Kurs na Bałtyk

Według danych CBRE Baltics, średnia wartość transakcji dokonanych w krajach nadbałtyckich w ciągu ostatnich pięciu lat wynosiła ponad 1,2 mld euro rocznie. To równowartość wolumenów inwestycyjnych Słowacji, Węgier i Rumunii, a w niektórych latach nawet Czech.

Zmiana zasad gry

Pomimo wyzwań gospodarczych, którym stawiało czoła wiele państw europejskich, stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów w krajach bałtyckich okazały się jednak bardziej odporne niż na większych rynkach. Handel detaliczny utrzymał pozycję rynkowego lidera przez dwa lata z rzędu. W 2022 roku retail stanowił największą część całkowitego wolumenu inwestycji (34 proc.), a za nim uplasowały się biura (24 proc.) oraz nieruchomości przemysłowe i logistyczne (18 proc.). – W roku 2020, kiedy wybuchła pandemia, zaobserwowaliśmy spowolnienie i niemal całkowity brak nowych graczy na rynku. Za transakcje, które miały miejsce, w ogromnej większości odpowiedzialni byli lokalni inwestorzy. W 2021 osiągnęliśmy za to najwyższy odnotowany w historii krajów bałtyckich wolumen inwestycji, który znajdował się na poziomie niemal 2 mld euro. Zazwyczaj ta liczba oscyluje wokół jednego miliarda. Taki wynik miał swoje podłoże głównie w odroczonych transakcjach, które doszły do skutku dopiero w 2021. W 2022 mieliśmy z kolei świadomość, że aktywność nie będzie aż tak duża, ale nadal spodziewaliśmy się całkiem niezłej sytuacji. Wtedy jednak wybuchła wojna w Ukrainie. Przez pierwsze miesiące roku kilka transakcji doszło jeszcze do skutku, ale bardzo trudno było już przyciągnąć nowych inwestorów. Mimo to zakończyliśmy rok 2022 z wynikiem na poziomie 1,3 mld euro. Teraz we wszystkich trzech krajach bałtyckich prawie nie ma transakcji na dużą skalę – przyznaje Agija Verdina, dyrektorka działu doradztwa w Colliersie. Bardziej optymistycznie patrzy na sprawę CBRE Baltics. – Bieżące oczekiwania są takie, że aktywność inwestycyjna wzrośnie ponownie w II połowie 2023. Wielu kupców poszukuje okazyjnych transakcji, które pojawią się na rynku, ponieważ sprzedający znajdą się pod presją. Spodziewamy się, że te operacje nie będą jednak duże: zdecydowana większość nieruchomości w regionie bałtyckim została sfinansowana przez duże skandynawskie banki, które doskonale pamiętają konsekwencje globalnego kryzysu sprzed 14 lat i odpowiednio dostosowały od tego czasu swoją politykę kredytową. Niewielka część nieruchomości bałtyckich została sfinansowana poprzez obligacje, które posiadają mniej pozbawionego amortyzacji długu do refinansowania. Fundusze nieruchomościowe, które mają z kolei zbliżające się terminy wyjścia, wydłużyły już okresy inwestycyjne. Wszystkie te powody zmniejszają presję na wymuszoną sprzedaż – przekonuje Joel Armei, zastępca dyrektora ds. nieruchomości inwestycyjnych w CBRE Baltics.

Według Colliersa, inwestycje przeprowadzone we wszystkich trzech krajach w 2022 roku były zdominowane przez kapitał bałtycki, chociaż w badanym okresie odnotowano również zwiększoną aktywność inwestorów ze Skandynawii. Stopy kapitalizacji we wszystkich segmentach pozostały stabilne, jednak w tym samym czasie rosła niepewność w odniesieniu do kosztów zadłużenia. Wyższe stopy procentowe zaczęły wywierać presję wzrostową na stopy kapitalizacji, tłumiąc jednocześnie aktywność inwestycyjną do końca roku. W 2023 spodziewane jest dalsze jej spowolnienie, zwłaszcza w I połowie roku, nabywcy wykazują bowiem tendencję do oczekiwania na lepszą cenę. Można się spodziewać, że całkowity wolumen inwestycji w krajach bałtyckich w roku 2023 pozostanie powyżej zwyczajowego pułapu miliarda euro, większość transakcji zaś prawdopodobnie będzie mieć miejsce w II połowie roku. Oczekuje się, że lokalni gracze będą dominować w obszarze transakcji o mniejszych rozmiarach.

