Grunt to grunt

W ciągu ostatniego roku na rynku gruntów inwestycyjnych doszło do kilku dość istotnych zmian. Według Daniela Puchalskiego, partnera zarządzającego i współzałożyciela Immo Lab, rok 2022 rozpoczął się falą optymizmu i entuzjazmu, nie sposób jednak nie zauważyć trudności, których doświadczył zaraz potem rynek. – Wybuch wojny ostudził zapał inwestorów. Większość planów uległa zmianie, a znaczna część firm wstrzymała inwestycje lub ograniczyła nowe zakupy, czy też zawiesiła rozpoczęcie budów. Ponadto wiele firm nieruchomościowych skupiło się na pomocy Ukrainie, przeznaczając na to dużo czasu i środków, co zapewne wpłynęło w jakimś stopniu na organizację pracy i efekty biznesowe – uważa Daniel Puchalski.

Podobnego zdania są managerowie z Ghelamco. – Wojna w Ukrainie wprowadziła element niepewności na rynku, jednak sama w sobie nie miała bezpośredniego przełożenia na ceny gruntów. Bez wpływu nie pozostaje tu jednak obecna sytuacja makroekonomiczna – wyhamowanie rozwoju gospodarczego Polski, wysoka inflacja i rosnące koszty finansowania długu. Grunty nadal są jedną z najbezpieczniejszych przystani dla ochrony kapitału, a działki w topowych lokalizacjach, przygotowane do inwestycji, nie tracą na wartości. Jednocześnie rosnące koszty kredytów i zmniejszenie aktywności inwestycyjnej deweloperów wpłynęły na zmniejszenie popytu na grunty, których utrzymanie stało się mocnym obciążeniem dla ich portfeli. Sprzyja to powstawaniu okazji zakupowych, a właściciele stali się bardziej skłonni do negocjacji. Gorsze lokalizacje, nieprzygotowane do szybkiego rozpoczęcia inwestycji, będą przeżywały zastój bądź nieznaczne korekty cen. Znaczący wpływ na poziom transakcji będzie natomiast mieć skłonność banków do finansowania nowych projektów – wskazuje Damian Woźniak, dyrektor ds. zagospodarowania przestrzennego w Ghelamco Poland.

Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przyznaje, że wraz z osłabieniem gospodarki popyt na grunty się zmniejsza. – Według badania przeprowadzonego przez PZFD, 100 proc. ankietowanych w grudniu deweloperów deklarowało, że planuje ograniczyć swoje inwestycje w roku 2023. W takich warunkach popyt na grunty w najbliższym roku powinien spaść – zapowiada Konrad Płochocki.

Immo Lab utrzymuje jednak, że – pomimo kłopotów spowodowanych wojną w Ukrainie i światowymi zawirowaniami gospodarczymi – transakcje na rynku gruntów wydają się jednak utrzymywać na w miarę normalnym poziomie. – Obserwowaliśmy kolejne zakupy – zarówno gruntów inwestycyjnych pod wszelkie cele, jak i gotowych wynajętych obiektów biurowych, magazynowych czy też handlowych, chociaż te ostatnie stają się celem inwestorów, którzy szukają dla tych obiektów nowej funkcji. To z kolei wiąże się z nowymi inwestycjami, niejednokrotnie o znacznie większej skali, ale innym przeznaczeniu, często wielofunkcyjnym – tłumaczy Daniel Puchalski. Również Panattoni zachowuje względny spokój w odniesieniu do zmian, które przetoczyły się przez rynek gruntów. – Największe wzrosty cen są już zdecydowanie za nami – zapewnia Michał Samborski, dyrektor ds. rozwoju w Panattoni. – Grunty najwyższej jakości – przygotowane pod inwestycje i odpowiednio uzbrojone – utrzymują swoją wartość na podobnym poziomie, więc w kontekście kilkunastoprocentowej inflacji możemy mówić nawet o spadku ich wartości. Nieznaczne wzrosty wciąż notują grunty prywatne, które są bazowo tańsze ze względu na konieczność dostosowania ich do inwestycji przemysłowych. Właściciele traktują je często jako zabezpieczenie przed inflacją, dlatego ich ceny rosną w granicach wskaźnika inflacji, zwykle poniżej niego, więc w efekcie również tanieją – tłumaczy ekspert.

