Światełko w oknie na piętrze

W ciągu ostatnich trzech lat nie brakowało wydarzeń, które mocno i nieoczekiwanie ingerowały w panującą w segmencie mieszkaniowym sytuację. Oznaki, że może się ona wkrótce unormować, obserwowano jednak już pod koniec roku 2022. – Po chwilowym załamaniu się sprzedaży w II kwartale 2020, spowodowanym przez pandemię, nastroje uczestników rynku szybko uległy poprawie. Liczba sprzedanych w 2021 roku mieszkań na rynku pierwotnym była jedną z najwyższych w historii rynku. Kolejny rok przyniósł następne zmiany, których efektem było załamanie się sprzedaży w połowie 2022. Rosnąca inflacja, wojna za wschodnią granicą i dramatyczna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych sprawiły, że popyt mieszkaniowy wyraźnie spowolnił. W ostatnim kwartale 2022 obserwowaliśmy jednak już zupełnie inny poziom sprzedaży. Na rynek wrócili klienci, którzy do tej pory jedynie obserwowali sytuację – tłumaczy Aleksandra Gawrońska, director, head of residential research w JLL. Jak pokazują wyniki czołowych polskich deweloperów, I kwartał 2023 roku daje sprzedającym nadzieję na zysk i względną stabilność, a nabywcom – na sensowność lokowania kapitału w tym segmencie.

Ronson ze złotym medalem

Sądząc po opublikowanych wynikach, pierwsze trzy miesiące roku należały z pewnością do Ronson Development – przekazał on w tym czasie 44, a sprzedała 233 lokale mieszkalne, co oznacza imponujący wzrost sprzedaży o 135 proc. w skali roku. Nawet w porównaniu z poprzednim, zwyczajowo najlepszym IV kwartałem 2022, to wynik lepszy aż o połowę. – Widzimy już znaczne odbicie rynkowe i spodziewamy się, że ta dynamika będzie się utrzymywać, a II kwartał 2023 roku okaże się jeszcze bardziej satysfakcjonujący pod względem wyników. Zgodnie z planem rozpoczęliśmy budowę kolejnego etapu Ursusa Centralnego, gdzie znajdzie się 280 mieszkań, a także siódmej fazy projektu Miasto Moje, gdzie powstaną 243 mieszkania – wylicza Boaz Haim, prezes Ronson Development. Największą popularnością w ofercie dewelopera cieszyły się w badanym okresie mieszkania dwupokojowe, tak było m.in. w projektach Grunwaldzka 240 w Poznaniu, Nowa Północ w Szczecinie czy Viva Jagodno we Wrocławiu. Najwięcej lokali sprzedano w I kwartale 2023 w stołecznym Ursusie Centralnym (62), projekcie Viva Jagodno we Wrocławiu (48) oraz osiedlu Miasto Moje na warszawskim Żeraniu (36). Wzrost odnotowany przez firmę może być interpretowany jako wynik ogólnej poprawy warunków rynkowych, jednak eksperci ostrzegają przed popadaniem w nadmierny optymizm. – Należy podkreślić, że nadal mamy wysoką inflację, a rosnące ceny generalnego wykonawstwa czy materiałów budowlanych nie ułatwiają procesu projektowania i realizowania nowych mieszkań. Liczba lokali, którą deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w I kwartale 2023, nie przekroczyła 6,9 tys. jednostek. Podobne wyniki odnotowano w dwóch poprzednich kwartałach. Można zaobserwować, że deweloperzy nadal są dość ostrożni, istotna pozostaje również dużo mniejsza elastyczność podaży w porównaniu z popytem. Nabywców jest coraz więcej, więc na podaż musimy po prostu chwilę poczekać – tłumaczy Aleksandra Gawrońska. Prezes Ronsona wierzy jednak w tych, którzy właśnie w mieszkaniach postanawiają ulokować swoje oszczędności. – Klienci doskonale rozumieją, że inwestowanie w nieruchomości chroni wartość pieniądza, zwłaszcza w czasach wysokiej inflacji. Wyrazem tego jest zwiększony popyt, na który już teraz odpowiadamy uzupełnieniem podaży – deklaruje Boaz Haim.