Santa Rozenkopfa, dyrektorka zarządzająca w CBRE Baltics, twierdzi, że Ryga mogła poradzić sobie lepiej na rynku inwestycyjnym. – Nagłówki, które umiejscawiają inwestycyjne perspektywy Rygi daleko za jej bałtyckimi odpowiednikami, są związane z konkretnymi cyklami i nie reprezentują jej najbliższych możliwości wzrostu. Mimo że rynek ten charakteryzuje się umiarkowanym tempem realizacji projektów, dojrzał on dzięki poprawie prawnych i politycznych uwarunkowań oraz dużym bieżącym inwestycjom w infrastrukturę. Jest to coś, co zarówno lokalni, jak i zagraniczni deweloperzy i inwestorzy powinni uważnie monitorować – zauważa ekspertka.

Rynek biurowy: nowe budynki i ostra konkurencja

Jak pokazują dane z CBRE Baltics, Wilno ma jeden z najwyższych wskaźników certyfikowanych zasobów biurowych w Europie (63 proc. nowoczesnej powierzchni w mieście; w Rydze jest ich 34 proc., a w Tallinie – 30 proc.). Aktywa biurowe przekroczyły w 2022 roku symboliczny próg miliona mkw. zarówno w stolicy Estonii, jak i Litwy. W przypadku Rygi, podaż nowoczesnej powierzchni tego typu wyniosła na początku 2023 roku blisko 756 tys. mkw. Suma zasobów znajdujących się w budowie jest znacząca i wynosi około 380 tys. mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia w stolicach krajów bałtyckich. W IV kwartale 2022 obiekty w budowie stanowiły w Tallinie, Rydze i Wilnie odpowiednio 10, 19 i 12 proc. Między krajami bałtyckimi zauważalne są także różnice w popycie. Zgodnie z dominującym trendem, w 2022 roku powierzchnia wynajętych aktywów stale rosła, a rok 2022 przyniósł niemal rekordowe roczne wskaźniki w Tallinie (49 tys. mkw.), Rydze (50 tys. mkw.) i Wilnie (110 tys. mkw.).

Pomimo ostatnich wyzwań, rynek biurowy w Tallinie nadal pozostaje aktywny, co skutkuje prężnym popytem i silną aktywnością deweloperską. Według Colliersa, do końca 2022 roku łączne szacowane zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy powinny przekroczyć 1 160 330 mkw. Nowa całkowita podaż dostarczona na rynek wyniosła w 2022 roku 62 160 mkw. (po zaledwie 26,6 tys. mkw. w 2021). Około 59 160 mkw. (10 projektów) spekulacyjnej powierzchni biurowej zostało dostarczone na rynek w roku ubiegłym, co spowodowało, że całość spekulacyjnych aktywów w tym sektorze wyniosła na początku 2023 roku 856 060 mkw. Ze względu na rosnące koszty budowy, stawki czynszu za nowo wybudowane lokale zaczęły wykazywać tendencję wzrostową od II połowy 2021, a w I połowie 2022 roku nadal wspinały się wyżej. Do IV kwartału 2022 stawki czynszu wywoławczego w Tallinie nieco się ustabilizowały. Niższy popyt, w połączeniu z nową podażą dodaną w 2020, doprowadził do wzrostu wskaźnika pustostanów, który od tego czasu utrzymuje się na poziomie około 7-9 proc. Oczekuje się, że w latach 2023-2024 w stolicy Estonii zostanie oddane do użytku około 150 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej spekulacyjnej i budowanej na zamówienie, z czego co najmniej siedem obiektów o łącznej powierzchni 44 tys. mkw. powinno zostać ukończonych w 2023 roku.

Rynek biurowy w Wilnie w 2022 nadal prężnie się rozwijał. Popyt był wtedy najwyższy od 15 lat i wyniósł około 108 tys. mkw., nowo oddane budynki biurowe dodały zaś kolejne 111,3 tys. mkw. powierzchni. Sektor ICT odpowiadał za około 30 proc. popytu, przy czym około połowa firm pochodziła z Białorusi. Wzrost kosztów fit-outu w II i III kwartale 2022 utrudnił podpisanie niektórych nowych umów najmu, jednak ceny te zaczęły spadać już w IV kwartale roku. Średnie czynsze pozostały mniej więcej na tym samym poziomie, przy czym presja wzrostowa ma źródło w wysokiej jakości biurach w lokalizacjach centralnych. Praca hybrydowa oraz zdalna to nadal silne czynniki, które kształtują popyt.

