Wyższa szkoła nocowania

Prywatne domy studenckie mają swoją istotną niszę w segmencie PRS. Polska obfituje w ośrodki akademickie i przyciąga studentów również z zagranicy. Zgodnie z danymi GUS, w roku akademickim 2020/21 w Polsce studiowało nieco powyżej 1,2 mln osób, z czego około 85 tys. było cudzoziemcami. Jednocześnie, jak wskazuje np. tegoroczny raport CBRE, jedynie mniej więcej co dziesiąty student znajduje w Polsce miejsce w akademiku i w większości są to placówki publiczne. A gdzie jest potrzeba, pojawiają się inwestycje. – Obecnie w Polsce dostępnych jest około 10 tys. miejsc w akademikach prywatnych, co stanowi około 7,5 proc. całkowitej podaży w kraju i obrazuje, jak niewielki udział w rynku ma segment komercyjny. Dynamika wzrostu w ostatnich latach jest wysoka, bo dwucyfrowa, wynika to jednak z bardzo małej bazy początkowej – wyjaśnia Katarzyna Tencza, associate director Investment & Hospitality w Walter Herz.

Uwzględniając projekty w budowie i na zaawansowanym etapie planowania, eksperci CBRE szacują, że w ciągu dwóch-trzech najbliższych lat na rynku prywatnych domów studenckich przybędzie od 3,5 do 5 tys. miejsc. – To w Polsce sektor stosunkowo młody. Wskaźniki liczby łóżek w nowoczesnych akademikach do łącznej liczby studentów oscylują w Polsce między 1 a 5 proc., w zależności od miasta. Jest to kilkakrotnie mniej w porównaniu z głównymi ośrodkami akademickimi Europy Zachodniej, w których analogiczne wskaźniki wynoszą po kilkanaście, a nawet powyżej 20 proc. – mówi Bartosz Cisło, associate, Corporate Finance & Valuation, Savills.

– Uważam, że Polska ma przed sobą świetlaną przyszłość, jeśli chodzi o akademiki. Inaczej niż w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, inwestorzy nie muszą skupiać się wyłącznie na stolicy, gdyż w Polsce istnieje nawet kilkanaście miast, w których inwestycje mieszkaniowe dla studentów mogą sprawnie funkcjonować. Patrząc z perspektywy inwestorów, rentowność w Polsce jest wyższa niż w krajach zachodnich, dlatego jest to dla nich atrakcyjne miejsce do inwestowania – przekonuje Tom Leach, członek zarządu, Leach & McGuire.

Krajobraz rozwojowy

Polski rynek prywatnych domów studenckich wydaje się dopiero kształtować, choć aktywność inwestorów widać już od kilku lat. Rynek jest też mocno rozproszony. Sześć prywatnych akademików należy do sieci StudentDepot (2,4 tys. łóżek), którą w 2019 roku od Oaktree Capital Management kupiły firmy Griffin Real Estate (obecnie Griffin Capital Partners) oraz Kajima Europe. W Polsce działają, choć na niedużą skalę, również międzynarodowi operatorzy. BaseCamp ma dwie lokalizacje w Łodzi i jedną we Wrocławiu (oraz po trzy w Danii i Niemczech), a marka Youniq (około 20 lokalizacji w Europie) oferuje polskim studentom jeden adres w Gdańsku. Niedawno dołączyła do nich platforma Milestone (12 lokalizacji w Europie), która będzie zarządzać wrocławskim akademikiem przy ul. Prusa, kupionym przez Nuveen Real Estate i Value One. W tym roku na polski rynek wszedł też kolejny operator – Zeitraum, spółka córka czeskiej firmy Zeitgeist. Czesi są właścicielem akademików w Krakowie i Warszawie, a w planach mają kolejne projekty, z których jako pierwszy powstanie budynek z serwisowanymi apartamentami (również dla studentów) w Warszawie. Oczywiście nie wyczerpuje to krajobrazu prywatnej oferty dla studentów w Polsce. Przykładami są np. Trio w Krakowie (obecny właściciel, fundusz Catella Polska, kupił kompleks trzech budynków z jednym domem studenckim w 2019 roku), akademik Collegia w Gdańsku (zrealizowany przez amerykańską spółkę Silver Rock Investment) czy krakowski LivinnX (ma w planach kolejny dom studencki na warszawskiej Pradze).

