Optymizm nie słabnie

Siedemdziesiąt – tyle razy amerykański indeks S&P500 bił rekordy w minionym roku. Dla giełd zachodniej Europy to był kolejny rok ze zwyżkami sięgającymi kilkudziesięciu procent. Na tym tle polska giełda nie wypada okazale, ale 20-procentowy wzrost WIG20 w roku 2021 sprawia, że Warszawa nie odstaje znacząco od Pragi czy Budapesztu pod względem rocznych stóp zwrotu. Także początek 2022 roku był bardzo optymistyczny dla inwestorów nad Wisłą. Mimo wiszącej groźby szybko rosnącej inflacji i dużej niewiadomej, jak będzie rozwijać się sytuacja makroekonomiczna, inwestorzy najwyraźniej żyją chwilą, bo dane z końcówki 2021 roku – dotyczące czy to produkcji przemysłowej lub budowlanej, czy sprzedaży detalicznej – sugerują, że ostatnie tygodnie starego roku były dla gospodarki znakomite, czego potwierdzeniem może być ponad 5-procentowy wzrost PKB. Nawet blisko 9-procentowa inflacja w grudniu i szybki wzrost stóp procentowych w ostatnich miesiącach nie studzą zapału. Szybki wzrost cen jest problemem całego świata, a o wzroście kosztu pieniądza zdecyduje zapewne większość banków centralnych na świecie, w tym najważniejszy – amerykańska Rezerwa Federalna.

Na razie jednak inwestorzy są optymistycznie nastawieni, na co wpłynęła m.in. łagodna dla gospodarki fala zachorowań na nową odmianę koronawirusa. Mimo rekordów zakażeń, gospodarki Europy i USA nie stanęły, co podbiło świąteczno-noworoczny optymizm na parkietach. W efekcie rok 2021 był bardzo dobry także dla warszawskiej giełdy, która w ostatnich latach jakby nie nadążała za falą optymizmu na świecie. Główne indeksy solidarnie zyskały po ok. 20 proc., nieco słabiej wypadł WIG Budownictwo, choć tu trzeba podkreślić, że bardzo dynamiczny wzrost, jaki obserwowaliśmy przez pierwsze trzy kwartały, został zaprzepaszczony w ostatnich trzech miesiącach roku.

Z kolei WIG Deweloperzy zanotował ponad 20 proc. wzrostu i zakończył rok nieco pod poziomem 3 tys. punktów, choć w listopadzie osiągnął historyczny szczyt, przekraczając 3,2 tys. Nastroje zostały ostudzone coraz bardziej niekorzystnymi poziomami inflacji, które mogą zwiastować wzrost stóp procentowych, a w dalszej perspektywie – schłodzenie gospodarki. Wyższe ceny oznaczają także wyższe żądania płacowe i rosnące koszty, dlatego – zdaniem analityków – rok 2022 nie przyniesie tak dynamicznego wzrostu indeksu, a kluczowa w doborze spółek będzie selekcja. Wierzących w dalszy rozwój deweloperów (przede wszystkim mieszkaniowych) powinny zainteresować obligacje korporacyjne. Wiele spółek plasuje kolejne transze papierów, a – zdaniem specjalistów – wraz z podwyżkami stóp roczne stopy zwrotu z inwestycji w obligacje tego sektora mogą zbliżyć się do 10 proc. Ceny mieszkań nie będą rosły tak dynamicznie, a w działalności deweloperskiej coraz większe znaczenie będzie miała aktywność funduszy działających na rynku PRS, które już w 2021 roku „pomagały” niektórym deweloperom śrubować wyniki sprzedaży.

Dla tych spółek IV kwartał zamknął się bardzo dobrymi wynikami – co chwilę któraś z nich ogłaszała rekord sprzedażowy. Dom Development zawarł umowy na 4066 lokali, o 8 proc. więcej niż w (także dobrym) roku 2020. W tych wynikach widać udział krakowskiej spółki Sento, przejętej latem 2021 roku przez warszawskiego potentata. Co więcej, Dom Development nie obawia się pogorszenia koniunktury ani podwyżek stóp procentowych zawężających potencjalne grono nabywców lokali na kredyt. Wyniki dewelopera chroni – jak zapewnia zarząd – rynkowa nisza: lokale o podwyższonym standardzie i zamożna grupa klientów. Poza tym, jak poinformowała spółka, ponad połowa lokali w IV kwartale była kupiona za gotówkę. Ale nie tylko Dom Development zanotowały tak imponujące wyniki, szczególnie pod kątem dynamiki wzrostu – na przykład Murapol zwiększył liczbę sprzedanych lokali o 67 proc., zawierając umowy na 4532 lokale, choć w tej liczbie znajduje się transza mieszkań dla rynku najmu instytucjonalnego (1,7 tys. lokali). Także w tej firmie optymizmu i zapału nie studzi sytuacja makroekonomiczna – do gruntów kupionych w minionym roku za ponad 200 mln zł mają wkrótce dołączyć kolejne. Najem instytucjonalny podbił także wyniki sprzedażowe Atalu (do poziomu ponad 4 tys. jednostek), choć przy znacznie mniejszej skali (w tym ponad 100 lokali dla PRS). Deweloper, którego wycena w 2021 roku wzrosła o 36 proc., ocenia, że w tym roku może powtórzyć dobre wyniki.

Dobra koniunktura i niesłabnący optymizm sprawiają, że spółki deweloperskie coraz częściej stają się obiektami przejęć. Po tym, jak w grudniu grupę Robyg kupił fundusz TAG Immobilien, w styczniu londyński fundusz private equity Metric Capital Partners (wartość zarządzanych aktywów: 3 mld euro) ogłosił wezwanie na Develię. W akcjonariacie polskiego dewelopera znajdują się głównie fundusze emerytalne, sama spółka jest wyceniana na 1,5 mld zł, a fundusz zaoferował najniższą możliwą prawnie cenę (średni kurs z ostatnich sześciu miesięcy). W minionym roku Develia zwiększyła sprzedaż o 41 proc., do blisko 2 tys. lokali, a łakomym kąskiem dla nabywcy może być także regularnie wypłacana dywidenda. (Mir)