Podkręcanie wolumenów

Aktywność tę można obserwować w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej – na rynkach czeskich, węgierskich, rumuńskich, słowackich i serbskich – jednak szczególnie w Polsce. W niektóre z transgranicznych transakcji zaangażowani byli inwestorzy i fundusze pochodzące z typowych lokalizacji: Niemiec, Wielkiej Brytanii, USA czy Dalekiego Wschodu, odnotowano jednak także (całkiem zaskakującą) znaczną aktywność graczy skandynawskich oraz pochodzących z samego regionu CEE. Rynek inwestycyjny w naszej części świata niewątpliwie stał się ostatnio bardziej dynamiczny. Co może leżeć u podstaw tej zmiany? Czy fundusze inwestycyjne wyczuły w końcu, że nadszedł moment, aby po wielu miesiącach pandemii przestać oszczędzać? A może oportunistyczni inwestorzy wykorzystują niestabilne aktywa i wyceny, które straciły nieco w efekcie niepewności wywołanej przez Covid-19? Czy to zmiany strukturalne na rynku i przekierowanie łańcuchów dostaw spowodowały, że region Europy Środkowo-Wschodniej stał się bardziej atrakcyjny niż inne obszary? Czy może wynika to z ogólnego postpandemicznego optymizmu co do przyszłości i perspektyw powrotu rzeczywistości do normy? A może to połączenie powyższych czynników z tymi, o których nawet nie pomyśleliśmy? Najlepszym sposobem, by się tego dowiedzieć, jest oczywiście zasięgnięcie opinii ekspertów. – Rzeczywiście, zauważyliśmy pewne spowolnienie na rynku inwestycyjnym w tzw. covidowych latach. Aktualne dane sugerują, że w roku 2021 w Polsce odnotowano spadek wolumenu o około 13 proc. Ów proces można było zaobserwować we wszystkich segmentach rynku: biurowym, handlowym i magazynowym. Mimo że logistyka ma się w ogólnym rozrachunku całkiem nieźle, również ją dotknął spadek. Warto jednak zaznaczyć, że ów sektor wygenerował prawie 50 proc. wolumenu całego rynku inwestycyjnego – podaje Andrzej Pośniak, partner zarządzający i szef praktyki podatkowej w dziale korporacyjnym oraz M&A w kancelarii CMS Poland.

Sięgając głębiej do kieszeni

Z kolei jak wskazuje Sean Doyle, dyrektor ds. rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w CBRE, na początku pandemii fundusze inwestycyjne wykazywały się ostrożnością. – Wielu inwestorów przyjęło strategię „poczekamy – zobaczymy”, zarówno po to, by obserwować sytuację na rynkach najmu w poszczególnych sektorach, jak i w nadziei, że ceny zostaną skorygowane. Teraz, po dwóch latach i – miejmy nadzieję – blisko końca tego zawirowania, możemy obserwować aktywne i prężne rynki najmu, które przyczyniają się do intensywnego rozwoju i rekordowych kwot uzyskiwanych w transakcjach inwestycyjnych na rynku biurowym, logistycznym i mieszkaniowym – mówi ekspert. Sean Doyle nie zgadza się jednak z opinią, że po wybuchu pandemii sektor inwestycyjny zapadł w głęboki sen. – W rzeczywistości inwestorzy byli bardzo aktywni przez ostatnie 24 miesiące, nastąpiło jednak przesunięcie punktu ciężkości – wielu z nich zwiększyło swoją obecność w logistyce, podstawy działalności tego segmentu są bowiem niezwykle mocne, zwłaszcza przy rekordowo niskich wskaźnikach pustostanów i rosnącym popycie po kilku kolejnych rekordowych latach absorpcji netto – przekonuje dyrektor z CBRE. Z tą opinią zgadza się Andrzej Pośniak: – Powiedziałbym, że inwestorzy zdecydowanie wykazali się aktywnością. Wynika to z faktu, że na rynku jest dużo kapitału do wydania, więc szukano transakcji, chociaż nie zawsze dochodziło do ich sfinalizowania. Po prostu czasem trudno pogodzić oczekiwania sprzedających i kupujących. Nawet przed pandemią napływ kapitału był ogromny, ale w niektórych segmentach brakowało dostępnych produktów – uważa ekspert z CMS Poland.