Czas na zmiany

Problemy związane z inflacją i finansowaniem, jakich doświadczył rynek na początku roku, przyprawiły wielu deweloperów o ból głowy. Wielu z nich ogłosiło zmianę strategii – czasem z konieczności, czasem prewencyjnie. Udziałowcy kilku firm wystawili na sprzedaż swoje udziały, a także część banku ziemi, jednak w wielu przypadkach oferty te były zbyt wysokie lub całkowicie nieadekwatne do aktualnej sytuacji. – Jak powszechnie wiadomo, na wiosnę zapada często termin wykupu obligacji i wiele firm próbowało się ratować wyprzedażą gruntów, często z pozwoleniami na budowę, choć nierzadko działki te wymagały nowego projektu i pozwolenia na budowę. Zamykane budowy, mieszkania wycofywane ze sprzedaży przez inwestora czy też ratowanie miejsc pracy ze względu na stojące budowy przeniosły uwagę firm inwestycyjnych z rynku deweloperskiego i biurowego na rosnący potencjał sektora PRS, co wywołało z kolei lawinę ofert dla funduszy z tego obszaru. Niestety, większość oferowanych terenów i projektów nie była atrakcyjna ze względu na niewłaściwą strukturę wielkości mieszkań, zbyt dużą liczbę miejsc parkingowych, niewystarczające standardy ESG czy niezadowalającą jakość powierzchni usługowych – tłumaczy Daniel Puchalski. Tymczasem, jak twierdzi ekspert, fundusze nie muszą kupować mieszkań – mogą świadczyć usługi wynajmu (jak hotele czy akademiki) w budynkach usługowych, których są właścicielami, ponadto wiele z tych firm ma działki w dobrych lokalizacjach dużych miast. – To powoduje, że czasem zapada decyzja o sprzedaży gruntu, który był przeznaczony na biura, samemu funduszowi bądź podmiotowi budującemu na jego rzecz. W niektórych przypadkach deweloperzy decydują się na stworzenie portfolio mieszkań na wynajem wspólnie z funduszem albo dla siebie, do przyszłej sprzedaży pakietowej – dodaje Daniel Puchalski.

Zanim poleje się krew

W ciągu ostatnich kilku miesięcy dało się zauważyć kilka istotnych zmian w strategii dominującej na rynku. – W ubiegłym roku przeprowadziliśmy trzykrotne badanie w ramach naszej pracy brokerskiej i doradczej. Na przestrzeni kilku tygodni pytaliśmy od 60 do 80 inwestorów z rynku deweloperskiego o ich plany inwestycyjne, rodzaje rynków, wysokość budżetu oraz strategie na lata 2022 i 2023. W ostatnich miesiącach trendy te były bardzo zmienne – od niemal całkowitego zatrzymania rynku transakcyjnego, przez euforię zakupową, aż do wyważonej retoryki i podzielonych opinii (na przełomie listopada i grudnia). W wyniku tych zmian wyłoniła się grupa firm, które przewidują bardzo duże problemy i kryzys rynkowy, jednakże często są to podmioty, które mają już trudną sytuację lub zaczną ją mieć w połowie tego roku ze względu na zaciągnięte kredyty czy objęte obligacje i równoległy zastój w sprzedaży. A OPEX niestety nie spada, lecz rośnie. W skład tej grupy wchodzą także inwestorzy i niektóre zagraniczne fundusze inwestycyjne, które wieszczą kryzys na rynku nieruchomości. Te podmioty jednocześnie deklarują, że „czekają, aż poleje się krew”, by ruszyć po przecenione grunty. W tym samym czasie działała (i działa nadal) silna grupa preferująca transakcje gotówkowe (około 30 proc. rynku), która aktywnie kupuje – jest ona częściowo nastawiona na lokalizacje centralne lub odpowiednie dla PRS-u, a częściowo na pozostałe rejony miast, z niewielkim dyskontem. Istnieje też grupa inwestorów (około 40 proc.) w świetnej kondycji finansowej, którzy wstrzymali zakupy i uważają, że z gotówką należy wrócić w kwietniu lub maju, gdy – jak prognozują – spadną ceny na niektórych terenach przeznaczonych pod produkt kredytowy, logistykę czy biura. Nie wieszczą oni kryzysu na tym rynku – wyjaśnia Daniel Puchalski, który rok 2022 uważa ogólnie za bardzo dobry dla rynku gruntów. – Doliczyliśmy się ponad 2 mld zł w transakcjach gruntowych, nie licząc ziemi sprzedawanej wraz z projektem inwestycyjnym w formule sprzedaży przeniesionej – ten szacunek prowadzi nas do kwoty przekraczającej 1 mld zł. Na pewno jest to zaniżona kwota, jako że nie mamy wiedzy o wszystkich transakcjach choćby dlatego, że dane te są niejawne. Nie uwzględniamy tu również zakupów pakietowo-portfelowych oraz przejęcia akcji firm deweloperskich (np. mieszkaniowych lub magazynowych), a także kilkusetmilionowej transakcji gruntowej w Warszawie planowanej na styczeń tego roku, choć oczywiście nie ma gwarancji, że zostanie ona podpisana. Patrząc choćby na kilkusetmilionowe portfolio transakcyjne firmy Immo Lab – gdzie doradzaliśmy przy transakcjach gruntowych dla magazynów, PRS-u, mieszkań czy projektów wielofunkcyjnych – widać, że rynek był aktywny praktycznie we wszystkich sektorach, nawet handlowym. Listopad i grudzień były dla nas bardzo gorącym okresem, w którym domknęliśmy kilka transakcji o łącznej wartości około 150 mln zł. Co ważne, żadna z tych transakcji nie była przeceniona względem rynku sprzed inflacji i wojny – zapewnia Daniel Puchalski.

