Hrywna trzęsie najmem

W chwili, gdy piszę te słowa, Ukraina od nieco ponad trzech miesięcy toczy wojnę z rosyjskimi najeźdźcami. Polska, choć zupełnie do tego nieprzygotowana, zgodziła się przyjąć wszystkich przybyszów zza wschodniej granicy, także tych, którzy nie dysponowali odpowiednimi dokumentami. Na ten moment granicę z naszym krajem przekroczyło ponad 3,6 mln osób, z czego zdecydowaną większość stanowiły kobiety i dzieci. Nawet gdyby jutro ogłoszono pokój, wiele z nich prawdopodobnie nigdy nie wróci do swoich dawnych domów. Już przed tym napływem na polskim rynku mieszkaniowym było dość ciasno. Teraz jest ekstremalnie.

– Obecna sytuacja wpłynęła na kryzys mieszkaniowy w Warszawie i dużych miastach wojewódzkich. Często dochodzi do licytacji, a o wynajem jednego mieszkania ubiega się nawet ponad setka potencjalnych lokatorów. Szacuje się, że co najmniej milion osób z Ukrainy pozostanie w Polsce nawet po zakończeniu wojny, co oznacza zapotrzebowanie na około 250-300 tys. dodatkowych lokali – podaje Mira Kantor-Pikus, partner i szefowa działu Equity, Debt & Alternative Investments, Cushman & Wakefield. Dodatkowy popyt obejmuje zarówno wynajem prywatny, jak i instytucjonalny. – Większość obiektów PRS już wcześniej była w wysokim stopniu obłożona, ale sam popyt na lokale mieszkalne na wynajem oznacza, że pozostałe dostępne mieszkania – zarówno w ramach PRS, jak i będące własnością prywatną – szybko znalazły najemców. Ponadto wielu Polaków udostępnia swoje domy i wolne pokoje gościom z Ukrainy. Wielu właścicieli nieruchomości wykonało wspaniały gest, oferując mieszkanie za darmo. Niestety, znaleźli się także (na szczęście nieliczni) przedsiębiorcy, którzy w pewnym stopniu wykorzystali sytuację, żądając znacznie wyższych czynszów. Biorąc pod uwagę wzrost stóp procentowych i wysoką inflację, nie jest zaskoczeniem, że od początku roku czynsze PRS również wzrosły – mówi Tom Leach z Leach & McGuire, firmy zarządzającej nieruchomościami.

Wielka stopa

Sławomir Imianowski, dyrektor generalny Resi4Rent, uważa jednak, że gdy szok popytowy związany z obecnym kryzysem ustąpi, znajdą się powody do optymizmu. – Czynsze na rynku najmu w całej Polsce, nie tylko w Warszawie, są determinowane m.in. przez rosnące stopy procentowe, które ograniczają dostępność kredytów hipotecznych na zakup mieszkań i skłaniają wynajmujących do oczekiwania wyższych stóp zwrotu z najmu. Ostatni gwałtowny wzrost czynszów, spowodowany szokiem popytowym, zostanie szybko wchłonięty przez rynek, gdy tylko sytuacja się ustabilizuje, a dostępność mieszkań wzrośnie – przekonuje. Rzeczywiście, wszyscy zdają się wierzyć, że to wysokie stopy procentowe i obecna dostępność kredytów hipotecznych będą kształtować rynek. Mira Kantor-Pikus trafnie określa sedno problemu. – Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, mamy do czynienia z dwiema prędkościami. Mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach w Warszawie nadal drożeją ponad standard, a popyt na nie generują głównie inwestorzy indywidualni, którzy, kupując za gotówkę, chcą chronić swój kapitał. Z drugiej strony, mieszkania na obrzeżach i w słabo skomunikowanych lokalizacjach są znacznie tańsze, a ich ceny utrzymują się na stałym poziomie lub nawet nieznacznie spadają, ponieważ nabywcami są głównie kredytobiorcy o niższych dochodach. Z powodu wzrostu stóp procentowych WIBOR, takie osoby mają większe trudności z uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej lub przyznaje się im kwoty niższe od oczekiwanych – stwierdza Mira Kantor-Pikus. Wysokie stopy procentowe są również przedmiotem obaw Toma Leacha. – Jeżeli te pozostaną na stosunkowo wysokim poziomie, podobnie jak koszty życia, wówczas osoby o niższych dochodach znajdą się pod presją. Już teraz są one przecież bardziej narażone na tego typu wahania. Większe miasta, jak Warszawa, są również najsilniejszym magnesem dla imigrantów z Ukrainy, którzy zazwyczaj nie są w zbyt dobrej sytuacji finansowej. Już teraz stwarza to podwójne problemy związane z przystępnością cenową. Bardziej prawdopodobne jest jednak, że obserwowany w I połowie roku znaczny wzrost kosztów budowy (a tym samym wartości nieruchomości), w miarę oddawania lokali do użytku, będzie wpływał na coraz wyższe ceny ich sprzedaży i wynajmu – przewiduje. Z kolei Conall McGuire z Leach & McGuire (spółki joint venture Leach & Lang i Warsaw Properties) ma podobne spostrzeżenia. – Wysokie stopy procentowe zmuszą więcej osób do wejścia na rynek najmu, ponieważ nie będzie ich już stać na kredyt hipoteczny, a to spowoduje jeszcze większą presję na dostępne zasoby powierzchni do wynajęcia. Skala problemu zależy oczywiście także od tego, jak długo potrwa wojna w Ukrainie – zaznacza. – Wzrost oprocentowania kredytów złotówkowych, wynikający z decyzji NBP, spowodował drastyczny wzrost ich kosztów i obniżenie zdolności kredytowej ogromnej grupy potencjalnych nabywców mieszkań. To z kolei przekłada się na spadek popytu na zakup nieruchomości, szczególnie wśród osób o średnich dochodach. Duża liczba młodych, pracujących ludzi, których nie stać na zakup własnego mieszkania, stwarza z kolei popyt na mieszkania na wynajem – przypomina Mira Kantor-Pikus.