W 2022 aktywność deweloperska na Łotwie utrzymywała się na wysokim poziomie, z kilkoma dużymi projektami w trakcie budowy, a jednym oddanym do użytku w ciągu roku. Mimo że inwazja Rosji na Ukrainę zakłóciła sytuację na rynku deweloperskim, budowa żadnego projektu nie została wstrzymana, a dwie nowe inwestycje zostały rozpoczęte. Niestabilność w regionie oraz rosnące koszty budowy i energii spowodowały, że planowane terminy ukończenia kilku projektów biurowych zostały przesunięte, a inne zostały wstrzymane na etapie planowania. Aktywność najemców była niska w porównaniu z poprzednim rokiem. Silne przedsięwzięcia deweloperskie odpowiadały za duże projekty biurowe dodawane do całkowitych zasobów od II połowy 2022 roku. Colliers prognozuje, że w ciągu najbliższych dwóch lat na rynku biurowym przybędzie ponad 145 tys. mkw. GLA. Jednak ta powierzchnia może okazać się trudna do zapełnienia. – Co prawda są to dane dla Łotwy, ale dotyczą one wszystkich krajów bałtyckich. Kiedy firmy przenoszą się do nowej siedziby, zajmują o 30 proc. mniej powierzchni. Większość oddawanych obecnie projektów to te zatwierdzone przed pandemią. Aby wejść na rynek, potrzeba teraz więcej najemców, a więc zapełnienie obiektów trwa dłużej. Obserwujemy, że starsze budynki B2, które nie są dostosowane do obecnych warunków, są zmuszone do znalezienia dla siebie nowych zastosowań. Zaobserwowaliśmy na Litwie już dwie nieruchomości tego typu, które zostały przekształcone w szkoły, inne – w Estonii – w budynki mieszkalne, w Rydze zaś w centra medyczne – wymienia Agija Verdina z Colliersa.

Handel dyskontami stoi

Jak podaje CBRE Baltics, nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową w krajach bałtyckich należy do najwyższych w regionie i wynosi około 650 mkw. na tysiąc mieszkańców. Postpandemiczny wskaźnik pustostanów w obiektach retailowych jest powoli wchłaniany, a najlepsze lokalizacje są wysoce pożądane przez graczy aktywnych na rynku. Dla porównania, gęstość powierzchni handlowej w krajach Europy Środkowo-Wschodniej wynosi około 440 mkw. na tysiąc mieszkańców. Agija Verdina z Colliersa twierdzi jednak, że krajobraz handlowy w regionie się zmienia. – Nasze rynki są w większości zdominowane przez dyskonty, a te rozwijają się również poza stolicami, co wcześniej nie miało miejsca. Lidl prowadzi intensywną ekspansję, dzięki której po pierwszym roku działalności na Łotwie zajmował już około 10 proc. całego rynku. Sieć wkroczyła teraz również do Estonii – opowiada ekspertka.

Do końca 2022 roku zasoby powierzchni handlowej w Tallinie (centra handlowe, domy towarowe, hipermarkety i markety budowlane o powierzchni ponad 5 tys. mkw. GLA) wyniosły łącznie 765,7 tys. mkw. (1,67 mkw. na mieszkańca), po wzroście o 35 870 mkw. w 2020 roku i braku nowej podaży w latach 2021-2022. Po pandemii to inflacja, spadek siły nabywczej i rosnące koszty energii budziły w 2022 największe obawy najemców powierzchni handlowych. W segmencie nastąpiło pewne ożywienie, ponieważ sprzedaż w centrach handlowych i footfall znacznie wzrosły (o około 30-40 proc. w porównaniu z 2021) a w niektórych lokalizacjach owa poprawa wyniosła nawet 70 proc. W 2022 obroty na mkw. prawie osiągnęły, a w niektórych przypadkach nawet przekroczyły, poziom sprzed wybuchu pandemii, natomiast footfall pozostał nieco poniżej pułapu z 2019. Centra handlowe nadal dywersyfikują swój tenant mix, aby móc przeobrazić obiekty handlowe w nieruchomości mixed-use, również o przeznaczeniu biznesowym czy społecznym. Sklepy dyskontowe odpowiadają za coraz większą część popytu we wszystkich typach centrów handlowych w kraju. Do końca 2022 roku całkowity poziom pustostanów w centrach handlowych w Tallinie wyniósł 4 proc. Obecnie w budowie znajduje się około 30 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, której dostarczenie na rynek spodziewane jest w perspektywie średnioterminowej, co wynika z planowanego otwarcia kompleksu Porto Franco.