Nowe zasady

Niemal wszyscy nasi rozmówcy uważają, że ustawa znana pod nazwą „lex deweloper” i jej planowana nowelizacja stanowią dla rynku pewne wsparcie. Choć początkowo to narzędzie było postrzegane jako akt polityczny, więc spotkało się ono z dużą niechęcią władz lokalnych, to pierwsze uzyskane zgody lokalizacyjne oraz szeroka akcja edukacyjna i wymiana informacji pomiędzy biznesem a samorządami przyniosła efekty. Procedowana obecnie nowelizacja ustawy ma spowodować, że mieszkania będą mogły powstać w miejscu starych biurowców oraz centrów handlowych. – Oczywiście, jak każda ustawa, ta również niesie za sobą szereg kontrowersji oraz ryzyk, jednak – wbrew niektórym głosom – docelowo lepiej, żeby była – uważa Daniel Puchalski, który dodaje z dużą dozą pewności: – Transakcyjny rynek gruntów w Polsce w minionym roku poradził sobie bardzo dobrze. Obserwowaliśmy napływ nowego kapitału, a stary konsekwentnie realizował plany zakupowe. Opanować spadek liczby transakcji po rozpoczęciu wojny pomogły sektory PRS oraz magazynowy, a intensywność zakupów w tych segmentach wiązała się z rozwojem e-commerce i formatu SBU, była także naturalną kontynuacją tendencji z roku 2021 – uważa ekspert. – Ghelamco w swojej ocenie ostatnich 12 miesięcy zachowuje nieco większą powściągliwość. – W ciągu minionego roku rynek gruntów bardzo się zmienił. Wiele projektów deweloperskich zostało wstrzymanych lub odłożonych w czasie. Część ofert została zrewidowana, a niektóre działki nawet przecenione. W związku z ograniczonym dostępem do finansowania obserwujemy tendencję do limitowania ryzyka wśród inwestorów, co nie pozostaje bez wpływu na rynek gruntów – przypomina Damian Woźniak.

