Nowe punkty na celowniku

W ciągu ostatnich miesięcy byliśmy już świadkami paru istotnych transakcji, których przedmiotem były firmy deweloperskie z sektora mieszkaniowego. W kwietniu Echo Investment kupiło wrocławskiego dewelopera firmę Archicom, w ostatnim tygodniu maja CP Developer zakupił Budimex Nieruchomości, a w powietrzu wisi zapowiedziana na pierwszą połowę roku transakcja przejęcia krakowskiej firmy Sento przez Dom Development. Listę wcześniejszych transakcji można by wydłużać, bo trend widoczny jest od co najmniej kilku lat.

Siła lokalnej marki

Jaka jest przyczyna tych licznych przejęć? – Perspektywy wzrostu polskiego rynku mieszkaniowego są uznawane za jedne z najbardziej obiecujących w całej Europie, dlatego nic dziwnego, że zagraniczne podmioty bacznie się nam przyglądają. To dla nich ogromna szansa na zaistnienie na nowym, atrakcyjnym rynku, a przejęcie lokalnej firmy jest najprostszym i najbardziej opłacalnym działaniem prowadzącym do tego celu – wyjaśnia Marcin Jański, szef działu mieszkaniowego oraz inwestycji alternatywnych w CBRE. – Kluczową zaletą przejęcia jest pozyskanie banku gruntów, co przy rozwoju organicznym zajmuje całe lata. Atrakcyjnych gruntów w Polsce dziś po prostu nie ma – dostępne są w większości te gorzej zlokalizowane, bez planów miejscowych, z wadami prawnymi. Kupno terenów utrudniają także procedury administracyjne, które dla deweloperów zza granicy są czasem nie do przejścia – uważa Marcin Jański.

Dobry przykład rozwoju poprzez przejęcie lokalnej firmy stanowi ostatnia transakcja Echo Investment. Kupiony przez dewelopera Archicom okazał się łakomym kąskiem właśnie ze względu na jego pozycję na rynku wrocławskim. – Firma ma bardzo dobre kompetencje lokalne i dobry portfel gruntów. Poza tym Wrocław jest miejscem, gdzie Echo nie było w znaczącym stopniu obecne, więc nasze zasoby gruntów się nie dublowały – tłumaczy Nicklas Lindberg, prezes zarządu Echo Investment. Dodać należy, że Echo od dawna starało się rozwinąć skrzydła na rynku wrocławskim, ale nigdy nie udało się zbudować odpowiedniej skali. – Echo Investment ma mocny zespół zarządczy, który może prowadzić ekspansję w większości miast w Polsce, ale brakowało nam sposobu na rynek wrocławski – mówi Nicklas Lindberg.

Zakup był także znacznym wzmocnieniem potencjału Echa i pozwolił firmie z rozmachem planować dalsze działania. – Echo Investment, razem z Archicomem i platformą Resi4Rent, rozpocznie w tym roku budowę 7 tys. mieszkań. To niemało, biorąc pod uwagę fakt, że – o ile wiem – nasz najsilniejszy konkurent rozpocznie w tym roku budowę około 4 tys. mieszkań. Jesteśmy więc pod tym względem zdecydowanym liderem i zamierzamy kontynuować wzrost – zapowiada Niklas Lindberg. Ze wspomnianych 7 tys. lokali około 4 tys. to mieszkania na sprzedaż, a 3 tys. na wynajem. Jak deklaruje prezes Echa, jego firma zamierza w dalszym ciągu budować około 3 tys. mieszkań na wynajem rocznie, natomiast będzie metodycznie zwiększać roczny zasób mieszkań na sprzedaż. – Zamierzamy wzrastać organicznie, ale stale patrzymy też na okazje kupna. Jesteśmy nadal na samym początku naszej podróży – zdradza Nicklas Lindberg.

