Koszyki coraz pełniejsze

Na początek kilka liczb. W grudniu 2022 roku w Polsce było łącznie około 15,7 mln mkw. powierzchni handlowej, w tym 410 tys. mkw. oddanych w ciągu minionego roku. Największym debiutującym obiektem zostało kołobrzeskie centrum Karuzela (30 tys. mkw.), a największa transakcja (także w regionie CEE, warta 250 mln euro) dotyczyła przejęcia Forum Gdańsk. Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, w budowie pozostaje około 270 tys. mkw. z planowanym terminem zakończenia prac do grudnia 2024 roku. Wśród największych powstających inwestycji handlowych są: Koszalin Power Center (38 tys. mkw.), centrum Karuzela w Białej Podlaskiej (28 tys. mkw.) oraz Vendo Park w Szczecinie (24 tys. mkw.).

Hipermarkety się nie boją

Jak widać, na celowniku inwestorów są głównie nieduże ośrodki. – Parki handlowe i centra zakupowe budowane w małych miastach, umożliwiające korzystanie z usług, handlu i gastronomii w sąsiedztwie miejsca zamieszkania, są wciąż atrakcyjne dla mieszkańców i pozwalają na realizację wszystkich podstawowych potrzeb w jednym miejscu – ocenia Magdalena Chruściel, dyrektorka w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliersie.

Na podaż powierzchni handlowej duży wpływ mają również obiekty, w których głównym najemcą była brytyjska sieć Tesco. W wyniku przebudowy dawnych hipermarketów powstały parki handlowe Aniołów Park (Częstochowa, 17,5 tys. mkw.), Karuzela Puławy (14 tys. mkw.) i Cuprum Park w Lubinie (13 tys. mkw.). W Warszawie w zajmowanym niegdyś przez Tesco obiekcie znajduje się teraz Leroy Merlin, a w Szczecinie – przestrzenie magazynowe. Pozostałe sieci hipermarketów nie wydają się jednak drżeć o swoją pozycję, zwłaszcza w świetle rosnących cen. Duże sieci niekoniecznie występują solo, zajmując wolnostojące budynki na obrzeżach miast, są natomiast stałymi lokatorami parków i centrów handlowych (przykłady z ostatniego roku to chociażby Kaufland zastępujący E.Leclerca w kieleckim Pasażu Świętokrzyskim czy pierwszy w Gorzowie Wielkopolskim Carrefour zlokalizowany w Nova Parku).

– Obecnie klienci są bardziej wrażliwi na cenę, ale duże sieci handlowe nie muszą się tego obawiać m.in. dzięki tworzonym przez nie grupom zakupowym, które pozwalają utrzymywać konkurencyjne ceny na półkach. Każdy z tego typu operatorów w Polsce znalazł swoje miejsce na rynku, dlatego w bliskiej przyszłości nie powinniśmy widzieć na tym rynku wielu zmian. Wyjście Tesco z Polski było spowodowane jego kondycją finansową i trudnościami nie tylko w Polsce, ale też na świecie – przekonuje Magdalena Frątczak, szefowa działu handlowego w CBRE. Hipermarkety deklarują również tak potrzebną obecnie elastyczność, która odpowiada na zmieniające się preferencje klientów, dzięki czemu stają się one godną konkurencją dla mniejszych (i nowocześniejszych) formatów.

– Śledzenie zmian w postawach konsumentów służy temu, by skutecznie i z wyprzedzeniem reagować na ich potrzeby, stąd trwająca transformacja hipermarketów. Jesteśmy zdania, że na rynku jest miejsce dla każdego formatu i każdy format ma swoich zwolenników. Duża powierzchnia hipermarketu oznacza jednak szeroką, bardzo dobrze wyeksponowaną ofertę produktową, odpowiadającą na zróżnicowane potrzeby, a także oferty sezonowe, które zmieniane są kilka razy w miesiącu. Bogaty asortyment produktów daje także możliwość oszczędności. Równocześnie, w szerszym ujęciu, ten model sprzedaży ulega ciągłym transformacjom, poszerza się więc oferta i sposób jej realizacji – tłumaczy Hanna Bernatowicz, dyrektorka ds. komunikacji w Auchan.

