Łańcuchy dostaw nie do zerwania

Nathan North, „Eurobuild Central & Eastern Europe”:Jaki był początek roku dla Prologis w Polsce i regionie CE? Czy ostatni kwartał był dla Was mniej pracowity ze względu na całą niepewność, czy też odczuwacie bardziej pozytywną atmosferę?

Paweł Sapek, senior vice president, regional head CE & country manager, Prologis: Ze względu na to, że nasze wyniki operacyjne za 2022 rok były najlepsze w historii, wszystko, co zrobiliśmy w I kwartale 2023 roku, było porównywane do rekordowych wyników z poprzedniego roku. Ostatni kwartał był dla nas wyjątkowy, ale również, w ostatecznym rozrachunku, bardzo dobry. Ogólnie rzecz biorąc, nasze wyniki w Europie Środkowej odzwierciedlały lepsze od oczekiwanych przychody, napędzane przez zdrową aktywność leasingową i solidny wzrost czynszów. W związku z tym będziemy się nadal koncentrować na naszym portfelu najlepszych nieruchomości, który jest w bardzo dobrej kondycji i ma wyjątkowo niski wskaźnik pustostanów. Oczekujemy, że w 2023 roku nowa podaż nieco się zmniejszy w całej Europie – w szczególności w Polsce będzie ona znacznie mniejsza niż w poprzednich latach. Nasza stabilna sytuacja finansowa pozwala nam nadal być aktywnym i zakładać bardzo pozytywne perspektywy. Chociaż zakończyliśmy ubiegły rok w regionie CE z historycznie wysokim obłożeniem, przekraczającym 98 proc. w całej Europie, nastąpiła zmiana w wycenie naszych aktywów. Ta korekta w wycenach powinna spowodować dalsze dojrzewanie rynków Europy Środkowej, bardziej zbliżone do cen na rynkach Europy Zachodniej. Nadal osiągamy rekordowe wyniki. Oczekujemy, że wartości rynkowe ostatecznie dostosują się i ustabilizują w III kwartale 2023 roku.

Był Pan na targach MIPIM w Cannes w marcu, jak ocenia Pan panujące tam nastroje?

Atmosfera była równie pozytywna jak pogoda, w kwestii inwestycji panowało jednak podejście: „poczekamy – zobaczymy”. Na rynku jest dużo kapitału, ale gracze nadal uważnie monitorują sytuację.

A jak Pan postrzega obecną sytuację? Czy utrzymująca się wysoka inflacja i stopy procentowe mają wpływ na rynek magazynowy w zakresie umów najmu, czynszów i nowych inwestycji?

Ogólna sytuacja gospodarcza, która jak Pan powiedział charakteryzuje się wysoką inflacją i wysokimi stopami procentowymi, oznacza wyższe koszty budowy i rozwoju. Wyniki raportu Prologis Logistics Real Estate Rent Index, opublikowanego w lutym 2023 roku, potwierdzają, że rok 2022 był wyjątkowy dla branży logistycznej. Globalny nominalny i realny wzrost czynszów był najwyższy od czasu, gdy Prologis rozpoczął ich monitorowanie w 2007 roku. Na wzrost ten wpłynęły rosnące koszty budowy i wartości nieruchomości, niedobór atrakcyjnych gruntów oraz narastające bariery regulacyjne spowalniające rozwój nowych inwestycji w najlepszych lokalizacjach. Znaczny wzrost kosztów odtworzenia (przyspieszony przez wojnę w Ukrainie) spowodował wzrost czynszów, nawet w lokalizacjach bogatszych w grunty. Weźmy na przykład Polskę: ten rynek w przeszłości pozostawał w tyle, ale tutaj czynsze wzrosły o ponad 20 proc. Rosnące koszty budowy, w połączeniu z gruntami nabytymi w okresie najwyższych poziomów cen, spowodowały, że deweloperzy musieli podnieść czynsze, aby wesprzeć nowe inwestycje. Rosnące koszty odtworzenia przyczyniły się do wzrostu czynszów na wszystkich rynkach. Jednak zależność ta była najsilniejsza w lokalizacjach bogatych w grunty, gdzie nowa podaż może szybko rosnąć w celu zaspokojenia popytu i gdzie trade deweloperzy budują przy niskich marżach, tak jak w Polsce. W międzyczasie presja ze strony łańcucha dostaw zaczyna się zmniejszać, co znajduje odzwierciedlenie w stabilizacji lub spadku kosztów materiałów na niektórych rynkach. Oczekiwane w 2023 r. spadki kosztów materiałów i wartości gruntów są równoważone przez wzrost stóp kapitalizacji, co wymaga wyższych czynszów, aby uzasadnić ryzyko rozwoju. W Polsce nadal potrzebny jest wzrost czynszów o kolejne 10-15 proc., aby nowe projekty były opłacalne, aby nowe projekty były opłacalne, a podaż rosła. Koszty budowy wykazują oznaki stabilizacji, a nawet nieznacznie spadają. Nadal utrzymuje się pozytywny trend wzrostowy dla czynszów przemysłowych w Polsce, ale pozostają one jednymi z najniższych w Europie. Podczas gdy koszty budowy w innych krajach UE są o 15-20 proc. wyższe niż w Polsce, czynsze są zwykle dwukrotnie wyższe niż na polskim rynku. W Polsce jest więc jeszcze miejsce na korektę poziomu czynszów. Ograniczona podaż w I kwartale jest pozytywnym czynnikiem, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę, że popyt, choć nieco złagodzony, pozostał na wysokim poziomie. Wszystko to daje nam wszelkie powody, by oczekiwać dobrego roku 2023.