Drogą przejęcia lokalnego dewelopera poszedł też inny dominujący gracz na rynku mieszkaniowym, czyli Dom Development. Już w 2017 roku firma przejęła trójmiejskiego dewelopera Euro Styl, a – zgodnie z doniesieniami z marca tego roku – szykuje się także do przejęcia pakietu kontrolnego w krakowskiej spółce Sento, która specjalizuje się w budowie apartamentowców i mieszkań o podwyższonym standardzie na rynku lokalnym. Jak wynika z marcowego komunikatu giełdowego Dom Development, zarząd oczekuje, że umowa nabycia większościowego pakietu akcji przejmowanej spółki zostanie zawarta w pierwszej połowie bieżącego roku, pod warunkiem uzyskania zgody UOKiK-u. Na tym etapie Dom Development nie chce udzielać dodatkowych informacji o planowanej akwizycji.

Kapitał z zagranicy

Za przejęciami firm deweloperskich stoją jednak nie tylko najwięksi deweloperzy ogólnopolscy, ale także kapitał międzynarodowy. Przykładem może być zeszłoroczne przejęcie Murapolu przez fundusz Ares, zakup Echo Investment przez węgierską firmę nieruchomościową Wing czy akwizycja Budimeksu Nieruchomości, który jest w trakcie przejmowania przez firmę CP Developer, należącą do dużego czeskiego inwestora, Crestyl Real Estate, oraz polskiego zarządcy inwestycyjnego Cornerstone Partners. Jak informuje Cornerstone Partners, przejęcie ma być pierwszym krokiem w kierunku stworzenia ważnego gracza rynkowego, który będzie działał zarówno w sektorze mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem.

Ten ostatni sektor jest zresztą odpowiedzialny za sporą liczbę rynkowych przejęć. Międzynarodowe firmy inwestycyjne oraz fundusze polują dziś na duże portfolia mieszkań na wynajem. O produkt jest trudno, więc drogą do zbudowania własnego portfela jest posiadanie własnej firmy deweloperskiej. Przykładów takich działań w Polsce nie brakuje. Jednym z nich jest przejęcie wrocławskiego Vantage Development przez niemieckie TAG Immobilien na początku 2020 roku. Dla Vantage wejście mocnego inwestora (TAG Immobilien ma za zachodnią granicą portfel aż 84 tys. mieszkań na wynajem) oznaczało oczywiście duże zmiany. – W dobie pandemii, gdy większość firm musiała mierzyć się z redukcją zatrudnienia, my powiększyliśmy zespół o kolejnych 50 osób. W ramach naszych struktur stworzyliśmy nowy dział, dedykowany obsłudze najemców oraz zarządzaniu nieruchomościami na wynajem. Wreszcie, postawiliśmy na ekspansję poza Wrocław. Zabezpieczyliśmy lub zakupiliśmy już nieruchomości w Poznaniu oraz Łodzi, jednocześnie budując tam lokalne zespoły zajmujące się realizacją inwestycji – opowiada Dariusz Pawlukowicz, członek Zarządu Vantage Development.

W rezultacie firma w dużej mierze zmieniła profil działalności. – Od końca kwietnia tego roku oferujemy naszym klientom mieszkania na wynajem pod marką Vantage Rent, na początek we Wrocławiu. Nie zrezygnowaliśmy ze sprzedaży lokali, jednak znacznie ją ograniczyliśmy na rzecz budowy portfela mieszkań na wynajem – tłumaczy Dariusz Pawlukowicz. Na tym nie koniec, bo nowy właściciel postawił przed firmą dalsze ambitne cele – Vantage zamierza zbudować około 11 tys. mieszkań na wynajem w kilku miastach Polski do 2025 roku. – Tylko w tym roku planujemy uruchomić budowę projektów, w ramach których powstanie ponad 1,8 tys. mieszkań na wynajem w ramach Vantage Rent. Cały czas poszukujemy nowych działek, również poza Wrocławiem, Poznaniem i Łodzią – informuje Dariusz Pawlukowicz.

Dotychczas, dzięki kapitałowi pochodzącemu od zagranicznego inwestora Vantage zgromadził portfel gruntów pod budowę około 7 tys. mieszkań. – W nieco ponad rok stworzyliśmy od podstaw nowy produkt, rozbudowaliśmy nasz zespół i rozpoczęliśmy ekspansję na inne rynki lokalne. Z całą pewnością nie byłoby to możliwe bez wsparcia finansowego, ale także zaufania ze strony TAG Immobilien – podsumowuje Dariusz Pawlukowicz.