Wszystko w rękach rynku

Rynek PRS w Polsce, mimo szybkiego rozwoju, wciąż pozostaje we wczesnej jego fazie. Według danych z raportu „Przewodnik po PRS”, opublikowanego przez Think Co Real Estate Research Lab, do końca lipca 2021 do sektora PRS przekazano 7266 mieszkań, w przygotowaniu jest ich 25 tys., a do 2025 roku planowany jest dalszy wzrost o kilkadziesiąt tysięcy. Plany długoterminowe obejmują budowę kolejnych 60 tys. mieszkań, a do 2025 roku możemy spodziewać się wzrostu równego 90 tys., czyli dwunastokrotnego w stosunku do obecnych zasobów lokali PRS w całym kraju. Jednak odpowiedź na pytanie, czy obecne zawirowania odstraszyły zagranicznych inwestorów, wydaje się dwuznaczna. – Siły wpływające na ten sektor działają w dwóch kierunkach. Z jednej strony wojna tocząca się obok nas jest przerażającą perspektywą, która zmusiła niektórych inwestorów do weryfikacji swoich planów. Niektórzy z nich tymczasowo wstrzymali się z decyzjami inwestycyjnymi w Polsce, czekając aż dym się rozwieje. Inne transakcje nie doszły do skutku z powodu rosnących kosztów budowy, które stały się trudniejsze do przełknięcia zarówno dla sprzedających, jak i kupujących – wyjaśnia Tom Leach. – Z drugiej strony, można zauważyć, że nie tylko Ukraińcy, ale także Białorusini i Rosjanie uciekają z ojczyzny, często wybierając Polskę jako miejsce docelowe ze względu na jej bliskość oraz podobieństwo językowe i kulturowe. W wielu przypadkach jest to długoterminowa decyzja. W Polsce jeszcze nigdy nie było tak dużego popytu ze strony najemców PRS jak obecnie. Owszem, transakcje mają miejsce, ale może minąć jeszcze trochę czasu, zanim bardziej nerwowi inwestorzy upewnią się, że sytuacja się ustabilizowała i postanowią wrócić do gry – dodaje. Sławomir Imianowski z Resi4Rent wykazuje zdecydowanie więcej optymizmu. – Polski sektor PRS wciąż raczkuje i nie osiągnął jeszcze poziomu porównywalnego z Europą Zachodnią. Jest również atrakcyjny pod względem inwestycyjnym. Biorąc pod uwagę coraz mniejszą dostępność gruntów w dużych miastach oraz sytuację na rynku kredytów hipotecznych, segment ten będzie się mocno rozwijał – twierdzi.

REIT potrzebny na wczoraj

Mira Kantor-Pikus uważa, że ryzyko kursowe jest jedną z głównych wad PRS jako produktu inwestycyjnego. – Rosnące koszty materiałów mają częściowy wpływ na wzrost cen mieszkań, co może hamować popyt na mieszkania czynszowe wśród inwestorów instytucjonalnych. Jednak jednoczesny wzrost czynszów spowodowany inflacją i wysoki popyt na mieszkania na wynajem ma stabilizujący wpływ na stopy kapitalizacji czynszów. W rezultacie popyt na produkty PRS wśród inwestorów nie maleje. Ponad 95 proc. wszystkich transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych i PRS dokonywanych jest przez zagranicznych graczy, którzy inwestują środki w obcych walutach, natomiast dochody z najmu w sektorze PRS uzyskiwane są w złotówkach. W obecnej sytuacji gospodarczej czynnikami hamującymi rozwój całego obszaru są wysokie koszty finansowania bankowego w PLN oraz wahania kursu polskiej waluty – podsumowuje i dodaje, że właściwą odpowiedzią na ten problem byłoby przyjęcie przez Polskę przepisów dotyczących REIT-ów. – Rozwiązaniem może być albo większe zaangażowanie kapitału krajowego w sektor PRS, np. poprzez tworzenie struktur REIT, albo intensywniejsze nabywanie produktów PRS przez firmy ubezpieczeniowe lub fundusze emerytalne. Niestety, prace legislacyjne nad REIT-ami trwają już od wielu lat i nie widać postępów w tym zakresie. Z drugiej strony, wiele funduszy emerytalnych i przedsiębiorstw ubezpieczeniowych nie posiada praktycznej wiedzy na temat rynku nieruchomości, a ich inwestycje zgromadzonych środków sprowadzają się do zakupu obligacji skarbowych, inwestowania w lokaty bankowe lub kupowania akcji na giełdzie, które charakteryzują się zmiennością – argumentuje.