Czy wojna w Ukrainie ma również wpływ na Państwa biznes? I czy jest możliwe, że po zakończeniu wojny sektor magazynowy w Europie Środkowo-Wschodniej może skorzystać na odbudowie?

Wojna wpłynęła na inflację i mogła doprowadzić do kryzysu energetycznego, ale na szczęście tak się nie stało. Oczywiście mamy nadzieję, że wojna wkrótce się zakończy, ale jest mało prawdopodobne, że dostarczy ona jakikolwiek impuls sektorowi nieruchomości przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Sektor budowlany jest obszarem, który najprawdopodobniej skorzysta na przyszłej odbudowie Ukrainy.

Ostatnio miało miejsce jeszcze jedno wydarzenie z gatunku „czarnego łabędzia” – w kłopoty popadły niektóre banki. Co to może oznaczać dla gospodarki i jak wpływa na Państwa strategię biznesową?

Nie powiedziałbym, że mamy do czynienia z kryzysem bankowym. To, co stało się z Silicon Valley Bank i Credit Suisse było zupełnie niespodziewane. Myślę, że jedyne znaczenie, jakie może mieć ta sytuacja dla naszej działalności, to dodanie kolejnego czynnika do oceny ryzyka. Prologis ma bardzo zdrowy bilans i dobrą sytuację finansową, nadal koncentrujemy się na realizacji kolejnych budów i akwizycjach. Polska jest rynkiem, na którym niezmiennie planujemy dalszą aktywność.

Wracając do Pańskich wcześniejszych uwag o rewaloryzacji. Jak duże były one w tej części świata, w porównaniu do, powiedzmy, Europy Zachodniej?

W całej Europie nastąpiły znaczne zmiany w wycenach aktywów spowodowane ekspansją stóp kapitalizacji, przy czym największe miały miejsce w Wielkiej Brytanii i Europie Zachodniej. W Polsce i regionie CEE przesunięcie stóp kapitalizacji zostało zrównoważone przez stały wzrost czynszów, a przeszacowania w ostatnich dwóch kwartałach były jednocyfrowe.

Czy zatem region CEE jest nadal lepszym miejscem do działania?

Cóż, to zależy od modelu biznesowego. Dla właścicieli długoterminowych portfeli odpowiedź brzmi: zdecydowanie tak. Ale wciąż czekamy na ostateczne korekty stóp kapitalizacji, by ustalić długoterminową wartość portfeli. Rynek jest znacznie trudniejszy dla trade deweloperów, którzy muszą zabezpieczyć finansowanie dla pojedynczych projektów, a także dla podmiotów szukających szybkiego wyjścia z inwestycji.

Czy nadal boom w e-commerce napędza cały sektor? Czy może osiągnął on już swój szczyt? A co z szeroko dyskutowanym potencjalnym popytem z nearshoringu?

