez firmę CPI PG z siedzibą w Pradze wspólnie z niemieckimi partnerami z Aroundtown oferty przejęcia spółki Globalworth, dysponującej największym portfelem biurowym w Polsce i na swoim rodzimym rynku w Rumunii. Kilka dni później dowiedzieliśmy się o sfinalizowaniu konsolidacji pomiędzy polską firmą Echo Investment i wrocławskim deweloperem mieszkaniowym Archicom (zapowiedzianej już w lutym). Jeszcze w marcu zaś Immofinanz podjął kolejną próbę wykupienia firmy S Immo, czyli swego rywala na austriackim rynku. Zarówno Immofinanz, jak i S Immo mają w Europie Środkowo-Wschodniej znaczne portfele w różnych sektorach nieruchomości (głównie w biurowym). Z kolei w lutym amerykański inwestor Starwood Capital złożył ofertę (na razie utknęła w martwym punkcie) kupna CA Immo – innego dużego austriackiego gracza działającego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Tego rodzaju transakcji, w tym przejęć, fuzji oraz zakupów portfeli i platform, nie było tak naprawdę od czasu wybuchu pandemii. Wcześniej GLP zakupiło portfel magazynowy Goodmana w regionie Europy Środkowo-Wschodniej za 1 miliard euro. Mniej więcej w tym samym czasie węgierski deweloper Wing zwiększył swoje udziały w Echo Investment do 66 proc. (w 2019 roku firma przejęła 56 proc.). Łatwo zrozumieć zarówno radość Winga, jak i GLP z zakupów, biorąc pod uwagę, że zarówno magazyny jak i mieszkania rozkwitły w czasie lockdownu w porównaniu z innymi obszarami nieruchomości (o konsolidacjach na rynku mieszkaniowym można przeczytać w tym wydaniu w osobnym artykule). Ale rynek biurowy, na którym doszło do tylu przejęć w ostatnim czasie, radził sobie w pandemii wyraźnie gorzej i nie jest wcale jasne, jak sprawy potoczą się w przyszłości. Magazyny wyraźnie urosły w siłę napędzane boomem w e-handlu, z kolei gdy mówimy o sektorze mieszkaniowym, nie ma wątpliwości, że klienci będą potrzebować domów zawsze, także w trudnych czasach – wtedy może nawet bardziej, ze względu na powszechną pracę z domu i spore prawdopodobieństwo, że praca hybrydowa zostanie z nami na dłużej.

Wygrani i przegrani

Zdaniem Mike’a Atwella, szefa działu rynków kapitałowych regionu CEE w JLL, pandemia nie miała większego wpływu na przejęcia i fuzje na rynku, ponieważ tego rodzaju transakcji zawsze było sporo. Największą jednak zmianą w stosunku do czasów sprzed Covidu było pojawienie się okazji ze względu na to, jak pandemia odbiła się na sytuacji rynkowej. – Doszło do przeszacowań w niektórych sektorach nieruchomości – pewne nieruchomości zyskały, pewne straciły. Tego rodzaju transakcje odbywały się już wcześniej i jest tak nadal. Można by to nazwać globalizacją – duże korporacje zawsze chcą się rozrastać – wskazuje Mike Atwell (na zdjęciu: poniżej).

Nieco inaczej patrzy na obecną sytuację Jeff Alson, międzynarodowy partner i szef zespołu rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield dla regionu CEE. – Firmy ucierpiały z powodu pandemii, co doprowadziło do spadku ich wycen. Zazwyczaj, kiedy rynki są w kryzysie, niektórzy inwestorzy starają się ten fakt wykorzystać, by zwiększyć swoje posiadanie za niższą cenę. Można więc oczekiwać potencjalnych konsolidacji na rynku. Należy przy tym sądzić, że te oferty mają szansę zostać przyjęte choćby dlatego, że firmom, które je składają, towarzyszy przekonanie, że może im się powieść. Transakcje napędzają również spadające wyceny akcji, wydaje się więc, że pandemia może odgrywać dużą rolę w ostatniej fali konsolidacji – przekonuje Jeff Alson.

Pomimo drobnej różnicy zdań, obaj eksperci nie mają wątpliwości, że na rynku jest sporo kapitału, który szuka okazji inwestycyjnych. Być może niepewność związana z pandemią nieco krępowała inwestorom ręce, gdyż firmy potrzebowały czasu, żeby się zorientować, gdzie znajdą najlepsze możliwości ekspansji. Ponadto brakuje produktów, co skłania inwestorów chcących zwiększyć swoje portfele do przejmowania całych firm i platform.