Nie bez przyczyny coraz częściej słyszy się również o modernizacjach, remontach i rozbudowach istniejących już obiektów handlowych. Sztandarowym przykładem takiego projektu jest kompleksowa przebudowa Auchan w Piasecznie, które było pierwszym obiektem tej sieci w naszym kraju, otwartym w 1996 roku. Jak podaje BNP Paribas Real Estate Poland, nieruchomości, które mają 10 lub więcej lat, wciąż odpowiadają w Polsce za niemal połowę dostępnych zasobów. Chociaż takie obiekty bez przeszkód pełnią swoją funkcję i wciąż nieźle się prezentują, są jednak czasem na bakier z obowiązującymi wymogami narzucanymi przez idee ESG.

Jak nie utonąć w zieleni

Stosowanie się do norm związanych ze zrównoważonym rozwojem wciąż bywa dla zarządców i inwestorów wyzwaniem, ale jednocześnie staje się nieubłaganą koniecznością. Wiąże się to nie tylko z rosnącą świadomością ekologiczną, ale też szybującymi kosztami utrzymania starszych budynków. – Wzrost cen może zwiększyć znaczenie efektywności energetycznej nieruchomości i przyspieszyć wprowadzanie innowacyjnych rozwiązań skupionych wokół ESG. Przykładem takich działań jest instalacja paneli fotowoltaicznych zasilających budynki. Spodziewane są również przebudowy i renowacje obiektów, które mają na celu ograniczenie zużycia energii oraz emisji dwutlenku węgla – wylicza Magdalena Frątczak z CBRE.

Spora metamorfoza czeka chociażby łódzką Sukcesję, która – zgodnie z zapowiedziami właściciela – będzie „tonąć w zieleni” i zyska nowe funkcje. Zaplanowane w obiekcie zmiany mogą kosztować nawet 50 mln zł. Jak zauważa Magdalena Frątczak, centra handlowe mają często wiele zalet i grupę lojalnych klientów. Inwestorzy niechętnie rezygnują z tego potencjału, dlatego decydują się na remonty i rozbudowy, zwłaszcza te obniżające koszty eksploatacji. Przykłady działań, które mogą podejmować zarządcy hipermarketów, by wyjść naprzeciw proekologicznym trendom, ale też zmniejszyć koszty, wymienia Hanna Bernatowicz z Auchan. – Warto wspomnieć o wymianie instalacji chłodnictwa spożywczego z freonowej na CO2, co wpływa na obniżenie śladu węglowego. Wszystkie meble chłodnicze w naszych obiektach są wyposażone w zamykane, szklane drzwi, a także wentylatory EC oraz oświetlenie LED. Odzysk ciepła technologicznego z instalacji chłodniczej jest przeznaczony na podgrzanie ciepłej wody użytkowej. Pomocne jest również oświetlenie LED wyposażone w automatyczny system regulacji natężenia oświetlenia w zależności od pory dnia i nasłonecznienia, działający nie tylko na terenie sklepu, ale też na parkingach, zapleczach, w strefach dostaw i magazynach – opowiada ekspertka.

Nie bez znaczenia w kontekście zmian klimatu jest też bliski związek między handlem a logistyką. Zeszłoroczne upały w Chinach miały druzgocący wpływ na wydajność niektórych zakładów produkcyjnych, a susza w Europie ograniczyła transport drogą wodną na Renie przepływającym przez Niemcy i Holandię. Trudno więc nie zgodzić się z coraz powszechniejszymi opiniami, że neutralność węglowa i aktywne działanie na rzecz powstrzymania katastrofy klimatycznej powinno być wymagane i aplikowane odgórnie, ponadto musi obejmować całe segmenty rynku, nie zaś poszczególne nieruchomości bądź ich typy.