Takie samo, ale trochę inne

Niewiele się więc zmieniło. Na naszych łamach opisujemy wspomniane tendencje od co najmniej dwóch lat, nie ulega jednak wątpliwości, że kryzys ukraiński znacznie je pogłębił. Gdy przyjrzeć się sprawie bliżej, widać ewidentne różnice. – Mamy do czynienia ze zdecydowanym przyspieszeniem i wzmocnieniem trendów, które w innej sytuacji na polskim rynku PRS pojawiłyby się dopiero za jakiś czas, w ślad za innymi krajami europejskimi. W ostatnim okresie zauważyliśmy duże zainteresowanie najmem ze strony firm przenoszących do naszego kraju swoich pracowników z całymi rodzinami, którzy dostają mieszkanie w pakiecie. Szacunki mówią o ponad 1,2 mln lokali do wynajęcia, w tym nieco ponad 7 tys. w wynajmie instytucjonalnym. Już przed wybuchem wojny w Ukrainie obserwowaliśmy bardzo duży popyt na mieszkania tego typu. Obecnie każdy wolny lokal jest wynajmowany w błyskawicznym tempie, na wiele tygodni przed jego oddaniem do użytku. Nie mamy w tej chwili żadnych mieszkań dostępnych do natychmiastowego wprowadzenia się – zaznacza Sławomir Imianowski. Wtóruje mu Mira Kantor-Pikus, która zauważa, że kryzys przyspieszył trendy widoczne wcześniej na rynku, i także wskazuje na zagraniczne firmy poszukujące mieszkań dla pracowników sprowadzanych z zagranicy. – Rzeczywiście, pandemia Covid-19 i wojna w Ukrainie spowodowały zwiększony popyt na mieszkania – zarówno kupowane, jak i wynajmowane. Obserwujemy nie tylko migrację ludności ukraińskiej, ale także przedsiębiorstw i usług przeprowadzających się z Ukrainy lub Rosji do Polski oraz innych krajów UE. Często kryterium wyboru biura dla takiej firmy jest możliwość zapewnienia mieszkań jej pracownikom. Widzimy również, że firmy przenoszące się do Polski są otwarte na płacenie za wynajem mieszkań w euro – podaje Mira Kantor-Pikus.

Najstarsze prawo ekonomii mówi, że wzrost popytu oznacza automatyczny wzrost cen, co widać na rynku gołym okiem. – Obserwujemy już gwałtowne skoki czynszów. Wynika to w równym stopniu ze wzrostu kosztów budowy i stóp procentowych, samego w sobie będącego efektem toczącej się wojny, jak i z bezpośredniego napływu uchodźców ze wschodu. Zwiększone koszty kapitałowe będą musiały znaleźć odzwierciedlenie w wyższych czynszach, aby spełnić cele dotyczące rentowności najmu w projektach znajdujących się w trakcie realizacji. Właściciele ukończonych i skomercjalizowanych lokali mieszkalnych (zarówno instytucjonalni, jak i indywidualni) są pod mniejszą presją na podnoszenie opłat, ale oczywiście również będą chcieli dopasować popyt na wynajem do wzrostu stawek czynszu – zauważa Tom Leach. – W największych miastach liczba mieszkań dostępnych na wynajem znacznie się zmniejszyła. Niektórzy właściciele wycofali je z rynku i udostępnili potrzebującym, inni zaś wynajmowali je na zasadach komercyjnych. Spowodowało to oczywiście zmiany cen i znaczny wzrost stawek. Nasze cenniki są zgodne ze średnimi notowaniami rynkowymi – zapewnia Sławomir Imianowski z Resi4Rent.

W grudniowym numerze „Eurobuildu” pisaliśmy, że Berlin stał się miastem, w którym koszty życia w połączeniu z wynajmem są zbyt wysokie, by mogły sobie nań pozwolić osoby o niskich dochodach, ponadto ostrzegaliśmy, że podobnie może być w Warszawie. Jednak żadna z osób, z którymi rozmawialiśmy na potrzeby tego artykułu, nie zgadza się ze stwierdzeniem, że na polskim rynku panuje kryzys. Być może więc, pomimo całkowitego braku mieszkań na wynajem, gdy tylko presja spowodowana sytuacją uchodźczą złagodnieje, rynek powróci do względnej równowagi.