Porównywanie gruszek z jabłkami

Niemniej jednak wszystkie wspomniane wyżej konsolidacje różnią się między sobą na tyle, że na ich podstawie trudno wyciągać wnioski ogólnej natury. W przypadku Echo Investment i Archicomu kluczowy jest fakt, że obaj deweloperzy mieszkaniowi, choć działają w tym samym kraju, dominują w innych regionach. To połączenie sił może być zatem postrzegane jako korzystne dla obu stron. Mali gracze, którzy być może mają trudności ze zwiększeniem finansowania w obecnej sytuacji, również mogą z zadowoleniem przyjąć fuzję, w celu zwiększenia swojej siły przebicia u kredytodawców. Z drugiej strony, oferty przejęcia S Immo i Globalworth nie zostały przyjęte z zadowoleniem przez ich zarządy. – Więksi gracze w swoich działaniach wydają się dużo bardziej oportunistyczni – przyznaje Jeff Alson z firmy Cushman & Wakefield. Ale nawet w tych dwóch przypadkach każda z firm zdaje się kierować innymi motywami. W kontekście Immofinanz i S Immo nie sposób nie wspomnieć o CA Immo, ponieważ wszystkie trzy spółki występują w tym samym serialu o wzajemnych przejęciach – wszystkie trzy mają siedzibę w Wiedniu i podobne profile działalności w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a każda z nich (bezpośrednio lub pośrednio) ma udziały w pozostałych, czasami w wyniku nieudanych lub wstrzymanych w przeszłości prób połączenia się [patrz ramka]. Od jakiegoś czasu spekuluje się, że sytuacja nieuchronnie zmierza do trójstronnej fuzji, a plotkom sprzyja przekonanie, że firm skupionych na tym samym produkcie, czyli aktywach w całym regionie CEE, jest po prostu zbyt wiele. – Historycznie Austria stanowiła bazę dla kapitału inwestującego w nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej i z tego powodu może być tam zbyt wiele firm oferujących zbyt dużą liczbę tego samego produktu, chociaż rozumiem, że baza kapitałowa niektórych z wymienionych firm ulegała zmianom w ostatnich latach – zastrzega Jeff Alson.

Okoliczności złożenia oferty przejęcia Globalworth są nieco inne. – W przypadku CPI chodzi o firmę, która chce wejść na nowy rynek rumuński, na którym nie była obecna, a Globalworth jest tu główną siłą. Tak naprawdę pandemia nie spowodowała tego, żeby mniejsi gracze z portfelami nieruchomości w kłopotach byli dziś przejmowani przez oportunistycznych inwestorów – mówi Mike Atwell z JLL.

Trend czy załamanie?

Czy więc ta niedawna seria konsolidacji jest tylko zjawiskiem tymczasowym wywołanym ostatnim zachwianiem rynku? A może będziemy teraz obserwować jej kontynuację, skoro wydaje się, że może być to powrót do dawnej aktywności inwestorów w zakresie fuzji i przejęć przerwanej wybuchem pandemii? Eksperci ponownie nie są w tej sprawie jednomyślni. Według Jeffa Alsona, aktywność ta zdaje się być oportunistyczna i nie odzwierciedla długoterminowego trendu konsolidacji. Z kolei Mike Atwell jest zdania, że ponieważ konsolidacja nie została spowodowana przez pandemię, nie skończy się też po jej ustąpieniu. – Na rynku nadal będzie dużo kapitału, więc jestem przekonany, że to, co widzimy, to trend długoterminowy. Będziemy świadkami kolejnych takich fuzji, powstawać będzie również więcej spółek joint venture – uważa Mike Atwell i dodaje: – Fuzje i przejęcia nie są niczym nowym – zdarzały się zawsze. Ich katalizatorem nie jest pandemia, jednak niektóre firmy zostały źle wycenione, a inne sobie nie radzą. Są takie, które działają w znacząco odmiennych warunkach makroekonomicznych i – chociaż mogą uważać, że oferta przejęcia jest dla nich mało korzystna – być może nie obronią się przed wrogim przejęciem. Nie jest jednak tak, że mamy wielu graczy na przepełnionym rynku. Po prostu nagromadziło się za dużo pieniędzy, które szukają okazji do zainwestowania – podsumowuje Mike Atwell.