Studenci bywają też najemcami standardowych projektów PRS, gdzie przyciąga ich to samo, co innych lokatorów – ceny porównywalne z cenami wynajmu w mieszkaniach należących do osób fizycznych, a jednocześnie przejrzyste zasady najmu i dodatkowe usługi. – We wszystkich projektach Resi4Rent w pięciu miastach (w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu) osoby w wieku 18-24 lata, w tym studenci, stanowią około 15 proc. lokatorów – informuje Alicja Kościesza, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Resi4Rent. – Częściej wśród naszych lokatorów można spotkać studentów starszych lat, którzy zwykle łączą naukę z pracą. Poszukują ciszy i spokoju, a także bardziej komfortowych warunków do życia. Kolejna grupa to studenci zagraniczni pochodzący z krajów, w których segment najmu instytucjonalnego jest lepiej rozwinięty, a przez to postrzegany jako bezpieczny i atrakcyjny dla klientów – podaje Alicja Kościesza.

Student premium

Zgodnie z tegorocznym raportem CBRE, koszt miesięcznego zakwaterowania w akademiku publicznym to średnio niecałe 500 zł, zaś w prywatnym – niecałe 1,2 tys. zł, co jest kwotą porównywalną z cenami na rynku prywatnym. Oczywiście cena zależy od standardu i nietrudno zauważyć, że w prywatnych akademikach jest on mocno zróżnicowany, szczególnie na poziomie dodatkowych opcji.

Najważniejszym atutem akademików wydaje się to, że oprócz pokoi – samodzielnych lub należących do większych apartamentów – domy studenckie oferują też przestrzeń wspólną, sprzyjającą integracji i nawiązywaniu znajomości. Są to sale do nauki, miejsca spotkań, a nawet – jak w gdańskich Collegiach – wyposażone w instrumenty pokoje muzyczne. – Obecnie studenci cenią przede wszystkim komfort. Chcą mieszkać wygodnie, dlatego doceniają wysoki standard wykończenia, prywatne łazienki czy aneksy kuchenne. Często to rodzice podejmują ostateczną decyzję o wyborze lokum, zwracając przy tym uwagę na kwestie bezpieczeństwa – dla nich całodobowa ochrona i kontrolowany dostęp, które pozwalają czuć się bezpiecznie, to dodatkowe atuty – podkreśla Marek Obuchowicz, partner w Griffin Capital Partners odpowiedzialny za rozwój platformy Student Depot. – Nasi mieszkańcy cenią możliwość korzystania z siłowni czy sali do chilloutu, w których mogą zrelaksować się po całym dniu wykładów lub stresującym kolokwium. Do ich dyspozycji są również strefy coworkingowe. Wspieramy studentów w rozwijaniu pasji – w akademikach Student Depot są sale multimedialne, w których można obejrzeć filmy i posłuchać muzyki, a nawet kąciki muzyczne, gdzie można spróbować swoich sił m.in. w grze na ukulele – wylicza Marek Obuchowicz.

– Rozwiązania, które sprawdziły się w naszych czeskich akademikach, z powodzeniem implementujemy również w Polsce. Chcemy zerwać z mitem niskiego standardu w domach studenckich, o których w Polsce krążą legendy – przekonuje Zdena Noack, dyrektor zarządzająca spółki Zeitraum. – Nasi lokatorzy chwalą wystrój nie tylko pokoi, ale i całej strefy wypoczynkowo-rozrywkowej. Dbamy o to, aby nasze obiekty były wyposażone w takie udogodnienia, jak pralnia samoobsługowa, wspólna kuchnia, pokoje do nauki, przechowalnia rowerów, siłownia czy sala multimedialna, w której można przeprowadzać prezentacje lub urządzać wieczory filmowe. Obowiązuje jedna cena i elastyczna umowa z operatorem – podkreśla Zdena Noack.

Zagraniczni studenci doceniają również łatwość porozumienia się z obsługą (znajomość języków obcych jest standardem) oraz bezkolizyjne przeprowadzenie przez formalności związane z wynajmem. Inną zaletą jest elastyczność umowy z operatorem i posiadanie przez niego obiektów w kilku lokalizacjach. – Korzyścią modelu abonamentowego jest możliwość przeprowadzki do innego lokalu w ramach abonamentu – zwraca uwagę Alicja Kościesza. Sieci umożliwiają ponadto przenosiny pomiędzy różnymi lokalizacjami w Polsce i Europie, jeśli np. student korzysta z semestru nauki na innej uczelni. A każdy mieszkaniec akademika Milestone może skorzystać z darmowego tygodnia zakwaterowania w dowolnie wybranym europejskim obiekcie sieci – to godna uwagi opcja na wakacje.

Opłacalne i odporne na pandemię

Ile konkretnie można zarobić na inwestycji w domy dla studentów? – Stopy zwrotu za aktywa typu prime kształtują się w tej chwili na poziomie około 5,25 proc. Dla porównania, w największych niemieckich miastach jest to 3,30 proc., w Amsterdamie, Kopenhadze i Londynie – 3,50 proc., w Paryżu – 3,70 proc., a w Madrycie – 4,50 proc. Wyższe, choć nieznacznie, stopy notujemy z kolei w Lizbonie czy Sevilli – podaje Bartosz Cisło z Savillsa.