W ciągu ostatnich 2-3 lat e-commerce naprawdę rozgrzał rynek magazynowy, a trend ten został znacznie przyspieszony przez pandemię. Jednak od tego czasu inflacja wpłynęła na poziom wydatków online, a to stłumiło zapotrzebowanie na powierzchnie ze strony firm e-commerce. Jednak duzi gracze e-commerce tworzyli długoterminowe plany 2-3 lata temu i wciąż mają wiele powierzchni zarezerwowanych. Jest więc jeszcze za wcześnie, aby ocenić, czy boom na e-commerce się skończył. Jeśli chodzi o nearshoring, to kiedy zaczęliśmy mówić o tym zjawisku, spodziewaliśmy się, że pojawi się ono w Polsce znacznie szybciej, a firmy będą przenosić do nas operacje np. z Chin. Jak się jednak okazało, nearshoring jest skomplikowany i wymaga dużej liczby due diligence, popyt w tej sferze nie był zatem tak znaczący, jak się spodziewano. Jest jeszcze pewien ruch np. z Niemiec, ale nie tak duży jak z Azji.

Innym gorącym tematem jest wejście w życie unijnej sprawozdawczości dotyczącej zrównoważonego rozwoju. W jakim stopniu dotyczy to Państwa klientów? Jak duży wynajmujący może ich wspierać w tym zakresie?

Z perspektywy wynajmujących nowa taksonomia UE stworzyła pewne dodatkowe wymogi administracyjne. Wiele osób mówiło o ESG od lat, ale teraz pojawiły się realne zobowiązania. W Prologis od dziesięcioleci mamy wdrożone polityki ESG, skoordynowane w ramach unijnych i globalnych ram. Wspieramy również naszych klientów w spełnianiu ich własnych wymagań i jesteśmy w tym względzie znacząco zaangażowani, w końcu mamy wspólne cele. W Raporcie ESG na lata 2021-2022 Prologis zobowiązał się do osiągnięcia zerowej emisji netto do 2040 roku w całym swoim łańcuchu wartości. Osiągniemy to głównie dzięki zapewnieniu 1 GW mocy wytwórczych w zakresie fotowoltaiki słonecznej wspieranej przez magazyny energii, powszechne wdrożenie budownictwa neutralnego pod względem emisji dwutlenku węgla do 2025 roku oraz osiągnięcie zerowej emisji netto z własnej działalności do 2030 roku. Są to istotne zobowiązania również dla naszych klientów, którzy oczekują realnego wsparcia w osiąganiu własnych celów związanych ze zrównoważonym rozwojem.

Jak ESG przejawia się w kontekście rozwoju Państwa parków magazynowych? Czy dużą rolę odgrywa tu dobre samopoczucie pracowników i trend do tworzenia parków w stylu kampusowym?

Nasze podejście, które nazwaliśmy Parklife, pokazuje społecznościom i władzom lokalnym, że inwestycje logistyczne mogą być motorem pozytywnych zmian i że zapewniają znacznie więcej, niż tylko cztery ściany i dach. Współpracujemy z klientami, aby pomóc im w zatrzymaniu pracowników poprzez tworzenie przyjaznych miejsc, w których ludzie chętnie spędzają czas nawet po pracy. Niektóre z naszych parków mają na przykład boiska piłkarskie, na których klienci regularnie organizują turnieje. Dobre samopoczucie, tzw. well-being, stało się kilka lat temu głównym tematem w przestrzeniach biurowych i zawsze było jasne, że stanie się równie istotne w magazynach. Widzimy wiele korzyści w zwiększaniu dobrego samopoczucia, ponieważ niektórzy z naszych klientów zgłaszali nam wcześniej, że ich pracownicy rozważają przeniesienie się do konkurencyjnych firm za niewiele wyższe wynagrodzenie. Wymyśliliśmy rozwiązania, które pomogły im zatrzymać kadrę, m.in. poprzez poprawienie jakości miejsc pracy dzięki lepszemu oświetleniu i jaśniejszym kolorom. W Wielkiej Brytanii pierwszy park, który stworzyliśmy zgodnie z tymi zasadami, obejmował duży obszar zielony i 2-3-milową zieloną ścieżkę spacerową do miasta, z ławkami do odpoczynku. Podejście Parklife jest już znane użytkownikom parków Prologis dzięki takim elementom jak zielone tereny do odpoczynku i rekreacji, stacje ładowania samochodów elektrycznych, wiaty rowerowe, przystanki komunikacji miejskiej oraz szereg innych usług, które mają na celu poprawę doświadczeń wszystkich korzystających z naszych centrów logistycznych. W Polsce wdrożyliśmy plenerowe biblioteki BookBox, stacje naprawy rowerów oraz schronienia dla małych zwierząt, jak domki dla jeży, hotele dla owadów czy budki lęgowe dla nietoperzy. W ubiegłym roku uruchomiliśmy mobilny serwis rowerowy w pięciu parkach Prologis w Polsce. Zaprosiliśmy również pracowników czterech parków na bezpłatne konsultacje dermatologiczne. Dumą Prologis Park Janki jest natomiast liczący 8 tys. mkw. bio-park i zewnętrzna strefa do wypoczynku. To tylko kilka przykładów naszych działań, które mają pozytywny wpływ na społeczności, środowiska i ludzi w całej Europie Środkowej.