Jak podaje Colliers, całkowity wolumen inwestycji w regionie CEE w 2021 roku wyniósł 11,07 mld euro (z czego 57 proc. przypada na Polskę), co oznacza wzrost o około 6 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Gdyby nie potężna transakcja na rynku mieszkaniowym o wartości 1,3 mld euro, zawarta przez Heimstaden w Czechach w 2020 roku, owa różnica wynosiłaby jednak prawie 22 proc. Jeśli zaś weźmiemy pod uwagę brak dużych transakcji na rynku nieruchomości handlowych i hotelowych w tym okresie, wynik jest jeszcze bardziej imponujący, zwłaszcza przy utrzymującej się niepewnej sytuacji. – Nie da się ukryć, na rynku inwestycji nieruchomościowych panuje obecnie duży ruch – potwierdza Kevin Turpin, dyrektor ds. badań na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers. – Inwestorzy stali się bardziej aktywni w 2021, a nawet na początku 2022 roku, zwłaszcza w porównaniu z rokiem 2020, kiedy to niektórzy z nich przyjęli lub kontynuowali postawę wyczekującą, a inni liczyli na większe spowolnienie na rynku i okazyjne transakcje, które jednak na dużą skalę nie nastąpiły. Tak więc rok 2021 – pomimo wszystkich ograniczeń, utrudnień w podróżowaniu i oglądaniu nieruchomości, co jest dość istotne przy każdym zakupie – był nadal dość intensywny. Ale w związku ze stosowaną przez kolejne rządy polityką łagodzenia restrykcji, spodziewamy się, że 2022 może być rokiem prawdziwego ożywienia pod względem aktywności. Lubię cytować naszych kolegów z Niemiec, którzy mawiają, że w styczniu tego roku było tak, jak zwykle bywa w marcu – inwestorzy szaleli! – mówi ze śmiechem Kevin Turpin.

Idzie nowe

Fraser Watson, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w Savills w Czechach i na Słowacji, inaczej przedstawia to, w jakim stopniu inwestycje w nieruchomości wyszły z pandemicznego dołka: – Jeśli wziąć pod uwagę ostatnie trzy lata, każdy z rynków Europy Środkowo-Wschodniej był najsilniejszy w roku 2019, z wyjątkiem Rumunii i Słowacji, gdzie najwyższy wolumen transakcji odnotowano w roku ubiegłym. Wszystkie rynki (poza Rumunią) osiągnęły jednak lepsze wyniki w roku 2021 niż 2020. Wydaje się zatem, że stabilność wzrosła, a rynki ponownie nabierają sił – przekonuje ekspert z Savillsa. Według Frasera Watsona, ma to wiele wspólnego ze zniesieniem restrykcji, które utrudniały zawieranie transakcji. – Po pierwsze, w 2021 roku przywrócono możliwość fizycznego podróżowania, co jest bardzo ważnym aspektem inwestowania w nieruchomości. Chociaż nagrania wideo i spotkania online odegrały ważną rolę w utrzymaniu ruchu na rynkach w 2020, nie zastąpią one wizyt osobistych. Po drugie, stało się jasne, że świat się nie kończy, a najemcy nie znikają. A pewność bezpieczeństwa dochodów jest kluczowym aspektem wzrostu aktywności na rynkach – podkreśla Fraser Watson.

Inna ciekawa teoria, która mogłaby wyjaśnić obecną dynamikę rynku, mówi, że pandemia zjawiła się… we właściwym momencie. W 2019 i na początku 2020 roku pojawiły się obawy, że rynek się przegrzewa i będzie wymagać nieuchronnej korekty. Jednak to nie mechanizmy rynkowe, ale biologiczne spowodowały wyhamowanie aktywności inwestycyjnej. Takiego zdania jest Agata Jurek-Zbrojska, partner i nowy szef działu nieruchomości w kancelarii CMS Poland. – Tuż przed pandemią rynek inwestycyjny nieruchomości w Polsce był tak rozpędzony, że spodziewano się jakiegoś spowolnienia, a nawet kolejnego kryzysu. Spekulowano też o bańce w niektórych segmentach. Jednak zamiast kolejnego epizodu w stylu Lehman Brothers pojawił się Covid, który wywołał pewne redukcje. Oczywiście nikt nie nazwałby kryzysem tego, co się wydarzyło, ale niektóre transakcje rzeczywiście zostały zamrożone, a wszyscy skoncentrowali się na walce z pandemią – nie tylko w sensie medycznym, ale także w kwestii monitorowania gospodarki i dostosowywania się do przeobrażającej się rzeczywistości – zauważa Agata Jurek-Zbrojska.