***

Wiedeńska gra o tron

Składając dobrowolną ofertę publiczną przejęcia pakietu S Immo, firma Immofinanz wyceniła akcje swojego rywala na 18,04 euro. Od czasu tamtej oferty Immofinanz zdążył podwyższyć ją do 22,25 euro. Gdyby oferta została zaakceptowana, pozwoliłoby to Immofinanzowi zwiększyć udział w S Immo z obecnych 26,49 proc. do 69,93 proc., a kwota całkowita, jaką wydałby Immofinanz, wyniosłaby 1,14 mld euro. Jednak S Immo, uważając, że oferta jest zbyt niska, odmówiło spełnienia jednego z warunków zawartych w ofercie, czyli odejścia od polityki ograniczania prawa głosu udziałowców do 15 proc. niezależnie od liczby posiadanych akcji. Immofinanz zapowiedział, że sfinalizuje transakcję, jeśli będzie mógł uzyskać udziały wynoszące minimum 50 proc. plus jedna akcja, a oferta jest ważna od 19 maja do 16 lipca 2021 roku. Pod koniec stycznia tego roku Immofinanz ogłosił także, że Ronny Pecik, prezes firmy, sprzeda swoje akcje w RPR Privatstiftung, która ma 10,56 proc. praw głosu w Immofinanz, a następnie ustąpi ze stanowiska.

Kupującym jest Revenite Austria, podmiot kontrolowany przez Aggregate Holdings z siedzibą w Luksemburgu, a ta ostatnia firma jest w całości własnością austriackiego inwestora Günthera Walchera. By jednak mogło to nastąpić, zgodę wyrazić musiał również współwłaściciel Revenite Austria, Peter Korbačka, który jest także założycielem i dyrektorem generalnym słowackiego dewelopera J&T Real Estate. Zgoda ta nie została jednak wydana przed upływem terminu 31 marca, dlatego w momencie pisania tego tekstu Pecik pozostaje nadal prezesem Immofinanz. Pecik jest również głównym akcjonariuszem S Immo, która była przedmiotem nieudanej fuzji z Immofinanz w 2019 roku. W drugim kwartale 2018 roku nie udało się również zrealizować potencjalnej fuzji Immofinanz z CA Immo. S Immo posiada w CA Immo obecnie 6 proc. udziałów.

W tym roku Aggregate Holdings kupiła mniejszościowe udziały zarówno w Immofinanz (10,54 proc.), jak i w S Immo (10,79 proc.). Firma potwierdziła także spekulacje rynkowe, iż rozważa złożenie oferty przejęcia CA Immo. Oferta byłaby konkurencyjna do tej złożonej przez amerykańską firmę inwestycyjną Starwood pod koniec lutego w wysokości 34,44 euro za akcję. Wówczas jednak natychmiast po jej złożeniu cena giełdowa akcji wzrosła powyżej tego poziomu i utrzymuje się na nim do dziś.

Aggregate nie wykonał jeszcze żadnego zdecydowanego ruchu, by zakupić CA Immo i potwierdza, że do złożenia oferty może jednak nie dojść. Pecik odegrał również rolę w przejęciu przez Starwood udziałów w CA Immo w 2018 roku. W tamtym czasie zniweczyło to szanse Immofinanz na przejęcie CA Immo i skłoniło tę pierwszą do nabycia 26,49 proc. udziałów w S Immo, które teraz wykorzystuje jako przyczółek do kolejnych prób przejęć. S Immo posiada również prawie 12 proc. udziałów w Immofinanz.

We wrześniu 2020 roku portfel S Immo obejmował 351 nieruchomości o wartości księgowej 2,43 mld euro, z czego 70 proc. stanowiły biura, centra handlowe i hotele, a pozostała część to mieszkania. Około 33 proc. z tego przypadło na region Europy Środkowo-Wschodniej. Portfel głównie biurowy CA Immo jest wyceniany na około 5,3 mld euro. Natomiast Immofinanz, notowany na giełdach wiedeńskiej i warszawskiej, posiada portfel biurowy (65 proc.) i handlowy (33 proc.) wyceniony na początku ubiegłego roku na 5,1 mld euro. Wszystkie trzy firmy działają w Austrii, Niemczech i regionie Europy Środkowo-Wschodniej.