Gdzie jesteśmy teraz w kwestii automatyzacji magazynów? Czy jest to kluczowy czynnik dla przyszłego rozwoju sektora?

Nowoczesne, zautomatyzowane magazyny stanowią ważne ogniwo technologiczne w łańcuchu dostaw i w operacjach logistycznych. Innowacyjność jest nadal bardzo ważna w nieruchomościach. Aby pomóc firmom w utrzymaniu konkurencyjności i wydajności, wprowadza się rozwiązania cyfrowe, jak zautomatyzowane procesy magazynowe, systemy znakowania produktów, sortownie, przenośniki taśmowe i roboty pobierające produkty z półek. Kody kreskowe i skanery są wykorzystywane do ułatwienia identyfikacji i lokalizacji towarów, podobnie jak autonomiczne wózki widłowe, które wymagają dostosowania podłóg. Uzupełnieniem tych rozwiązań są automatyczne sortery i przenośniki. Cyfryzacja zwiększa bezpieczeństwo i poprawia jakość pracy w obiektach magazynowych oraz produkcyjnych. Na przykład czujniki i systemy monitorowania temperatury umożliwiają szybkie wykrycie awarii lub braków, co z kolei przekłada się na lepszą ochronę towarów i wzrost zaufania klientów. Ponadto, aby usprawnić działania w naszych parkach wdrożyliśmy smart metering, czyli inteligentny system opomiarowania energii, a także systemy automatycznego odczytu tablic rejestracyjnych. To tylko wybrane przykłady rozwiązań. Na potrzeby takich projektów powołaliśmy PrologisLab, który każdego roku analizuje dziesiątki potencjalnych rozwiązań, a wiele z nich jest wdrażanych. Powołaliśmy również Prologis Venture, aby inwestować w start-upy specjalizujące się w nowych technologiach, które mogą znacząco zmienić branżę. Dzięki temu możemy być blisko najnowszych innowacji i szybko je wdrażać. AI z pewnością również odegra znaczącą rolę w sektorze w przyszłości. Nasze spojrzenie na te zmiany technologiczne jest, podobnie jak nasze spojrzenie na rynek, całkiem pozytywne – to środowisko się zmienia, ale zmienia się na lepsze.

***

Ręka na pulsie Europy

Paweł Sapek jest odpowiedzialny za całe portfolio firmy w regionie (Polska, Czechy, Słowacja i Węgry) o łącznej powierzchni 4,5 mln mkw. Ponadto prowadzi polski oddział Prologis oraz bezpośrednio nadzoruje działalność na Węgrzech. W Polsce Paweł Sapek sprawuje nadzór nad działalnością inwestycyjną i operacyjną spółki, w tym nad realizacją strategii biznesowej, identyfikację możliwości inwestycyjnych, nowe inwestycje i pozyskiwanie klientów. Ma 27-letnie doświadczenie w branży nieruchomości i zarządzaniu. Zanim dołączył do Prologis, pracował w Segro Poland, gdzie zajmował stanowisko dyrektora ds. rozwoju spółki w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wcześniej pracował w Ove Arup & Partners oraz Washington Group. Ukończył studia na kierunku marketing i zarządzanie w Akademii Ekonomicznej w Katowicach oraz studia podyplomowe w zakresie zarządzania logistycznego w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. W 2019 roku został uhonorowany tytułem Fellow of RICS (FRICS).