Dla Łotwy, zgodnie z oczekiwaniami, rok 2022 był spokojny, jeśli chodzi o budowę nowych centrów handlowych, jednak sektor spożywczy nadal się rozwijał, a kilka obiektów rozpoczęło częściową przebudowę. Gdy rynek zaczął wychodzić z pandemii, pojawiły się nowe zakłócenia – spowodowane zarówno kryzysem energetycznym, jak i inflacją. Obroty centrów handlowych w 2022 wróciły w większości do poziomu sprzed pandemii, choć footfall nadal pozostaje w tyle. Zgodnie z prognozami, najbardziej zauważalnymi generatorami popytu pozostały sklepy dyskontowe. Handel detaliczny na głównych ulicach nadal cierpiał z powodu braku turystów i ogólnie mniejszej liczby osób bywających w centrum miasta. Spowodowało to znaczny wzrost poziomu pustostanów. W najbliższych latach nie oczekuje się powstania nowych, dużych obiektów handlowych utrzymanych w tradycyjnym stylu. Rynek ma być zdominowany przez renowacje, repozycjonowanie i przebudowę istniejących centrów. Oczekuje się, że także segmenty medyczny i coworkingowy zostaną wzbogacone jeszcze większą liczbę projektów. Można spodziewać się kolejnych zamknięć, ponieważ detaliści już trzeci rok z rzędu zmagają się z ciągłą presją – najpierw z powodu obostrzeń związanych z pandemią, a teraz ze względu na kryzys energetyczny, inflację i indeksację. Jeszcze bardziej negatywny wpływ ma to na małe firmy rodzinne. Inflacja na Łotwie przegania wzrost płac, pojawia się więc ryzyko, że obywatele będą odkładać lub ograniczać plany zakupowe mniej istotnych towarów bądź usług, a to z kolei zaszkodzi detalistom. Silniejsze sieci – zwłaszcza dyskonty – będą zaś kontynuować ekspansję poza stolicą kraju.

W I połowie 2022 roku rynek handlowy na Litwie przeżył załamanie. Restauracje i kawiarnie także odnotowały spadek obłożenia oraz wzrost opłat za media. W III i IV kwartale 2022 nastąpiło co prawda lekkie ożywienie, ale wyższe rachunki zmusiły kilku graczy do wycofania się z rynku. Oczekuje się rozbudowy i renowacji centrów handlowych, w których istotnym komponentem będą segmenty rozrywkowe i społecznościowe. Mniejsze formaty, takie jak parki handlowe, będą dalej się rozwijać nie tylko w stolicy, ale także w miastach o liczbie mieszkańców przekraczającej 10-20 tys. Zakłada się również, że na ekspansję będą mogły sobie pozwolić takie sieci, jak Pepco, a marki ekonomiczne – np. Sinsay czy Lidl – pozostaną aktywne. Jednocześnie oczekuje się wejścia na rynek nowych marek. Stawki czynszów i poziomy pustostanów powinny pozostać w 2023 stabilne, chociaż w przyszłości nadal może występować pewna presja oraz niepewność spowodowana trwającą w Ukrainie wojną.

Lokalne siły w magazynach

Jak twierdzi Agija Verdina, w sektorze magazynowym nie widać zbyt dużego ruchu międzynarodowego. – Rynek jest napędzany przez popyt krajowy. Do żadnego z trzech krajów bałtyckich, między którymi istnieją znaczące różnice, nie wkraczają firmy międzynarodowe. Estonia ma wiele mniejszych centrów, w których funkcjonują parki przemysłowe, pełne obiektów budowanych przez konkretne firmy na własne potrzeby. W Rydze działa za to dwóch aktywnych deweloperów spekulacyjnych. Popyt przewyższa tam podaż, dlatego wskaźnik pustostanów utrzymuje się na bardzo niskim poziomie. Litwa radzi sobie dobrze, na co mają wpływ specjalne strefy ekonomiczne. Sektor SBU jest bardzo popularny w Estonii, ale coraz prężniej rozwija się także na Litwie. W ciągu ostatnich dwóch lat powstało tam wiele tego typu projektów, a kolejne są w trakcie realizacji – mówi ekspertka z Colliersa. W związku z inflacją oraz niepewną sytuacją gospodarczą i geopolityczną, czynsze za najlepsze powierzchnie wzrosły w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku we wszystkich trzech krajach bałtyckich. Miesięczne opłaty wynoszą około 6,25 euro/mkw. w Tallinie, 5 euro w Rydze i 5,50 euro w Wilnie.