Srebro dla Lokum

Równie godny szacunku wzrost odnotowała – działająca na małopolskim i dolnośląskim rynku – firma Lokum Deweloper – wzrost sprzedaży w minionym kwartale wyniósł 114 proc. (156 lokali w porównaniu z 73 w tym samym okresie 2022). Wśród mieszkań objętych umowami deweloperskimi i przedwstępnymi 80 znajdowało się we Wrocławiu, a 76 w Krakowie. – Na przestrzeni I kwartału obserwowaliśmy stopniowy, ale coraz wyraźniejszy powrót klientów, którzy zakup nowego lokum finansują z pomocą kredytu hipotecznego. Ma to w dużej mierze związek ze stabilizacją wysokości stóp procentowych oraz rekomendacją KNF łagodzącą bufor ostrożnościowy przy badaniu zdolności kredytowej. Propozycja rządowego wsparcia poprzez program „Bezpieczny Kredyt 2%” przekłada się na mobilizację – nie tylko klientów, którzy będą mogli z niego skorzystać, ale też tych, których oferta nie dotyczy. Ci przyspieszają swoje plany zakupowe, by móc je zrealizować, zanim na rynek mieszkaniowy wkroczą beneficjenci programu. Przez to oferta dostępnych na rynku mieszkań zostanie znacząco uszczuplona, a ceny pójdą w górę – zapowiada Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper. Wspomniany bufor ostrożnościowy, którego doliczenie nakazał bankom KNF, wynosił w II połowie 2022 aż 5 proc., a to zasadniczo obniżyło możliwość finansowania zakupu mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Aleksandra Gawrońska zgadza się, że obiecywane wsparcie rządowe może być światełkiem w tunelu dla kupujących, a przynajmniej jednej z grup klientów. – Kupujących można rozróżniać pod względem sposobu finansowania transakcji, a w tym przypadku zdecydowanie silniej zostali dotknięci nabywcy kredytowi. Bufor ostrożnościowy został zmniejszony dla kredytów o okresowo stałej stopie, a dla nabywców pierwszych mieszkań jest w planach program rządowy. Już sama jego zapowiedź zadziałała na pozostałych kupujących, którzy przyspieszyli swoje decyzje zakupowe w minionym kwartale. Powodem była głównie obawa przed brakiem oferty lub możliwym wzrostem cen – wyjaśnia ekspertka JLL.

Według stanu na koniec marca 2023, grupa Lokum miała w swojej ofercie łącznie 591 lokali. 271 z nich było już gotowych do odbioru, a termin realizacji 320 kolejnych jest wyznaczony jeszcze na ten rok. Prowadzone na koniec I kwartału budowy odpowiadają za kolejne 696 lokali. Jak deklaruje deweloper, dysponuje on również bankiem ziemi o powierzchni 80 hektarów, co pozwoli mu to na wybudowanie 12,6 tys. mieszkań. W obliczu takich planów można zadać sobie pytanie, kto i w jakim celu zdecyduje się na skorzystanie z oferty. Jak twierdzi Aleksandra Gawrońska, możemy mieć tu do czynienia z dwiema różnymi grupami. – Nabywcy indywidualni dokonują zakupów w celu zaspokojenia różnorodnych potrzeb. Dla części z nich jest to pierwsze mieszkanie, dla innych – kolejne, wybrane z myślą o poprawie warunków życia. Można stwierdzić, że ta grupa kupuje właśnie z powodu chęci zamieszkania w danym lokalu. Druga zbiorowość to ci kupcy, którzy mieszkanie traktują jak inwestycję, czasami z perspektywą późniejszego wynajmu lub lokaty kapitału. Każda z tych osób odczuwała w minionych kwartałach wysoką niepewność spowodowaną sytuacją makroekonomiczną i geopolityczną – podkreśla Aleksandra Gawrońska.