– W IV kwartale 2021 roku zaobserwowaliśmy znaczny wzrost inwestycji biurowych, który będzie kontynuowany w 2022. Branża biurowa odnotowała niższy wolumen transakcji w szczytowym okresie pandemii, ponieważ inwestorzy dopiero zaczynali analizować wpływ home office i modelu hybrydowego pracy, które uznawano za nowe normy. Jest jednak oczywiste, że większość ludzi powróci w końcu do pracy stacjonarnej w biurze. Potwierdzają to dane z warszawskiego rynku biurowego, na którym w 2021 roku odnotowaliśmy ponad 175 tys. mkw. absorpcji klasy A netto – kontynuuje Sean Doyle. W rzeczywistości 2021 był trzecim jak dotychczas rokiem dla Polski pod względem wolumenu obrotu nieruchomościami – zarejestrowano transakcje inwestycyjne o wartości 5,7 mld euro (5,4 mld euro w 2020 roku).

Rekordowe plony

Ponieważ wolumen inwestycji utrzymał się na tym samym poziomie lub wzrósł w ciągu minionego roku, obecnego wzrostu aktywności nie da się w pełni wytłumaczyć tym, że wydarzenia dwóch ostatnich lat miały negatywny wpływ na wyceny. – Nie można powiedzieć, że wyceny spadły, bo w niektórych przypadkach stało się wręcz przeciwnie. Zaobserwowaliśmy natomiast rozbieżność w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupcami – zauważa Dorota Wysokińska-Kuzdra, starszy partner w dziale corporate finance i living services w CEE, Colliers. – Oczywiście zdarzyło się kilka transakcji okazyjnych i takich z niższymi wycenami, ale było to raczej związane ze strategią i ogólnym funkcjonowaniem funduszy sprzedających aktywa – były one gotowe obniżyć cenę, aby wyjść z inwestycji. Ogólne wnioski nie byłyby tu właściwe – widzieliśmy zarówno transakcje dokonywane przy niższych, jak i przeciętnych czy nawet nieco wyższych wycenach. Koniec 2021 roku przyniósł zaś najwyższe w historii stopy kapitalizacji, szczególnie w sektorze przemysłowym i logistycznym – zaznacza Dorota Wysokińska-Kuzdra.

Wśród innych czynników, które mogą wpływać na obecną koniunkturę, należy wymienić gwałtownie rosnącą inflację w krajach rozwiniętych. Czy skłania ona do inwestowania w nieruchomości, nadal uznawane za bezpieczniejsze, solidniejsze i bardziej długoterminowe aktywa? – Jeśli chodzi o inflację i inne czynniki ekonomiczne, to oczywiście mają one do odegrania swoją rolę, tworząc podstawy rynku inwestycyjnego. Ponieważ inflacja jest obecnie postrzegana raczej jako stan przejściowy niż jako czynnik o charakterze trwałym i długoterminowym, być może nie jest ona aż tak znacząca, jeśli chodzi o procesy decyzyjne, jak można by się spodziewać. Czy obecny poziom inflacji czyni nieruchomości bezpieczniejszą opcją? Jeśli postrzegać je jako rodzaj sejfu, być może tak, ale wraz z inflacją rosną również stopy skarbowe na większości rynków. To także sprawia, że gdy spojrzymy na krzywą ryzyka, nieruchomości stanowić będą bezpieczną lokatę kapitału – przekonuje Fraser Watson z Savills.

Niezależnie od przyczyn obecnego ożywienia, należy również zastanowić się, czy pandemia zmieniła obraz tego, kto i w co inwestuje. Według Agaty Jurek-Zbrojskiej z CMS Poland, profil i pochodzenie geograficzne inwestorów od kilku lat jest dość stabilne. – Kapitał europejski stanowi ponad 50 proc., a w Polsce widać nową falę z północy (np. ze Szwecji). Z USA płynie około 20 proc. kapitału, a z Azji około 7 proc. Oczekiwano, że kapitał azjatycki będzie miał większy udział, ale w tym przypadku spowolnienie było prawdopodobnie spowodowane pandemią, w najbliższych latach możemy więc przewidywać niewielki wzrost. W Polsce kapitał krajowy jest na bardzo niskim poziomie i wynosi zaledwie około 2 proc. Ciekawostką jest napływ kapitału z innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej, takich jak Słowacja, Czechy i Węgry. To nowy trend, który obserwujemy dopiero w ostatnich dwóch latach – zaznacza ekspertka. Dorota Wysokińska-Kuzdra z Colliersa zgadza się z tym stwierdzeniem: – Ubiegły rok został zdominowany przez kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej i Skandynawii. Szczególnie widoczne stało się to w naszym kraju, gdzie nie mamy niestety rodzimego kapitału. W 2022 roku trend inwestowania pieniędzy z Europy Środkowo-Wschodniej i Skandynawii w regionie będzie się utrzymywał i umacniał, szczególnie w Polsce – zapowiada Dorota Wysokińska-Kuzdra. Jej zdaniem przyczyną tego zjawiska jest fakt, że zarówno węgierski, jak i czeski kapitał jest bardzo aktywny na swoich rodzimych rynkach, ale te stały się dla niego zbyt małe, stąd decyzja o inwestowaniu za granicą, a Polska była i nadal jest dla tych inwestorów naturalną destynacją. – Te kraje stały się głównymi konkurentami dla tradycyjnych inwestorów z Zachodu. Nawet jeśli oczekiwania co do stóp zwrotu są zazwyczaj podobne – albo dobry roczny zwrot gotówki, albo korzystne wewnętrzne stopy zwrotu – inwestorzy z regionu CEE nie muszą udowadniać, że istnieje jakakolwiek luka w zakresie stóp zwrotu czy wycen, skoro mogą je już osiągnąć u siebie, podczas gdy w przypadku pieniędzy pochodzących z Niemiec czy Wielkiej Brytanii sprawa wygląda inaczej. Ponadto, inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej są w stanie lepiej ocenić różne rodzaje ryzyka transakcyjnego – w większości przypadków jest ono dość podobne na ich rodzimych rynkach – wyjaśnia Dorota Wysokińska-Kuzdra.

