Czesi pod flagą biało-czerwoną

Wolny rynek w Polsce od swojego zarania obserwował kolejne fale zainteresowania ze strony międzynarodowych funduszy, inwestorów i deweloperów, którzy odcisnęli swoje piętno na sektorze nieruchomości, kształtując, rozwijając go i pozwalając mu dojrzewać. Byli to m.in. gracze niemieccy, austriaccy, francuscy, brytyjscy, skandynawscy, amerykańscy, irlandzcy, dalekowschodni, bliskowschodni i południowoafrykańscy. Jednak w ciągu ostatniego roku możemy zaobserwować wzmożenie aktywności pochodzącej z Czech – kierunku, który może wydawać się zaskakujący.

W ubiegłym roku na polskim rynku biurowym zadebiutowało trzech czeskich inwestorów: Investika realitní fond OPF, ZFP realitní fond oraz PPF Real Estate Holding. Investika dokonała pierwszej transakcji w naszym kraju w I kwartale 2021 roku, nabywając poznański biurowiec Szyperska Office Center (19 tys. mkw.) od spółki Wechta Nieruchomości. W listopadzie kupiła za 15,7 mln euro od HIH Invest Real Estate dwa obiekty obsługujące samochody ciężarowe w Gdańsku i Wrocławiu, wynajmowane firmie MAN Truck & Bus Polska. W maju tego roku, wspólnie z luksemburską prywatną firmą Bud Holdings, Investika nabyła od holenderskiego inwestora EuroEast biurowiec Tensor Office Park w Gdyni (ponad 20 tys. mkw.). W kwietniu 2021 ZFP kupił od Ghelamco obiekt Wołoska 24 (23,5 tys. mkw.) na warszawskim Mokotowie za około 60 mln euro. Z kolei pod koniec ubiegłego roku ogłoszono, że w tej samej części Warszawy PPF nabył od amerykańskiego Hinesa park biznesowy New City o powierzchni 45 tys. mkw.

Funduszy nie brakuje

Jednym z największych czeskich zarządców funduszy, który w ostatnich latach wszedł na polski rynek, jest Reico. To spółka inwestycyjna największego banku detalicznego w Czechach Česká Spořitelna, będącego częścią austriackiej grupy bankowej Erste. Firma Reico została założona w 2006 roku i miała zarządzać ČS Nemovitostní fond, który jest najstarszym i największym obecnie funduszem nieruchomości detalicznych w Czechach. Z ramienia tego właśnie przedsiębiorstwa Reico miało ostatnio w Polsce mnóstwo pracy. Na naszym rynku firma pojawiła się w 2017 roku, wraz z nabyciem budynku Proximo I przy ul. Prostej w Warszawie. Nieruchomość o powierzchni 28 385 mkw. została zakupiona od Hinesa za 116,6 mln euro. Jeszcze w tym samym roku Reico nabyło centrum handlowe Galeria Słoneczna (40,9 tys. mkw.) w Radomiu od White Star Real Estate za 164 mln euro, a około rok później – Proximo II (20,7 tys. mkw.) za 77,3 mln euro.

Dlaczego Reico zdecydowało się wejść na polski rynek akurat wtedy? – W czasach, gdy przejęliśmy Proximo I, czeskie otwarte fundusze nieruchomości musiały utrzymywać co najmniej 20 proc. swoich środków w aktywach płynnych – wspomina Tomáš Jandík, prezes zarządu Reico IS ČS. – Przy stopach depozytowych bliskich zeru, nasz fundusz cieszył się dużą sprzedażą i w pewnym momencie ponad 50 proc. wartości aktywów netto znajdowało się w gotówce i ekwiwalentach. Jednocześnie dostępność najlepszych produktów w Czechach była (i stale jest) niska, musieliśmy więc podjąć strategiczną decyzję: albo fundusz podejmie ryzyko core-plus, nabywając aktywa spoza segmentu prime, albo wyjedziemy za granicę, ale będziemy wciąż się trzymać wysokich nominałów, co też uczyniliśmy – wyjaśnia. Brak dostępnych zasobów w ojczyźnie to przyczyna, którą często podają czescy inwestorzy. Dlaczego jednak ich zainteresowanie koncentruje się na Polsce, nie zaś innych krajach regionu? – Głównym powodem, dla którego większość czeskich funduszy inwestuje w Polsce jest fakt, że w kraju nie ma już zbyt wiele do kupienia. W regionie CEE Polska i Czechy są czołowymi rynkami, ale to głównie Polska oferuje nowe obiekty. Inne rynki Europy Środkowo-Wschodniej są postrzegane jako znacznie mniej płynne – tłumaczy Tomáš Jandík.