Również dla Polnordu zastrzyk zagranicznej gotówki okazał się bardzo istotny. W lutym 2021 roku węgierska Cordia przejęła 100 proc. akcji firmy. – Przede wszystkim umożliwiliśmy Polnordowi spłatę zadłużenia finansowego, co nie byłoby możliwe bez zastrzyku świeżego kapitału od Cordii. Łączna wartość wykupionych obligacji i spłaconych kredytów w 2020 roku wyniosła blisko 120 mln zł – mówi Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska i prezes zarządu Polnordu. Od momentu, w którym Cordia stała się większościowym akcjonariuszem Polnordu, spółka otrzymała pozwolenia na użytkowanie dla kilku projektów i uruchomiła przedsprzedaż dla V etapu osiedla Stacja Kazimierz na warszawskiej Woli. Ponadto firma wyzbywa się zbędnych gruntów, a przygotowuje te, które będą jej potrzebne. – W najbliższym czasie głównym celem, jaki przed sobą stawiamy w szeregach Cordii i Polnordu, jest dalsza restrukturyzacja i integracja działalności grupy. Ich efektem ma być intensywny rozwój. Już teraz mogę zapowiedzieć, że jako Polnord pracujemy nad projektami na kluczowych gruntach. W planach mamy między innymi realizację Miasteczka Wilanów 2 – zapowiada Michał Melaniuk.

Rynek dojrzewa

Przejęcie spółki deweloperskiej niewiele różni się od przejęć w innych gałęziach gospodarki, także w nieruchomościach możliwe są różne scenariusze. – Jeśli nabywca pozyskuje informację, że taka firma jest na sprzedaż (co w ubiegłym roku deklarowała publicznie np. grupa Budimex w odniesieniu do spółki Budimex Nieruchomości), to sprawa jest łatwa – mówiąc w dużym uproszczeniu: wystarczy wycenić transakcję i złożyć ofertę. Mniej popularne i bardziej finezyjne jest upatrzenie sobie spółki i zaoferowanie warunków przejęcia. Przejęcie może się odbyć także za pośrednictwem rynku kapitałowego. Na razie nie mieliśmy takiego przypadku w Polsce, ale niewykluczone, że wkrótce będziemy świadkami pierwszej transakcji tego typu – uważa Marcin Jański z CBRE (na zdjęciu: poniżej).

Co do tego, że rynek będzie się konsolidował coraz bardziej, większość ekspertów nie ma wątpliwości. – Będziemy świadkami wychodzenia z biznesu większej liczby firm, zwiększy się też liczba konsolidacji, co jest zdrowe dla rynku, bo co do zasady, to właśnie się dzieje w innych sektorach i segmentach rynku nieruchomości komercyjnych. Rynek dojrzewa. Był bardzo podzielony, ale teraz stanie się bardziej skonsolidowany z mniejszą liczbą, ale za to większych graczy. To jest naturalny etap rozwoju każdego rynku – przekonuje Nicklas Lindberg.

– Na pewno czeka nas konsolidacja na rynku mieszkaniowym i ten trend będzie kontynuowany, bo zasób gruntów umożliwiających szybkie nabycie będzie topniał – potwierdza Marcin Jański. – Dostępne grunty wymagają pracy albo są na tyle duże, że wymagają dużych zasobów kapitałowych, aby je nabyć. Możemy się też spodziewać łączenia mniejszych spółek w większe, co także pozwoli na tworzenie dużych landbanków – uważa ekspert CBRE. Wiadomo, że na celowniku kapitału są spółki mające na koncie duże projekty i operujące w dużych miastach. Czy to zainteresowanie ma szanse rozlać się na mniejsze, lokalne rynki w Polsce? – Nie sądzę, żeby stało się to wkrótce powszechną praktyką. Wszystko zależy od stopnia rozwoju konkretnego miasta i jego perspektyw, a zatem od atrakcyjności ośrodka dla dużego kapitału. Najwięksi gracze operują dużymi portfelami mieszkań na wynajem, na które musi być duży popyt, a trudno wygenerować taki w 100-tysięcznym mieście – uważa Marcin Jański.