Inpro wskoczyło na podium

Na trzecim miejscu pod względem wzrostu sprzedaży w minionym kwartale uplasowała się firma Inpro. Za wzrost na poziomie 106 proc. odpowiada 167 sprzedanych lokali (w porównaniu z 81 w tym samym okresie roku poprzedniego). Trójmiejski deweloper realizuje zarówno mieszkania, jak i apartamenty o podwyższonym standardzie oraz domy jednorodzinne. Jedną z największych inwestycji, za którą obecnie odpowiada, jest osiedle Atut w położonej pod Gdańskiem Rotmance. Na projekt składa się łącznie 13 budynków, z których pierwszy ma być oddany do użytku na początku 2024 roku. – Po ponad roku od rozpoczęcia wojny w Ukrainie, mimo kryzysu i inflacji, startujemy z budową nowego osiedla. Oferta kompaktowych mieszkań dostosowana jest do bieżących możliwości kredytowych i zdolności finansowych nabywców. W szczególności mam tu na myśli osoby młode, które marzą o kupnie pierwszego mieszkania – mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy w Inpro.

Znani gracze wciskają hamulec

Skromniejsze, dwucyfrowe wzrosty odnotowały takie firmy, jak Marvipol (60 proc.), Dekpol (33 proc.) czy Robyg (23 proc.). Najgorzej poradziła sobie natomiast Wikana, specjalizująca się w realizacji inwestycji na rynkach miast spoza tzw. wielkiej szóstki (56-procentowy spadek sprzedaży, 38 lokali w porównaniu z 86 w pierwszych trzech miesiącach 2022 roku). Przedostatnie miejsce na liście giełdowych deweloperów zajmuje Echo-Archicom ze spadkiem rzędu 47 proc., licząc rok do roku – sprzedano 374 mieszkania, z czego 116 w projektach Echa, a 258 – Archicomu, zaś I kwartał 2022 Echo zamknęło liczbą 703 sprzedanych lokali. – Na wyniki sprzedaży w I kwartale wpływ miała niewielka liczba mieszkań w ówczesnej ofercie Echa. Obecnie w ofercie mamy ponad 1,2 tys. mieszkań, a w 2023 roku planujemy rozpocząć budowę około 2,5 tys. kolejnych, w związku z tym spodziewamy się znaczącego wzrostu sprzedaży w stosunku do ubiegłego roku – zapowiada Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment. Trzecie od końca miejsce zajął Atal, który w pierwszych trzech miesiącach tego roku sprzedał o 46 proc. mniej lokali (406 w porównaniu z 754 rok wcześniej). Także ta spółka zakłada, że zainteresowanie klientów jej ofertą się zwiększy. – Spodziewamy się, że od wiosny – m.in. ze względu na łagodniejszą politykę banków w kontekście hipotek oraz zapowiedzi nowego rządowego programu wsparcia – kontraktacja powinna być wyższa niż dotychczas – zapowiada Zbigniew Juroszek, prezes zarządu spółki Atal.

Państwo mówi, że da

Jak widać, duże nadzieje eksperci i deweloperzy pokładają w projektach państwowych, które mają wesprzeć kredytobiorców i zniwelować skutki inflacji. Zagrożeniem dla stabilności rynku wciąż są ograniczenia w zakresie finansowania inwestycji, a krajobraz mieszkaniowy w największych aglomeracjach nie jest pastelowy. – Najgorzej sytuacja wygląda w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Na tych trzech rynkach oferta skurczyła się dość wyraźnie. Jeśli w kolejnych miesiącach deweloperzy jej nie uzupełnią, rynek prawdopodobnie dość szybko wejdzie w moment przewagi popytu nad podażą. Barierą dla deweloperów mogą być także kwestie finansowania nowych inwestycji, zwłaszcza na początku procesu budowlanego. Stopy procentowe nadal są na wysokim poziomie, a to z kolei oznacza, że również finansowanie inwestycji jest dużo droższe niż kilka lat temu – podsumowuje Aleksandra Gawrońska.