Od czasu tych przedpandemicznych transakcji Reico wydaje się nie koncentrować na polskich nieruchomościach biurowych i handlowych, lecz najbardziej teraz rozchwytywanych magazynach i obiektach przemysłowych. W sierpniu 2021 roku firma ogłosiła zakup Panattoni Park Tychy DC1 (54 tys. mkw.) od Panattoni Europe i Bluehouse Capital. Na początku tego roku nabyła drugą połowę kompleksu, Panattoni Park Tychy DC2 (ponad 60,7 tys. mkw.) za 54,6 mln euro, a w kwietniu – centrum badawczo-rozwojowe BWI w krakowskiej dzielnicy Balice, za 27,3 mln euro. Druga transakcja została dokonana dla funduszu ČS Long Lease, a sprzedającym był polski deweloper przemysłowy 7R i amerykański inwestor InSite Real Estate. Czy oznacza to zmianę w podejściu Reico do ekspansji w Polsce? I czy inni czescy inwestorzy pójdą tym śladem? Prezes spółki zaprzecza. – Nasz wybór jest podyktowany nie tyle naszym ogólnym spojrzeniem na rynek, co bieżącym rozdystrybuowaniem aktywów i stosunkowym udziałem określonych sektorów lub regionów w naszych portfelach. W latach 2016-2017 stosunkowo szybko wydaliśmy 360 mln euro na inwestycje biurowe i handlowe w Polsce, więc zanim wróciliśmy tu po obiekty przemysłowe, woleliśmy szukać i kupować gdzie indziej. Ponadto przez długi czas nie byliśmy traktowani w sektorze logistyki wystarczająco poważnie. Z tego powodu już w 2018 zaczęliśmy nabywać nowoczesne obiekty przemysłowe na Słowacji i jak dotąd mamy ich sześć. Dwie ostatnie akwizycje na Dolnym Śląsku pojawiły się w odpowiednim momencie, ponieważ wcześniej zdążyliśmy już pomnożyć lokalizacje słowackie i czeskie. Jeśli chodzi o polski przemysł, ten typ aktywów odpowiada nam na równi z inwestycjami biurowymi czy handlowymi, ale wszystko i tak zawsze sprowadza się do indywidualnej okazji i ceny – podkreśla Tomáš Jandík.

Pod dachem magazynu

Tak czy inaczej, polski sektor magazynowy jest obecnie szczególnie interesujący dla czeskich inwestorów i deweloperów. Od I kwartału 2021 roku CTP, największy czeski deweloper przemysłowy pod względem oddanej powierzchni, realizuje trzy parki magazynowe w południowo-zachodniej Polsce: jeden w Iłowej, blisko granicy z Niemcami (ponad 170,6 tys. mkw.), a dwa pozostałe bliżej granicy z Czechami – w Zabrzu (blisko 90 tys. mkw.) i Opolu (ponad 44,6 tys. mkw.). W planach jest również rozbudowa dwóch ostatnich parków, odpowiednio o kolejne 40 tys. i 20 tys. mkw. Mniej więcej w tym samym czasie, gdy rozpoczęły się prace budowlane w tych trzech obiektach, CTP ogłosiło nawiązanie współpracy z polskim deweloperem przemysłowym MDC2 w celu rozbudowy sieci parków przemysłowych w kraju. Ostatnio okazało się, że te plany zdecydowanie się rozpędzają – w maju ujawniono, że CTP zakupiło od 7R portfel projektów w fazie rozwojowej i przedrozwojowej, położonych na Śląsku oraz w centralnej i północnej Polsce. Na tych terenach potencjalnie może powstać około 1,2 mln mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej.

W zasadzie największym czeskim inwestorem tego typu jest Accolade. Do końca ubiegłego roku przemysłowy fundusz firmy stał się drugim co do wielkości w kraju, z portfelem o wartości ponad 1 mld euro. Obecnie jest również coraz bardziej aktywny w Polsce, gdzie jego partnerem deweloperskim jest Panattoni. Od momentu wejścia na rynek w 2016, Accolade zbudowało portfel jedenastu stałych aktywów w całym kraju o łącznej powierzchni ponad 650 tys. mkw. W grudniu firma ogłosiła plany zainwestowania 71 mln euro w rozbudowę swojego parku w Goleniowie koło Szczecina, z 28 tys. mkw. do 63,9 tys. mkw., oraz w nowy park o powierzchni 20 tys. mkw. w Jeleniej Górze.