Mixed-use z charakterem

Nie wszystkie budynki da się jednak uratować. Decyzja o daleko idących zmianach pozwala inwestorom na większy rozmach w planowaniu projektu, który ma dopiero urosnąć. W Krakowie wyburzana jest na przykład Galeria Plaza, w której miejscu Strabag Real Estate chce utworzyć kompleks mixed-use, powstający w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju oraz gospodarki obiegu zamkniętego. Realizacja jest planowana na lata 2023-2025. W ubiegłym roku oddano także do użytku kompleks Fabryki PZO w Warszawie i rozpoczęła się realizacja inwestycji Drucianka Campus. Prace trwają też w łódzkiej Fuzji czy gdańskich Dokach. Jak zauważają eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland, inwestorzy i deweloperzy coraz częściej decydują się właśnie na rozwijanie projektów o wartości miastotwórczej i placemakingowej. Na pierwszy plan wysuwają się tutaj potrzeby lokalnych społeczności, dla których coraz istotniejsze staje się nie tylko robienie zakupów w pobliżu miejsca pracy lub zamieszkania, ale też obcowanie przy tej okazji z przestrzenią, która ma określony charakter, odwołuje się do tożsamości historycznej czy miejskiej, a także jest przyjazna ludziom i środowisku. Podsumowując rok 2022, Wojciech Wojtowicz, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliersie, podkreśla, że chociaż za większość podaży odpowiadały w analizowanym okresie parki handlowe, mixed-use nie traci na wartości, a niejedno centrum handlowe będzie miało okazję przejść w 2023 udaną metamorfozę. – W trakcie modernizacji i przebudowy w obiekty wielofunkcyjne są m.in. Supersam w Katowicach i Renoma we Wrocławiu, gdzie po rozbudowie zwiększy się metraż oraz rola komponentu biurowego. Dwa największe obiekty planowane do oddania w przyszłym roku stanowią projekty przebudowy tradycyjnych centrów handlowych: Bawełnianka w Bełchatowie oraz Fort Wola w Warszawie – wskazuje Wojciech Wojtowicz.

E-commerce już nie tak gorący

Dwa lata temu trudno było uniknąć kupowania w sieci, choćby okazjonalnego. Obostrzenia związane z handlem stacjonarnym, a także obawa o własne zdrowie i bezpieczeństwo przekonały (lub zmusiły) niejednego tradycjonalistę do zamówienia zakupów pod drzwi za pośrednictwem jakiejś platformy online. Nowe aplikacje zakupowe pojawiały się jak grzyby po deszczu, a pokusa pozostania w domu działała na wielu konsumentów nawet wtedy, gdy do pobliskiego dyskontu można było już wyjść bez większych obaw. Jak pokazują jednak dane za 2022 rok, e-commerce zaczął delikatnie hamować. – Pandemiczne obostrzenia przyspieszyły zmianę zachowania klientów wobec zakupów online. Zwłaszcza do zamawiania świeżych produktów spożywczych przez Internet podchodziliśmy wcześniej nieufnie – woleliśmy sami wybrać w sklepie produkt, niż zlecić to komuś innemu. Ta sytuacja uległa zmianie i obecnie znacznie więcej osób docenia komfort oraz oszczędność czasu, jakie daje kupowanie w sieci, więc trudno będzie już z tego zrezygnować. Wiele osób w sklepach online regularnie ponawia zamówienie stałego koszyka zakupowego, dodając lub odejmując jedynie pojedyncze produkty – podkreśla Magdalena Frątczak. Stwierdza jednocześnie, że chociaż rozwój technologii niezaprzeczalnie wzbogacił wachlarz rozwiązań internetowych dostępnych dla klientów, wielu z nich stopniowo zaczęło powracać pod dachy marketów, dyskontów czy galerii handlowych. – Rynkowy udział handlu online utrzymuje się obecnie na stabilnym poziomie. Znaczna część osób wróciła do swoich przyzwyczajeń sprzed pandemii i regularnie odwiedza sklepy stacjonarne, w tym hipermarkety czy parki handlowe. Dają one możliwość nie tylko zakupów, ale także np. skorzystania z różnych usług czy rozrywki. Pod tym względem zakupy stacjonarne mają dużą przewagę nad e-commerce – tłumaczy Magdalena Frątczak.

Jak podaje GUS, wzrost udziału sprzedaży e-commerce w handlu detalicznym wynosił w 2022 roku między 8,4 proc. (w lipcu) a 11,9 proc. (w listopadzie). Wejście w życie dyrektywy Omnibus – cyfrowej oraz towarowej – uregulowało informacje o cenach produktów i zmieniło zasady dotyczące rękojmi oraz gwarancji konsumenckiej. Automaty paczkowe także trwale wrosły w krajobraz, nie tylko ten miejski – na czele branży jest Inpost z 20 tys. paczkomatów, za nim zaś Allegro (3 tys. paczkomatów). Jednocześnie konsumenci zaczynają zwracać uwagę także na inne aspekty rozwijających się technologii – działając w służbie e-commerce, mają one nie tylko zapewnić szybki i sprawny przepływ towarów, ale też uczynić proces dostawy i ewentualnego zwrotu możliwie nieszkodliwym dla środowiska. Nie ulega więc wątpliwości, że wraz z rosnącą świadomością ekologiczną ten czynnik będzie priorytetem nie tylko dla klientów, ale też dostawców usług.