Zmiana pokoleniowa

Logistyka jest bez wątpienia gałęzią rynku, która najbardziej skorzystała na sytuacji spowodowanej koronawirusem – w ciągu ostatnich dwóch lat przypadła na nią ponad połowa całkowitego wolumenu inwestycji. Jednak boom w tym sektorze, choć przyspieszony w porównaniu z innymi w następstwie pandemii, rozpoczął się już wcześniej. – Nie musimy nawet wspominać, że logistyka jest i była przez ostatnie 2-3 lata pupilkiem rynku. Ponadto stopy kapitalizacji znajdują się poniżej lub są na poziomie najlepszych w swojej klasie biur, a różnica w stosunku do stóp kapitalizacji w Niemczech naprawdę się zmniejsza. Ze względu na ogromny popyt ze strony różnych najemców zagranicznych, w tym rozwijającego się sektora e-commerce, uważamy, że ta miłość do logistyki utrzyma się co najmniej przez najbliższe 24 miesiące – przewiduje Kevin Turpin z Colliersa. Nie jest to jednak jedyny sektor, który cieszy się trendem wzrostowym. – Zaobserwowaliśmy również gwałtowny wzrost inwestycji w sektorze PRS, który wynikał z zaspokajania przez deweloperów silnego popytu inwestorów na ten produkt. Dynamika ta wynika z faktu, że młodzi profesjonaliści oraz przedstawiciele pokolenia Z z całej Europy coraz częściej wynajmują mieszkania zamiast je kupować – podkreśla Sean Doyle z CBRE.

Wydaje się zatem, że eksperci są zgodni: pandemia i wyjście z niej miały wpływ na obserwowane obecnie wolumeny, ponieważ na rynek powróciło zaufanie, które otworzyło portfele. Przyspieszyły także tendencje, które pojawiły się już wcześniej – być może obserwowane obecnie transakcje są tylko nadrabianiem straconego czasu, kiedy to podobne decyzje były raczej wstrzymywane. Niezależnie jednak od przyczyn, każdy boom musi się kiedyś skończyć, a na horyzoncie pojawiają się chmury. Szczególnie groźna jest w naszym regionie sytuacja na Ukrainie. Podczas pisania tego artykułu konflikt między Rosją a Zachodem wciąż wyglądał dramatycznie. Ale jak poważne konsekwencje dla rynku inwestycyjnego w Europie Środkowo-Wschodniej może nieść ewentualna eskalacja tego konfliktu? – Rzeczywiście, o sytuacji za wschodnią granicą Polski nigdy nie powinniśmy zapominać. Póki co, nie ma obaw – nikt nie panikuje ani nie wyprowadza się z tego powodu z Polski, ale musimy to monitorować. W szczególności nowi inwestorzy, którzy nie znają jeszcze naszego rynku, sytuacji gospodarczej i politycznej, mogą być skłonni do rezygnowania ze swojej pierwszej inwestycji w tym regionie. Jestem jednak pewien, że ci, którzy ulokowali już u nas kapitał, nie będą podejmować żadnych drastycznych kroków – uważa Andrzej Pośniak z CMS Poland. Większym zmartwieniem (choć nadal nie powodem do paniki) jest dla eksperta wysoka inflacja. – Jest ona problemem w całej Europie, ale Polska nadal cieszy się dobrymi prognozami, jeśli chodzi o wzrost gospodarczy i niską stopę bezrobocia. Uważam, że najważniejszym problemem będzie wzrost kosztów rozwoju, spowodowany inflacją, wyższymi cenami transportu materiałów oraz wzrostem cen niektórych towarów importowanych – podsumowuje Andrzej Pośniak.