Także Panattoni wykazuje ostrożność w ocenie minionego roku. – Liczba nowych transakcji i projektów jest znacznie mniejsza, co przekłada się oczywiście na ograniczenie popytu na rynku gruntów. Wynika to z niepewnej sytuacji i zaburzonej płynności inwestycyjnej. Apetyt inwestorów zmniejsza się zarówno przez zawirowania związane z wyceną i finansowaniem, jak i obawy wynikające z położenia Polski blisko trwającego na wschodzie konfliktu. W przypadku Panattoni mamy jednak za sobą bardzo aktywny rok. W jego pierwszych trzech kwartałach zakupiliśmy ponad 500 ha gruntów, czyli więcej niż w całym 2020 roku. Popyt na powierzchnię przemysłową napędza w znacznej mierze branża logistyczna, która cały czas optymistycznie patrzy w przyszłość. W najnowszym raporcie „Confidence Index” od CBRE i Panattoni widzimy, że aż 84 proc. przedsiębiorstw z branży logistycznej spodziewa się w przyszłym roku wzrostu albo stabilizacji obrotów, a 68 proc. chce w najbliższych 12 miesiącach zwiększyć zatrudnienie – podaje Michał Samborski.

Jest całkiem nieźle

Mimo wszystko wydaje się, że rynek gruntów wyraźnie wszedł w okres większej stabilności. – Ceny gruntów mieszkaniowych utrzymują się i zapewne zostaną na aktualnym poziomie, z wyjątkiem terenów pod tzw. budownictwo dla klienta kredytowego, gdzie już obserwujemy spadki na poziomie 20-40 proc., licząc od cen oczekiwanych lub oferowanych na początku roku, a nawet jeszcze latem 2022. Ceny gruntów pod usługi wynajmu mieszkaniowego nie spadają, ale także wyraźnie nie rosną ze względu na bardzo wrażliwy model finansowy tych inwestycji. Dodatkowo liczby opisujące PRS są pod tym względem zbieżne ze wskaźnikami rynku biurowego, ceny terenów spełniających warunki obu sektorów zachowują się więc podobnie. Także wszelkie lokalizacje będące w zakresie zainteresowania podmiotów PRS i deweloperów biurowych będą miały szanse na transakcje po aktualnych cenach, zaś reszta będzie musiała poczekać na lepsze czasy lub zostać sprzedana ze znacznym dyskontem (nawet rzędu 40-50 proc.). Z kolei rynek magazynowy wykazuje podobieństwa do branży usług – najlepsze lokalizacje bronią się cenowo, są jednak bez szans na zwyżki, zaś pozostałe tereny już teraz doświadczają dużych redukcji cen – wyjaśnia Daniel Puchalski z Immo Lab.

Konrad Płochocki z PZFD przejawia chyba największy wśród naszych rozmówców pesymizm. – Koszt samego kapitału i inwestycji alternatywnych, takich jak obligacje, zmniejszył atrakcyjność rynków nieruchomości. Nadal można znaleźć tam pieniądze, ale znacznie większym kosztem. Oznacza to, że w 2023 roku powinniśmy spodziewać się mniejszej liczby transakcji i inwestycji rozpoczętych w każdym segmencie. Ceny gruntów powinny z tego względu spaść pomimo wysokiej inflacji. Sprzedający są gotowi do negocjacji cenowych i rok 2023 może być bardzo dobry dla osób chcących kupić ziemię – przewiduje ekspert PZFD.

Michał Samborski z Panattoni nie widzi większych przeszkód, przynajmniej z perspektywy kupującego. – Rynek niewątpliwie przeobraził się bardzo. Rosnące stopy procentowe, inflacja, spowolnienie gospodarcze czy bardzo dynamiczny wzrost cen energii powodują, że musi przyzwyczajać się do ciągłych zmian. Można powiedzieć, że w ich obliczu segment nieruchomości przemysłowych znajduje się w nieco uprzywilejowanej sytuacji. Wciąż spory popyt na nowe obiekty pozwala deweloperom przenieść podwyższone koszty budowy na najemców – tłumaczy ekspert.

Jeśli chodzi o rynek biurowy, Ghelamco również wydaje się zachowywać spokój. – Zapotrzebowanie na dobrej jakości produkt będzie zawsze. Popyt na grunty w atrakcyjnych lokalizacjach jest stabilny i niezagrożony, odpadł natomiast czynnik spekulacyjny. Rosnąć będzie z kolei udział transakcji na grunty dobrze przygotowane do inwestycji – zapowiada Damian Woźniak.