Jeśli chodzi o Estonię, Colliers podaje, że rynek nieruchomości magazynowych i przemysłowych pozostał w okresie 2020-2022 stabilny pod względem nowych inwestycji i pustostanów. Do końca 2022 roku całość szacowanej nowoczesnej powierzchni przemysłowej w Tallinie i regionie otaczającym stolicę wynosiła ponad 1,91 mln mkw. (z czego 674 850 mkw., czyli 35 proc., to powierzchnia spekulacyjna). Oczekuje się, że w 2023 roku przybędzie prawie 134 tys. mkw. – 60 proc. obiektów built-to-suit i 40 proc. spekulacyjnych. Prognozuje się, że stawki czynszu pozostaną stabilne.

Wojna w Ukrainie zamroziła aktywność również na łotewskim rynku. Duża niepewność wśród najemców i deweloperów spowodowała tymczasowe opóźnienia w realizacji inwestycji, a także leasingu. Ceny energii wywołały z kolei obawy o dostępność gazu ziemnego w sezonie zimowym i wysokie koszty mediów. Sytuacja ustabilizowała się jednak już przed końcem roku. Wysoki popyt i niska dostępność nowych spekulacyjnych projektów przemysłowych doprowadziły do niespotykanie niskiego poziomu pustostanów. Stawki czynszów zaś, szczególnie w nowych projektach, nadal rosły, osiągając poziom 5,20 euro/mkw.

Z kolei na litewskim rynku nowa podaż osiągnęła w 2022 rekordowy poziom. Stało się tak głównie dzięki projektom, które zostały opóźnione bądź wstrzymane. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową wciąż był solidny, podczas gdy poziom pustostanów w okolicy Wilna i Kowna pozostał niski. Prognoza na rok 2023 zakłada większą aktywność, jeśli chodzi o dostarczenie nowych powierzchni przemysłowych. Popyt prawdopodobnie się zmniejszy w porównaniu z poprzednimi latami, pozostanie jednak relatywnie silny, a napędzać go będą przede wszystkim intensywnie rozwijający się e-commerce, zakłócenia w łańcuchach dostaw oraz potrzeba magazynowania towarów w celu absorpcji ewentualnych wahań przyszłej podaży. Przypuszcza się, że czynsze na Litwie ulegną w nadchodzącym roku niewielkiej korekcie, ponieważ rynek ma być napędzany głównie przez aktywność najemców. W Wilnie i Kownie oczekuje się także wzrostu poziomu pustostanów w związku z nową podażą spekulacyjną, natomiast w regionie Kłajpedy prognozy zakładają jego spadek.

PRS patrzy w przyszłość

– Sektor najmu prywatnego jest w krajach bałtyckich nowinką. Mamy kilka projektów w Tallinie, gdzie zaobserwowaliśmy też kilka transakcji inwestycyjnych, a w ciągu ostatnich dwóch lat kilka pojawiło się również na Litwie. W Rydze mamy siedem budynków, z czego dwa ostatnie weszły na rynek w ostatnim miesiącu. Ten rynek jest póki co bardzo mały. Nadal nie wiemy, jak duży okaże się popyt ze strony gospodarstw domowych – podkreśla Agija Verdina z Colliersa. Denis Rein z CBRE Baltics uważa, że zainteresowanie inwestorów sektorem PRS jest wysokie. – Przed pandemią ten segment nie był na Litwie obecny jako produkt. A dziś znalezienie właściwej oferty staje się jednak niezwykle trudne. Ceny budowy i kupna mieszkań gwałtownie wzrosły, a rynek wynajmu nie doświadczył porównywalnego wzrostu w dłuższym okresie. Nastąpił tylko krótko- i średnioterminowy wzrost cen najmu ze względu na migrację osób i firm z Białorusi oraz uchodźców z Ukrainy, ale od tego czasu ceny najmu wykazują spowolnienie – wyjaśnia Denis Rein. – W sektorze PRS prawdopodobnie zwiększy się dominacja inwestorów instytucjonalnych, zaostrzenie warunków finansowania wraz z wyższymi cenami mieszkań jest dla nich bowiem bardziej akceptowalne niż dla inwestorów prywatnych, którzy mają mniejszą możliwość zadłużania się oraz skromniejsze bufory. Oprócz lokalnych inwestorów instytucjonalnych, na rynek weszli również pierwsi gracze skandynawscy – dodaje Joel Armei z CBRE Baltics. Doszło już do zawiązania kilku partnerstw pomiędzy deweloperami a funduszami instytucjonalnymi w celu rozszerzenia portfela aktywów PRS. Oczekuje się, że ten trend będzie kontynuowany. Popyt ze strony prywatnych inwestorów indywidualnych znacznie przewyższa podaż, więc ceny w krajach bałtyckich, a w szczególności w stolicach Litwy oraz Estonii, gwałtownie wzrosły (o 10-15 proc. w stosunku do roku 2022).