Zadomowieni w Polsce

Nie tylko polskie biura i magazyny wzbudziły zainteresowanie czeskich graczy nieruchomościowych. Wkraczają oni również do sektora mieszkaniowego. Na początku 2021 roku grupa UDI, firma deweloperska założona w Pradze 30 lat temu, uruchomiła swój pierwszy projekt w Polsce – Classic Ursus. Inwestycja o wartości 2,5 mld koron czeskich (100 mln euro) zakłada budowę osiedla siedmiu budynków w warszawskiej dzielnicy Ursus, na obszarze poprzemysłowym o powierzchni 3 ha. Rolę wejścia ma pełnić odrestaurowana brama wjazdowa dawnej fabryki traktorów Ursus, która działała niegdyś na tym terenie. Cały projekt, w ramach którego będzie można kupić 960 mieszkań, powinien zostać ukończony w 2026 roku.

Kolejny czeski deweloper i inwestor, Crestyl, w ubiegłym roku dokonał pierwszej akwizycji poza granicami kraju. Wraz z Cornerstone Partners, polską firmą private equity, wykupił Budimex Nieruchomości za niebotyczną kwotę 1,51 mld euro. Transakcja ta stanowiła 40 proc. wolumenu inwestycji w budownictwo wielorodzinne w Polsce w 2021. Mniej więcej wtedy, kiedy finalizowana była ta transakcja, Budimex Nieruchomości (obecnie Spravia), który wcześniej zajmował się budową mieszkań na sprzedaż, podpisał kontrakt o wartości 1,37 mld zł na budowę prawie 2,5 tys. mieszkań dla szwedzkiego dewelopera specjalizującego się w budownictwie mieszkaniowym, Heimstaden Bostad. Realizacja 13 projektów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku powinna zakończyć się między I kwartałem 2023 a I kwartałem 2025 roku.

Crestyl podjął decyzję o wejściu na polski rynek jeszcze przed pandemią, około czterech lat temu. Omar Koleilat, dyrektor generalny, przyznaje, że firma mogła przerosnąć możliwości dostępne na czeskim rynku. – Może faktycznie trochę tak było, ale to głównie rozmiar polskiego rynku był dla nas atrakcyjny, bez względu na to, jak wyglądała sytuacja w Czechach – podkreśla. Zauważa też, że to przede wszystkim podobieństwa między tymi dwoma rynkami doprowadziły do podjęcia decyzji. – Jeśli chodzi o ekspansję, Polska jest logicznym wyborem dla każdego, kto ma doświadczenie z czeskimi realiami. Oferuje potencjalny wzrost podobny do tego, który znamy z autopsji, ma wiele instytucji, które działają w obu jurysdykcjach, i jest niezwykle atrakcyjnym rynkiem, głównie ze względu na jego wielkość i potencjał – zaznacza. Wchodząc do Polski poprzez przejęcie istniejącej platformy, Crestyl pozyskał również partnerów z lokalnym doświadczeniem. – Przejęcie stabilnej platformy z solidnym teamem przyspieszyło zdobycie lokalnego know-how i zdolności do realizacji założonych strategii. Zespół Spravii jest absolutnie doskonały. Cornerstone również działa lokalnie i ma rozległe kontakty, a ze względu na nasz początkowy brak wiedzy, ich zaangażowanie było kluczem do wszystkiego – wyjaśnia Omar Koleilat. Spravia, której kapitał zakładowy wynosi około 660 mln zł, działa głównie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku, ale od momentu przejęcia rozszerzyła swoją działalność na Gdynię.

Czy aktywność Czechów na polskiej scenie to tylko krótkotrwały trend, jak w przypadku austriackich inwestorów i irlandzkich deweloperów kilka lat temu? Prezes Reico jest innego zdania. – W najbliższych latach do Polski może potencjalnie wkroczyć znacznie więcej czeskich inwestorów. Baza kapitałowa jest tam duża i zróżnicowana. Sięga od osób prywatnych, poprzez otwarte i zamknięte fundusze, aż po nabywców instytucjonalnych, którzy inwestują na podstawie swoich obliczeń. Istnieją jednak pewne krótkoterminowe przeszkody, chociażby rosnące koszty finansowania w euro, czeska inflacja powyżej 12 proc. i stopy referencyjne na poziomie 5,75 proc., które mogą spowolnić gromadzenie środków przez niektórych inwestorów na rynku nieruchomości. Równie dobrze mogą też stanowić silne, ale chwilowe motywacje do wydawania pieniędzy na nieruchomości za wszelką cenę. W dłuższej perspektywie spodziewam się, że w obliczu braku produktów w kraju, coraz więcej czeskich nabywców będzie kierować się w stronę Polski. Napływ tych funduszy będzie się tylko zwiększał, a aktywność inwestorów z Czech, którą mogliśmy obserwować do tej pory, to dopiero początek – przekonuje Tomáš Jandík.