– W przypadku domów studenckich stopy kapitalizacji są nieznacznie wyższe niż w projektach PRS, jednak to powoduje, że dom studencki jest atrakcyjnym produktem inwestycyjnym. Catella stara się w niektórych przypadkach inwestować w projekty, w których występują zarówno mieszkania na wynajem, jak i budynki domów studenckich – tłumaczy Dariusz Węglicki, country manager, Catella Residential Investment Management.

Pandemia spowodowała, że studenci przechodzili masowo na nauczanie zdalne, które – w różnym wymiarze – trwa do dziś, więc sytuacja nadal jest nieprzewidywalna. Ale prywatne akademiki znów wypełnione są mieszkańcami. – Studenci wrócili, bo byli zmęczeni zdalną nauką, mieszkaniem z rodzicami, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Na przykład w Krakowie mogą i studiować, i pracować, więc w tej chwili w naszym krakowskim domu studenckim mamy wynajęte 100 proc. pokojów – podaje Dariusz Węglicki.

– Rynek prywatnych akademików na wynajem, mimo przedłużającej się sytuacji pandemicznej, pozostaje sektorem przyszłościowym – zapewnia Marek Obuchowicz. – Stabilny poziom popytu i niskie nasycenie rynku sprzyjają stabilnemu rozwojowi naszego portfolio zgodnie z założonymi planami, które obejmują dodawanie co najmniej tysiąca łóżek rocznie w ośrodkach akademickich największych miast w Polsce. W przyszłym roku planujemy otwarcie nowego akademika w Krakowie i budowę kolejnych placówek w Łodzi i Warszawie. Aktywnie przyglądamy się gruntom, projektom i istniejącym budynkom również w mniejszych ośrodkach, które nierzadko cechują się dosyć dużą społecznością akademicką – zapowiada Marek Obuchowicz.

Perspektywa z ograniczeniami

Jak wynika z raportu „European Student Housing” firmy Savills, w 2021 roku całkowita wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w sektorze prywatnych domów studenckich w Europie może wynieść 8,4 mld euro, a w 2022 roku osiągnąć poziom około 9,5 mld euro. – Inwestorzy w Polsce kupują projekty na różnym etapie zaawansowania, są wśród nich zarówno działające obiekty, jak również budynki wymagające przebudowy oraz niezabudowane działki – wylicza Bartosz Cisło.

Podobnie jak w przeżywającym boom sektorze mieszkaniowym, chęci inwestorów i deweloperów aktywnych w sektorze mieszkań studenckich nie nadążają za zapotrzebowaniem. Łatwiejsze może się okazać kupowanie gotowych lub realizowanych budynków, bo na rynku niełatwo o działki w dobrych lokalizacjach – blisko uczelni, sklepów, punktów rozrywkowych, z dobrym dojazdem. Dużą konkurencję stanowi tu dla akademików rynek PRS, nawet jeśli domy studenckie mogą powstawać na terenach objętych planem miejscowym dopuszczającym zabudowę usługową, a nie mieszkalną. – Trudności związane są przede wszystkim ze znalezieniem odpowiedniego gruntu inwestycyjnego lub budynku, zwłaszcza teraz, kiedy deweloperzy mieszkaniowi dosłownie walczą o każdy skrawek ziemi. Inwestorzy działający w sektorze akademików nie mogą z nimi konkurować i oferować tak wysokich cen za grunty, ze względu na niższą rentowność ich projektów. Co więcej, wyścig po grunty dotyczy także takich parceli, które jeszcze niedawno nie były atrakcyjne dla firm budujących mieszkania. Ogromne zapotrzebowanie na mieszkania skłania deweloperów do zakupu gruntów komercyjnych pod budowę lokali z 23-procentowym VAT-em – zwraca uwagę Katarzyna Tencza.

Realizację projektów mogą ograniczać również problemy z dostępnością materiałów i pracowników oraz bariery administracyjne, a także rosnące płace i ceny materiałów budowlanych. – Inflacja, a szczególnie gwałtownie rosnące ceny energii, wywrze negatywny krótkoterminowy wpływ na rentowność operatorów. W dłuższej perspektywie czynsze płacone przez studentów będą musiały zostać podniesione, aby zrekompensować wyższe wydatki na media – uważa Zdena Noack. – Patrząc na sektor najmu instytucjonalnego z perspektywy inwestora, należy pamiętać, że także zmiany podatkowe w ramach „Nowego Ładu” wpłyną – niestety negatywnie – na rentowność inwestycji w Polsce. Mimo to polski rynek może nadal oferować atrakcyjne stopy zwrotu dla inwestorów zagranicznych – przekonuje szefowa Zeitraum.